Компфондом единым: о последствиях для застройщиков, банков, потребителей
Тема недели
preview

Последние два-три года приходится слышать о скандалах, связанных с невозможностью застройщиков завершить свой проект. Люди устали от возникающих у девелоперов проблем и все это время ждали от законодателей решительных действий, направленных на возвращение на рынок недвижимости стабильности и предсказуемости. И, кажется, дождались. Закон о создании компенсационного фонда долевого строительства принят. Однако выиграют ли потребители от поправок в ФЗ-214, принятых в неожиданной для многих редакции, – большой вопрос. И как это отразится на застройщиках? Именно с этими вопросами редакция портала STROY.EXPERT обратилась к экспертам.


Формирование компенсационного фонда – еще один шаг на пути к совершенствованию пока еще несовершенной системы государственного регулирования в сфере долевого строительства. Однако предлагаемые меры могут иметь ряд не очень приятных для участников рынка последствий.

Многие из опрошенных STROY.EXPERT экспертов сходятся во мнении, что новый механизм позволит обезопасить покупателей квадратных метров, поскольку модель гарантий прав дольщиков, предполагающая публично-правовую структуру, более надежна, чем существующие общества взаимного страхования застройщиков и большинство страховых компаний.

Впрочем, ряд застройщиков видят в поправках новый инструмент давления на рынок.

«При изучении внесенных в текст документа поправок создается впечатление, что они в большей степени навеяны лоббистами из крупных компаний, ведь именно последние с большой долей вероятности смогут перестроиться и работать по новым правилам, - говорит руководитель отдела рекламы ГК «Плюс» Алексей Попов. В отношении средних и небольших компаний оптимизма меньше. Некоторые застройщики вынуждены будут уйти с рынка. Проектов станет меньше, а стоимость жилья в новостройках возрастет. Плюсом в этой ситуации может стать разве что высвобождение некоторого количества пятен в черте города».

Таким образом, с принятием закона на рынок закрывается путь новым игрокам. Об этом говорят все без исключения эксперты.

Мнения по поводу дальнейшего поведения цен на квадратные метры в их рядах разделились. Кто-то действительно считает, что проектов станет меньше, а значит и цены на квартиры возрастут. Другие уверены в обратном, якобы как работали на рынке 10-15 застройщиков, которые занимаю 60-70% рынка, так и будут работать. Уход оставшихся мелких игроков ни на что не повлияет, их площадки, скорее всего, перераспределят между собой крупные строители, которые и дальше продолжат свою конкурентную борьбу. К ограничению конкуренции эта ситуация не приведет, а значит и цены останутся без изменений.

Кто из них прав, увидим уже в 2018 году.

«Первые последствия принятого закона о компенсационном фонде дольщиков начнем наблюдать не ранее 2018 года, поскольку новые гарантии будут доступны дольщикам только к ноябрю 2017 года, - полагает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». По причине строгих требований к деятельности девелоперов, вероятно, рынок ждет возможный всплеск банкротств. Особенно такой риск велик в регионах, где маржинальность проектов априори ниже, чем в столице. Полагаю, часть застройщиков будет консолидировать усилия, объединяясь для обеспечения минимального размера собственных средств».

Что поменяется?

Самым ощутимым изменением станет введение требований о наличии на счетах застройщика 10% от стоимости объекта еще до начала его реализации. Именно необходимость перенастраивать финансовые потоки и резервы таким образом, чтобы к старту продаж на расчетном счету застройщика было не менее 10% от прогнозируемой стоимости строительства, спровоцирует уход слабых игроков. Ведь в абсолютных значениях речь может идти об огромных потерях. Например, строительство одного дома обходится в среднем в миллиард рублей. То есть девелопер должен «заморозить» порядка 100 млн рублей, на которые он мог бы построить детский сад примерно на 100 мест. Возможно, в этой ситуации застройщики станут одновременно выводить меньшее число корпусов в продажу, снижая таким образом сумму «заморозки».

Странным выглядит пункт закона об ограничении площади квартир, покупатели которых могут рассчитывать на компенсацию из фонда (максимум – 120 метров). По сути это означает, что дольщики элитного жилья не смогут вернуть средства. По словам Марии Литнецкой, средняя площадь элитной квартиры в Москве – 156 кв.м, в премиум-классе –107 кв.м. То есть, если какой-то жилой комплекс высокобюджетного сегмента превратится в долгострой, то большая часть покупателей не получит деньги от фонда. Иными словами, его создание ориентировано в первую очередь на массового покупателя, где, кстати, средняя площадь объекта составляет 57 кв.м.

Также, согласно новым правилам, строить жилье смогут только те компании, которые имеют «опыт (не менее трех лет) участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров». Выходит, что даже девелоперы коммерческой или производственной недвижимости не смогут попасть на рынок долевого строительства жилья. Это жесткое требование в конечном счете может привести к монополизации рынка, а как следствие – дальнейшему росту цен и снижению качественных характеристик объектов.

