66,91 
76,68 
В августе 2017 года вступил в силу Федеральный закон № 218-ФЗ о защите прав граждан при участии в долевом строительстве. Борьба за права потребителей квадратных метров может увенчаться уходом со строительного рынка малого и среднего бизнеса, возможно, вызовет рост цен на жилье, кроме этого, число незаконченных проблемных строек может возрасти сразу после вступления в силу новых, более жестких, требований к застройщикам. Сегодня Минстрой, Госдума РФ совместно с профессиональным сообществом разрабатывают поправки в законодательство. Но поможет ли это рынку, особенно учитывая, что в начале этой недели президент РФ Владимир Путин дал поручение российскому правительству предоставить план поэтапного перехода (в течение трех лет) от долевого строительства к иным формам финансирования, которые минимизируют риски граждан?
1 млрд квадратов по «долевке»
Начиная с 2005 года (именно в этом году был принят ФЗ-214 в первой редакции), рынок недвижимости жил по правилам возведения многоквартирных жилых домов в соответствии с принципами долевого строительства. Все эти годы реализация политики долевого участия граждан была жизненно необходима рынку, ведь у застройщиков просто не было другой доступной альтернативы деньгам дольщиков. Рынок бурно рос, дольщики (среди которых было 20-30% частных инвесторов, имеющих целью дальнейшую перепродажу квартиры) активно вкладывались на начальных этапах стройки. За это застройщик позволял им зарабатывать 15-20% (иногда до 25%) годовых. Многие граждане приобретали квартиры в инвестиционных целях. Всего в рамках закона о долевом строительстве за 12 лет построено порядка 1 млрд кв метров жилья по всей стране.
Однако сегодняшний рынок сильно отличается от того, что был десять лет назад. Застройщики-лидеры выросли и обладают совершенно иными финансовыми возможностями. Сегодня разница в стоимости 1 кв м на этапе котлована и в уже готовом доме в расчете на %% годовых не превышает ставки по банковскому депозиту. С рынка практически ушли частные инвесторы, а небольшие застройщики перестали выдерживать конкуренцию (многие фактически работают на грани рентабельности). В этой ситуации, особенно учитывая вступление в силу поправок в закон о долевом строительстве, ужесточающих требования к застройщикам, на рынке могут остаться только крупные игроки, что приведет к монополизации и росту цен на квадратные метры.
По мнению Якова Литвинова, управляющего партнера компании «КРАЙС Девелопмент», «новые требования к застройщикам делают невыгодным привлечение финансовых средств дольщиков в рамках ФЗ-214 и ФЗ-218, деньги дольщиков становятся «дорогими». Уход от принципов долевого строительства в будущем снизит риски граждан, но даже при наличии недорогого проектного финансирования купить так дешево квартиру на начальном этапе строительства станет уже невозможно».
Новое времена – новые правила
Ужесточение требований по ФЗ-214 связаны с увеличением числа долгостроев и «обманутых дольщиков» за последние 2-3 года. Согласно данным Министерства строительства РФ, 86 тыс. ДДУ по всей России являются сегодня «проблемными». Если принять, что в среднестатистической семье 2-3 человека, то получается, что около 200 тыс. граждан так и не решили свой жилищный вопрос.
Таким образом, экономические проблемы ряда недобросовестных застройщиков вывели на политический уровень дискуссию об эффективных инструментах защиты интересов участников долевого строительства. «Результатом этой дискуссии стало октябрьское политическое заявление президента РФ Владимира Путина о проработке вопроса отказа от принципов долевого строительства жилья, - напоминает Вадим Черданцев, независимый эксперт. Сейчас перспективы развития именно такого сценария напрямую зависят от того, какой будет ситуация вокруг долгостроев, будут ли люди выходить на митинги и т.д. Особенно высока вероятность решительных действий со стороны властей в предвыборный год. С 2016 года федеральные власти начали накапливать компетенцию в решении проблемных вопросов долевого строительства, практически в ручном режиме решать проблемы достройки объектов печально известного застройщика «СУ-155». Последние сводки из регионов, к слову, не внушают властям оптимизма - государство вынуждено реагировать на сигналы от населения. Недавний арест владельца московского девелопера, строившего жилье возле парка Царицыно, в этом смысле тоже симптоматичен».
