ФЗ-218: от «долевки» к банковскому финансированию
Тема недели
preview

В августе 2017 года вступил в силу Федеральный закон № 218-ФЗ о защите прав граждан при участии в долевом строительстве. Борьба за права потребителей квадратных метров может увенчаться уходом со строительного рынка малого и среднего бизнеса, возможно, вызовет рост цен на жилье, кроме этого, число незаконченных проблемных строек может возрасти сразу после вступления в силу новых, более жестких, требований к застройщикам. Сегодня Минстрой, Госдума РФ совместно с профессиональным сообществом разрабатывают поправки в законодательство. Но поможет ли это рынку, особенно учитывая, что в начале этой недели президент РФ Владимир Путин дал поручение российскому правительству предоставить план поэтапного перехода (в течение трех лет) от долевого строительства к иным формам финансирования, которые минимизируют риски граждан?


1 млрд квадратов по «долевке»

Начиная с 2005 года (именно в этом году был принят ФЗ-214 в первой редакции), рынок недвижимости жил по правилам возведения многоквартирных жилых домов в соответствии с принципами долевого строительства. Все эти годы реализация политики долевого участия граждан была жизненно необходима рынку, ведь у застройщиков просто не было другой доступной альтернативы деньгам дольщиков. Рынок бурно рос, дольщики (среди которых было 20-30% частных инвесторов, имеющих целью дальнейшую перепродажу квартиры) активно вкладывались на начальных этапах стройки. За это застройщик позволял им зарабатывать 15-20% (иногда до 25%) годовых. Многие граждане приобретали квартиры в инвестиционных целях. Всего в рамках закона о долевом строительстве за 12 лет построено порядка 1 млрд кв метров жилья по всей стране.

Однако сегодняшний рынок сильно отличается от того, что был десять лет назад. Застройщики-лидеры выросли и обладают совершенно иными финансовыми возможностями. Сегодня разница в стоимости 1 кв м на этапе котлована и в уже готовом доме в расчете на %% годовых не превышает ставки по банковскому депозиту. С рынка практически ушли частные инвесторы, а небольшие застройщики перестали выдерживать конкуренцию (многие фактически работают на грани рентабельности). В этой ситуации, особенно учитывая вступление в силу поправок в закон о долевом строительстве, ужесточающих требования к застройщикам, на рынке могут остаться только крупные игроки, что приведет к монополизации и росту цен на квадратные метры.

По мнению Якова Литвинова, управляющего партнера компании «КРАЙС Девелопмент», «новые требования к застройщикам делают невыгодным привлечение финансовых средств дольщиков в рамках ФЗ-214 и ФЗ-218, деньги дольщиков становятся «дорогими». Уход от принципов долевого строительства в будущем снизит риски граждан, но даже при наличии недорогого проектного финансирования купить так дешево квартиру на начальном этапе строительства станет уже невозможно».

Новое времена – новые правила

Ужесточение требований по ФЗ-214 связаны с увеличением числа долгостроев и «обманутых дольщиков» за последние 2-3 года. Согласно данным Министерства строительства РФ, 86 тыс. ДДУ по всей России являются сегодня «проблемными». Если принять, что в среднестатистической семье 2-3 человека, то получается, что около 200 тыс. граждан так и не решили свой жилищный вопрос.

Таким образом, экономические проблемы ряда недобросовестных застройщиков вывели на политический уровень дискуссию об эффективных инструментах защиты интересов участников долевого строительства. «Результатом этой дискуссии стало октябрьское политическое заявление президента РФ Владимира Путина о проработке вопроса отказа от принципов долевого строительства жилья, - напоминает Вадим Черданцев, независимый эксперт. Сейчас перспективы развития именно такого сценария напрямую зависят от того, какой будет ситуация вокруг долгостроев, будут ли люди выходить на митинги и т.д. Особенно высока вероятность решительных действий со стороны властей в предвыборный год. С 2016 года федеральные власти начали накапливать компетенцию в решении проблемных вопросов долевого строительства, практически в ручном режиме решать проблемы достройки объектов печально известного застройщика «СУ-155». Последние сводки из регионов, к слову, не внушают властям оптимизма - государство вынуждено реагировать на сигналы от населения. Недавний арест владельца московского девелопера, строившего жилье возле парка Царицыно, в этом смысле тоже симптоматичен».

Что дальше?

