62,95 
73,82 
Последние два-три года приходится слышать о скандалах, связанных с невозможностью застройщиков завершить свой проект. Люди устали от возникающих у девелоперов проблем и все это время ждали от законодателей решительных действий, направленных на возвращение на рынок недвижимости стабильности и предсказуемости. И, кажется, дождались. Закон о создании компенсационного фонда долевого строительства принят. Однако выиграют ли потребители от поправок в ФЗ-214, принятых в неожиданной для многих редакции, – большой вопрос. И как это отразится на застройщиках? Именно с этими вопросами редакция портала STROY.EXPERT обратилась к экспертам.
Формирование компенсационного фонда – еще один шаг на пути к совершенствованию пока еще несовершенной системы государственного регулирования в сфере долевого строительства. Однако предлагаемые меры могут иметь ряд не очень приятных для участников рынка последствий.
Многие из опрошенных STROY.EXPERT экспертов сходятся во мнении, что новый механизм позволит обезопасить покупателей квадратных метров, поскольку модель гарантий прав дольщиков, предполагающая публично-правовую структуру, более надежна, чем существующие общества взаимного страхования застройщиков и большинство страховых компаний.
Впрочем, ряд застройщиков видят в поправках новый инструмент давления на рынок.
«При изучении внесенных в текст документа поправок создается впечатление, что они в большей степени навеяны лоббистами из крупных компаний, ведь именно последние с большой долей вероятности смогут перестроиться и работать по новым правилам, - говорит руководитель отдела рекламы ГК «Плюс» Алексей Попов. В отношении средних и небольших компаний оптимизма меньше. Некоторые застройщики вынуждены будут уйти с рынка. Проектов станет меньше, а стоимость жилья в новостройках возрастет. Плюсом в этой ситуации может стать разве что высвобождение некоторого количества пятен в черте города».
Таким образом, с принятием закона на рынок закрывается путь новым игрокам. Об этом говорят все без исключения эксперты.
Мнения по поводу дальнейшего поведения цен на квадратные метры в их рядах разделились. Кто-то действительно считает, что проектов станет меньше, а значит и цены на квартиры возрастут. Другие уверены в обратном, якобы как работали на рынке 10-15 застройщиков, которые занимаю 60-70% рынка, так и будут работать. Уход оставшихся мелких игроков ни на что не повлияет, их площадки, скорее всего, перераспределят между собой крупные строители, которые и дальше продолжат свою конкурентную борьбу. К ограничению конкуренции эта ситуация не приведет, а значит и цены останутся без изменений.
Кто из них прав, увидим уже в 2018 году.
«Первые последствия принятого закона о компенсационном фонде дольщиков начнем наблюдать не ранее 2018 года, поскольку новые гарантии будут доступны дольщикам только к ноябрю 2017 года, - полагает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». По причине строгих требований к деятельности девелоперов, вероятно, рынок ждет возможный всплеск банкротств. Особенно такой риск велик в регионах, где маржинальность проектов априори ниже, чем в столице. Полагаю, часть застройщиков будет консолидировать усилия, объединяясь для обеспечения минимального размера собственных средств».
Что поменяется?
Самым ощутимым изменением станет введение требований о наличии на счетах застройщика 10% от стоимости объекта еще до начала его реализации. Именно необходимость перенастраивать финансовые потоки и резервы таким образом, чтобы к старту продаж на расчетном счету застройщика было не менее 10% от прогнозируемой стоимости строительства, спровоцирует уход слабых игроков. Ведь в абсолютных значениях речь может идти об огромных потерях. Например, строительство одного дома обходится в среднем в миллиард рублей. То есть девелопер должен «заморозить» порядка 100 млн рублей, на которые он мог бы построить детский сад примерно на 100 мест. Возможно, в этой ситуации застройщики станут одновременно выводить меньшее число корпусов в продажу, снижая таким образом сумму «заморозки».
