62,25 
73,56 
Мировая практика инвестирования в строительный сектор такова: 2/3 инвестиций идут через банковское проектное финансирование, 1/3 составляют собственные средства компаний. В России – все наоборот. В нашей стране до сих пор нет единого правового механизма по проектному финансированию. В этой связи эксперты указывают на то, что необходимо развивать другие небанковские инструменты. Подробнее о них – читайте в «Теме недели» на STROY.EXPERT.
Проектное финансирование
Несмотря на то, что основным способом привлечения инвестиций для строительных проектов в России все-таки остается проектное финансирование, механизмы его еще недостаточно развиты. Во всем мире проектным финансированием занимаются классические инвестиционные банки, которые имеют право осуществлять прямые инвестиции в крупные проекты. Наши же банки - это, в большинстве своем, кредитные и депозитные учреждения. По мнению экспертов, через несколько десятилетий Россия все-таки придет к европейским стандартам проектного финансирования, но пока говорить об этом слишком рано. Для этого у нас нет законодательных и исполнительных механизмов, судебная система и система контроля также отстает от должного уровня.
Дмитрий Нырков, руководитель проекта ЗАО «БФА-Девелопмент»:
Как правило, девелоперские проекты являются долгосрочными и довольно рискованными, особенно в условиях сегодняшней административной неопределенности и политической ситуации, из-за чего довольно сложно оценить риски. Проектное финансирование банками осуществляется только после получения разрешения на строительство, многие финансовые учреждения начинают выделять средства уже после начала стройки. В связи с этим девелоперу крайне сложно получить инвестиции, например, на этапе предпроектных подготовок: надо либо искать соинвестора, либо вкладывать собственные средства.
Для изменения ситуации необходимо в первую очередь довести до ума правовой механизм проектного финансирования, полагают эксперты, создать систему надежных инвестиционных банков, а также постепенно вводить инструменты использования тех свободных наличных денежных средств, которые могут быть использованы в интересах финансирования строительного сектора.
Собственные средства, договоры ДДУ
Самая большая проблемы в рамках предоставления данного источника финансирования – низкий уровень доверия и падение спроса со стороны потенциальных дольщиков (покупателей квартир). По некоторым оценкам, обманутых дольщиков по всей стране зафиксировано сегодня от 45 до 150 тыс. человек. Если ситуация с несовершенством механизма их защиты (ФЗ-214) не изменится, проблемы будут только усугубляться. Не поможет даже стимуляция мер поддержки ипотеки – в ситуации падающих доходов населения даже уровень ипотечной ставки в 8% вряд ли поспособствует оживлению спроса.
Владимир Гамза, председатель комитета Торгово-промышленной Палаты РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям:
ФЗ-214 надо постоянно править. Ситуация меняется, появляются новые обстоятельства. И тут речь уже не идет о том, хорош или плох сам закон, а только лишь о том, что парадигма развития строительного сектора через механизм дольщиков была изначально неправильной. Правильно было бы сформировать подход через проектное финансирование, тогда бы в стране уже сейчас появился нормальный институт проектного финансирования, а обманутых дольщиков и в помине не было.
В то же время, Светлана Бачурина, ответственный секретарь Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете ГД ФС РФ по транспорту и строительству, уверена:
Помимо Закона о Компенсационном фонде Госдума планирует запустить порядка 12 различных законов, все они будут работать в комплексе. Нельзя рассматривать отдельно каждый из этих элементов системы. В настоящий момент реализуется системный подход, который позволит запустить, в том числе, и принципы проектного финансирования. Наконец-то соединили экономику и строительную сферу, сформулировав понятие «обоснование инвестиций». На самом деле сегодня никому не нужны «деньги сразу», потребность в них возникает по мере раскрутки проекта с оценкой этапов рисков на каждом из них. В новом законе ответственность застройщика поднята на 3-4 уровня по сравнению с предыдущими актами, для этого в ФЗ-214 введены и объяснены дополнительные элементы, такие, например, как эксроу-счета.
Теперь остается решить вопрос: что делать с теми дольщиками, которые возникли до вступления в силу закона?
В Европе уже давно придумали и реализуют эффективный механизм поэтапного привлечения финансовых средств по проекту. Например, вырыл застройщик котлован – дольщик заплатил за свою будущую квартиру 15% стоимости, освоили 1 этаж – покупатель заплатил еще 10% и так далее. Таким образом, формируется абсолютно защищенная правовая схема финансирования строительства.
