Экспертные статьи

О необходимости своевременного предоставления достоверной информации о ценах строительных ресурсов во ФГИС ЦС рассказал Сергей Полуновский, заместитель начальника Управления методологии ценообразования и мониторинга цен строительных ресурсов Главгосэкспертизы России.

---

В чем разница между существовавшей системой ценообразования, основанной на базисно-индексном методе, и ресурсным методом? Какие цели и задачи ставятся федеральными властями перед новой информационной системой ФГИС ЦС? Какие проблемы она поможет решить?

Советская система ценообразования существовала до тех пор, пока в Градостроительный кодекс Российской Федерации не были внесены изменения Федеральным законом от 03.07.2016 № 369-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и статьи 11 и 14 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Эти изменения направлены на реформирование всей системы ценообразования. Цель такой реформы – создание современной нормативной правовой и методической базы в области ценообразования и сметного нормирования, обеспечивающей единство подходов и методов нормирования стоимости строительства.

Заявленный заместителем министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Х.Д. Мавлияровым переход 30.09.2018 на ресурсный метод ценообразования в строительстве – это давняя мечта строителей. Для обеспечения перехода на ресурсный метод внесены необходимые изменения в нормативную базу, приняты соответствующие административные и организационные решения, разработана федеральная государственная информационная система ценообразования в строительстве (далее – ФГИС ЦС).

ФГИС ЦС обеспечивает централизованный сбор информации о ценах строительных ресурсов, ее обработку для формирования сметных цен строительных ресурсов, размещение информации об обладателях информации, размещение методик определения сметных цен строительных ресурсов, методик применения сметных норм и сметных цен строительных ресурсов, а также публикацию сметных цен.

Новая информационная система поможет создать условия после 30.09.2018 для максимально достоверного определения сметной стоимости объектов строительства ресурсным методом в соответствии с порядком мониторинга цен строительных ресурсов, порядком определения сметных цен и порядком применения сметных цен строительных ресурсов. ФГИС ЦС также создает базу, обеспечивающую единство подходов и методов нормирования стоимости строительства, финансируемого с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля в уставных капиталах которых Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований составляет более 50 процентов.

Какова роль Главгосэкспертизы России в функционировании ФГИС ЦС?

Согласно приказу Минстроя Главгосэкспертиза определена оператором ФГИС ЦС, обеспечивающим ее создание, эксплуатацию и развитие в процессе эксплуатации. Нами проведена огромная работа по созданию системы в очень сжатые сроки: это и разработка частных технических заданий на систему и ее части и разработка подсистем ФГИС ЦС, проведение опытной эксплуатации и приемочных испытаний, включая нагрузочные испытания с учетом системы защиты информации. Кроме того, своевременно организовано проведение классификации ФГИС ЦС и разработки документации по защите информации ФГИС ЦС в соответствии с действующим законодательством в части защиты информации с учетом требований ФСБ России и ФСТЭК России. Система введена в эксплуатацию 29.09.2017.

Какая информация размещается сейчас во ФГИС ЦС?

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 23.12.2016 № 1452 «О мониторинге цен строительных ресурсов» и методиками определения сметных цен, утвержденными приказами Минстроя России от 20.12.2016 № 999/пр, № 1000/пр, № 1001/пр, для расчета сметных цен на основании данных Росморречфлота, Росавиации, Росстата и ФТС России сформирован и размещен во ФГИС ЦС единый перечень юридических лиц, предоставляющих информацию. Всем включенным в указанный перечень юридическим лицам направлены уведомления о необходимости представления соответствующей информации во ФГИС ЦС. Информация включенными в перечень юридическими лицами предоставляется в формате электронного документа, подписанного электронной подписью, через личный кабинет портала ФГИС ЦС. Перечень юридических лиц, предоставляющих информацию о ценах строительных ресурсов, является общедоступным и размещен во ФГИС ЦС в форме открытых данных. Определенные по результатам проведения мониторинга сметные цены строительных ресурсов будут также размещены во ФГИС ЦС в форме открытых данных.

Основой для проведения мониторинга цен строительных ресурсов (в том числе – для предоставления информации о ценах строительных ресурсов юридическими лицами) является размещенный во ФГИС ЦС классификатор строительных ресурсов (далее – КСР). Он необходим для обеспечения информационной поддержки задач, связанных с классификацией и кодированием строительных ресурсов (материалов, изделий, конструкций, оборудования, машин и механизмов), проведением мониторинга цен строительных ресурсов. При этом в размещенный во ФГИС ЦС классификатор на регулярной основе вносятся изменения в установленном порядке согласно пункту 10 статьи 8.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 191-ФЗ).

Также во ФГИС ЦС размещен федеральный реестр сметных нормативов (ФРСН), сметные нормативы, включенные в указанный реестр, архив ФРСН, план разработки сметных нормативов.

В каком формате размещается информация во ФГИС ЦС?

Система обеспечивает размещение информации на портале ФГИС ЦС в виде таблиц, что позволяет осуществлять гибкую фильтрацию и сортировку данных. Все табличные данные пользователь может сохранить в общедоступных форматах. Табличное представление данных подразумевает структурирование информации, что обеспечивает возможность сравнения таких данных, например, цены на строительные ресурсы в различных субъектах.

Защищена ли информация, размещаемая во ФГИС ЦС?

Сбор, обработка и хранение во ФГИС ЦС информации о ценах строительных ресурсов осуществляется с учетом требований о защите информации ограниченного доступа, предусмотренных законодательством РФ. Кроме того, предоставляемая юридическими лицами информация, которая может являться предметом коммерческой тайны, охраняется согласно требованиям о защите информации, предусмотренных законодательством Российской Федерации, путем применения специализированных средств криптографической защиты.

Сколько нужно будет заплатить за получение информации из ФГИС ЦС?

Доступ к информации из ФГИС ЦС предоставляется совершенно бесплатно.

Насколько охотно производители и импортеры строительных ресурсов идут на сотрудничество при предоставлении сведений во ФГИС ЦС? С какими проблемами вы сталкивались при внедрении ФГИС ЦС?

Включенные в перечень юридические лица обязаны ежеквартально предоставлять информацию во ФГИС ЦС. Большинство из них понимает, что своевременное предоставление достоверной информации о ценах строительных ресурсов во ФГИС ЦС будет являться ключевым фактором для определения в «своем» регионе рыночной и конкурентной стоимости каждого отдельного строительного ресурса при определении сметной стоимости объектов строительства. Это, безусловно, и в интересах самих производителей и импортеров. Следует понимать, что юридическое лицо, не предоставляющее или предоставляющее недостоверную информацию о ценах, рискует тем, что сметные цены на производимые им материалы и изделия в «его» регионе будут сформированы на основании информации, полученной во ФГИС ЦС от его конкурентов. В целом мы видим, что производители и импортеры строительных ресурсов охотно принимают участие в предоставлении во ФГИС ЦС информации о ценах.

А каким образом формируется перечень юридических лиц во ФГИС ЦС?

Главгосэкспертизой России на основании информации, представленной Росстатом, ФТС России, Росморречфлотом и Росавиацией, сформирован перечень юридических лиц, предоставляющих информацию во ФГИС ЦС, необходимую для определения сметных цен строительных ресурсов. В соответствии с законодательством перечень юридических лиц ежегодно актуализируется. На основании письменных обращений организаций, не вошедших в перечень предоставляющих информацию юридических лиц, проводится работа по их включению в перечень.

В случае соответствия юридического лица критериям, изложенным в пунктах 5 – 8 Правил мониторинга цен строительных ресурсов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.12.2016 № 1452 (далее – Правила мониторинга), необходимо в соответствии с пунктом 13 Правил мониторинга направить обращение в Минстрой России с просьбой о включении в перечень юридических лиц, предоставляющих информацию, необходимую для формирования сметных цен строительных ресурсов. При этом обязательно нужно указать сведения о юридическом лице, предусмотренные пунктом 12 Правил мониторинга.

Следует также отметить, что предоставляемая Росстатом и ФТС России информация, использованная при формировании и актуализации перечня юридических лиц, формируется на основании кодов ОКВЭД 2 и ТН ВЭД, закрепленных за юридическим лицом, которые взаимосвязаны с КСР, размещенным на портале ФГИС ЦС.

А что делать в противном случае, когда организация включена в перечень юридических лиц, но не занимается производством строительных ресурсов для формирования сметных цен?

Еще раз повторюсь, перечень юридических лиц, являющихся производителями строительных ресурсов, формируется на основании данных соответствующих кодов ОКВЭД 2 юридического лица, представленных Росстатом. Если организация не является производителем строительных ресурсов, необходимо скорректировать уставные документы организации и внести изменения в ЕГРЮЛ в части исключения кодов ОКВЭД 2. После чего необходимо обратиться в Минстрой России с приложением документов, подтверждающих внесение изменений.

Известно, что компании, уклоняющиеся от предоставления данных в систему, планируется штрафовать. Насколько серьезны эти штрафы? И смогут ли они стать действенным рычагом влияния на нарушителей?