Что дальше?
Сегодня российский рынок недвижимости отходит от продаж квартир «на бумаге». Постепенно вступает в силу формат отношения «Застройщик-Покупатель» или «Пришел-Увидел и Купил», отмечает Аркадий Астрахан, генеральный директор «Управление Регионального Строительства». Редакция ФЗ-214 от июля 2017 года стала сигналом для многих участников строительной отрасли о скором прекращении долевого строительства. «Это приведет с сворачиванию предложения, монополизации рынка, банкротству, сокращению деятельности региональных компаний и неизбежному росту цен. Логичным развитием ситуации может стать переход к проектному финансированию строительства», - говорит Астрахан.
Впрочем, вряд ли российский банковский сектор сможет подготовиться к такому резкому переходу в ближайший год-два. На первоначальном этапе проектное финансирование будет доступно лишь «избранным». Что касается перспектив рынка недвижимости при реализации принципов проектного финансирования, скорее всего, это приведет к удорожанию строительства (хотя бы на те же банковские проценты) и диктату цен со стороны крупного строительного бизнеса.
Конечно, в дальнейшем «закон нужно не отменять, а исполнять, - уверена Ирина Уколова, эксперта АО «СУ-155». Если проследить статистику и причины обмана дольщиков последних лет, то, как правило, обманутыми становились те граждане, которые заключали не ДДУ, а взаимодействовали с застройщиком по иным схемам (ЖСК, вексельные схемы, предварительные договоры)». Эксперт не считает, что новые требования к застройщикам - это первый шаг на пути к полному уходу от принципов долевого строительства. В первую очередь, это выстраивание цивилизованных требований к строительному бизнесу, сформированным на основе практики работы закона. Например, требования о создании Компенсационного фонда, основанном на государственном участии, и последующей выплате компенсаций, является необходимым инструментом, который способен защитить права дольщиков лучше, чем ранее действующий механизм страхования рисков недостроя.
Если не будет риска - будет ли выше цена?
Для покупателей приобретение жилья на начальном этапе строительства является, по сути, формой участия в «совместном бизнесе» и потому доступнее по цене как более рисковое. Вряд ли, в случае максимального снижения рисков граждан, цены на квадратные метры будут соответствовать нынешним ценам на жилье в готовом доме, - в этом сходятся многие опрошенные эксперты.
Однако, Вадим Черданцев, независимый эксперт, напоминает, что стоимость недвижимости зависит не только от издержек застройщиков при строительстве, но ситуации со спросом-предложением и конкуренцией в целом. По его мнению, говорить о том, что цены на недвижимость в России резко поднимутся в случае ухода от долевого строительства и перехода к банковскому финансированию, преждевременно. «В настоящее время на рынке строящегося жилья сложилась ситуация, когда предложение превышает спрос, что уже привело к затовариванию и увеличению на рынке доли квартир, предлагаемых в сданных в эксплуатацию домах (20-25% в отличие от 5-10% несколькими годами ранее). Говоря о конкуренции, власти готовы вывести на строительный рынок девелоперов с государственным участием, чтобы сдержать рост цен, или даже понизить их. Московский проект реновации жилья, анонсированный в начале 2017 года, – одна из возможностей властей для апробации новой роли на рынке. Таким образом, давно назревающая в юридических кругах и высоких кабинетах идея с полным отказом от принципов долевого строительства в настоящее время может быть реализована с минимальными издержками для обществ и властей. Что говорит в пользу реализации сценария отмены 214-ФЗ», - уверен эксперт.
