63,12 
73,90 
Главными строительными объектами полуострова Крым вот уже несколько лет остаются четыре инфраструктурных проекта, реализуемых совместно с федеральными властями, – мост через Керченский пролив, трасса «Таврида», строительство двух теплоэлектростанций и нового терминала аэропорта «Симферополь». Между тем, именно с жилищным строительством и развитием рекреационных зон связывают будущее полуострова власти Крыма. Что мешает строителям возводить ежегодно 1-1,5 млн кв метров (сегодня в эксплуатацию вводится не более 300 тыс. кв метров), как создать необходимую инфраструктуру для увеличения туристического потока до 10 млн человек уже к 2020 году, как на полуострове обстоят дела с обеспечением ресурсами и другие проблемные вопросы редакция STROY.EXPERT обсудила с представителями строительного комплекса Республики Крым в рамках прошедшей 27-29 октября Международной строительной выставки Connect Construct Crimea.
Ключевым документом, регламентирующим возведение всех инфраструктурных объектов на полуострове, необходимых для развития экономики и жизнеобеспечения населения, выступает федеральная целевая программа «Социально-экономическое развитие республики Крым и Севастополя до 2020 года». В рамках этой программы строится мост через Керченский пролив и автомагистраль «Таврида», которая соединит связывающую с материком переправу с главными городами Крыма – Севастополем и Симферополем. Также в этих городах ведется строительство двух новых ТЭС (тепловых электростанций), мощность каждой - 470 МВт. Ввод запланирован на следующий год. Параллельно ведется строительство нового терминала аэропорта «Симферополь», обеспечивающего необходимое увеличение пропускной способности полуострова.
Возведение главных инфраструктурных объектов, по мнению местных властей, спровоцирует всплеск инвесторской активности и привлечение денежных средств в строительную отрасль полуострова. По данным министерства строительства РК, полуострову необходимо сегодня более 17 млн кв метров нового жилого строительства (потенциальный объем рынка - около 1 трлн рублей). Между тем в регионе возводится не более 300 тыс кв метров в год. В Республике сохраняется отложенный спрос на новые квадратные метры. Однако строить местным застройщикам, а также приходить на рынок строителям из других российских регионов, мешает наличие нескольких проблем.
Первое, что отмечают крымские застройщики, – это отсутствие кредитных ресурсов и нехватка банковского финансирования.
Второе – у властей полуострова нет четкого понимания того, по какому принципу и в соответствие с какими планами, в том числе градостроительными, должен развиваться Крым. К примеру, отсутствует актуальная кадастровая документация, нет единой информации о том, сколько зданий и сооружений, объектов социальной инфраструктуры необходимо сегодня построить с учетом комплексности развития. «В результате, кто бы из инвесторов сюда не заходил, он не может найти ответа на самый главный вопрос – то, что он сегодня хочет здесь построить – это вообще кому-то нужно или нет?» - говорит Иван Хуторной, председатель общественной организации «Ассоциация предпринимателей республики Крым и города Севастополь», генеральный директор ООО «Молодежный Жилищный Комплекс-Строй Крым».
При этом, по словам Юрия Павленкова, члена консультативного совета рабочей группы по формированию законодательных инициативы и поддержке предпринимательства при Председателе Комитета ГД РФ по энергетике, ключевой проблемой, препятствующей формированию успешного инвестиционного климата в Республике Крым, остается нерешенный вопрос учетно-регистрационной системы в силу ее реформы на федеральном уровне. С этим также связано отсутствие актуальной информация для разработки генпланов развития территорий землепользования под будущую застройку. «Чтобы понимать, что и где строить, нужно учитывать имеющие активы (земельные участки, объекты недвижимости), в каком праве они находятся. Это огромная институциональная, административно-хозяйственная работа, требующая огромного количества затраченных ресурсов, в том числе финансовых. Отсюда тянутся все проблемы (не только Крыма, но и всей страны), связанные с оценкой стоимости объектов, планирования денежных средств на снос, модернизацию, строительство новых»,- говорит Юрий Павленков.
Нехватка ресурсов для нормального развития строительства – еще один клубок нерешенных проблем в регионе. И если с тепло- и электроэнергией вопрос постепенно решается за счет возведения двух ТЭС в главных городах Крыма – Севастополе и Симферополе, то до экологических проблем попросту не доходят руки. В Крыму, к сожалению, нет нормально функционирующих очистных сооружений. В планах на следующий год стоит реконструкция ряда из них, в том числе трубопроводной системы, через которую происходит сброс в море. Также со строительством Керченского моста связаны надежды на снижение цен на строительные ресурсы, которые доставляются с материка. Впрочем, ряд застройщиков отмечает, что доля доставки в стоимости строительных материалов настолько мала, что не играет большой роли в принятии решений о строительстве объектов. При этом практически все строители региона говорят о глобальной проблеме, вызванной вступлением в силу нового 218-ФЗ.