Да, к таким компаниям планируется применять меры административной ответственности. В рамках предложений Минстроя России Правительство Российской Федерации рассматривает возможность создания перечня «недобросовестных» организаций – поставщиков строительных ресурсов, не выполнивших в течение двух и более отчетных периодов обязанность по предоставлению информации об отпускных ценах производимых и ввозимых в Российскую Федерацию строительных ресурсов. Также прорабатывается возможность внесения в законодательство Российской Федерации изменений, предусматривающих проверку налоговыми органами и органами контроля и надзора достоверности информации, представляемой юридическими лицами во ФГИС ЦС, и установление мер административной ответственности за предоставление заведомо недостоверной информации.

Оказываете ли Вы какую-либо методическую помощь при работе с системой?

В целях упрощения процедур получения юридическими лицами доступа в личный кабинет ФГИС ЦС и предоставления ими информации, необходимой для определения сметных цен строительных ресурсов, на портале ФГИС ЦС в разделе «База знаний» мы разместили множество инструкций и видеоинструкций, руководств и регламентов. Они помогают производителям и импортерам строительных ресурсов самостоятельно проходить все этапы регистрации и подачи сведений.

Кроме этого, Главгосэкспертиза России осуществляет консультационную и техническую поддержку пользователей системы через единый контактный телефонный номер ФГИС ЦС и форму обратной связи «Обращение» на портале ФГИС ЦС. В месяц к нам поступает более 1 100 обращений. Стоит отметить, что по всем вопросам и предложениям мы проводим тщательный анализ и уже по его результатам, в случае необходимости, осуществляем модернизацию и развитие ФГИС ЦС. Таким образом, ФГИС ЦС активно развивается с учетом запросов пользователей системы.

Спрятать

Текущий год бьет все рекорды по количеству пожаров в торговых и офисных центрах. Если в 2015 году по всей России их было не более 13, то сейчас только в одной Москве можно насчитать с десяток, а год еще не закончился. По статистике в нашей стране за год пожар возникает в 10-13 торговых центрах. Каждое возгорание – это ущерб минимум на 10 млн рублей, а зачастую и человеческие жертвы. Достаточно вспомнить последний крупнейший в Московском регионе пожар в ТЦ «Синдика», в котором погиб один человек, пострадало несколько, а ущерб и вовсе составил 5 млрд рублей. О причинах массовых возгораний в торговых центрах в 2017 году порталу STROY.EXPERT рассказал Павел Моряков, генеральный директор «Москабельмет».

---

Основная причина возгораний в торговых центрах – короткое замыкание, которое возникает из-за некачественной кабельно-проводниковой продукции. Сегодня на рынке более 40% кабельной продукции составляет контрафакт. Добросовестные участники рынка борются с этой ситуацией, в частности, ими была создана общественная организация «Честная позиция», которая сейчас реализует проект «Кабель без опасности».

По статистике МЧС России, до 30% всех пожаров происходят из-за некачественного и контрафактного кабеля. Наиболее частые нарушения, которые происходят при производстве кабельно-проводниковой продукции: уменьшение сечения токопроводящих жил, следствием чего становится повышение сопротивления (температуры кабеля) и уменьшение токопроводимости, а также занижение значения толщины изоляции, оболочки кабеля и экономия на содержании металла в токопроводящей жиле кабеля. Все это при увеличении нагрузки на электросеть создает условия для пожароопасной ситуации.

По оценкам профессионального сообщества, до 40% используемой кабельной продукции в России относится к низкокачественной и фальсифицированной. Почему недобросовестные производители кабельной продукции не готовы менять ТУ и выпускают кабель с уменьшенным сечением токопроводящей жилы или заниженным значением толщины изоляции? Ответ, думаю, очевиден – это делает товар дешевле на 20, иногда на 30 или даже 40%. В условиях уменьшившегося за последние несколько лет покупательского трафика в ТЦ и оборотов собственников молов, некоторые производители предпочитают продавать более дешевый кабель, зная, что его легче реализовать.

На сегодняшний день противопожарная безопасность регламентируется техническим регламентом, национальными стандартами и сводом правил. Государственную политику в области противопожарной безопасности проводит противопожарная служба МЧС. Однако производители кабельной продукции не могут находиться в стороне от этой темы, поскольку основная причина пожаров – это, как было сказано выше, использование некачественного кабеля.

При реализации проекта «Кабель без опасности» было подписано соглашение с Росстандартом. Предприятия, уличенные в нарушениях, теперь становятся под надзор Росстандарта, им направляются требования по устранению замечаний, предписания о приостановке реализации продукции или приостановке действия сертификатов. Большинство предприятий устраняют полный объем замечаний, подключаются к работе ассоциации. Начинают работать механизмы саморегуляции рынка. Совместной проверке ассоциации и Росстандарта подверглись десятки компаний.

Однако данная работа только началась. Проект «Кабель без опасности» реализуется с 2016 года. Кроме того, еще одна проблема – это недобросовестные сертифицирующие центры. На сегодняшний день в Единый реестр Росаккредитации включено 254 органа сертификации, аккредитованных на соответствие ТР ТС «О безопасности низковольтного оборудования». Фактически на каждый кабельный завод России приходится один сертифицирующий центр. Все эти сертифицирующие центры выдали более 9 тысяч сертификатов, некоторые сертификаты выданы фирмами-однодневками. Эта ситуация аналогична и для испытательных центров, ведь где орган по сертификации – там и испытательный центр. Большинство из них взаимосвязаны юридически. Самое страшное, что услугами таких организаций пользуются и известные, крупные производители страны. Согласно данным «Кабеля без опасности» особо тяжело эта проблема может ощущаться в сфере импорта кабельной продукции, ведь ее 90% идет в Россию с сомнительными сертификатами.

В сложившейся ситуации можно говорить, что причина частых возгораний не в нормативно-правовых актах, а в засилье контрафакта, с которым борются члены ассоциации, реализуя проект «Кабель без опасности».

Спрятать

Энергоэффективный капитальный ремонт жилых домов в России пока нельзя назвать массовым трендом. Причина – дороговизна работ и отсутствие квалификации со стороны многих участников процесса. Но после того, как о необходимости проведения энергосберегающих ремонтов заговорили на самом высоком уровне, ситуация, кажется, начинает меняться. Редакция STROY.EXPERT поговорила со Станиславом Щегловым, руководителем направления «Энергоэффективность зданий» Корпорации ТехноНИКОЛЬ о том, что необходимо для того, чтобы в жилых домах, требующих капитального ремонта, проводились только энергоэффективные работы.

---

Почему в российских домах может быть холодно зимой?

Долгие и снежные зимы для России норма. Но к сожалению, наряду с катанием на коньках, игрой в снежки и лепкой снеговиков с этим временем года у нас прочно ассоциируются простуды. Примечательно, что нередко заболевают люди в собственных квартирах, которые не всегда в состоянии полноценно защитить от холода.

Несмотря на суровый климат, квартиры многих россиян существенно уступают по способности сохранять тепло, например, европейским. Объясняется это просто. «Старый континент» импортирует энергоресурсы. Мировой энергетический кризис середины 70-х годов прошлого века наглядно показал, насколько реальную угрозу для экономической безопасности Европы представляет этот фактор. С тех пор там взяли курс на энергоэффективное строительство и уже в 2020 году планируют сделать «пассивные» дома (способные самостоятельно обеспечивать себя энергоресурсами) нормой. Россия же ресурсами богата, поэтому при решении жилищного вопроса в Советское время стремились больше сэкономить на том же цементе, не задумываясь, сколько тепловой энергии будет потреблять здание. Недостаточную толщину стен, например, компенсировали интенсивным отоплением. И сегодня во многих таких квартирах может быть по-настоящему холодно. Поэтому большим спросом у россиян пользуются всевозможные электрообогреватели – как дополнительные источники тепла. В такой ситуации коммунальные платежи зимой существенно возрастают: к ощутимым тарифам за центральное отопление, в которые входит также стоимость «обогрева улицы» - потери энергии через ограждающие конструкции, добавляется повышенный расход электроэнергии.

Считаете ли Вы, что в России, наконец, взяли курс на энергоэффективность?

Сейчас и в России на государственном уровне взят курс на повышение эффективности использования энергоресурсов. Учитывая, что здания – один из главных внутренних потребителей энергии, вопросам эксплуатационных затрат уделяется существенное внимание при проектировании новых домов. Так, Минстрой РФ подготовил Проект Приказа «Требования энергетической эффективности зданий, строений, сооружений», согласно которому должно появиться требование о сокращении удельного потребления энергии многоквартирными домами энергоресурсов в 2018 году на 20%, в 2023 году – на 40% и в 2028 году – на 50% по отношению к базовому уровню. Требования к термическому сопротивлению ограждающих конструкций растут, а значит, в новостройках будет теплее, а расходы за отопление останутся приемлемыми.

Однако, более 60% жилого фонда в многоквартирных домах России эксплуатируется уже более четверти века. Многих собственников таких квартир не устраивает перспектива одеваться теплее и обзаводиться электрорадиаторами. Они пытаются самостоятельно провести небольшую термомодернизацию своего жилья. Но если заменить окна на более энергоэффективные вполне реально, то утеплить отдельно взятую квартиру технически грамотно, эстетично и законно – очень сложно. Провести комплексное утепление дома можно в период капитального ремонта. Но позаботиться о том, чтобы обновленный дом стал экономичнее и теплее, должны сами жильцы. На общем собрании собственники могут принять решение о включении дополнительных мероприятий по повышению энергоэффективности в стандартный перечень работ по капремонту.