«Новая схема реализации банковского финансирования ставит много вопросов, - обращает внимание Лариса Инченкова, директор по развитию экспертного бюро и первого бутика элитной недвижимости «МК-Элит». Например, чем компенсируются налоги застройщиков в течение нескольких лет владения и содержания квартир до реализации? Или первичная собственность будет регистрироваться только на покупателя? Возможно, лучшим выходом была бы аренда с правом выкупа или некая схема, напоминающая ту, что была в советский период, когда за свою недвижимость можно будет платить посильные платежи всю жизнь, оплачивая таким образом не только коммуналку, но и пользование метрами, и в конце концов на выплаченную сумму выбрать себе такую квартиру, которая в определённом возрасте будет нужна».
О том, каких поправок и корректировок в ФЗ-218 ждут застройщики и покупатели квартир, а также, что произойдет с рынком недвижимости, когда застройщикам перестанут быть доступны средства дольщиков, рассказали эксперты.
Мнение юриста
Ольга Позднякова, ведущий юрисконсульт строительного департамента КСК групп:
При банковском проектном финансировании сроки кредитования увеличатся, сравнявшись со сроками строительства, а проценты за пользование заемными деньгами снизятся. Сейчас доходы банка составляют проценты по кредитам, выданным застройщикам. После перехода к проектному финансированию основную прибыль банки-инвесторы начнут получать от реализации построенных квартир и коммерческих помещений, а также, возможно, от последующей эксплуатации многоквартирных домов. У банков больше возможностей для контроля за ходом реализации строительного проекта, поэтому уменьшатся риски нецелевого расходования средств, выделенных на стройку, повысится качество строительных объектов. Застройщики будут заинтересованы в сокращении сроков использования заемных средств, следовательно, и сроков строительства, а также в экономии без потери качества, что станет стимулом для активного использования новых инженерных разработок и технологий. Заинтересованность обеих сторон в окончании строительства объекта возрастет, так как основную прибыль банк-инвестор и застройщик получат от продажи конечным приобретателям построенных квартир и коммерческих помещений.
Пока рынок ждет новых корректировок в закон о долевом строительстве, сложно сказать, на какие изменения и поправки пойдут авторы закона. Президент РФ дал четкий сигнал о прекращении долевого строительства, поэтому говорить о каких-либо косметических корректировках в глобальном смысле нет большого смысла. Будет новый закон, а ФЗ-214 уйдет в историю.
Леонид Казинец
Президент Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА)
Основной целью ФЗ-218 должно было стать недопущение ситуаций, когда добросовестный гражданин заключил ДДУ по действующему законодательству, зарегистрировал его соответствующим образом, но не получил свою квартиру. С введением обсуждаемых сегодня поправок эта проблема будет полностью решена и это самое важное следствие закона. Мы находимся в постоянном взаимодействии с Минстроем РФ и Госдумой РФ, обсуждаем поправки, введение которых сделает закон более понятным и прозрачным. Конечно, внутри самого ФЗ-218 есть много технических противоречий, а некоторые вещи и вовсе неисполнимы.
Когда мы говорим о защите интересов российских граждан, дольщиков, которые хотят купить жилье, и интересов самого строительного рынка со стороны застройщиков, мы сталкиваемся с рядом противоречий. Первое исходит из того, что за весь период кризиса (начиная с 2014 года) средняя площадь строящихся квартир уменьшалась. Это понятно: уменьшался средний чек покупателя - уменьшалась и средняя площадь строящегося жилья. В марте 2017 года, впрочем, этот показатель начал стабилизироваться. Средняя взвешенная площадь квартиры, которую сегодня предлагают на рынке застройщики по договорам ДДУ, - 49 кв. м (до кризиса было 57 кв м).