Андрей Шелковый, генеральный директор ОАО «АФЖС»:
Я не совсем согласен с критикой системы страхования рисков застройщиков в нашей стране. В качестве примера приведу последние парламентские слушания, которые шли 6,5 часов (порядка 30-40 минут было посвящено обсуждению законопроекта о Компенсационном фонде, а все остальное время отдали на откуп дольщикам, которые приехали со всех регионов России). Ни в одном выступлении не было претензий дольщиков к страховым компаниям, претензии в основном касались власти и застройщиков. Конечно, ФЗ-214 сегодня эволюционирует, все время обнаруживаются новые прорехи, которые необходимо дополнительно донастраивать, особенно в части контроля за деятельностью застройщиков в рамках договорных взаимоотношений по ДДУ. Это нормальная практика: закон, который был принят еще 10 лет назад, не может оставаться в неизменном виде. По сути, когда мы говорим о проблемах дольщиков, которых в нашей стране по разным оценкам от 45 до 150 тыс. человек, мы имеем в виду тех людей, которые вложились в проекты до вступления в силу механизма обязательного страхования строительной деятельности. Сейчас будет тоже самое: принятый закон нацелен только на тех дольщиков, с которыми будут подписываться договоры по новым проектам. Однако всем понятно, что этот закон никак не решит проблему текущего дня. Будут ли защищены сегодняшние дольщики этим законом? Да. Ведь речь идет о создании публично правовой компании, в этом случае будет иметь место субсидиальная ответственность государства, а значит финансирование дольщиков будет идти из бюджета, то есть из наших с вами налоговых отчислений.
В данных условиях необходимо еще большее внимание уделять развитию рынка небанковского финансирования строительной отрасли в нашей стране.
Небанковское финансирование
Помимо проектного банковского финансирования и собственных средств (договоры ДДУ), существуют и другие инструменты финансирования жилой и коммерческой застройки, в том числе проектов по комплексному развитию территорий. В частности, речь может идти о Паевых инвестиционных фондах (ПИФы), Пенсионных фондах, государственной поддержке в виде договоров ГЧП и концессий.
Ольга Архангельская, вице-президент РГУД, партнер компании Ernst&Young:
Сейчас на рынке активно развиваются источники, связанные с инвестиционными фондами. Дело в том, что за рубежом пенсионные фонды являются весомыми игроками на этом рынке. Речь идет о долгих деньгах, которые не требуют очень высокой доходности и идеально подходят рынку недвижимости. Впрочем, долгое время российское законодательство не было достаточно проработанным, чтобы этот инструмент активно использовался застройщиками. Сейчас пенсионные деньги начали вливаться в отрасль.
Одним из перспективных направлений – это механизм облигационных замов. ЦБ РФ сегодня делает все необходимое для того, чтобы этот рынок состоялся, но, к сожалению, пока не все проблемы, препятствующие этому, устранены.
Кроме этого, все активней в последнее время применяются и механизмы ГЧП при реализации проектов строительства доступного (социального) жилья.
Катерина Григорьева, директор направления «Оценка и финансовый консалтинг» Группы компаний SRG:
Применение механизма ГЧП при реализации проектов строительства доступного (социального) жилья предполагает привлечение бюджетного финансирования для создания объектов инженерной и социальной инфраструктуры, что является важным условием снижения стоимости квадратного метра жилья и обеспечения его доступности, реализации по ценам, ниже рыночного уровня. Реализация инвестором проектов жилой застройки подразумевает также его обязательство по строительству сопутствующей инженерной инфраструктуры (водоснабжение и канализация, электроснабжение, газоснабжение, управление твердыми бытовыми отходами), а также объектов социальной инфраструктуры (школ, детских садов, больниц). Затраты по строительству указанной инфраструктуры, как правило, полностью ложатся на инвестора и, в конечном счете, включаются в стоимость жилья. В связи с этим, с одной стороны, стоимость жилья становится недоступной для населения особенно в регионах, а, с другой стороны, финансовые показатели и окупаемость проекта становятся неприемлемыми для рационального инвестора.
В целом же, многие эксперты отмечают, что в сегменте финансирования строительной отрасли дела обстоят не так уж плохо. Сегодня уже наблюдается некоторое оживление, связанное с общим улучшением макроэкономической ситуации, мерами господдержки, относительной стабильностью банковской системы, снижением ключевой ставки, улучшением условий ипотечного кредитования.