Сколько стоит энергоэффективный капремонт?

Термомодернизация многоквартирного дома в период капитального ремонта потребует дополнительных затрат. Конкретная сумма зависит от цели – например, планируется довести дом до более высокого класса энергоэффективности, снизить потребление энергоресурсов на 15% или сократить на определенную сумму оплату за отопление в расчете на квадратный метр. Определившись с ожидаемым результатом, стоит оценить текущее состояние здания. Для этого по заказу управляющей компании или ТСЖ составляется его энергетический паспорт. Этот документ станет основой для выбора мероприятий, которые позволят оптимизировать энергопотребление до определенного уровня. Например, это может быть замена окон, утепление фасадов или установка современной системы вентиляции.

Со следующего года определиться с выбором конкретных мероприятий будет проще – начнет работать разработанное Минстроем РФ «меню энергоэффективного капремонта». Стоит рассмотреть разные решения и оценить их с точки зрения технической и экономической эффективности. Слишком большой срок окупаемости некоторых мероприятий делает их экономически нецелесообразными. В идеале стоит стремиться к тому, чтоб дополнительные инвестиции окупились (в виде экономии на оплате энергоресурсов) в течение десятилетия. Расширение перечня работ по капремонту потребует дополнительных взносов от жильцов. Собственники сами должны решить, какие работы они готовы профинансировать и какой результат получат в итоге.

Какая сегодня оказывается господдержка энергоэффективного капремонта?

Для тех, кто решится на энергоэффективный капремонт, с этого года действует программа финансовой господдержки. В случае, если удастся сократить энергопотребление дома не менее чем на 10%, можно рассчитывать на компенсацию до 50% затрат или субсидирование процентной ставки по привлеченному кредиту от государства. Компенсация из Фонда содействия реформированию ЖКХ может составить до 5 млн рублей для каждого дома.

Чтобы претендовать на такую меру господдержки, стоит убедиться, что соблюдены следующие условия:

1. Дом оснащен общедомовыми приборами учета энергоресурсов и на протяжении года перед капремонтом с них регулярно снимаются показатели. Это важно для подтверждения сокращения энергопотребления на 10% и более.

2. Капремонт не финансируется региональным оператором из средств, собранных на капремонт жильцами другой многоэтажки.

3. Здание не входит в перечень признанных аварийными и подлежащих сносу/ реконструкции.

4. Здание эксплуатируется не менее пяти и не более 60 лет.

Если все эти пункты соблюдены, управляющая компания или ТСЖ могут смело подавать заявку на участие в программе.

Государство проявляет свою заинтересованность в том, чтобы энергоэффективный капремонт стал массовым явлением. Особенно активные регионы стремятся форсировать этот процесс. Например, в этом году власти Санкт-Петербурга воспользовались возможностью, которую дает Жилищный кодекс РФ, и приняли решение о включении утепления фасадов в перечень работ по капремонту. Теперь, при наличии технического обоснования, жители Северной столицы могут рассчитывать, что в домах после капремонта станет теплее, и это не потребует внесения дополнительных средств.

Спрятать

Переход проектной компании на BIM-технологии связан с повышенными затратами, которые в том числе отражаются на стоимости оказываемых услуг, однако инновационные методы проектирования позволяют значительно сэкономить расходы заказчика на стадии строительства. Об опыте внедрения BIM в Казахстане рассказывает Игорь Зюзько, основатель группы компаний «DNT», директор по развитию проектной компании «DNT Center Stroy».

---

Как известно, основным вызовом для отрасли в целом сегодня является экономическая ситуация. Она, конечно, уже не такая критичная, как была в 2008-2009 гг., но нельзя сказать, что развитие рынка набирает обороты, как это было в начале 2000-х. При этом на строительном рынке сейчас много игроков, а выжить смогут только наиболее оптимизированные компании; то есть те, которые уделяют большое внимание качеству своей работы, методам проведения этой работы. В результате они могут предложить рынку такой продукт или услугу, благодаря которому заказчики могут в срок и с минимальными затратами построить необходимый им объект, так как применение BIM-технологий помогает определить фактическую стоимость объекта на этапе моделирования, что позволяет исключить излишние дорогостоящие решения на этапе проектирования.

В Казахстане процесс внедрения BIM-технологий начался почти одновременно с аналогичным процессом в России. Сегодня проектная компания «DNT» является лидирующей проектной компанией Казахстана, внедрившей передовые BIM-технологии, а также в режиме реального времени внедряющая инновационную систему бережливого производства.

Сегодня мы понимаем, что для заказчика важны максимально точные сроки проектирования и строительства. При этом заказчик хочет максимально оптимизировать бюджет проекта и иметь минимальные финансовые риски на этапе строительства.

Как показывает практика и открытые данные, использование BIM-технологий позволяет сократить сроки проектирования более чем на 20%, снизить стоимость строительства более чем на 30% и на 5—10% уменьшить финансовые издержки на дальнейшую эксплуатацию объекта.

Каждый расчет неоднократно перепроверяется и в итоге заказчик получает взвешенный рациональный проект. Схема армирования настолько максимально продумана, что расчет арматуры на куб бетона, учитывая наш регион сейсмики, оказывается иногда намного ниже в пределах допустимых норм чем даже в аналогичных несейсмических районах, что позволяет заказчикам значительно экономить на основных строительных материалах.

Возможно, у нас не самые дешевые проектные услуги, обусловленные в том числе немалыми затратами на переход на BIM-технологии, зато это позволяет нам предлагать самые экономичные проекты, за счет которых заказчик на этапе строительства может экономить до 20-30% за счет того, что нет перерасхода и все вымерено.

Я считаю, что именно благодаря этому фактору заказчики, которые действительно хотят чувствовать себя надежно и уверенно на рынке, могут получить высокий результат за счет того, что мы применяем современные BIM-технологии и создаем такие проектные решения, которые будут экономить заказчику средства и время.

Комментарии экспертов компании:

Людмила Федоренко, генеральный директор ТОО «DNT Center Stroy»

Процесс перехода на BIM проходил в нашей компании в несколько этапов и потребовал существенных материальных затрат. Мы обучались у ведущих преподавателей из России, модернизировали компьютерную технику, закупили необходимое программное обеспечение. Сейчас мы успешно завершили пилотный проект с использованием BIM, прошли государственную экспертизу и сейчас по этому проекту уже осуществляется строительство жилого комплекса в Алматы. С моей точки зрения, основным плюсом внедрения BIM является повышение качества проекта и сокращение необходимых временных ресурсов на его выполнение. Кроме того, это является дополнительным преимуществом при сотрудничестве с международными компаниями.

Ерулан Оспанов, главный инженер проектов

Первоначально BIM-технологии получили широкий резонанс потому, что они позволяют принимать эффективные решения на всех стадиях жизненного цикла зданий. Как я уже рассказывал, большим преимуществом внедрения информационного моделирования является то, что появляется все больше релевантной информации, которая позволяет сделать выбор наиболее подходящих решений для различных объектов, и в итоге получать высокое качество работ, полностью исключая возможные проектные ошибки, такие как нестыковки отверстий или пересечение инженерных коммуникаций, а также существенно сократить сроки проектирования.

Дмитрий Ковылин, BIM-менеджер

BIM на данный момент является самой современной и совершенной технологией проектирования, используемой в инженерно-строительной области. Самая трудная задача использования BIM-технологии – это процесс внедрения. На данном этапе необходимо продумать методику совместной работы и ресурсную базу. Все это должно быть отображено в корпоративном стандарте организации по выполнению информационного моделирования. Кроме профессионализма на уровне знания ПО внедрение BIM требует от пользователей знания своей дисциплины, а также умения взаимодействовать с другими отделами.

Спрятать

Строительная отрасль – крупнейшее, стратегически важное направление социально-экономического развития нашей страны. Она также представляет собой один из самых динамичных, перспективных сегментов рынка, на который приходится почти 6% ВВП России. Строить хотят все, но не все хотят учиться! Если мы обратим пристальное внимание на рынок строителей-специалистов, то придем к неутешительным выводам, что квалификация большинства не подкреплена документально. О проблемах и перспективах развития дополнительного образования в области строительства и архитектуры порталу STROY.EXPERT рассказала Елена Ширшицкая, ректор АНО ДПО «Академия повышения квалификации и инновационного развития кадров».

---

Сегодняшний строительный рынок отчаянно нуждается в практически обученных рабочих кадрах. Востребованность в «умелых руках» и знающих головах растет. Требования к квалификации самого простого рабочего в настоящий момент уже предполагает такие умения, как: решать задачи в условиях неизвестности, владеть информационно-коммуникационными технологиями, иметь практический опыт управления автоматикой на уровне пользователя. Напомню, в 2016 году были приняты профессиональные стандарты в области строительства, проектирования и инженерных изысканий. Сегодняшний профессиональный стандарт призван обеспечить единые требования, ожидания, которые работодатель предъявляет к опыту и знаниям будущего специалиста. В ближайшем будущем профессиональный стандарт призван заменить ЕКТС.

