Ипотека-2017: ставки вниз
Тема недели
preview

После того как 10 августа Сбербанк снизил ставки по ипотечному кредитованию, многие коммерческие банки пошли на изменение условий по своим программам. Что происходит сегодня с ипотечными ставками? Возможно ли снижение до 6% и ниже, как было рекомендовано президентом еще год назад? И что в этой связи ждать главным участникам рынка – заемщикам, застройщикам, коммерческим банкам? Об этом STROY.EXPERT поговорил с экспертами рынка.


На прошлой неделе президент РФ Владимир Путин на встрече с председателем правления ВТБ Андреем Костиным похвалил банковский сектор за то, что последний двигается в нужном направлении – снижает ставки, как и было рекомендовано еще в мае 2016 года. При этом, на слова Костина о том, что к концу года их банк планирует снизить среднюю ставку до 10%, президент напомнил, что «когда-то мечтали о 12% ипотеки».

Таким образом, даже несмотря на окончание государственной программы «Ипотека с господдержкой», о которой STROY.EXPERT писал еще весной, банкам удается наращивать объемы выдачи ипотечных кредитов в своем портфеле. Причем именно за счет снижения ставок, а не за государственный счет (субсидирование процентной ставки).

Сегодня уверенно можно говорить о том, что 2017 год установит новый уровень рекордных показателей, в том числе и по минимальным ставкам, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Этому благоприятствуют следующие факторы: ключевая ставка находится на уровне 9%, инфляция снижается (сейчас она на уровне 4,2%, плановое значение по итогам года – 4%). Страна адаптировалась к антироссийским санкциям, бизнес перестраивается, наблюдается стабилизация в экономике, вследствие чего оживился спрос на недвижимость и ее кредитование.

Уже сейчас на рынке довольно много предложений от банков, в которых предлагаются ставки ниже 9% (то есть уровня ключевой ставки) – это так называемые «пробные шары» от кредиторов. Следуя призыву правительства о кредитовании под 6-8%, банки соревнуются если не за фактические 7%, то хотя бы за маркетинговое значение, запуская совместные программы с застройщиками за счет предоставления скидки от продавца.

По данным Максима Ельцова, генерального директора «Первого Ипотечного Агентства», российские банки увеличили объемы выдачи ипотеки в первом полугодии на 16% по сравнению с аналогичным периодом 2016-го. При этом именно «вторичка» стала драйвером этого роста (рост на 26% по сравнению с «первичкой» – рост на 2%). Впрочем, эксперт напоминает, что несмотря на то, что снижение ипотечных ставок стимулирует спрос на приобретение новых квартир, этот показатель не сильно влияет на доступность кредитов в конкретных банках, которые все еще определяются возможностями определённого кредитного учреждения и платежеспособностью (надежностью) клиентов.

Востребованность ипотеки определяет не только демпинговая ставка, - уверены эксперты. Ведь банки могут предложить и другие, более привлекательные, параметры программы кредитования. Например, минимальный список документов или минимальный первоначальный взнос в совокупности со ставкой ниже 10%.

А значит, готовность населения брать ипотеку зависит не только от текущей стоимости ипотечного кредита и банковского разрешения. Имеет значение динамика доходов, ситуация на рынке труда и экономики в целом. Между тем, реальные располагаемые денежные доходы продолжают сокращаться. В I полугодии 2017 года они в очередной раз снизились на 1,4%. А всего с октября 2014 года они упали на 19,2%. Поэтому до восстановления доходов говорить о позитивной динамике на рынке всей России рано.

В I полугодии 2016 года, когда была продлена программа субсидирования ипотеки, число ипотечных кредитов в России выросло на 24%. Во II полугодии темпы прироста ипотечного спроса снизились до 15%, и в I полугодии 2017 года сохранились на прежнем уровне (15%). При этом начиная с 2016 года ставки только снижалась. Если в январе 2016 года средневзвешенная ставка по кредитам составляла 12,92%, то к июню она уменьшилась до 11,1%.