Странным выглядит пункт закона об ограничении площади квартир, покупатели которых могут рассчитывать на компенсацию из фонда (максимум – 120 метров). По сути это означает, что дольщики элитного жилья не смогут вернуть средства. По словам Марии Литнецкой, средняя площадь элитной квартиры в Москве – 156 кв.м, в премиум-классе –107 кв.м. То есть, если какой-то жилой комплекс высокобюджетного сегмента превратится в долгострой, то большая часть покупателей не получит деньги от фонда. Иными словами, его создание ориентировано в первую очередь на массового покупателя, где, кстати, средняя площадь объекта составляет 57 кв.м.
Также, согласно новым правилам, строить жилье смогут только те компании, которые имеют «опыт (не менее трех лет) участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров». Выходит, что даже девелоперы коммерческой или производственной недвижимости не смогут попасть на рынок долевого строительства жилья. Это жесткое требование в конечном счете может привести к монополизации рынка, а как следствие – дальнейшему росту цен и снижению качественных характеристик объектов.
По мнению Анжелики Габараевой, юриста проектно-инжинирингового бюро М.К.3, размещение денежных средств дольщиков на счете эскроу с условием депонирования существенно повышает гарантии надежности сделок с недвижимостью для дольщиков, и снижает риски для государственных институтов, выступающих в защиту обманутых дольщиков. Однако юрист напоминает, что эскроу для застройщиков - это дополнительное отвлечение денежных средств и зависимость от финансирующего его банка. Это может привести к увеличению стоимости строительства за счет дольщиков, занижению стоимости проектных работ, снижению качества строительных материалов, качества выполнения работ, использование универсальной (неспециализированой) рабочей силы.
При этом данные изменения, скорее всего, могут порадовать финансово-кредитные организации (банки), которые применяют счета эскроу и одновременно выступают кредитором перед дольщиками. При такой схеме финансирования именно банки являются самым главным бенефициаром. Банк осуществляет ипотечное кредитование дольщиков, возвращает выданные дольщикам средства на свои счета эскроу и второй раз на эти же средства кредитует теперь уже застройщика.
Впрочем, пока конкретные процедуры, регламентирующие деятельность Компенсационного фонда, не утверждены. А значит делать выводы о пользе введения этого механизма рано. По мнению Кирилла Игнахина, генерального директора Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»), необходимо дождаться первых результатов практики применения нового закона, и только после этого думать о доработках. Принятый закон вносит достаточно масштабные изменения, касающиеся и самих застройщиков, и работы компенсационного фонда, и процедуры санации, в которой он будет участвовать.
В настоящий момент ясно одно: отрасль выиграет от нововведения в части доверия клиентов к долевому строительству, которое должно вырасти. Многие из тех, кто сегодня считает вложение в строящееся жилье неадекватным риском, могут прийти на рынок.
Андрей Колочинский
Управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс»
Одно из главных изменений, которое обуславливает принятый закон, – это фактически закрытие доступа в девелоперскую отрасль «посторонних» игроков. В новой редакции 214-ФЗ указано, что застройщиком считается только та компания, которая имеет не менее чем трехлетний опыт в сфере строительства многоквартирных жилых домов. Это серьезно осложнит приток на рынок «новой крови», ведь не секрет, что в кризисный период многие компании, занимавшиеся, скажем, строительством коммерческой недвижимости, переориентировались на жилые проекты. На мой взгляд, данная норма создает ненужные препятствия, так как неопытные, «случайные» игроки не пройдут по другим, более жестким требованиям закона, а время откровенных мошенников, которые создавали подставные фирмы, чтобы собирать деньги с дольщиков, уже в прошлом.
В новых условиях застройщику придется заметно увеличить свои финансовые резервы: 10% до начала продаж, уставный капитал, сопоставимый с общей площадью его проектов, направить средства в компенсационный фонд долевого строительства (а также в его аналог – в СРО). В общем складывается ситуация, при которой девелопер еще до привлечения средств и завершения проекта будет вынужден сильно тратиться. Для нас, как для крупной компании, новые требования вполне подъемны. Однако не исключаю, что участники рынка поменьше испытают сложности. Причем проблемы у них начнутся уже после выполнения всех условий, когда им придется поднять цены на свой продукт (из-за возросших расходов), что при жесткой конкуренции и превышения предложения над спросом обернется для них спадом клиентской активности.