«Академия повышения квалификации и инновационного развития кадров» в 2017 году пересмотрела и провела существенную корректировку всех программ повышения квалификации и профессиональной переподготовки кадров в соответствии с требованиями профессиональных стандартов и федеральных государственных образовательных стандартов укрупненной группы специальностей «Строительство и архитектура».

Кроме того, Минтруд РФ издал Перечень профессий ТОП 50, на который стоит ориентироваться как студенту, так и уже работающему специалисту. Он содержит перечень профессий, наиболее востребованных и перспективных в течение ближайших 30-40 лет. Среди них - строительные профессии: мастер отделочных, строительных и декоративных работ, мастер столярно-плотничных, паркетных и стекольных работ, мастер по ремонту и обслуживанию инженерных систем жилищно-коммунального хозяйства.

По моему мнению, подобный перечень был бы крайне полезен и для специалистов высшего звена стройкомплекса РФ. Ориентируясь на этот перечень специалисту, начинающему свою карьеру, было бы легче сориентироваться в том, какие еще дополнительные навыки он должен приобрести, уже получив высшее образование.

Рассмотрим, например, специальность «Архитектура». Базовых знаний оказывается недостаточно для удовлетворения персональных, амбициозных запросов работодателей. Последние на данный момент ведут охоту за специалистами, имеющими в своем «профессиональном портфеле» и градостроительные знания нормативно-технической документации, и навыки ландшафтной архитектуры, и владение правилами проведения реставрационных работ. Те, кто научился ориентироваться в быстроменяющемся мире, осознает всю необходимость постоянного самосовершенствования и получения новых дополнительных квалификаций.

В ходе многолетней работы нашей Академии, мы тоже учимся соответствовать этим требованиям и сталкиваемся с рядом проблем. В частности, федеральный закон об образовании в Российской Федерации разрешил любым ООО и даже ИП при наличии лицензии на образовательную деятельность, обучать «кого угодно и как угодно». В связи с этим в ближайшие несколько лет стремительно увеличится количество выпускников, которые «поумнели» только на бумаге. Частные организации, зачастую, получив образовательную лицензию, не имеют ни малейшего представления ни о содержании рабочих программ, ни о контрольно-оценочных средствах для оценки знаний и умений студента, ни о грамотно составленном контенте для обучения с применением дистанционных образовательных технологий. Они применяют тот же подход в реализации образовательных услуг, что и в любом другом виде деятельности (торговли): «Дай рекламу, проведи акцию, снизь цену до смешной и получи легкую прибыль».

Наша Академия против такого безответственного подхода. Особенно, когда дело касается серьезных технических специальностей. Статистика - вещь упрямая и она нам сегодня говорит, что лидер по травмам на производстве – именно строительная отрасль. И за каждой причиной травматизма на стройплощадках стоит недостаток уровня образования, квалификации или некачественная образовательная программа обучения.

Если завтра мы хотим жить в надежных домах, иметь хороший стабильный доход, владеть востребованной на рынке профессией, то уже сейчас каждый из нас должен задать себе один единственный вопрос: «Чему я научился в профессии сегодня, чтобы качественно вырасти как специалист, спокойный за свое будущее и уверенный в качестве и безопасности результатов своего труда?».

Спрятать

Сегодняшняя ситуация на рынке долевого строительства и то, о чем на прошлой неделе сказал президент Владимир Путин (о необходимости постепенного ухода от механизмов использования средств дольщиков к банковскому финансированию – ред.), коснется любого из нас – не важно, идет речь о застройщике, представителе банковской среды, чиновнике или конечном потребителе. Рано или поздно все мы будем поставлены перед необходимостью решения жилищного вопроса. Такое мнение прозвучало в рамках прошедшей 27-29 октября Международной строительной выставки Connect Construct Crimea.

---

Что происходит на рынке долевого строительства?

Механизм долевого строительства в нашей стране не является уникальным. Финляндия так работает. В Голландии, Австралии, Южной Америке есть подобные механизмы, когда покупатель-инвестор входит в проект на начальной стадии, подписывает договор, график строительства и поэтапно финансирует стройку. Как правило, стимулом для участия в подобной схеме является разница в цене квадратного метра на стадии котлована и сдачи готового дома. В разных странах это цифра отличается: для Европы фантастическая прибыль - это 12-13%, в России - 25-30%.

Напомню, «долевку» уже пытались убить в 2005 году. Я тогда возглавлял Объединение застройщиков Санкт-Петербурга и участвовал в разработке ФЗ-214. Именно благодаря работе авторов закона механизм долевого строительства проработал порядка 12 лет и до сих пор действует. В рамках этого закона построено порядка 1 млрд кв метров жилья.

В 2004 году статистка по сдаче домов была печальной - практически каждый 4 покупатель попадал в «левую» криминальную схему. Неудивительно, что у руководства страны появилось резкое желание «прикрыть» долевое строительство. Предлагалось вернуться к банковскому финансированию, когда застройщик пришел в банк, получил кредит, построил дом, и только после сдачи в эксплуатацию начал продавать квартиры. Со своей стороны потребитель также должен был идти в банк, брать ипотеку и приобретать квартиру в готовом жилом доме.

Конечно, все тогда понимали, что подобная схема фактически «отнимает» у среднестатистической семьи целую комнату. Логика следующая: при получении застройщиком кредита в банке его процент уже заложен в стоимости кв метра (около 15%). Кроме того, есть ипотечный кредит, который берет сам покупатель (еще 12-13%). Если приобретается 2-3-комнатная квартира, то 1/3 этой квартиры «съедают» банковские кредиты, то есть ту самую «комнату». Тогда было предложено установить некий порядок, который бы позволил минимизировать потери. Самое существенное, что удалось сделать в рамках этого процесса – регистрация договоров долевого участия. Сейчас этот маятник - быть «долевке» или нет – снова сильно раскачивается. Вот, на прошлой неделе президент РФ на совещании с членами российского правительства озвучил установку – уходить от долевого участия граждан в строительстве многоквартирных, причем сделать это необходимо в перспективе 5-7 лет (позже появилось поручение президента уложиться в 3 года).

Несколько лет назад (будучи министром строительства Калининградской области) я сам занимался ситуацией с пресловутой компанией СУ-155. Из 600 человек, которые приобрели квартиры в обанкроченной компании, обманутыми были признаны только 100 человек. Дело в том, что сдача последнего многоквартирного дома была назначена только на конец 2018 года и формально люди еще не считались обманутыми, а по закону даже не имели право подавать списки на возмещение вложенных средств. Сегодня, не в последнюю очередь благодаря позиции президента РФ и вице-премьера РФ, проблема с дольщиками СУ-155 практически разрешена. Но какой ценой? Кассовый разрыв составил порядка 40 млрд рублей. Погасило эту сумму государство в лице банка «Российский капитал», который сегодня является частью АИЖК. Эта ситуация заставила власть заняться защитой дольщиков более решительно. В результате появился новый ФЗ-218. О его несовершенстве, впрочем, еще пойдет речь ниже.

Есть ли место малому и среднему бизнесу на рынке жилья?

В начале 2000-х годов я сам представлял один из крупнейших строительных бизнесов Санкт-Петербурга. У нашей компании были большие объемы сдачи жилья (по 300-500 тыс кв метров ежегодно). Тогда я, конечно, защищал интересы крупных строительных структур, которые и сегодня занимают верхушки рейтингов, сдают по 1,5-2 млн кв метров жилья в год. Я искренне верил, что малому и среднему бизнесу не место «под этим солнцем». Возьмем финансовую систему нашей страны. Банки не могут привлекать средства граждан - миллиарды рублей, которые клиенты размещают на депозитах, имея уставной капитал всего 10 тыс рублей. В 90-х годах это было возможно, сегодня уже нет. ЦБ устанавливает серьезные нормы резервирования и тщательно следит за их выполнением. Почему же строительные компании, имея УК 10 тыс рублей и вместо офиса – стол и табуретку, могут привлекать миллиардные средства частных лиц?

Впрочем, сегодня я несколько изменил свою позицию на этот счет. Ведь многие компании, акционеров которых я знаю лично (Группа ЛСР, Группа Эталон, ПИК), 15-20 лет назад начинали именно с малого бизнеса, подрядного сегмента, потихоньку росли, набирали оборотные средства, зарабатывали положительную кредитную историю, получали возможность финансировать и рефинансировать собственный капитал. Напомню, сегодня также продолжает действовать схема строительства «за собственные средства». В Калининграде есть один застройщик, который работает не первый год, - «Калининградстройтрест». Руководство этой компании имеет принципиальную позицию – что бы ни случилось, строить только «на свои», не привлекая средств дольщиков. Однако процент таких застройщиков по стране крайне мал – 1-2%. Еще есть банки. Можно, к примеру, получить кредит под 13-15% на 1,5-2 года, построить типовой дом (но это только в случае, если застройщик у банка «на хорошем счету»). Правда через 1,5 года процент по банковскому кредиту составляет уже 20% в себестоимости квадратного метра. Между тем, надо учитывать, что строительный рынок весьма конкурентен во всех, без исключения, регионах страны. Конечно, ряд российских банков, таких как ВТБ и Сбербанк, иногда входят в структуру акционеров ряда крупнейших строительных холдингов. В рамках этих совместных предприятий ставка банковского финансирования может снижаться до 10,5-11%, поскольку банки могут контролировать все денежные потоки в бюджете компании. Но и это не решает вопрос с удорожанием стоимости квадратного метра жилья в целом.