Поменялась и динамика ипотечных ставок: с каждым кварталом ипотека становится все доступнее, банки разворачиваются в сторону ипотечных кредитов, поскольку она сегодня хорошо защищена и является доходным инструментом для самих финансовых институтов. Также хочется отметить, что жилье сегодня становится самым доступным за всю историю российской истории (по соотношению стоимости ипотеки, квадратного метра и доходности граждан).
Снижение стоимости ипотечного кредита в зависимости от корректирования политики ЦБ РФ – еще один благоприятный момент для рынка. Речь идет о возможном пересчете ипотечной ставки (если заемщик берет ипотеку под 9,5% годовых, а завтра ключевая ставка ЦБ РФ снижается, то ставки коммерческих банков также будут корректироваться в сторону уменьшения (например, с 9,5% до 8,5%).
К положительным трендам, безусловно, относится и начавшийся с февраля 2017 года рост цен на кв метры в стране. Это свидетельствует, прежде всего, о двух вещах: растет возможность и желание покупать жилье, а также возрастает доступность ипотечного ресурса, отложенный спрос возвращается на рынок. До этого на протяжении 2,5 лет люди думали: «Надо подождать, ипотека подешевеет, квартиры подешевеют, тогда куплю».
Сегодня многие осознали, что время покупать настало! Это самое лучшее время для покупателей и хорошее время для застройщиков, чтобы начинать новые проекты. В этой новой возможности заключена также главная защита покупателей и их прав - возможности не только купить квартиру, но и получить ее в конечном итоге, и сделать это на самых выгодных условиях. Сегодняшний покупатель наконец осознал, что, если подождать еще год, квартир по 64 тыс. а кв метр больше не будет, они станут по 69 тыс. за кв метр и выше.
Из доклада, озвученного в рамках Российского инвестиционного строительного форума (РИСФ-2017).
Михаил Викторов
Д.э.н., профессор кафедры инвестиционно-строительного бизнеса РАНХиГС при Президенте РФ, Председатель Совета СРО Союза «Межрегиональное объединение организаций специального строительства»
В последние полгода ФЗ-218, который является флагманом реформ жилищного строительства в нашей стране, претерпел существенные изменения. Сегодня государственный Компенсационный фонд стал более публичным, контролируемым. В правление фонда вошли представители Госдумы, Совета Федерации, что также обеспечивает определенную публичность в части принимаемых решений по достройке, изъятию земельного решения, компенсаций. Огромную роль играет и созданная Единая информационная система жилищного строительства, которую будет вести АИЖК и где будет собрана самая полная информация о всех застройщиках страны и тех объектах, которые они реализуют.
Теперь о тех изменениях в законе о долевом строительстве, которые значительно ухудшают ситуацию в отрасли (причем как со стороны застройщиков, так и со стороны покупателей жилья). Важно отметить, что новое законодательство фактически заменяет страхование обязательными отчислениями в Компенсационный фонд. Министр строительства РФ Михаил Мень отчитался на прошлой неделе о том, что в созданный в рамках ФЗ-214 Компенсационный фонд были перечислены первые средства от 12 застройщиков.
Сегодня в качестве отчислений от сметной документации по ДДУ проекта взят базовый процент - 1,2%. Но этот показатель, пока не окончательный. В частности, уже весной 2018 года будет разработана соответствующая шкала дифференцирования, процент отчислений будет зависеть от степени надежности застройщика и других экономических параметров. Если в составе акционеров компании будет присутствовать ВТБ, риск и коэффициент будет минимальный, если же физлицо с не очень четкой кредитной историей – ставка будет повышенной. Рынок постепенно готовится и к выполнению этого требования. Отчислена уже стали обязательными с даты госрегистрации фонда (по законе не позднее 30 октября 2017 года).