Иными словами, влияние дешевеющей ипотеки на спрос постепенно снижается. Преломление тренда наступит только после восстановления денежных доходов. До этих пор снижающаяся ставка будет давать эффект только на самых крупных региональных рынках жилья (московская, санкт-петербургская агломерации, краснодарский край).


Сергей Гордейко
Руководитель аналитического центра ООО «Русипотека», к. т. н.

За первое полугодие 2017 года зафиксированы рекордные объемы выданных ипотечных кредитов - почти 424 тыс. кредитов на 773 млрд рублей. Суммарный кредитный портфель достиг 4 671 млрд рублей. Прогноз Русипотеки, обозначенный в начале 2017 года, остается прежним – годовой объем ипотечного кредитования преодолеет планку в 1,9 трлн рублей.

Попробуем взглянуть на количественные итоги подробнее с 4-ех сторон ипотечного бизнеса (со стороны государства, коммерческих банков, заемщиков и участников рынка недвижимости).

Государство

Продолжается курс на снижение инфляции, которая в июне находилась на уровне 4,4%. Непрерывно проводятся вербальные интервенции на тему необходимости и возможности снижения ставок. Ориентир ожидания обозначен – 7 % годовых. Обсуждается только момент достижения цели. По осторожным прогнозам речь может идти о 2020 годе. По смелым - снижение произойдет быстрее.

Кстати, в выборный 2018 год будет нелишним вспомнить майский указ 2012 года и ипотечную формулы президента «снижение показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2 п.п». Такая задача была поставлена российскому правительству для выполнения до 2018 года. В рабочих документах было запланировано плановое снижение маржи от 3,8 п.п в 2013 году до 2,2 п.п. в 2018 году. Сделаем скидку на кризис - не будем требовать маржи в 2,2 п.п. - впрочем не удивимся и ставке 8 % в следующем году. Правда, не у всех и не везде.

Уже сейчас проводятся мероприятия по демонстрации реальности такой ставки. К таким мероприятиям можно отнести реальные социальные ипотечные программы в регионах с льготными 7% и обсуждаемые программы со ставкой, стремящейся к нулю. Неустанное внимание уделяется строительной отрасли по двум главным направлениям: комфорт проживания и надежность инвестирования средств населения. Прогнозируемое уменьшение ввода нового жилья на 10 % картину развития отрасли принципиально не меняет. В приоритетном же проекте «Ипотека и арендное жилье» запланирована поддержка строительства и выход на 100 млн кв. метров жилья в 2020 году.

Отдельно отметим результаты работы АИЖК, которое является единственным стопроцентным государственным ипотечным кредитором и одновременно с этим выполняет функцию единого института развития в жилищной сфере. Во–первых, выросло общее политическое и экономическое влияние АИЖК на соответствующий рынок через реализацию важных проектов, таких как комфортная среда, аукционная продажа земельных участков, арендное жилье, фабрика ИЦБ, помощь заемщикам, создание Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства, получение контроля над банком Российский капитал.

Во–вторых, произошло сохранение стабильного объема работы с розничными клиентами. Выдано, как и в прошлом году, около 7,8 млрд руб. за полгода. В-третьих, наблюдается наличие потенциала для увеличения непосредственного влияния на ипотечный рынок при использовании банка Российский каптал. Формальное сложение результатов двух кредиторов дает рыночную долю 1,7 %, что существенно меньше от синергетического эффекта от получения в орбиту АИЖК крупного коммерческого банка. При желании можно удвоить свою долю и претендовать на место в ТОП-5, а при большом желании утроить и попасть в ТОП-3.

Коммерческие банки

По этому направлению можно выделить следующие тренды:

  1. Происходит постоянное сервисное улучшение в направлении скорости и удобства всех этапов ипотечной сделки. Онлайн ипотека в отдельных случаях уже стала реальностью.