Дмитрий Воспищев
Заместитель финансового директора Строительной Компании «Неометрия»
В настоящий момент привлекать внешнее финансирование в виде банковского кредитования строительным организациям непросто.
Причиной тому послужило несколько факторов:
Банки обожглись на кредитовании строительного бизнеса и сократили объемы финансирования, многие кредитные организации временно заморозили программы кредитования строительной отрасли, а некоторые и вовсе отказались от работы с этим сегментом.
С 2017 года начали действовать новые требования ФЗ-214, напрямую касающиеся проектного банковского финансирования. В свою очередь, банковская система оказалась не готова к таким изменениям и не успела адаптировать действующие программы к текущим требованиям, что сделало проектное банковское проектное финансирование недоступным. В связи с чем строительные компании сейчас могут рассчитывать либо на проектное финансирование по объектам, начатым в 2016 году, либо привлекать оборотные или инвестиционные кредиты банков.
Зачастую такие формы кредитования для строителей должны быть обеспечены твёрдым залогом в виде недвижимости, причем построенной и сданной в эксплуатацию. Большинство банков не готовы рассматривать залог прав требования по ДДУ вне проектного финансирования. Кроме того, банки с неохотой идут на рассмотрение залога автотранспорта и спецтехники и еще более негативно относятся к залогу товаров в обороте и необеспеченным частям кредитов.
При решении проблемы несоответствия требований ФЗ-214 к застройщикам и банковских программ проектного финансирования можно будет говорить о возможности полноценного возврата к проектному кредитованию. Но, скорее всего, проблема размера кредитования так и останется нерешенной.
Застройщик строит свою финансовую модель, полагаясь на собственные средства, кредиты, займы и средства дольщиков, причем основной процент занимают поступления от дольщиков. Банки же, руководствуясь осторожностью, закладывают в свою модель иное соотношение процентов средств застройщика, дольщиков и банка. Различия в оценках одного и того же проекта застройщика и банка приводят к тому, что банки устанавливают лимиты кредитования большие, чем изначально интересуют застройщиков, в связи с чем возникает дополнительная нагрузка на застройщика, в виде высокого лимита кредитования и обязательств по уплате дополнительных процентов за не использованный лимит. В свою очередь, банк не может позволить себе установить лимиты кредитования ниже, закладывая в свои модели риски нестабильных поступлений и необходимости достройки объекта за кредитные средства, но и зарезервировать бесплатно и по сути заморозить для своего использования средства он тоже не может.
Так как банкам всё равно придется адаптироваться к новым условиям работы с застройщиками (если, конечно, они не решат свернуть кредитование застройщиков вовсе) хотелось бы, чтобы новые банковские продукты были более лояльны к застройщикам и позволяли эффективно вести бизнес и банкам и застройщикам. Кроме того, хочется верить, что при адекватной адаптации банковских программ для застройщиков с учетом обязательного открытия эскроу счетов при проектном финансировании, а соответственно привлечения "длинных" денег без %, банки смогут предложить продукты с минимальными ставками, которые позволят и активно кредитоваться застройщикам и в то же время минимально увеличивать стоимость кв м на сумму расходов по кредитам.
При этом необходимо понимать, что в свете принятия закона о Компенсационном фонде защиты дольщиков, третье чтение которого состоялось 21 июля 2017 года, в ближайшие год-два мы увидим существенные изменения на строительном рынке. Не все игроки смогут подстроиться под новые реалии, что, конечно, повышает риски банков при выдаче кредитов строительным компаниям. Поэтому в краткосрочном периоде мы прогнозируем еще большее снижение активности банков по работе с застройщиками.
Гасан Архулаев
Генеральный директор GR Development, Исполнительный директор Sezar Group
Кризисный 2014 год позволил нам пересмотреть каналы финансирования, которыми наша компания пользовалась до этого. Изначально у нас была такая идеология: ни в коем случае не привлекать банковское финансирование. Долгое время это было залогом нашего успеха - мы не тратили дополнительные проценты, а изымали из маржинальной доходности. При этом использовали несколько так называемых «диагональных» возможностей финансирования, привлекая соинвесторов.
Направлений было несколько. Во-первых, начали взаимодействовать с операторами инжиниринговых компаний. Все технические условия, которые разрабатывали, впоследствии мы продали, на ранних этапах развития вернув себе до 50-70% всех затрат на инженерное обеспечение. Во-вторых, начали отрабатывать ряд направлений с формированием новых типов бизнеса и получением последующей доходности от их эксплуатации, что тоже позволило нам существенно сэкономить на затратах. Мы создавали управляющие компании, организаций, связанных с предоставлением услуг интернета, телефонии и много другое.