На мой взгляд, стоит вернуться к вопросу о дифференциации взносов в компенсационный фонд. По сути, речь идет о создании всероссийской кассы взаимопомощи застройщиков, в которую каждый участник отрасли вносит свой вклад, чтобы нивелировать общие риски. Полагаю, размер взносов должен быть снижен для надежных игроков и оставлен высоким для новичков. Таким образом у последних появится стимул совершенствовать свою внутреннюю структуру, экономику проектов, искать новых партнеров. Соответственно, более крупные игроки получат своего рода «премию» за выполнение требований государства. Причем наполняемость фонда никак не пострадает из-за дифференциации ставок в силу того, что большие компании все равно контролируют основную часть рынка.
Алексей Дунаев
Управляющий партнер ГК «Д-Инвест»
Авторы законопроекта неоднократно говорили о необычайном интересе, проявленном к документу со стороны общественности. Так, говорилось о рекордном – более 400 человек – составе участников парламентских слушаний, которые и длились необычайно долго. Несмотря на эти утверждения, на наш взгляд, многие из принятых поправок к закону, оказались весьма неожиданными. Прежде всего для тех, кто будет продолжать работу в рамках обновленного законодательства – для самих застройщиков. К сожалению, мнение девелоперов, особенно представителей некрупных компаний, не было изучено и учтено при доработке поправок в должной степени.
Казалось бы, такой подход к экспертизе, которая, в теории, должна была изучать поправки со стороны простого потребителя – покупателя недвижимости. И этот самый потребитель и должен быть в выигрыше от принятых поправок. Но что же произойдет, на мой взгляд, на деле. Абсолютно все девелоперы, которые сегодня, конкурируя на рынке, снижают цену, будут вынуждены поднять стоимость жилья на 1,2 -1,5% от цены договора. То есть сумму, которую должен внести застройщик в компенсационный фонд со стоимости каждого ДДУ, внесут сами покупатели. Таким образом введение платы в компенсационный фонд в конечном итоге ударит по конечному потребителю, то есть простым гражданам, которые захотят приобрести жилье.
Серьезной проблемой станет поправка о том, что уставной капитал застройщика должен быть не менее 10% от стоимости проекта, которая указана в проектной декларации. Но, с другой стороны, уставной капитал компании рассматривается (в том числе и банками при открытии проектного финансирования), как внесение собственных средств застройщика в проект.
Эксперты и участники рынка полагают, что новые требования могут стимулировать уход с рынка небольших стройкомпаний и к неизбежному росту цен на жильё. Существует так же мнение, что ряд требований обновленного закона будет стимулировать монополизацию рынка. Вплоть до того, что возможно появление даже своеобразной «биржи», на которой будут предлагаться на продажу готовые юрлица-застройщики, соответствующие всем требованиям закона — они будут востребованы у инвесторов, не имеющих опыта в жилищном строительстве.
Сегодня, до вступления поправок к закону, остается чуть более 11 месяцев – они вступают в силу с 1 июля 2018 года. Подразумевается, что законопроект в новой редакции преследует благородную цель – сделать покупку жилья максимально безопасной для потребителя. Но, на наш взгляд, над законопроектом необходима дополнительная работа, так как не до конца ясно, как закон будет работать в реальных условиях.
Авторы закона говорят, что за это время отрасль сумеет перестроиться к работе фактически по новым правилам и новым условиям. Это утверждение кажется нам весьма спорным. Полагаем, что авторы поправок к закону не ставили перед собой таковой задачи, но отсутствие обсуждения поправок экспертным сообществом, может привести к таковым нежелательным последствиям.