Еще один «камень преткновения» на пути успешного развивающегося строительного комплекса Крыма – коррупция среди чиновничьего аппарата. По мнению Александр Моора, председателя Всероссийского центра национальной строительной политики, этом инструмент, которым до сих пор пользуются некоторые представители исполнительной власти на местах, не дает развиваться не только конкретному региону, но и всему стройкомплексу в масштабах страны.
«По последним данным, которые были озвучены на одном из прошедших заседаний Госдумы РФ, у российского населения на счетах в банках хранится более 20 трлн рублей – нет смысла объяснять, насколько это серьёзная сумма, которая при вливании таких средства в экономику страны, позволила бы решить многие проблемы, - говорит Александр Моор. На вопрос, почему эти деньги не направляются на развитие потенциала страны, специалисты, изучающие общественное мнение, констатируют, то что у россиян нет доверия к государству, к власти. Пока не будет доверия, не будет ничего – ни развития экономики, ни стремления вперед. Это всем нужно сегодня понять, в том числе в Крыму: бизнесу нужно больше доверять власти, а власти - не испытывать доверие бизнеса и жителей страны».
Не в последнюю очередь местные строители ждут от федеральных властей прямого диалога, особенно в части решения земельно-имущественных отношений и установления более прозрачных механизмов государственно-частного партнерства. По-прежнему на повестке остается несовершенство законодательства о долевом строительстве. Частный бизнес готов брать на себя ответственность по модернизации имеющихся объектов, возведению и эксплуатации необходимой социальной инфраструктуры, строительству новых зданий и сооружений уже сейчас, однако взамен строителям хотелось бы получить возможность извлекать их этого ресурса прибыль. Также строители ждут внятных инвестиционных предложений с возможностью получения налоговых льгот.
Ольга Виноградова
Заместитель председателя Комитета по экономической, бюджетно-финансовой и налоговой политике Государственного совета Республики Крым
В соответствие со статистикой по выдаче ипотечных кредитов на приобретение жилья в Крыму, на сегодняшний день процент банковских отказов по заявкам населения составляет не более 20%. То есть 80% желающих получают одобрение в банке. Это положительный момент. Рынок ипотеки в Крыму, без сомнения, будет развиваться. Нас часто сравнивают с Краснодарским краем, говоря о том, что рынок ипотеки там составляет 26 млрд рублей, а у нас – лишь 7 млрд. Но давайте не будем забывать, что крымские застройщики возвели с начала года (данные на сентябрь 2017 года) порядка 300 тыс. кв метров жилья, а в Краснодарском крае в 10 раз больше. Между тем, сегодня уже всем становится понятно, что потенциал у нашего региона есть. Более того, мы имеем дело с ситуацией значительного отложенного спроса на квартиры и апартаменты в Крыму.
На сегодняшний день в Республике на одного жителя полуострова приходится не более 19 кв. м общей площади. Это официальные цифры, которые озвучены министерством строительства РК. В то же время мы отдаем себе отчет, что в том же Краснодаре этот показатель уже превысил 25 кв метров. А значит тот самый отложенный спрос, который сложился на сегодняшний день в Республике при темпах строительства и возведения многоквартирного жилья в регионе (не менее 1 млн кв метров в год, а это троекратный рост по сравнению с сегодняшней ситуаций по вводу жилья в регионе), можно будет удовлетворить за срок не менее 15 лет. Таким образом, перед застройщиками Крыма и российских регионов предстает рынок с огромным отложенным спросом, подкрепленным общем желанием властей Крыма и Федерации способствовать дальнейшему росту жилищного строительства.
Второй момент, на сегодняшний день в Республике действует Свободная экономическая зона, которая открывает большие возможности для развития бизнеса в регионе за счет налоговых послаблений (в том числе льготами по налогу на недвижимости, отчислениям с заработной платы). Одной из востребованных потребностей частного бизнеса сегодня является безконкурсное получение земельного участка под строительство, мы сегодня эту возможность предоставляем. Также в СЭЗ работает инвестиционный порядок, в рамках которого рассматривается выделение долей без проведения конкурса (для имущественного комплекса развития транспортных участков, строительных проектов республики и сельскохозяйственного производства). В СЭЗ Республики Крым в настоящий момент зарегистрировано более 1000 участников, несколько сотен проектов подано и утверждено в рамках порядка рассмотрения инвестиционных проектов. Крым всегда рад видеть у себя девелоперский бизнес, частных инвесторов, всех тех, кто рассматривает покупку недвижимости для себя или в целях развития бизнеса.