Современный девелопер может заработать только за счет объема

Рынок строительства жилья сейчас переживает сильнейший кризис. Объем предложения во всех регионах страны существенно превышает объем спроса. По Московской области, например, это превышение составляет 2,5 раза (цифры предоставлены департаментом строительства Московской области). Этот факт сильно влияет на ценовую политику, ведь издержки строительных компаний растут. При этом, процент по банковским кредитам для застройщиков не падает. При росте стоимости стройматериалов практически по всем позициям, маржа застройщика составляет 1-4%. Современный девелопер может зарабатывать только на объеме сдаваемого жилья. Впрочем, это касается только эконом-сегмента (в бизнес-сегменте - другой потребитель, другие взаимоотношения с застройщиком).

Конечно, в настоящий момент мы наблюдаем достаточно позитивную тенденцию на рынке ипотечного кредитования. Но и этот положительный тренд эффект падения покупательского спроса, который продолжает снижаться последние несколько лет, пока не нивелирует. Рост объемов ипотечных кредитов растет, но отталкивание идет от крайне низкой базы. Сегодня Минстрой Рф озвучивают цифру – 1 трлн рублей выданных ипотечных кредитов за последний год. Однако из тех 80 млн кв метров, которые были сданы (а это 4,5 трлн рублей) объем ипотеки составляет не более ¼ от всех сделок. А должно быть не мне ¾. Так что ипотеке еще есть куда расти! Правда у большей части населения нашей страны все еще нет денег, ни на первый взнос, ни на ежемесячный платеж в 9-10% годовых от стоимости квартиры. Сегодняшнему строительному рынку крайне нужен платежеспособный спрос, доходы населения, наконец, должны начать расти.

Изменения в ФЗ-218: что ждет дольщика и застройщика?

В последние полгода ФЗ-218, который является флагманом реформ жилищного строительства в нашей стране, претерпел существенные изменения. Сегодня государственный Компенсационный фонд стал более публичным, контролируемым. В правление фонда вошли представители Госдумы, Совета Федерации, что также обеспечивает определенную публичность в части принимаемых решений по достройке, изъятию земельного решения, компенсаций. Огромную роль играет и созданная Единая информационная система жилищного строительства, которую будет вести АИЖК и где будет собрана самая полная информация о всех застройщиках страны и тех объектах, которые они реализуют.

Теперь о тех изменениях в законе о долевом строительстве, которые значительно ухудшают ситуацию в отрасли (причем как со стороны застройщиков, так и со стороны покупателей жилья). Важно отметить, что новое законодательство фактически заменяет страхование обязательными отчислениями в Компенсационный фонд. Министр строительства РФ Михаил Мень отчитался на прошлой неделе о том, что в созданный в рамках ФЗ-218 Компенсационный фонд были перечислены первые средства от 12 застройщиков.

Сегодня в качестве отчислений от сметной документации по ДДУ проекта взят базовый процент - 1,2%. Но этот показатель пока не окончательный: уже весной 2018 года будет разработана соответствующая шкала дифференцирования, процент отчислений будет зависеть от степени надежности застройщика и других экономических параметров. Если в составе акционеров компании будет присутствовать ВТБ, риск и коэффициент минимальный, если же физлицо с не очень четкой кредитной историей – ставка будет повышенной. Рынок постепенно готовится и к выполнению этого требования. Отчисления уже стали обязательными с даты госрегистрации фонда (по закону не позднее 30 октября 2017 года).

На самом деле, ФЗ-218 содержит много здравых идей и мыслей, но вместе с тем в нем зашиты настоящие «мины» для потребителей и застройщиков. К примеру, в нем заложены ограничения по приобретаемой площадки – 120 кв метров. Это требование значительно урезает права дольщиков столичных городов, таких как Москва. Если речь идет о многодетной семье, где три ребенка и которая планирует приобрести трехкомнатную квартиру где-нибудь в Новой Москве, площадь 120 кв метров - это мало. Возможно, в законе нужно прописать диференцированную систему или отдельно сделать ремарку для столичных регионов. Еще один неоднозначный пункт: размер компенсации в случае банкротства застройщика, исходя из нормативной стоимости Минстроя РФ, составляет 38 тыс. рублей за кв метр. При этом минимальные цены на рынке недвижимости Московской области – 55 тыс. рублей за кв метр, а среднерыночная стоимость по Москве – 90 тыс. рублей. Понятно, что ни один покупатель не захочет получить компенсацию меньше рыночной цены квартиры.

Хочу озвучить одну цифру: 20 трлн рублей – именно такое количество денежных средств лежит на банковских счетах российских граждан в виде депозитов. Эти денежные средства люди предпочитают держать на счетах, вместо того, чтобы вкладывать в недвижимость, приобретать квартиру для себя и детей, а значит и в развитие строительной отрасли. Причина – тот уровень недоверия, который сложился сегодня у российского населения по отношению к органам госвласти, институтам строительства, частному бизнесу. Всем нам сегодня необходимо работать над обеспечением надежности и стабильности работы строительного рынка, чтобы хотя бы 2-3 трлн рублей из имеющихся 20 трлн рублей на этот рынок вернуть. Этих инвесторских денег хватило бы российским застройщикам на ближайшие 10 лет.

Теперь что касается требований к строительным компаниям. В соответствие с новым законом с 1 июня 2018 года привлекать средства граждан смогут только те застройщики, опыт которых не менее 3 лет. Опыт также необходимо подтверждать соответствующими решениями об эксплуатации не менее 10 тыс кв метров. Много вопросов вызвало появление в новом законе наименования «специализированный застройщик», а также наличие экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве.

Отменяется возможность наличия у застройщика задолженности по налогам до 25% от стоимости активов. Это очень опасный пункт. Приведу реальный пример: застройщику, входящему в Топ-10 застройщиков Москвы и Московской области, для участия в тендере потребовалось предоставить справку об отсутствии задолженности по налогам. При получении такой справки, оказалось, что долг у этого застройщика все-таки имеется – 2 копейки. Чтобы погасить этот «долг» перед Федеральной налоговой службой РФ ушла неделя. Между тем, крупные тендеры ждать не будут. И это не единичный случай, когда налоговая инспекция блокирует счета компаний из-за задолженности в 7 копеек, при этом посылает уведомление об этом заказным письмом, которое стоит 700 рублей. Сегодня необходимо тщательным образом проработать этот пункт закона, предусмотреть люфт, чтобы нечаянно не заблокировать вполне надежного и дееспособного застройщика из-за технического сбоя, ошибки.

Есть еще один проблемный пункт вступившего в силу ФЗ-218. Касается он замены требований к уставному капиталу требованиями к собственным средствам в сумме не менее 10% от стоимости строительства, указанной в проектной документации. Предположим, что у меня возводится несколько корпусов в рамках единого ЖК общей стоимостью 10 млрд рублей. Даже если стройка идет полным ходом, половина объектов уже возведена, получается, что от половины стоимости всего проекта (то есть от суммы в 5 млрд рублей) придется заморозить 500 млн рублей и положить эти деньги на спецсчет. И этот «депозит» будет висеть все время строительства объекта, то есть 1-2 года.

Пункт об административных расходах застройщика (аренда, реклама, оплата труда, услуги банка, связи), которые не могут превышать 10% от стоимости строительства, также трудновыполним. Такое ощущение, что авторы закона просто взяли и «нарисовали» эти 10%, забыв о том, что строительный бизнес - это живой механизм. В ряде случаев большинство дееспособных профессиональных компаний имеют соответствующую статистику, цифры по сданным объектам и действующим. А значит, прежде чем устанавливать размер административных расходов, было бы неплохо обратиться к самим застройщикам и спросить, а сколько они тратят по этой статье расходов?

По части дублирования отчетности и предоставления пакета документов не только в Мокомстройинвест, специализированный орган по контролю за застройщиками, но также в контролирующий орган Комфонда – АИЖК - тоже возникают вопросы. Мне как застройщику не жалко сделать еще один комплект документов и передать его в АИЖК, но спрашивается, зачем я это должен делать? Еще один пункт, который вызвал резкое недоумение со стороны частного строительного бизнеса, касается принципов использования средств дольщиков. Принцип следующий: один объект - один застройщик - одно разрешение. А если у моей компании 85 корпусов, получается, я вынужден создавать 85 юрлиц, везде должна быть своя бухгалтерия, отчётность по объекту? Уложусь ли я, при этом, в положенные 10% от фонда зарплаты и административных расходов – спорный вопрос.

Напомню, что речь идет об уже действующем законе, подписанном президентом РФ. Если не удастся ввести поправки в эти поправки, то с 1 июля 2018 года они будут применять ко всем застройщикам страны.