По мнению Анжелики Габараевой, юриста проектно-инжинирингового бюро М.К.3, размещение денежных средств дольщиков на счете эскроу с условием депонирования существенно повышает гарантии надежности сделок с недвижимостью для дольщиков, и снижает риски для государственных институтов, выступающих в защиту обманутых дольщиков. Однако юрист напоминает, что эскроу для застройщиков - это дополнительное отвлечение денежных средств и зависимость от финансирующего его банка. Это может привести к увеличению стоимости строительства за счет дольщиков, занижению стоимости проектных работ, снижению качества строительных материалов, качества выполнения работ, использование универсальной (неспециализированой) рабочей силы.

При этом данные изменения, скорее всего, могут порадовать финансово-кредитные организации (банки), которые применяют счета эскроу и одновременно выступают кредитором перед дольщиками. При такой схеме финансирования именно банки являются самым главным бенефициаром. Банк осуществляет ипотечное кредитование дольщиков, возвращает выданные дольщикам средства на свои счета эскроу и второй раз на эти же средства кредитует теперь уже застройщика.


Андрей Колочинский
Управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс»

Одно из главных изменений, которое обуславливает принятый закон, – это фактически закрытие доступа в девелоперскую отрасль «посторонних» игроков. В новой редакции 214-ФЗ указано, что застройщиком считается только та компания, которая имеет не менее чем трехлетний опыт в сфере строительства многоквартирных жилых домов. Это серьезно осложнит приток на рынок «новой крови», ведь не секрет, что в кризисный период многие компании, занимавшиеся, скажем, строительством коммерческой недвижимости, переориентировались на жилые проекты. На мой взгляд, данная норма создает ненужные препятствия, так как неопытные, «случайные» игроки не пройдут по другим, более жестким требованиям закона, а время откровенных мошенников, которые создавали подставные фирмы, чтобы собирать деньги с дольщиков, уже в прошлом.

В новых условиях застройщику придется заметно увеличить свои финансовые резервы: 10% до начала продаж, уставный капитал, сопоставимый с общей площадью его проектов, направить средства в компенсационный фонд долевого строительства (а также в его аналог – в СРО). В общем складывается ситуация, при которой девелопер еще до привлечения средств и завершения проекта будет вынужден сильно тратиться. Для нас, как для крупной компании, новые требования вполне подъемны. Однако не исключаю, что участники рынка поменьше испытают сложности. Причем проблемы у них начнутся уже после выполнения всех условий, когда им придется поднять цены на свой продукт (из-за возросших расходов), что при жесткой конкуренции и превышения предложения над спросом обернется для них спадом клиентской активности.

На мой взгляд, стоит вернуться к вопросу о дифференциации взносов в компенсационный фонд. По сути, речь идет о создании всероссийской кассы взаимопомощи застройщиков, в которую каждый участник отрасли вносит свой вклад, чтобы нивелировать общие риски. Полагаю, размер взносов должен быть снижен для надежных игроков и оставлен высоким для новичков. Таким образом у последних появится стимул совершенствовать свою внутреннюю структуру, экономику проектов, искать новых партнеров. Соответственно, более крупные игроки получат своего рода «премию» за выполнение требований государства. Причем наполняемость фонда никак не пострадает из-за дифференциации ставок в силу того, что большие компании все равно контролируют основную часть рынка.

Прошедшие темы
О законах, изменивших строительную отрасль в 2017 году, - слово экспертам11 декабря - 17 декабря, 2017
Чтоб не рухнуло: о новых технологиях укрепления грунтов и основания зданий20 ноября - 26 ноября, 2017
ФЗ-218: от «долевки» к банковскому финансированию06 ноября - 12 ноября, 2017
Строительство в Крыму: от Керченского моста к квадратному метру в Севастополе30 октября - 05 ноября, 2017
От 150 и выше: пожарная безопасность на высоте23 октября - 29 октября, 2017
Дороги в России: безопасные, долговечные, качественные, твои…16 октября - 22 октября, 2017
Своды правил на высоте: что даст толчок высотному строительству?09 октября - 15 октября, 2017
Как не превратить типовую застройку в жилые гетто?02 октября - 08 октября, 2017
Кто заплатит за безопасный лифт?25 сентября - 01 октября, 2017
СРО по осени считают: что ждет отрасль после 1 октября?18 сентября - 24 сентября, 2017
Smart house: автоматизируй это, или Новая матрица домашней реальности11 сентября - 17 сентября, 2017
Проблемы повышения энергоэффективности котельного оборудования04 сентября - 10 сентября, 2017
Концессионный удар: решит ли ГЧП проблему с износом ЖКХ28 августа - 03 сентября, 2017
Ипотека-2017: ставки вниз21 августа - 27 августа, 2017
Стройиндустрия 4.0: о перспективах нетипичных технологий14 августа - 20 августа, 2017
Компфондом единым: о последствиях для застройщиков, банков, потребителей07 августа - 13 августа, 2017
Силикатные изделия – материалы будущего?31 июля - 06 августа, 2017
Финансирование строительной отрасли: источники, проблемы, перспективы24 июля - 30 июля, 2017
Металлургия и строительство: нетрадиционные решения17 июля - 23 июля, 2017
Цемент в России-2017: проблемы и перспективы10 июля - 16 июля, 2017
Stroy.Expert
58,69 69,09