На самом деле, ФЗ-218 содержит много здравых идей и мыслей, но вместе с тем в нем зашиты настоящие «мины» для потребителей и застройщиков. К примеру, в нем заложены ограничения по приобретаемой площадки – 120 кв метров. Это требование значительно урезает права дольщиков столичных городов, таких как Москва. Если речь идет о многодетной семье, где три ребенка и которая планирует приобрести трехкомнатную квартиру где-нибудь в Новой Москве, площадь 120 кв метров - это мало. Возможно, в законе нужно прописать диференцированную систему или отдельно сделать ремарку для столичных регионов. Еще один неоднозначный пункт: размер компенсации в случае банкротства застройщика, исходя из нормативной стоимости Минстроя РФ, который составляет 38 тыс рублей за кв метр. При этом минимальные цены на рынке недвижимости Московской области – 55 тыс. рублей за кв метр, а среднерыночная стоимости в Москве – 90 тыс рублей. Понятно, что ни один покупатель не захочет получить компенсацию меньше рыночной цены квартиры.
Хочу озвучить одну цифру: 20 трлн рублей – именно такое количество денежных средств содержится на банковских счетах российских граждан в виде депозитов. Эти денежные средства люди предпочитают держать на счетах, вместо того, чтобы вкладывать в недвижимость, приобретать квартиру для себя и детей, а значит и в развитие строительной отрасли. Причина – тот уровень недоверия, который сложился сегодня у российского населения по отношению к органам госвласти, институтам строительства, частному бизнесу. Всем нам сегодня необходимо работать над обеспечением надежности и стабильности работы строительного рынка, чтобы хотя бы 2-3 трлн рублей из имеющихся 20 трлн рублей на этот рынок. Этих инвесторских денег хватило бы российским застройщикам на ближайшие 10 лет.
Теперь что касается требований к строительным компаниям. В соответствие с новым законом с 1 июня 2018 года привлекать средства граждан смогут только те компании, опыт которых не менее 3 лет. Опыт также необходимо будет подтвердить соответствующими решениями об эксплуатации не менее 10 тыс кв метров. Много вопросов вызвало появление в новом законе наименования «специализированный застройщик», а также обязательность наличия экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве.
Отменяется возможность наличия у застройщика задолженности по налогам до 25% от стоимости активов. Это очень опасный пункт. Приведу реальный пример: застройщику, входящему в Топ-10 застройщиков Москвы и Московской области, для участия в тендере потребовалось предоставить справку об отсутствии задолженности по налогам. При получении такой справки, оказалось, что задолженность у этого застройщика все-таки имеется – она составила 2 копейки. Чтобы погасить этот «долг» перед Федеральной налоговой службой РФ ушла неделя. Между тем, крупные тендеры ждать не будут. И это не единичный случай, когда налоговая инспекция блокирует счета компаний из-за задолженности в 7 копеек, при этом посылает уведомление об этом заказным письмом, которое стоит 700 рублей. Сегодня необходимо тщательным образом проработать этот пункт закона, предусмотреть люфт, чтобы нечаянно не заблокировать вполне надежного и дееспособного застройщика из-за технического сбоя, ошибки.
Есть еще один проблемный пункт вступившего в силу ФЗ-218. Касается он замены требований к уставному капиталу требованиями к собственным средствам в сумме не менее 10% от стоимости строительства, указанной в проектной документации. Предположим, что у меня возводится несколько корпусов в рамках единого ЖК общей стоимостью 10 млрд рублей. Даже если стройка идет полным ходом, половина объектов уже возведена, получается, что от половины стоимости всего проекта (то есть от суммы в 5 млрд рублей) придется заморозить 500 млн рублей и положить эти деньги на спецсчет. И этот «депозит» будет висеть все время строительства объекта, то есть 1-2 года. Напомню, что речь идет об уже действующем законе, подписанном президентом РФ. Если не удастся ввести поправки в эти поправки, то с 1 июля 2018 года они будут применять ко всем застройщикам страны.