  2. Рост концентрации на ипотечном рынке. Завершение программы субсидирования даже за один год позволило лидерам нарастить свою долю за счет меньших участников рынка, а если посмотреть на последний спокойный год без кризисов, то видно, что рынок существенно изменился (табл.1). В перспективе это означает, что любители, не имеющие ипотечной стратегии, с рынка вообще уйдут; профессионалы небольшого размера станут агентами крупного кредитора или увеличат объем до возможности самостоятельного рефинансирования через ИЦБ, а лидеры будут находиться в постоянной жесткой борьбе.

Таблица 1. Изменение концентрации ипотечного рынка
Рыночная доля 1.07.2017 1.07.2016 31.12.2013
ТОП-5 81,7 % 81 % 73,7 %
ТОП-20 97,7 % 96,1 % 86,8 %



3. Банки с государственным участием не выступают единым фронтом, но демонстрируют некоторые общие черты. В частности, демонстрируется публичная поддержка государственной жилищной политики с правильными словами про доступность жилья, а также происходит опережающее снижение кредитных ставок с целью монетизации своего доминирующего положения (лучшие ставки - лучшие клиенты).

  1. Использование большинством кредиторов снижения ставок как важнейшего аргумента продаж, что действует при стабильной цене квадратных метров и отсутствии роста доходов населения.

К слову, условия кредитования на первичном и вторичном рынке очень близки. Это видно из табл.2.

Таблица 2. Индекс Русипотеки в марте – августе 2017 года
Месяц Средняя ставка предложения на вторичном рынке Средняя ставка предложения на первичном рынке Средняя ставка предложения по рефинансированию кредитов сторонних банков
Март 12,31 12,26
Июль 11,17 11,06 11,01
Август 10,96 10,89 10,88
Снижение март-август, процентные пункты 1,35 1,37



Индекс Русипотеки измеряется в середине месяца в рамках проекта «Высшая ипотечная лига» для кредитов на 15 лет с первоначальным взносом 30 %. В расчет берутся клиенты «с улицы», согласные на страхование, подтверждающие доход, не платящие комиссии за снижение ставок.

  1. Наличие большого количества специальных совместных программ, как правило, с застройщиками, где ставка на 2 п.п. лучше базовых условий. Можно найти ставку 7,5 – 8 % годовых.

  2. Использование нового старого продукта «рефинансирование». За счет этого продукта кредиторы обеспечили за полгода от 3 до 20 % выдач. А условия по нему даже лучше кредитов на приобретение. Следующие 12 месяцев рефинансирование будет активно развиваться, а потом вернется в норму. Это связано с конечным количеством заемщиков с высокими ставками и определенным порогом, когда такая сделка вообще имеет смысл.

Заемщики

Заемщики в настоящий момент оказались между ажиотажным давлением рассказов про идеальные условия приобретения квартиры и своими реальными возможностями. При этом, ставки кредитования занимают только условную треть влияния на доступность ипотеки, но если зафиксировать доходы и стоимость недвижимости, то на первый взгляд, снижение ставок становится главным фактором влияния (табл.2). Такая условность дает прекрасный результат в снижении необходимого дохода при уменьшении ставки от сегодняшних 11 % до озвучиваемых ориентиров в 7 %. Предположим, платеж снижается на 5 тыс. рублей, а требования к доходу - на целых 14 тыс. рублей. Только на первоначальный взнос копить при снижении процентных ставок легче от этого не становится.

Таблица 3. Влияние ставок кредитования на доступность покупки жилья
Ставка кредитования 11 % 7 %
Ежемесячный платеж, руб. 19 436 15 370
Минимальный ежемесячный доход, руб. 55 531 43 914
Первоначальный взнос, руб. 450 000 450 000



Для расчетов взят кредит продолжительностью 15 лет, на сумму 1,8 млн рублей, с первоначальным взносом 20 %, коэффициентом платеж/доход 35 %. Приобретается квартира стоимостью 2,25 млн рублей.