Несколько слов хотелось бы сказать о банковском финансировании. Я вот лично по-хорошему завидую Сбербанку, который ежегодно демонстрируется прибыль в 800 млрд рублей. Через пару лет, возможно, они будут рапортовать об 1 трлн рублей. Вот бы наши застройщики так же отчитывались о своих доходах и платили с этой прибыли налоги в бюджет. На самом деле, сегодня банковская система очень много забирает от строительной отрасли. Я убежден, не было бы проблем с «долевкой», если бы застройщик имел возможность получить льготный кредит на строительство жилого объекта. В соответствие с принятым законом, застройщик, заказчик, генподрядчик обязан открывать счет в одном уполномоченном банке. Список этих банков и требования к ним уже утверждены. Застройщик, заказчик, генподрядчик – все мы должны открыть счета в банк. Финансовая организация, в свою очередь, будет контролировать соответствие назначения платежей их размерам, проверять соответствие действующему законодательству.

Теперь что касается социального обременения строительного проекта: социальное развитие района, не зависимо от региона (пока кроме Крыма и Калиниградской области), полностью ложится на плечи застройщика, что тоже не верно. На одном из недавних совещаний по проблемам стройкомплекса РФ я задал вопрос: «Почему сегодняшние застройщики вынуждены получать кредиты в 12% годовых, вместе с тем, когда они строят на эти деньги жилье (которое впоследствии будет продано, а значит извлечена прибыль), этот кредит автоматически распространяется еще и на садик, школу или другой социальный объект? Ведь садик строится и передаётся муниципалитету, а значит застройщик не получит от последующей эксплуатации ни копейки?». Данный момент требует более четкого пояснения. Сегодняшние поправки в закон предоставляют на выбор два варианта действия застройщика с социальным обременением: либо он передает муниципалитету все соцобъекты безвозмездно, либо, поскольку это построено за счет средств дольщиков, при подписании ДДУ садик также включается в собственность как социальный объект. Но нужны ли дольщикам садик или школа, что они будут с ними делать? Эксплуатировать и нести расходы - это дело муниципалитетов и это нужно учитывать.

Спрятать

От чего сейчас зависит уровень ипотечных ставок в России? Какие механизмы задействует АИЖК для увеличения конкуренции на рынке ипотечного кредитования? Как связаны запуск компенсационного фонда долевого строительства и снижение ставок по ипотеке? На эти и другие вопросы порталу STROY.EXPERT отвечает Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра АО «АИЖK».

---

От чего сейчас зависит уровень ипотечных ставок?

Ключевой тенденцией развития ипотечного рынка в 2017 году является беспрецедентное снижение ставок. Сейчас они находятся на историческом минимуме. Так, в июне 2017 года средние ставки выдачи ипотечных кредитов составили 11,1%, в том числе – 10,7% на первичном рынке. Напомню, что еще в середине 2016 года ставки по рыночным ипотечным продуктам составляли около 13,5%. В июле 2017 года АИЖК впервые установил однозначную процентную ставку (9,75%), доступную для широкого круга заемщиков. Уже в августе ставки на уровне от 9,5% установили все крупнейшие ипотечные кредиторы.

Размер ставок по ипотечным кредитам определяется двумя основными факторами – стоимостью фондирования и сопутствующими затратами банков (стоимость риска, расходы на выдачу и сопровождение кредитов). Стоимость фондирования – это ставка, по которой банки привлекают деньги для выдачи ипотечных кредитов. Она определяется уровнем процентных ставок в экономике, прежде всего – ключевой ставкой Банка России. Если говорить о других индикаторах, то достаточно часто приводится уровень доходности по пятилетним ОФЗ, который сейчас составляет чуть ниже 8%.

В целом, тот уровень ставок, который достигнут на рынке, говорит о том, что банки уверены в дальнейшем снижении стоимости фондирования. Если бы банки считали, что стоимость фондирования останется на текущем уровне, то сегодняшние ставки в 9,5% не могли бы обеспечить достаточный уровень рентабельности на акционерный капитал. Устанавливая именно этот уровень ипотечных ставок (ипотека — длинный продукт, срок жизни которого составляет минимум 5 лет с учетом досрочного погашения), банк рассчитывает, что кредиты будут гаситься в течении всего этого срока и прогнозирует изменение стоимости фондирования в определенный период. Будущее снижение ключевой ставки Банка России уже заложено в стоимость ипотеки коммерческих банков. По различным оценкам, к концу года ключевая ставка может снизиться до 8 – 8,5%.

Одной из особенностей российского рынка ипотеки является его высокая концентрация. Два ведущих банка занимают около 70% рынка ипотеки по объему выдачи. Одной из причин такого положения дел является отсутствие надежных долгосрочных механизмов фондирования у многих участников рынка.

Кроме этого существует проблема фондирования ипотеки короткими деньгами. Пользуясь банковским языком, она заключается в том, что длинные активы должны соответствовать длинным пассивам. Банки сейчас фондируют длинную выдачу в основном депозитами населения – а это достаточно дорогой ресурс. В развитых странах основным механизмом фондирования ипотеки является секьюритизация, или выпуск ипотечных ценных бумаг. В течение последнего года АИЖК провел колоссальную работу по развитию этого механизма. Мы сформировали принципиально новый продукт по ипотечным ценным бумагам. Это стандартизированные однотраншевые ценные бумаги с поручительством АИЖК. Поручительство дается на кредитный риск. Таким образом, инвестор получает бумагу, уровень риска по которой соответствует суверенным бумагам. Доходность по таким бумагам выше, чем по другим подобным инструментам, именно поэтому такая бумага интересна инвесторам.

Банк России уже сейчас установил для ипотечных ценных бумаг с поручительством АИЖК сниженные коэффициенты риска. Если раньше они составляли 100%, то теперь - 20%. Это дает банку значительные регуляторные преимущества, ему становится выгоднее держать на балансе ипотечную ценную бумагу с поручительством АИЖК, нежели обычные закладные.

Все это, как мы полагаем, будет способствовать тому, что банки получат надежный и эффективный инструмент рефинансирования ипотеки и увеличение новых выдачей. Кроме этого, процесс будет также способствовать снижению ипотечных ставок, потому что речь идет о стандартизированном, понятном инструменте. К нему получат доступ не только участники рынка, но и в целом игроки среднего масштаба. А значит, он будет способствовать увеличению конкуренции на рынке ипотечного кредитования, что также простимулирует снижение стоимости ипотеки.

Также уровень ставки зависит от расходов на выдачу и сопровождения ипотечных кредитов. Здесь тоже сложился определенный резерв к снижению. Хочется отметить, что дизайн ипотечного рынка сегодня претерпевает значительные изменения. Если раньше процесс выдачи кредита являлся своеобразным стрессом для клиента – нужно было собрать огромное количество бумаг, совершить несколько визитов в банк, потом долго регистрировать недвижимость, то сейчас современные цифровые и онлайн-технологии могут полностью изменить картину. Процесс выдачи будет значительно сокращен, уже сейчас работают электронные заявки, общение с банковскими менеджерами сводится к минимуму. Это влияет и на стоимость затрат для банка на выдачу кредита и его сопровождения. Регистрация на выдачу недвижимости также переводится в электронную форму.

Другими словами, сегодня все идет к тому, что, возможно, скоро будет введен формат, вовсе не предполагающий визитов в банк. Все это раскроет дополнительный потенциал к дальнейшему снижению ставок. Ключевым фактором, который позволит перевести выдачу ипотеки в электронный формат является внедрение электронной закладной. Уже сейчас подготовлены поправки в законодательство, позволяющие отказаться от необходимости оформлять и хранить закладную в бумажном виде. Информация будет храниться в электронном виде, что упростит процедуру секьюритизации кредитов и сократит расходы кредитора.

Что Вы можете сказать о принятых недавно поправках закон о компенсационном фонде? Повлияет ли он на рынок недвижимости?

Если говорить о принятом недавно ФЗ-218 о компенсационном фонде долевого строительства, то это важнейший закон для всей строительной отрасли. Впервые государство устанавливает настолько четкие и прозрачные правила игры для строительного сектора.

Что происходило раньше, до вступления закона о компенсационном фонде? Никаких гарантий завершения строительства или возврата средств на рынке предусмотрено не было. Тот механизм страхования, который был прописан, фактически не работал. При этом нам известно о тысячах пострадавших дольщиках – гражданах, которые остались без денег, без жилья и оказались еще должны банку по ипотечному кредиту. Конечно, государство не могло позволить, чтобы это продолжалось дальше.

Что происходит на строительном рынке сейчас? Как мы знаем, в стадии строительства находятся примерно 120 млн кв м жилья. При этом основной механизм финансирования приобретения этого жилья – средства граждан. Из 4,6 трлн рублей примерно 3,5 – 3,6 трлн –средства населения. Собственные средства застройщиков составляют около 400 млн рублей, привлеченные (банковское финансирование) еще 0,6 трлн рублей. Из этих 3,6 трлн рублей, которые граждане инвестировали в строительство жилья, примерно 1,4 трлн рублей приходится на ипотечные кредиты. Непосредственно по этим договорам, с учетом первого взноса, граждане сейчас должны банкам порядка 1 трлн рублей.