Сегодня российский рынок недвижимости отходит от продаж квартир «на бумаге». Постепенно вступает в силу формат отношения «Застройщик-Покупатель» или «Пришел-Увидел и Купил», отмечает Аркадий Астрахан, генеральный директор «Управление Регионального Строительства». Редакция ФЗ-214 от июля 2017 года стала сигналом для многих участников строительной отрасли о скором прекращении долевого строительства. «Это приведет с сворачиванию предложения, монополизации рынка, банкротству, сокращению деятельности региональных компаний и неизбежному росту цен. Логичным развитием ситуации может стать переход к проектному финансированию строительства», - говорит Астрахан.

Впрочем, вряд ли российский банковский сектор сможет подготовиться к такому резкому переходу в ближайший год-два. На первоначальном этапе проектное финансирование будет доступно лишь «избранным». Что касается перспектив рынка недвижимости при реализации принципов проектного финансирования, скорее всего, это приведет к удорожанию строительства (хотя бы на те же банковские проценты) и диктату цен со стороны крупного строительного бизнеса.

Конечно, в дальнейшем «закон нужно не отменять, а исполнять, - уверена Ирина Уколова, эксперта АО «СУ-155». Если проследить статистику и причины обмана дольщиков последних лет, то, как правило, обманутыми становились те граждане, которые заключали не ДДУ, а взаимодействовали с застройщиком по иным схемам (ЖСК, вексельные схемы, предварительные договоры)». Эксперт не считает, что новые требования к застройщикам - это первый шаг на пути к полному уходу от принципов долевого строительства. В первую очередь, это выстраивание цивилизованных требований к строительному бизнесу, сформированным на основе практики работы закона. Например, требования о создании Компенсационного фонда, основанном на государственном участии, и последующей выплате компенсаций, является необходимым инструментом, который способен защитить права дольщиков лучше, чем ранее действующий механизм страхования рисков недостроя.

Если не будет риска - будет ли выше цена?

Для покупателей приобретение жилья на начальном этапе строительства является, по сути, формой участия в «совместном бизнесе» и потому доступнее по цене как более рисковое. Вряд ли, в случае максимального снижения рисков граждан, цены на квадратные метры будут соответствовать нынешним ценам на жилье в готовом доме, - в этом сходятся многие опрошенные эксперты.

Однако, Вадим Черданцев, независимый эксперт, напоминает, что стоимость недвижимости зависит не только от издержек застройщиков при строительстве, но ситуации со спросом-предложением и конкуренцией в целом. По его мнению, говорить о том, что цены на недвижимость в России резко поднимутся в случае ухода от долевого строительства и перехода к банковскому финансированию, преждевременно. «В настоящее время на рынке строящегося жилья сложилась ситуация, когда предложение превышает спрос, что уже привело к затовариванию и увеличению на рынке доли квартир, предлагаемых в сданных в эксплуатацию домах (20-25% в отличие от 5-10% несколькими годами ранее). Говоря о конкуренции, власти готовы вывести на строительный рынок девелоперов с государственным участием, чтобы сдержать рост цен, или даже понизить их. Московский проект реновации жилья, анонсированный в начале 2017 года, – одна из возможностей властей для апробации новой роли на рынке. Таким образом, давно назревающая в юридических кругах и высоких кабинетах идея с полным отказом от принципов долевого строительства в настоящее время может быть реализована с минимальными издержками для обществ и властей. Что говорит в пользу реализации сценария отмены 214-ФЗ», - уверен эксперт.

«Новая схема реализации банковского финансирования ставит много вопросов, - обращает внимание Лариса Инченкова, директор по развитию экспертного бюро и первого бутика элитной недвижимости «МК-Элит». Например, чем компенсируются налоги застройщиков в течение нескольких лет владения и содержания квартир до реализации? Или первичная собственность будет регистрироваться только на покупателя? Возможно, лучшим выходом была бы аренда с правом выкупа или некая схема, напоминающая ту, что была в советский период, когда за свою недвижимость можно будет платить посильные платежи всю жизнь, оплачивая таким образом не только коммуналку, но и пользование метрами, и в конце концов на выплаченную сумму выбрать себе такую квартиру, которая в определённом возрасте будет нужна».

О том, каких поправок и корректировок в ФЗ-218 ждут застройщики и покупатели квартир, а также, что произойдет с рынком недвижимости, когда застройщикам перестанут быть доступны средства дольщиков, рассказали эксперты.


Леонид Казинец
Президент Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА)

Основной целью ФЗ-218 должно было стать недопущение ситуаций, когда добросовестный гражданин заключил ДДУ по действующему законодательству, зарегистрировал его соответствующим образом, но не получил свою квартиру. С введением обсуждаемых сегодня поправок эта проблема будет полностью решена и это самое важное следствие закона. Мы находимся в постоянном взаимодействии с Минстроем РФ и Госдумой РФ, обсуждаем поправки, введение которых сделает закон более понятным и прозрачным. Конечно, внутри самого ФЗ-218 есть много технических противоречий, а некоторые вещи и вовсе неисполнимы.