Пункт об административных расходах застройщика (аренда, реклама, оплата труда, услуги банка, связи), которые не могут превышать 10% от стоимости строительства, также трудновыполним. Такое ощущение, что авторы закона просто взяли и «нарисовали» эти 10%, забыв о том, что строительный бизнес - это живой механизм. В ряде случаев большинство дееспособных профессиональных компаний имеют соответствующую статистику, цифры по сданным объектам и действующим. А значит, прежде чем устанавливать размер административных расходов, было бы неплохо обратиться к самим застройщикам и спросить, а сколько они тратят по этой статье расходов?
В части дублирования отчетности и предоставления пакета документов не только в Мокомстройинвест, специализированный орган по контролю за застройщиками, но также в контролирующий орган Комфонда – АИЖК: мне, как застройщику не жалко сделать еще один комплект документов и передать его в АИЖК, но спрашивается, зачем я это должен делать? Еще один пункт, который вызвал резкое недоумение со стороны частного строительного бизнеса, касается принципов использования средств дольщиков. Принцип следующий: один объект - один застройщик - одно разрешение. А если у моей компании 85 корпусов, получается, я вынужден создавать 85 юрлиц, везде должна быть своя бухгалтерия, отчётность по объекту? Уложусь ли я, при этом, в положенные 10% от фонда зарплаты и административных расходов – спорный вопрос.
Хотелось бы несколько слов сказать о банковском финансировании. Я вот лично по-хорошему завидую сбербанку, который ежегодно демонстрируется прибыль в 800 млрд рублей. Через пару лет, возможно, они будут рапортовать об 1 трлн рублей. Вот бы наши застройщики так же отчитывались о своих доходах и платили с этой прибыли налоги в бюджет. На самом деле, сегодня банковская система очень много забирает от строительной отрасли. Более того, я убежден, не было бы проблем с «долевкой», если бы застройщик имел возможность получать льготный кредит на строительство жилого объекта. В соответствие с принятым законом, застройщик, заказчик, генподрядчик обязан открывать счет в одном уполномоченном банке. Список этих банков и требования к ним уже утверждены. Застройщик, заказчик, генподрядчик – все мы должны открыть счета в банк. Финансовая организация, в свою очередь, будет контролировать соответствие назначения платежей их размерам, проверять соответствие действующему законодательству.
Теперь что касается социального обременения строительного проекта: социальное развитие района, не зависимо от региона (пока кроме Крыма и Калиниградской области), полностью ложится на плечи застройщика, что тоже не верно. На одном из недавних совещаний по проблемам стройкомплекса РФ я задал вопрос: «Почему сегодняшние застройщики вынуждены получать кредиты в 12% годовых, вместе с тем, когда они строят на эти деньги жилье (которое впоследствии будет продано, а значит извлечена прибыль), этот кредит автоматически распространяется еще и на садик, школу или другой социальный объект? Ведь садик строится и передаётся муниципалитету, а значит застройщик не получит от последующей эксплуатации ни копейки?». Данный момент требует более четкого пояснения. Сегодняшние поправки в закон предоставляют на выбор два варианта действия застройщика с социальным обременением: либо он передает муниципалитету все соцобъекты безвозмездно, либо, поскольку это построено за счет средств дольщиков, при подписании ДДУ садик также включается в собственность как социальный объект. Но нужны ли дольщикам садик или школа, что они будут с ними делать? Эксплуатировать и нести расходы - это дело муниципалитетов и это нужно учитывать.
Никита Стасишин
Заместитель министра строительства РФ
Основная задача, которую Минстрой РФ перед собой ставал в рамках усовершенствования ФЗ-218, - создание Компенсационного фонда взамен несработавшего механизма страхования. Мы исходили из понимания, что как только за застройщиком встает государство, количество граждан, решивших вложить свои деньги в долевое строительство, должно увеличиться.