Теперь о минусах. Да, действительно на сегодняшний момент процессы согласования разрешительной документации затягиваются. Дело в том, что еще не все необходимые для бесперебойной работы строительного комплекса кадастровые документы находятся в свободном доступе, не все процессы запараллелены. Работа по учёту всех имеющихся на территории Крыма объектов продолжается. В то же время физические лица сейчас имеют возможность не тратить дополнительные средства на недвижимую собственность. Дата введения кадастровой стоимости учета недвижимого имущества до сих пор не принята. Тем самым жители, имеющие квартиры в Крыму, получили своеобразный бонус.
Александр Кузнецов
Профессор МААМ, Заслуженный архитектор Кубани, член правления Краснодарской (Кубанской) региональной общественной организации «Союз архитекторов России», член Союза архитекторов России, экс-главный архитектор Республики Крым
В строительной отрасли Крыма сложилась достаточно сложная ситуация. Несмотря на имеющиеся очевидные плюсы, которые выражаются в месторасположении, климатических особенностях, стратегических перспективах и, казалось бы, с учетом тех федеральных средств, которые выделяются руководством РФ, двадцатилетнее отставание от передовых российских регионов преодолеть будет не так-то просто.
Ключевая проблема, мешающая строительной отрасли развиваться, - западные санкции, автономность республики по-прежнему не признает международное право. Отсюда – все проблемы, связанные с отсутствием банковского финансирование, крупные предприятия с материковой части страны также побаиваются сюда заходить. Однако, несмотря на трудности, я уверен, что не в последнюю очередь благодаря поддержки РФ, объем строительства в ближайшие год-два имеет шансы вырасти до 1,5 млн кв метров в год.
Каковы перспективы строительной отрасли в Крыму? Крым может стать еще одним «спальным районом» России (по аналогии с Краснодарским краем), где строительство может и должно развиваться не только за счет местных, здесь будет приобретать квадратные метры вся страна. В свое время Краснодар так вырвался в лидеры – каждая вторая квартира была куплена приезжими россиянами. Это удобно – Крым таким образом может стать второй штаб-квартирой на юге. В этом, по моему мнению, заключается ключевой потенциал полуострова в жилищном строительстве.
В следующем году отрасль может уйти от долевого строительства, по распоряжению президента РФ должны быть запущены инструменты финансирования по банковским гарантиям. Это, конечно, удар по малым и средним предприятиям полуострова. На самом деле, в Крыму мало сильных компаний, с московскими и питерскими им тяжело конкурировать. Положа руку на сердце, крымчане – все же не строители, многие всю жизнь занимались обслуживанием курортов. Основная же масса профессиональных строителей приезжала сюда из Украины. Таким образом, для того, чтобы возводить большие объемы строительных зданий и сооружений нужно воспитывать свои строительные кадры. Кроме этого, развивать строительную индустрию – металлоконструкции, отделочные материалы – все это должно быть максимально близко и не сильно влиять на стоимость строительства. И это еще одна важнейшая проблема отрасли - неразвитая строительная база. Раньше строительные материалы шли с Украины. Сейчас материалы нужно везти из России (а доставка стоит денег) или развивать свои производства.
К слову, вся необходимая инфраструктура уже строится за счет Федерации. Нельзя сейчас перепрыгивать через те или иные этапы планомерного развития. Государство выбрало очень правильную стратегию, сегодня оно вкладывает в инфраструктуру (дороги, энергомощности, школы, детские сады) – все то, без чего не может существовать дальше экономика региона. Все это нужно, чтобы сюда начал приходить частный инвестор, прекрасно понимающий проблемы с санкциями, но имеющий перед глазами понятную инвестиционную политику. Власти Республики должны обеспечить прозрачность выставления участков под будущую стройку на торги, решить вопрос с упрощением налогообложения, предоставлением льгот для тех инвесторов, которые сюда приходят.
Что касается рекреационных курортных зон, здесь я вообще не вижу никаких проблем – этот комплекс будет развиваться и дальше. Сегодня власти региона заявляют о планах принимать ежегодно до 10 млн туристов из России к 2020 году. К этому времени нужно построить необходимую для такого количества туристов инфраструктуру. Я думаю, что Крым сможет перетянуть на себя свою публику в 5-8 млн туристов в год. Дело в том, что полуостров может без вреда для окружающей среды принимать не более 10 млн туристов.