Новый закон вводит сравнительно мягкий тариф для застройщиков, которые будут отчислять средства на возведение новых строительных объектов. В случае банкротства компании дом будет гарантированно достроен за счет этих же средств, либо деньги из фонда будут возвращены дольщикам. Такой механизм можно сравнить с механизмом страхования вкладов, который действует сегодня в банковской сфере и который очень хорошо себя зарекомендовал, поскольку граждане знают, что их депозиты гарантируются государством (системой АСВ). То же самое будет и на строительном рынке: если человек видит, что перед ним – надежный застройщик, который вносит деньги в компенсационный фонд, у него будет полная уверенность в том, что жилье, в стройку которого он вложил деньги, будет построено. В крайнем случае – он получит обратно вложенные средства.

Обращаю внимание, что закон дал четкие требования к застройщикам и организации строительного процесса:

• обособление жилищного строительства от иных видов деятельности (проектная компания);

• финансовая устойчивость: наличие собственных средств в размере 10% от стоимости строительства, денежные средства 10% на дату получения разрешения привлекать средства дольщиков;

• обязательное банковское сопровождение уполномоченными банками и контроль целевого использования средств.

Но надо понимать, что привлечение средств граждан – это фактически беспроцентные деньги, а право привлекать их является привилегией застройщика и должно быть доступно только чистым, прозрачным компаниям. Безусловно, в какой-то момент часть застройщиков, которые не соответствуют установленным критериям, могут уйти с рынка. Отрасль очистится от недобросовестных и откровенно слабых игроков. Граждане же будут вкладывать в строительство все больше и больше денег, в том числе, с помощью ипотеки.

Сейчас доля ипотечных сделок в новостройках составляет около 40%, а по некоторым, особо ликвидным, объектам в развитых агломерациях – до 80%. Эти 70-80% - весьма долгосрочная цель, которую может достигнуть доля ипотечных сделок на рынке новостроек в целом. И чем ниже будет ставка, тем больше средств привлечено на рынок. А потому запуск механизма компенсационного фонда вместе со снижением ипотечной ставки имеет синергетический эффект.

К слову, предусмотренный тариф отчислений в компфонд, заявленный на уровне 1,2% от стоимости ДДУ, сопоставим с отчислениями в страховые компании, которые и так вносят застройщики. То есть это условие никак не повлияет на цену квадратного метра. Конечно, многие представители строительного сектора сейчас обеспокоены новыми правилами игры. Новые механизмы повысят привлекательность новостроек для граждан, а также создадут условия для снижения стоимости кредитных средств для застройщиков за счет прозрачности их деятельности.

Все это в совокупности будет способствовать развитию отрасли жилищного строительства, повышению прозрачности сектора и его надежности. Покупка жилья – зачастую важнейшее событие в жизни российской семьи. Теперь граждане получат полную государственную защиту, а строительные компании – дополнительный спрос населения на жилье. Будут развиваться механизмы проектного финансирования, у застройщиков появилась возможность привлекать для финансирования строительства банковские кредиты, ставки по котором снизятся из-за повышения прозрачности отрасли. Все это позволяет смотреть в будущее жилищного строительства с уверенным оптимизмом.

Спрятать

Ввод ФГИС ЦС в эксплуатацию запланирован на конец сентября 2017 года. Недавнее тестирование системы подтвердило возможность соблюдения поставленных правительством страны сроков, а также то, что единовременно в базе смогут работать до тысячи пользователей. При этом за сутки число посетителей системы может достигнуть 240 тыс. человек. Такие цифры прозвучали во время круглого стола, организованном в рамках РИСФ-2017, на котором обсуждались вопросы создания и наполнения ФГИС ценообразования в строительстве, ее задачи и преимущества, а также возможности, которые новый информационный ресурс открывает перед профессиональным сообществом.

---

Система создается для информационной поддержки процесса и порядка определения сметной стоимости строительства объектов, финансируемых с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в уставных (складочных) капиталах которых составляет более 50%.

Среди задач ФГИС ЦС – повышение достоверности и прозрачности определения стоимости строительства на всех стадиях инвестиционно-строительного проекта при выполнении государственных и муниципальных контрактов.

Ввод ФГИС ЦС позволит оптимизировать стоимость работ и обеспечить применение современных информационных технологий при ее расчете, повысить стабильность отрасли и улучшить конкурентный климат на рынке строительных материалов. Также новый информационный ресурс позволит сократить сроки составления сметных расчетов без потери точности и создать стимулы для роста импортозамещения и применения инновационных технологий.

ФГИС ЦС - одна из первых государственных информационных систем общего пользования, для которых разрабатывались и согласовывались с ФСБ и ФСТЭК России модели угроз безопасности информации, и одна из первых государственных информационных систем общего пользования, использующая криптографический протокол защиты информации TLS.

Что касается порядка работы с системой, то в процессе ее использования, разъяснила спикер, государственный заказчик получит доступ к сведениям реестра производителей и поставщиков услуг с отображением по субъектам Российской Федерации. Также можно будет просмотреть актуальные цены на материалы, изделия, конструкции, оборудование и эксплуатацию машин и механизмов, наравне с актуальными сметными нормативами.

В состав ФГИС ЦС входит три подсистемы: ведения Федерального реестра сметных нормативов, классификатора строительных ресурсов и мониторинга цен строительных ресурсов, подготовкой которых также занимаются специалисты Главгосэкспертизы России.

Для профессионального сообщества ФГИС ЦС открывает такие возможности, как доступ к информационным и новостным материалам, информации о строительных ресурсах, включенных в классификатор строительных ресурсов, и о об их ценах, а также доступ к данным федерального реестра сметных нормативов и к профессиональным обучающим семинарам.

Ввод ФГИС ЦС в эксплуатацию запланирован на конец сентября 2017 года. Недавнее тестирование системы подтвердило возможность соблюдения поставленных правительством страны сроков, а также то, что единовременно в базе смогут работать до тысячи пользователей, при этом за сутки число посетителей системы может достигнуть 240 тыс. человек.

Напомним, круглый стол Главгосэкспертизы России прошел на площадке VI Российского инвестиционно-строительного форума на ВДНХ.

Спрятать

Парк «Зарядье», основанный на принципах ландшафтного урбанизма, балансе природы и городской культуры, открылся в Москве в день города, 9 сентября, и уже успел стать одним из важнейших культурных, и одновременно скандальных, событий 2017 года. Столичная мэрия предварительно оценила расходы на создание и запуск парка в 14 млрд рублей, однако итоговая смета может превысить 25 млрд рублей. Через несколько дней после открытия администрация парка заявила о пропаже 10 тыс. растений, которые якобы унесли и вытоптали вандалы. Доказать это, правда, пока не удалось. Сегодняшний герой рубрики «Экспертные мнения» - Денис Кусенков, старший партнер компании ARTEZA, которая работала над проектом «Зарядье» на протяжении нескольких лет в составе международной команды архитекторов, проектировщиков, ландшафтных дизайнеров. STROY.EXPERT пообщался с одним из российских кураторов проекта - о сложностях в работе над «Зарядьем» и личной ответственности москвичей.

---

Денис, расскажите, для чего архитекторы обращаются к ландшафтным дизайнерам?

Надо четко разделять понятие «ландшафтный дизайнер» и «дендролог». Последние только выбирают растения для определенных задач, но сами эту задачу не формируют. Предположим, в рамках некого градостроительного проекта есть «зеленое пятно». По задумке архитектора оно должно стать либо газоном, либо лесом, либо цветником. Есть специалисты, которые воплощают идею архитектора в жизнь, то есть подбирают растения, которые будут в этом месте себя комфортно чувствовать и дополнять тот образ, который был придуман. Ландшафтный дизайн – понятие более широкое. Мы не просто заполняем те самые «зеленые пятна», но еще и формируем их. Условно говоря, если взять территорию парка или какого-то городского объекта – сквера, площади и т.д. - то генплан (баланс зеленых и асфальтовых покрытий) как раз будет определяться ландшафтным дизайном.

Отвечая на ваш вопрос, архитекторы обращаются к ландшафтным дизайнерам в тот момент, когда им не хватает компетенции. В этом случае они отдают часть задач ландшафтному дизайнеру либо в полном, либо в сокращенном объеме.

В чем разница работы в коллаборации с русскими и иностранными архитекторами?

Сейчас разница в сотрудничестве с русскими и иностранными архитекторами не так очевидна, как раньше. Уровень профессионализма отечественных архитекторов крайне высок, сегодня у нас в стране реализуют очень амбициозные и интересные проекты. Если говорить про отличия, скорее всего, иностранные архитекторы в свой проект часто закладывают не слишком реалистичные вещи, поскольку они меньше знают наши климатические условия (могут спроектировать, например, вертикальные сады или сады на крышах, что не всегда подходит российскому заказчику).

Многие критиковали проект «Зарядье» за то, что это и не парк вовсе, а капитальное строительство. В ходе работ над ним историческая местность была серьезно преобразована. Как вы считаете, где проходит граница дозволенного при преобразовании таких исторических мест?

Мы живем не в вакууме. И все, что делаем, определяет целый набор факторов. Если бы нас, я имею в виду компанию ARTEZA, спросили: «Делать или не делать парк «Зарядье» на месте бывшей гостиницы «Россия», мы бы, скорее всего, не рекомендовали организовывать там парк.