Все те поправки, которые вступают в силу с 1 июля 2018 года, направлены, скорее, не на ужесточение требований к застройщикам, а на «обеление» строительной отрасли и компаний. Если организации, решившие привлекать средства граждан в рамках закона о долевом строительстве, будут соответствовать всем критериям, которые прописаны в ФЗ-218, и банковское сопровождение, и проектное финансирование станет для них доступнее. Центробанк РФ учитывает, что застройщики становятся понятнее, их деятельность – прозрачнее, а значит регулятор перестанет применять жесткие критерии отнесения строительного бизнеса к наиболее высокой группе рисков. Таким образом новый закон пойдет рынку только на пользу. Теперь относительно технических вещей, которые, по мнению экспертного сообщества, могут остановить или усложнить процесс строительства. Действительно, при комплексном освоении территорий, требование «один застройщик – одно разрешение» может повлечь за собой целый комплекс проблем, связанных с возведением социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры внутри осваиваемой площадки. Здесь мы призываем включиться в диалог для внесения корректировок в соответствующий пункт закона.
Что касается систематизации и централизации самого процесса, во всех субъектах РФ должны понимать, что они строят и на какие ежегодные объемы выходят. Важную роль здесь играет создание Единого государственного реестра застройщиков (ЕГРЗ). Региональным властям эта информационная система позволит на местах вести жесточайший контроль над тем, что происходит на строительных площадках. Всю эту систему мы приведем в порядок в самое ближайшее время. ЕГРЗ, в свою очередь, послужит, инструментом нормализации предложения на рынке, а также поспособствует улучшению доверия со стороны граждан, потребительский спрос станет понятен и предсказуем.
Из доклада, озвученного в рамках Российского инвестиционно-строительного форума (РИСФ-217).
Ольга Барабанова
Коммерческий директор Sezar Group
Возможно, введение новых весьма жестких норм расценивается как этап «естественного отбора» на пути перехода к проектному финансированию. Но не думаю, что, данная мера была стратегически спланированным шагом. По пути ужесточения требований к застройщикам государство движется больше 10 лет, вектор отказа от долевого строительства как среднесрочная перспектива внятно прозвучал совсем недавно.
Многие пункты нового ФЗ-218 вызывают вопросы профессионального сообщества. Главные касаются требований законодателя «один проект — один застройщик», наличию опыта, уставному капиталу. Последнее в сегодняшнем виде весьма болезненно для рынка, причем, независимо от веса игрока на рынке. Например, при реализации проекта-миллионника уставной капитал девелопера должен исчисляться миллиардами рублей, при этом уставной капитал — это замороженные активы. То есть даже при наличии достаточных компетенций для реализации проекта возникает ситуация, когда формально девелопер не может выполнить свои обязательства. При этом дольщику уставной капитал никаким образом не поможет снизить риски (продажа активов, которые входят в уставной капитал, не запрещена). Поэтому рынок очень ждет конкретизации новых норм со стороны соответствующих органов.
Вообще на сегодняшний день 214-ФЗ/218-ФЗ оброс таким количеством противоречивых требований и изменений, что даже профессиональные юристы не до конца понимают, как их трактовать. И в этой логике желание государства перейти к простой формуле «2+2=4», отказавшись от долевого строительства, понятно. Вопросом остается, как в условиях дорогих кредитных средств, высоких рисков и длинном цикле реализации проектов выдержать критерии экономической эффективности девелоперского бизнес.
К чему может привести полный уход от принципов долевого строительства? Без сомнения, к кардинальному изменению структуры рынка. Очевидно, что девелопмент ждет укрупнение и монополизация, что существенно вырастет сфера влияния банковского сектора в строительной отрасли. Но, на мой взгляд, главные изменения повлечет перераспределение структуры спроса. Сегодня покупка квартиры в новостройке — реальная возможность приобрести жилье «последнего поколения» существенно дешевле аналога во вторичном сегменте. При переходе на проектное финансирование разница в цене будет нивелирована. Можно предположить, что квартира в новостройке станет исключительной прерогативой, как выбор в пользу нового автомобиля вместо «вчерашнего с пробегом».