Таким образом, чтобы Крым стал инвестиционно-привлекательным регионом для российских частных инвестиций необходимо выполнения несколько условия. Первое – обеспечить понятную градостроительную документацию. Пока ее нет, но власти обещают предоставить к концу 2017 года. Второе - понятные правила игры с прозрачным порядком оформления документов. Этого тоже, к сожалению, пока нет. Власти полуострова до сих пор не провели внятную инвентаризацию активов. Третье - нужны энергомощности. Да, регион в скором времени получит газ, но этого недостаточно даже для нормальной жизни населения, не говоря уже о стабильном развитии энергоёмких предприятий, заводов, фабрик. С водой, к примеру, на полуострове никак не решается проблема. И последнее – развитию мешает до сих пор не прекращающаяся чехарда в чиновничьем аппарате – каждые полгода лица, принимающие те или иные решения, судьбоносные для развития региона, меняются.
Строительный бум – это, без сомнения, дитя экономического подъема. Если будет общий подъем в экономике региона, заработает строительная отрасль, появятся внятные инвестиционные предложения, законодательная база, финансирование, хорошие специалисты. Мы уже видели это на примере Краснодара. «Краснодарское чудо» заключалось в том, что город менее, чем за 20 лет вырос с 800 тыс. до 1,2 млн жителей, сократилась безработица, общее благоустройство вышло на самые верхние позиции в рейтингах городов. У крымского полуострова есть все шансы продемонстрировать свое «крымское чудо» в ближайшие 10 лет.
Сергей Демушкин
Заместитель директора департамента архитектуры и градостроительства правительства Севастополя
В последние годы Министерством строительства Крыма была разработана строительная документация, схемы территориального планирования. Сейчас мы семимильными шагами идем к тому, чтобы создать новый генеральный план Севастополя. Генплан уже вышел в первом чтении, но спровоцировал несогласие по вопросам, связанным с имущественно-земельными отношениями. Эти замечания сейчас устраняются, работа продолжается. В ближайшее время Генплан будет принят с учетом замечаний. Что касается Республики Крым, представители нашего департамента неоднократно встречались с министром строительства и архитектуры РК, обсуждали эту тему. Были проведены торги на разработку Генплана, градостроительная документация по нему уже готовится. К концу 2017 – началу 2018 года Генплан будет готов, а проект представлен на публичные слушания. Именно Генплан определит те зоны, которые будут в перспективе рассматриваться как точки роста полуострова. Речь идет и о многоэтажном домостроении, и о промышленном, и о коммерческом строительстве. В рамках этого документа будет определена их локация.
Следующий этап – выставление этих участков, определённых Генпланом, на торги, а также предоставление их, в случаях наличия социальной необходимости, руководителям регионов без проведения конкурса. Эти участки будут предоставлять значительный интерес для потенциальных застройщиков. На сегодняшний день в концепции развития республики Крым и города Севастополя до 2030 года изложены основные направления точек роста. Если потенциальные проекты инвесторов напрямую касаются развития той или иной отрасли и вписываются в имеющиеся концепции, у частного бизнеса есть все шансы получить земельный участок на специальных условиях.
В целом, если говорить о состоянии строительной отрасли в Республике Крым, в первую очередь хочется отметить те федеральные целевые программы, которые реализуются на полуострове за счет средств государственного бюджета. Речь идет об инфраструктурных проектах, определяющих сегодняшнюю повестку развития масштабного строительства на полуострове. Эти проекты направлены на развитие инженерии, газоснабжения, водоснабжения, электроснабжения и, самое главное, транспортной доступности Крыма. Речь идет о всем известных проектах строительства: Керченский мост, новый аэропорт в Симферополе, трасса «Таврида», которая пройдет через весь Крым по маршруту Керчь-Феодосия-Белогорск-Симферополь-Бахчисарай-Севастополь и соединит полуостров с Кубанью, строительство ТЭС. Что дадут эти проекты Крыму? Конечный результат всех этих вложений – увеличение стоимости активов полуострова, которые становятся более привлекательными для потенциальных инвесторов. Хорошие автодороги, хорошая инфраструктура, мощности, которые сейчас закладываются проектом ФЦП (Федеральной целевой программы «Социально-экономическое развитие республики Крым и Севастополя до 2020 года» – руд.) - важность этих этих проектов переоценить нельзя.