Кроме этого, на ранних этапах мы начали привлекать к бизнес-процессам внешних подрядчиков, которые вошли в проекты на определенных условиях (в том числе с предоставлением рассрочки платежей). Таким образом нам удавалось переносить платежи за выполнение подрядных работ на 9 месяцев, в результате стало возможно распределить образовавшийся финансовый прогиб до устойчивого поступления средств дольщиков.
Другими словами, мы перераспределяли риски между поставщиками и подрядчиками, не привлекая, при этом, ни одного банковского рубля.
Все вышеперечисленные инструменты отработаны и доступны всем строителям. Главное – пристальное внимание ко всем затратам. В основе же всегда должен лежать грамотный мастер-план, на основании которого каждый кв метр застраиваемой площади должен быть продан. Плюс не последнюю скрипку в этом деле играет устойчивость компании - нам не боятся перечислять деньги, зная, что в любом случае мы достроим все наши объекты. На ранних этапах мы получаем технические задания от всех наших операторов, на основании которых выстраиваем органичную систему как управления, так и строительства.
Нескольку слов о анализе чувствительности. Я бы рекомендовал всем застройщикам пропускать свои инвестиционные портфели через анализ чувствительности. Внутри нашей компании мы называем это «долиной смерти»: тот проект, который проходит этот анализ, - показывает самую высокую степень устойчивости к волатильности валюты, а значит заслуживает внимание. Остальные проекты лучше отложить.
Подводя резюме, отмечу, что инструментов финансирования строительной отрасли, на самом деле, достаточно. Это и переложение затрат на соинвесторов, и господдержка (если речь идет о приоритетных инвестиционных проектах), и масштабное финансирование через выпуск облигационных займов девелоперов через систему АИЖК, в том числе на вторичном рынке доходного жилья (планируется до 186 млн кв метров арендного жилья в агломерациях второго уровня). Так что альтернатива есть.
Александр Синельников
Председатель Совета директоров АКБ «Стандарт-кредит»
На сегодняшний день я вижу только один источник финансирования строительной отрасли - банковская система Российской Федерации. Этот источник сам по себе бездонен. В качестве подтверждения может служить простая цифра - активы российской банковской системы составляют 70 трлн рублей, что соизмеримо с ВВП РФ, который сегодня составляет порядка 80 трлн рублей. Но почему же, при таком объеме резервных средств, у банковской системы объемы кредитования строительного сектора год от года только падают? В настоящий момент игроки финансового сектора пытаются найти то самое чудодейственное лекарство для строительной отрасли - какой-то закон, правовое регулирование, инвест-банкинг. Однако всякий раз, когда мы пытаемся оценить привлекательность того или инвестиционного проекта, мы просим предоставить бизнес-план, в котором отображаются выручка и расходы будущих периодов предприятия. И всякий раз финансовые директора строительных организаций нас спрашивает: какой курс рубля по отношения к доллару закладывать?
В секторе проектного финансирования существует понятие «модель дисконтируемых потоков». Инвестиционная привлекательность – это коэффициент, рентабельность капитала, а капитал у нас, как известно, заходит только через сильную валюту. В слабой валюте свободных капиталов нет. Все параметры будущего финансирования тоже закладываются в сильной валюте.
Таким образом, мы смотрим, какой нам в следующем году закладывать форвардный курс рубля – он может быть, например, плюс 7%. Бизнес-план обычно составляется на 5 лет, в лучшем случае - на 10 лет. А значит, через 2-3 года, помимо форвардного курса, нужно будет заложить еще и стоимость валютного аукциона, который дает еще плюс 6% к стоимости. Что мы имеем в итоге? Инвестиционный проект с рентабельностью порядка 20% - что в общем-то неплохо – включает в себя необходимость вычесть форвардный курс рубля и стоимость аукциона. В итоге валютная рентабельность проекта составляет всего 5-6% - что уже становится неинтересно для инвестора.
Как в этой ситуации привлечь капитал? Многие видят выход в том, чтобы, несмотря на риски, выходить на рынок, привлекать дешевый ресурс, обманывать дольщиков, наконец, - со всеми известными последствиями.