Виктор Черкасский
Вице-президент, руководитель Комплекса стратегического развития компании «Лидер Инвест»
Если говорить о преимуществах нового закона для застройщиков разного масштаба деятельности, то нельзя однозначно утверждать, что он выгоден только крупным игрокам. С учетом того, что в сегодняшних условиях потенциальный покупатель, делая выбор, оценивает надежность застройщика исходя из его репутации, то сборы в компенсационный фонд уравнивает всех участников рынка и дает преимущество менее надежным застройщикам. Идея компенсационного фонда ставит крупных надежных девелоперов с десятилетиями успешной работы на один уровень с совершенно неопытными компаниями, появившимися едва ли не вчера.
При этом неоднозначное влияние это новшество окажет и на дольщиков. С одной стороны, данный механизм должен препятствовать тому, что средства, собранные дольщиками одного проекта, будут перенаправлены на строительство другого, тем самым их защищая. Но с другой стороны, полученные таким образом гарантии могут снизить бдительность покупателей, и рост доверия к инструменту долевого участия может сыграть на руку недобросовестных компаний, провоцируя их на усиленный демпинг.
В этом отношении деятельность компании «Лидер Инвест» вряд ли претерпит какие-либо изменения – наши проекты пользуются устойчивым спросом за счет целого ряда характеристик, включая локацию, архитектуру, инженерное обеспечение и прочие условия для комфортного проживания. При этом портфель компании, в который входят жилые дома самых разных форматов от комфорт до премиум класса, а также элитные апарт-комплексы, постоянно растет. Всё это гарантирует нам устойчивость и конкурентоспособность даже в изменившихся условиях рынка.
Кроме того, эксперты расходятся во мнении, как повлияет на нововведение, ограничивающее компанию работать только с одним разрешением на строительство. Мы не видим в этом проблемы, поскольку многие девелоперы реализуют свои объекты через профильные проектные компании. «Лидер Инвест» практикует такой алгоритм с самого начала работы на рынке столичной недвижимости.
Дмитрий Панов
Председатель комитета по строительству и девелопменту отделения в Санкт-Петербурге ОО «Деловая Россия», председатель комитета по жилой недвижимости РГУД, генеральный директор ГК «Доверие»
Закон о Компфонде во многом отвечает интересам защиты дольщиков: фактически это государственные гарантии получения либо жилья, либо соизмеримой компенсации. Данная новелла для девелоперских компаний могла бы стать качественным подспорьем, увеличив объем инвестиций в отрасль жилого строительства.
Однако положительные стороны данного закона «компенсируются» для девелоперов довольно обширным перечнем вводимых в отношении строительных компаний требованиям.
Так, поправки к 214-ФЗ вводят жесткий ценз, который отсечет, в первую очередь, средних и малых застройщиков. По нашим оценкам, рынок покинут порядка 30% его участников. При этом сложности испытают и крупные девелоперские холдинги. Новеллы, которые ограничивают возможность одного застройщика возводить одновременно несколько объектов, приведут к разветвлению управленческой сети и усложнению администрирования. В любом случае, содержание данной системы потребует дополнительных расходов.
В целом, выполнение поправок к 214-ФЗ существенно отразится на финансовой модели реализации проектов. ДДУ позволял привлекать средства дольщиков и направлять их на строительство, сокращая тем самым необходимый объем проектного финансирования. Появление эксроу-счетов фактически закрывает для застройщиков возможность привлекать средства дольщиков, замещая их банковским кредитованием под 12% и более. При этом 10% от проектной стоимости строительства собственных средств застройщика замораживаются уполномоченным банком в качестве обеспечительной меры. Все эти моменты не исключают и высоких требований в отношении уставного капитала компании, которая осуществляет строительство. Все эти дополнительные финансовые нагрузки не могут не сказаться на стоимости возводимого жилья.
Фактически строительный рынок окажется в ситуации, когда оставшиеся строительные компании будут осуществлять деятельность в условиях более низкой конкуренции и более высоких финансовых затрат. В этой ситуации большинство из них будет вынуждено либо экономить, сокращая опции комфорта, входящие в предложение, либо повышать стоимость. Наиболее вероятный сценарий - это возведение типовых, серийных домов, при котором застройщики смогут оптимизировать затраты на проектирование и согласование. К сожалению, цели создания качественной жилой среды данная стратегия развития строительной отрасли отвечает в меньшей степени.