Парк - это все-таки не выставочная площадка, где строятся инновационные объекты. Классическое понимание слова «парк» больше тяготеет к спальным районам, в которых люди гуляют, живут, проводят свободное время. Район Зарядья – не жилой, это историческое место, куда люди ездят на экскурсии, гуляют по знаковым местам. Парк в чистом виде был бы там инородным. Возможно, туда бы ходили, чтобы есть бутерброды между посещением Кремля и Мавзолея Ленина. Однако сейчас «Зарядье» имеет все шансы превратиться в выставку достижений народного хозяйства, что, наверное, правильно. Это становится самостоятельной городской достопримечательностью - и по задумке, и по воплощению. Если все будет сделано, как было задумано изначально, этот объект превратится в международный и станет в один ряд с другими современными парками, которые отличаются инновационными технологическими решениями.

Впрочем, взявшись за такой глобальный проект, нужно осознавать, как трудно за всем этим будет впоследствии ухаживать.

Как будет восприниматься проделанная в «Зарядье» работа последующими поколениями?

Нам всем, разработчикам и исполнителям, нужно сделать еще очень многое, чтобы он в будущем воспринимался в положительном ключе. За парком нужно ухаживать. И уход этот весьма специфический.

Что конкретно нужно делать?

Бережно относиться к базовой задумке. Более 50% нашего времени в проекте уходило на то, чтобы удержать базовые идеи, которые были заложены еще 3,5 года назад (на стадии разработки).

А идея менялась в процессе реализации?

Все, кто к ней прикасался, в частности, российские специалисты, пытались ее изменить, упростить, приземлить, адаптировать. Все это могло привести к ухудшению базовой концепции. Одна из наших ролей в этом проекте заключалась в оказании помощи американским коллегам по сохранению базовой идеи. Не сказать, чтобы это было просто.

Следующий вызов в реализации «Зарядья» – правильный уход. Не исключаю, что вторым этапом нашей работы в проекте станет обучение обслуживающих компаний, которые будут ухаживать за действующим парком. Насколько я знаю, уход за «Зарядьем» перейдет в ведение департамента ЖКХ и благоустройства правительства Москвы. Но проблема в том, что специалисты, которые будут там работать, привыкли ухаживать за совсем другими парками с простой технологической начинкой. В таких локациях, к примеру, прямые дороги, которые от снега сможет очистить обычный мини-трактор, в то время, как в «Зарядье» прямых дорог вообще нет.

Какие будут нужны люди?

Квалифицированные, заточенные под конкретные требования. Их надо будет всему обучить - не просто косить траву газонокосилкой, а вручную, чтобы не повредить ценные травы и кустарники. На стадии, когда все это только растет, их можно запросто перепутать. Так что ключевая задача – обучение и постоянный профессиональный контроль за деятельностью исполнителей.

Ну это же первый подобный опыт, еще научатся?

«Зарядье» у всех на слуху и на виду в прямом смысле слова. Это знаковое место, слишком заметное, а значит не пригодное для экспериментов.

Как бы Вы могли описать свое отношение к реализованной программе «Моя улица»?

Посадка такого количества растений, как на Тверской и Садовом кольце, – это тоже эксперимент, первый в своем роде. Сейчас будет показательный период – после зимы увидим, какие посадки прижились, а какие нет. Правительство Москвы подходит ко всему грамотно и рационально и, уверен, сделает правильные выводы, как правильно все организовать, чтобы высаженные растения цвели и жили дальше.

Касательно «Моей улицы» в отдаленных районах, надо признать - программа реализовывалась не без изъянов. Причина, видимо, все та же – никто не хочет брать ответственность за дальнейший уход. Засадили территорию перед жилыми домами, а жители уже через пару месяцев начали жаловаться, что никто теперь за этим не хочет ухаживать.

Да, такая проблема существует. Недостаточно просто сделать что-то, нужно еще и будущий уход в бюджет заложить. Зачастую этого не происходит. Вот и получается, что деньги на реализацию проекта выделили, а на последующий уход – нет. В этой ситуации можно только посоветовать самим москвичам проявлять побольше инициативы. Следить и ухаживать за посадками в своих дворах - не так уж это сложно и точно эффективней, чем постоянно обвинять во всех бедах правительство.

Какой проект – российский или международный – вы мы могли назвать проектом мечты, в котором лично вам хотелось бы поработать?

Хотелось бы, чтобы в Москве появился настоящий природный парк. Над созданием такого парка я бы поработал.

Разве в Москве мало парков? Чем природный – должен отличаться от уже имеющихся?

Природный парк отличается от обычного повышенными требованиями к экологической составляющей, элементам сбережения экосистемы. Представьте, что вы приехали в парк, который в буквальном смысле является заповедником. Вы находитесь внутри него, при этом ничего не мешает вам передвигаться и видеть его обитателей со всех ракурсов (к примеру, вы можете наблюдать за обычной жизнь птиц или животных).

Речь, конечно, не идет о культурном парке отдыха, а таком, где вся флора и фауна организуется в самостоятельно. У нас, к сожалению, из всего в Москве пытаются сделать «Парк Горького». И это неправильно. Москвичам нужны не только дискотеки в местах отдыха, но и возможность погулять босиком по траве, послушать пение птиц (а не музыку из ресторанов). Создание дикого природного парка будет сопоставимо с расходами, которые тратят на существующие московские парки городские власти. Только инвестиции эти пойдут не в бетон, а цветы.

Спрятать

«Умный дом» - возможность максимально автоматизировать управление домашним хозяйством, чтобы вы подъехали – а свет зажегся и кофемашина включилась, солнце выглянуло – и жалюзи открылись. При этом вы ничего не нажимаете и ни о чем не думаете. Экономия ресурсов в случае с «умным домом» напрямую связана именно с системой контроля температуры в помещениях. Есть простая формула: уменьшение температуры на один градусов приводит к экономии 6% энергии. Однако ключевая ценность таких систем - это все-таки обеспечение комфорта жильцов, а не энергоэффективность. О проблемах внедрения и распространения технологий smart-house в России порталу STROY.EXPERT рассказал Александр Севидов, руководитель продукт-менеджмента «Виссманн» в странах СНГ.

---

«Умный дом» – это не какое-то конкретное устройство, а концепция, включающая самые разные элементы. Один из элементов «умного дома», позволяющих экономить, - покомнатное регулирование температуры. Например, в вашем доме есть несколько комнат, но вы не во всех в данный момент находитесь. С помощью «умных технологий» можно поддерживать комфортную температуру только в отдельных помещениях и экономить за счет этого.

Следующее - возможность поддерживать разный температурный уровень в зависимости от количества жильцов, которые находятся в данный момент дома. «Умный термостат», регулируемый через приложение на смартфоне, отслеживает геопозиции всех членов семьи. Если кто-то из них находится далеко, то в доме выставляется пониженный температурный режим, как только приближается - температура в помещении становится комфортней, повышая теплорасход. Однако система геопозиционирования не принесет вообще никакой экономии, если люди не будут покидать дом.

Автоматизация – это в первую очередь удобство, ведь все показатели потребления можно выставлять и вручную (например, поставить отдельную программу на обычном термостате). Но в этом случае вы будете к ней привязаны и обязаны действовать в соответствии с выставленными параметрами (например, вовремя приезжать домой, чтобы не попасть в холодный дом). «Умный термостат» все эти процессы автоматизируют.

В России, конечно, экономия энергии не настоль популярная тема, как, например, в той же Германии, где на каждом контроллере есть кнопка регулирования температуры: пошел в магазин – уменьшил температуру на 5 градусов. Нам это пока неинтересно, ведь в нашей стране цены на энергоресурсы значительно ниже европейских. Мы не привыкли экономить.

Если говорить про отдельные элементы «умного дома» существуют общепринятые стандарты – речь идет об интерфейсах zigBEE и KNX RF (оба работают на 868,3 МГц). Все они довольно известны, и пользователи уже их вовсю внедряют: как промышленные системы, которые мы можем условно отнести к «умному дому», так и оборудование для частного использования.

В России есть серьезные ограничения на применение некоторых интерфейсов, например, мы почему-то не стали открывать частотный диапазон, общепринятый в Европе или в Америке для систем радиоуправления. Все это оборудование подлежит лицензированию. Между тем, если бы оборудование для «умного дома» продавалось как горячие пирожки, то смысл в получении таких лицензий был, ведь это стоит денег. А так это штучные вещи, не каждый дом у нас «умный». Оборудование у нас много, производителей тоже – и все должно лицензироваться. При этом нельзя лицензировать всю технологию или весь интерфейс.

В Европе весьма популярно применение протокола enOcean. У нас в стране это совершенно нераспространенный механизм из-за частотных ограничений. Он интересен только тем, что устройства, которые его поддерживают, потребляют настолько мало энергии, что могут эту энергию получать практически из воздуха (допустим, датчик, который сигнализирует об открытии двери, питается от простого человеческого нажатия человека на дверную ручку, этих элементарных усилий оказывается достаточно, чтобы хватило энергии для запуска этого датчика). Что касается беспроводных интерфейсов, с которыми работает наша компания, мы решили обратиться к диапазону 2,4 гГц, который поддерживают wi-fi системы. С таким оборудованием, которое появится уже в следующем году, у нас проблем, надеюсь, не будет, так как специального лицензирования для него не нужно, применяется обычная система сертификации.

Спрятать