Отмечу также, что заемщикам стоит постоянно помнить об индивидуальной доступности ипотеки для своей семьи. В частности, о наличии в городе жилья, удовлетворяющего потребностям семьи, накоплений на первоначальный взнос, а также наличии накоплений на оборудование жилья и достаточности денежных средств после выплат по кредиту для комфортного проживания в течение длительного времени.

На условном первом месте, при этом, по-прежнему стоит наличие квартиры соответствующего качества в нужном районе. Отдельное влияние снижения ставок на доступность жилья несколько преувеличено. Потребность в первоначальном взносе не уменьшается при любых ставках. Можно говорить, что росте комфорта в обслуживании кредита, но наибольшее воздействие на доступность жилья даст изменение во всей триаде: кредит, недвижимость, доходы.

Участники рынка недвижимости

Определенный рост доступности ипотечной сделки не должен создавать иллюзию резкого бума продаж. Разговоры о скором снижении ставок могут для части граждан стать поводом отложить улучшение жилищных условий до пресловутых 7 %. Это не увеличит поток покупателей, скорее, наоборот. Стабильные и даже снижающиеся цены на недвижимость будут подвигать клиентов просить все больше скидок или иных преференций.

Усилия государства по повышению надежности приобретению новостроек дадут свой положительный психологический эффект активизации покупки. При этом стоит отметить, что профессионалами ипотечного рынка сделано на сегодняшний все, чтобы ипотечная сделка перестала быть пугающим продуктом. К слову, свой позитивный вклад также внесет программа реновации. Именно кредиты будут увеличивать площадь квартир.

В то же время стоит помнить, что после снижения ставок может произойти некоторый рост, а навыки работы в трудных условиях еще пригодятся. Пока же время благоприятное, можно поэкспериментировать с форматами жилья, новыми сервисами для покупателей и жильцов, рассрочками от продавца. Другими словами, горячий экватор пройден. Будет еще жарче!

Прошедшие темы
Smart house: автоматизируй это, или Новая матрица домашней реальности11 сентября - 17 сентября, 2017
Проблемы повышения энергоэффективности котельного оборудования04 сентября - 10 сентября, 2017
Концессионный удар: решит ли ГЧП проблему с износом ЖКХ28 августа - 03 сентября, 2017
Ипотека-2017: ставки вниз21 августа - 27 августа, 2017
Стройиндустрия 4.0: о перспективах нетипичных технологий14 августа - 20 августа, 2017
Компфондом единым: о последствиях для застройщиков, банков, потребителей07 августа - 13 августа, 2017
Силикатные изделия – материалы будущего?31 июля - 06 августа, 2017
Финансирование строительной отрасли: источники, проблемы, перспективы24 июля - 30 июля, 2017
Металлургия и строительство: нетрадиционные решения17 июля - 23 июля, 2017
Цемент в России-2017: проблемы и перспективы10 июля - 16 июля, 2017
Реформа ценообразования в строительстве: эксперты о запуске ФГИС03 июля - 09 июля, 2017
Керамические материалы в строительстве: проблематика и перспективы26 июня - 02 июля, 2017
Жизненный цикл зданий: изменение нормативов в строительстве19 июня - 25 июня, 2017
Алюминий в строительстве: проблемы и перспективы «крылатого металла»12 июня - 18 июня, 2017
Кто финансирует дорожное строительство в России?05 июня - 11 июня, 2017
Какие препятствия встали на пути у российских высоток?29 мая - 04 июня, 2017
Новые технологии малоэтажного строительства22 мая - 28 мая, 2017
ГЧП в комплексном освоении территорий15 мая - 21 мая, 2017
Коммерческое арендное жилье: как заработать бизнесу08 мая - 14 мая, 2017
Новые правила типовой застройки01 мая - 07 мая, 2017
Stroy.Expert
58,10 69,68