Один из самых важных вопросов, который еще предстоит решить, – это бесперебойная работа «энергомостов», которые представляют самый главный транзитор собственной генерации энергии и тепла. В 2018 году руководство Республики запланировало запуск первого блока ТЭС (теплоэлектростанции – ред.), который полностью ликвидирует нехватку мощностей для бесперебойной подачи электро- и теплоэнергии. Что касается норм градостроительного проектирования – в основном, они уже приняты, инвестор их может изучать, понять условия входа. К примеру, там четко прописано, какова обеспеченность конкретной территории полуострова социальной инфраструктурой, детскими садами, школами. Следующий важный шаг, который нужно сделать для привлечения на полуостров частных инвестиций – принять закон об инвестиционной деятельности. Сейчас работа в этом направлении также ведется.
Юлия Смирнова
Генеральный директор ООО «Ривьера» (г. Севастополь)
Главная проблема, которая волнует всех без исключения строителей полуострова – нерешенный вопрос земельно – имущественных отношений, вопрос оформления участков под строительство. Связано это с переходным периодом переоформления земельных участков, бывших в собственности Украины, в соответствие с законами Российской Федерации. Вторая проблема – техническая, впрочем, она также вытекает из несоответствия российским законам. Дело в том, что только когда наш пакет разрешительной документации будет полностью соответствовать федеральному образцу, мы имеем право работать по 214-ФЗ. Сегодня процесс переоформления земельных участков в соответствие с законом занимает значительное время. Заявки обрабатываются не 10 дней, как на всей материковой части страны, а значительно дольше – до полугода/ Иногда заявки могут вообще затеряться.
Еще один камень преткновения, который значительно усложняет жизнь крымским строителям – принятый 218-ФЗ. Сегодня от застройщиков все ждут комплексного устойчивого развития территорий, но при этом налагают требования «один земельный участок – один застройщик». Таким образом, под каждый новый участок приходится оформлять новое юридическое лицо. При этом застройщик должен иметь опыт строительства не менее трех лет. Как нам в этих условиях привлекать деньги физических лиц каждый раз на новое юрлицо? Мы должны работать с субарендой, перекидывать на те юрлица, которые имеют опыт строительства не менее трех лет.
Это, на мой взгляд, ключевые вопросы, отрасли, которые также характерны для всех регионов страны. Что касается стоимости строительных материалов, которая из-за доставки значительно возрастает в цене, я скажу следующее: если брать реальную удельный вес логистики, чтобы доставить сюда те или иные стройматериалы, она составляет не более 5-7 % в общей стоимости. Так что я не стала бы в этом случае говорить о серьезной проблеме, представляющей угрозу для нашего рынка. Ну хорошо, запустится мост через Керченский пролив, встретим поступающие с материала материалы быстрее. Но это практически никак не отразится на стоимости квадратного метра в регионе и общей ситуации в строительной отрасли. Крымские застройщики давно привыкли планировать свои поставки заранее, прекрасно понимают, что переправа может быть перекрыта и т.д. Так что проблема эта, скорее, надуманная.
Что касается отсутствия банковских ресурсов, для застройщиков это тоже не проблема. У населения Крыма деньги на приобретение жилья есть. Более того, значительная часть наших покупателей - из других российских регионов. К примеру, в реакционных комплексах, которые возводит наша компания соотношение местных жителей и приезжих, приобретающих у нас жилье, – 20/80. Так что наши покупатели не нуждаются в ипотечном кредитовании. Что касается нас, застройщиков, мы сами также не обращаемся в банки за проектным финансированием, пользуемся только собственными средства и вложениями дольщиков. Но если встанет вопрос об ограничении финансирования за счет средств дольщиков, это, скорее всего, приведет к сильнейшему удорожанию квадратных метров в регионе. На рынке останется не более 3-4 крупных операторов, которые смогут себе позволить выжить в новых реалиях рынка.
Хотелось бы сказать еще об одном перспективном источнике привлечения средств инвесторов для жилищного строительства в регионе. На прошедшей 27-29 октября международной строительной выставке Connect Constract Crimea в Симферополе озвучили возможность реализации полномасштабной федеральной программы переселения населения из Ямало-Ненецкого автономного округа в Крым. Каждой семье из бюджета будет выделено по 3 млн рублей для приобретения жилья в Крыму. Подобные программы открывают хорошие перспективы для дальнейшего развития отрасли. Дело в том, что портрет потенциального потребителя квартир, домов или апартаментов в нашем регионе – это россиянин 50 лет, проживший всю жизнь в одном из северных городов или миллионнике с плохой экологией, при этом у него есть деньги для приобретения жилья в среде с лучшими климатическими и экологическими условиями и комфортной языковой средой. Так что программы переселения жителей из северных регионов, без сомнения, позволят нам увеличить нашу целевую аудиторию потенциальных инвесторов. Теперь квартиры на море приобретают не только жители столичных Москвы и Петербурга, но и северных отдаленных городов.