Безусловно, для стабилизации ситуации, необходимо уменьшать волатильность национальной валюты. На сегодняшний день волатильность рубля - 13% (хотя еще пару месяцев назад было 8,5%). Последние события в два раза подняли этот показатель, причем 13% - это, скорее, историческая волатильность, вмененная же - все 16% (это когда рынок не верит, что у нас будет 13%). Отвечает за волатильность валюты, как известно, Центральный Банк РФ. То есть единственное средство стабилизировать ситуацию - поменять политику ЦБ в области регулирования национальной валюты (например, как сделали в Китае – там волатильность нацвалюты всего 3,5%). На самом деле секрет китайского чуда заключается в том, что при гораздо худшем рыночном регулировании, банковская система у них чрезвычайно активна. Таким образом, ключевой механизм для стабилизации системы финансирования заключается в снижении волатильности превращение рубля в сильную валюту, как это было до кризиса.
Что касается всех этих законодательных новелл – это, конечно, важно – защищать дольщиков и обеспечивать механизмы привлечения денежных средств в отрасль. Все это в той или иной степени влияет на ставку дисконтирования. Все эти новшества должны способствовать снижению рисков в отрасли. Ставка дисконтирования, в конечном счете, не является основным параметром, который определит рентабельность капитала по новым проектам. А главным, как ни крути, все равно остается стоимость валюты.
Виктор Черкасский
Вице-президент, руководитель Комплекса стратегического развития компании «Лидер Инвест»
Первый, самый простой, понятный и традиционно используемый инструмент – это проектное финансирование. При наличии более или менее качественного проекта у крупных застройщиков нет проблем с этим инструментом. Наша компания всегда выбирает среди банков, чьи условия кажутся более привлекательными и чаще финансирующей организацией становится Сбербанк России, который предлагает проектное финансирование без залога договора участия. Продавая квартиры, например, уже нет нужды бежать в Регпалату, регистрировать жилье, снимать залог, закладывать что-то другое, пока клиент находится в ожидании. Сбербанк позволяет избежать всех этих процедур. Коллеги из других банков, кстати, уже тоже подтягиваются, на рынке появляются другие выгодные предложения.
Тем не менее, хотелось бы пару слов сказать о проблеме проектного финансирования. На мой взгляд, она заключается в требовании банков, чтобы инвестор вложил 20-30% собственных средств и получил разрешение на строительство. На самом деле, если проект хороший, то с высокой вероятностью он начинает «кормить сам себя», то есть денежного потока, получаемого от дольщиков, оказывается вполне достаточно, чтобы финансировать проект без заключения каких-либо кредитных договоров. К примеру, наша компания может открыть порядка 7 или 8 кредитных лимитов, а реально выбрать только 2 – на самые длительные проекты, которые будут долго продаваться. Остальные же проекты «кормятся» за счет дольщиков.
Существует также ряд более рискованных для инвестора, а значит и более дорогих для девелопера, инструментов финансирования строительных объектов. Уже сейчас некоторые банки начали предлагать Управляющим компаниям такие услуги как РЕПО (когда банк выкупает по низкой цене некий объем квартир, а уже потом девелопер эти квартиры должен выкупить назад). Однако для дольщиков такой вариант не является выгодным в финансовом плане.
Третий инструмент, который мне хотелось бы отметить, - это факторинг. Речь идет о достаточно краткосрочном финансировании, которое, тем не менее, позволяет отсрочить выплаты генеральному подрядчику на 3-6 месяцев. Последнее, в свою очередь, позволяет придержать выплаты до того момента, пока не придут поступления средств уже от дольщиков.
Однако самый интересный способ финансирования для девелоперов жилой недвижимости, по крайней мере таких крупных как наша компания с качественной бухгалтерской отчетностью по МСФО и высокими рейтингами, - это выпуск облигаций. Против этого инструмента уже сложились некоторые предубеждения, связаны они с высокими рисками. С другой стороны, в условиях снижающихся процентных ставок по тем же пенсионным фондам и банкам, рынку нужны рискованные инструменты с более высокой доходностью.
Приведу пример. Компания «Лидер Инвест» в сентябре 2016 года зарегистрировали программу на 3 млрд облигаций. Первый выпуск был размещен в декабре, организаторами сделки выступили «Совкомбанк», «Открытие», «МТС банк» и «Ренессанс капитал». В результате наша компания получила 13% годовых. К слову, если девелоперский бизнес не в состоянии вернуть долг в 12,5%, значит он не очень … девелоперский. Таким образом, будучи достаточно крупной компанией, мы можем позволить себе привлекать долговое финансирования с публичных рынков. На наш взгляд, выпуск облигаций – самый удобный инструмент привлечения финансирования для крупных компаний.