Когда мы говорим о защите интересов российских граждан, дольщиков, которые хотят купить жилье, и интересов самого строительного рынка со стороны застройщиков, мы сталкиваемся с рядом противоречий. Первое исходит из того, что за весь период кризиса (начиная с 2014 года) средняя площадь строящихся квартир уменьшалась. Это понятно: уменьшался средний чек покупателя - уменьшалась и средняя площадь строящегося жилья. В марте 2017 года, впрочем, этот показатель начал стабилизироваться. Средняя взвешенная площадь квартиры, которую сегодня предлагают на рынке застройщики по договорам ДДУ, - 49 кв. м (до кризиса было 57 кв м).

Поменялась и динамика ипотечных ставок: с каждым кварталом ипотека становится все доступнее, банки разворачиваются в сторону ипотечных кредитов, поскольку она сегодня хорошо защищена и является доходным инструментом для самих финансовых институтов. Также хочется отметить, что жилье сегодня становится самым доступным за всю историю российской истории (по соотношению стоимости ипотеки, квадратного метра и доходности граждан).

Снижение стоимости ипотечного кредита в зависимости от корректирования политики ЦБ РФ – еще один благоприятный момент для рынка. Речь идет о возможном пересчете ипотечной ставки (если заемщик берет ипотеку под 9,5% годовых, а завтра ключевая ставка ЦБ РФ снижается, то ставки коммерческих банков также будут корректироваться в сторону уменьшения (например, с 9,5% до 8,5%).

К положительным трендам, безусловно, относится и начавшийся с февраля 2017 года рост цен на кв метры в стране. Это свидетельствует, прежде всего, о двух вещах: растет возможность и желание покупать жилье, а также возрастает доступность ипотечного ресурса, отложенный спрос возвращается на рынок. До этого на протяжении 2,5 лет люди думали: «Надо подождать, ипотека подешевеет, квартиры подешевеют, тогда куплю».

Сегодня многие осознали, что время покупать настало! Это самое лучшее время для покупателей и хорошее время для застройщиков, чтобы начинать новые проекты. В этой новой возможности заключена также главная защита покупателей и их прав - возможности не только купить квартиру, но и получить ее в конечном итоге, и сделать это на самых выгодных условиях. Сегодняшний покупатель наконец осознал, что, если подождать еще год, квартир по 64 тыс. а кв метр больше не будет, они станут по 69 тыс. за кв метр и выше.

Из доклада, озвученного в рамках Российского инвестиционного строительного форума (РИСФ-2017).

Прошедшие темы
О законах, изменивших строительную отрасль в 2017 году, - слово экспертам11 декабря - 17 декабря, 2017
Чтоб не рухнуло: о новых технологиях укрепления грунтов и основания зданий20 ноября - 26 ноября, 2017
ФЗ-218: от «долевки» к банковскому финансированию06 ноября - 12 ноября, 2017
Строительство в Крыму: от Керченского моста к квадратному метру в Севастополе30 октября - 05 ноября, 2017
От 150 и выше: пожарная безопасность на высоте23 октября - 29 октября, 2017
Дороги в России: безопасные, долговечные, качественные, твои…16 октября - 22 октября, 2017
Своды правил на высоте: что даст толчок высотному строительству?09 октября - 15 октября, 2017
Как не превратить типовую застройку в жилые гетто?02 октября - 08 октября, 2017
Кто заплатит за безопасный лифт?25 сентября - 01 октября, 2017
СРО по осени считают: что ждет отрасль после 1 октября?18 сентября - 24 сентября, 2017
Smart house: автоматизируй это, или Новая матрица домашней реальности11 сентября - 17 сентября, 2017
Проблемы повышения энергоэффективности котельного оборудования04 сентября - 10 сентября, 2017
Концессионный удар: решит ли ГЧП проблему с износом ЖКХ28 августа - 03 сентября, 2017
Ипотека-2017: ставки вниз21 августа - 27 августа, 2017
Стройиндустрия 4.0: о перспективах нетипичных технологий14 августа - 20 августа, 2017
Компфондом единым: о последствиях для застройщиков, банков, потребителей07 августа - 13 августа, 2017
Силикатные изделия – материалы будущего?31 июля - 06 августа, 2017
Финансирование строительной отрасли: источники, проблемы, перспективы24 июля - 30 июля, 2017
Металлургия и строительство: нетрадиционные решения17 июля - 23 июля, 2017
Цемент в России-2017: проблемы и перспективы10 июля - 16 июля, 2017
Stroy.Expert
58,69 69,09