Компфондом единым: о последствиях для застройщиков, банков, потребителей
Тема недели
preview

Последние два-три года приходится слышать о скандалах, связанных с невозможностью застройщиков завершить свой проект. Люди устали от возникающих у девелоперов проблем и все это время ждали от законодателей решительных действий, направленных на возвращение на рынок недвижимости стабильности и предсказуемости. И, кажется, дождались. Закон о создании компенсационного фонда долевого строительства принят. Однако выиграют ли потребители от поправок в ФЗ-214, принятых в неожиданной для многих редакции, – большой вопрос. И как это отразится на застройщиках? Именно с этими вопросами редакция портала STROY.EXPERT обратилась к экспертам.


Формирование компенсационного фонда – еще один шаг на пути к совершенствованию пока еще несовершенной системы государственного регулирования в сфере долевого строительства. Однако предлагаемые меры могут иметь ряд не очень приятных для участников рынка последствий.

Многие из опрошенных STROY.EXPERT экспертов сходятся во мнении, что новый механизм позволит обезопасить покупателей квадратных метров, поскольку модель гарантий прав дольщиков, предполагающая публично-правовую структуру, более надежна, чем существующие общества взаимного страхования застройщиков и большинство страховых компаний.

Впрочем, ряд застройщиков видят в поправках новый инструмент давления на рынок.

«При изучении внесенных в текст документа поправок создается впечатление, что они в большей степени навеяны лоббистами из крупных компаний, ведь именно последние с большой долей вероятности смогут перестроиться и работать по новым правилам, - говорит руководитель отдела рекламы ГК «Плюс» Алексей Попов. В отношении средних и небольших компаний оптимизма меньше. Некоторые застройщики вынуждены будут уйти с рынка. Проектов станет меньше, а стоимость жилья в новостройках возрастет. Плюсом в этой ситуации может стать разве что высвобождение некоторого количества пятен в черте города».

Таким образом, с принятием закона на рынок закрывается путь новым игрокам. Об этом говорят все без исключения эксперты.

Мнения по поводу дальнейшего поведения цен на квадратные метры в их рядах разделились. Кто-то действительно считает, что проектов станет меньше, а значит и цены на квартиры возрастут. Другие уверены в обратном, якобы как работали на рынке 10-15 застройщиков, которые занимаю 60-70% рынка, так и будут работать. Уход оставшихся мелких игроков ни на что не повлияет, их площадки, скорее всего, перераспределят между собой крупные строители, которые и дальше продолжат свою конкурентную борьбу. К ограничению конкуренции эта ситуация не приведет, а значит и цены останутся без изменений.

Кто из них прав, увидим уже в 2018 году.

«Первые последствия принятого закона о компенсационном фонде дольщиков начнем наблюдать не ранее 2018 года, поскольку новые гарантии будут доступны дольщикам только к ноябрю 2017 года, - полагает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». По причине строгих требований к деятельности девелоперов, вероятно, рынок ждет возможный всплеск банкротств. Особенно такой риск велик в регионах, где маржинальность проектов априори ниже, чем в столице. Полагаю, часть застройщиков будет консолидировать усилия, объединяясь для обеспечения минимального размера собственных средств».

Что поменяется?

Самым ощутимым изменением станет введение требований о наличии на счетах застройщика 10% от стоимости объекта еще до начала его реализации. Именно необходимость перенастраивать финансовые потоки и резервы таким образом, чтобы к старту продаж на расчетном счету застройщика было не менее 10% от прогнозируемой стоимости строительства, спровоцирует уход слабых игроков. Ведь в абсолютных значениях речь может идти об огромных потерях. Например, строительство одного дома обходится в среднем в миллиард рублей. То есть девелопер должен «заморозить» порядка 100 млн рублей, на которые он мог бы построить детский сад примерно на 100 мест. Возможно, в этой ситуации застройщики станут одновременно выводить меньшее число корпусов в продажу, снижая таким образом сумму «заморозки».

Странным выглядит пункт закона об ограничении площади квартир, покупатели которых могут рассчитывать на компенсацию из фонда (максимум – 120 метров). По сути это означает, что дольщики элитного жилья не смогут вернуть средства. По словам Марии Литнецкой, средняя площадь элитной квартиры в Москве – 156 кв.м, в премиум-классе –107 кв.м. То есть, если какой-то жилой комплекс высокобюджетного сегмента превратится в долгострой, то большая часть покупателей не получит деньги от фонда. Иными словами, его создание ориентировано в первую очередь на массового покупателя, где, кстати, средняя площадь объекта составляет 57 кв.м.

Также, согласно новым правилам, строить жилье смогут только те компании, которые имеют «опыт (не менее трех лет) участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров». Выходит, что даже девелоперы коммерческой или производственной недвижимости не смогут попасть на рынок долевого строительства жилья. Это жесткое требование в конечном счете может привести к монополизации рынка, а как следствие – дальнейшему росту цен и снижению качественных характеристик объектов.

По мнению Анжелики Габараевой, юриста проектно-инжинирингового бюро М.К.3, размещение денежных средств дольщиков на счете эскроу с условием депонирования существенно повышает гарантии надежности сделок с недвижимостью для дольщиков, и снижает риски для государственных институтов, выступающих в защиту обманутых дольщиков. Однако юрист напоминает, что эскроу для застройщиков - это дополнительное отвлечение денежных средств и зависимость от финансирующего его банка. Это может привести к увеличению стоимости строительства за счет дольщиков, занижению стоимости проектных работ, снижению качества строительных материалов, качества выполнения работ, использование универсальной (неспециализированой) рабочей силы.

При этом данные изменения, скорее всего, могут порадовать финансово-кредитные организации (банки), которые применяют счета эскроу и одновременно выступают кредитором перед дольщиками. При такой схеме финансирования именно банки являются самым главным бенефициаром. Банк осуществляет ипотечное кредитование дольщиков, возвращает выданные дольщикам средства на свои счета эскроу и второй раз на эти же средства кредитует теперь уже застройщика.


Виктор Черкасский
Вице-президент, руководитель Комплекса стратегического развития компании «Лидер Инвест»

Если говорить о преимуществах нового закона для застройщиков разного масштаба деятельности, то нельзя однозначно утверждать, что он выгоден только крупным игрокам. С учетом того, что в сегодняшних условиях потенциальный покупатель, делая выбор, оценивает надежность застройщика исходя из его репутации, то сборы в компенсационный фонд уравнивает всех участников рынка и дает преимущество менее надежным застройщикам. Идея компенсационного фонда ставит крупных надежных девелоперов с десятилетиями успешной работы на один уровень с совершенно неопытными компаниями, появившимися едва ли не вчера.

При этом неоднозначное влияние это новшество окажет и на дольщиков. С одной стороны, данный механизм должен препятствовать тому, что средства, собранные дольщиками одного проекта, будут перенаправлены на строительство другого, тем самым их защищая. Но с другой стороны, полученные таким образом гарантии могут снизить бдительность покупателей, и рост доверия к инструменту долевого участия может сыграть на руку недобросовестных компаний, провоцируя их на усиленный демпинг.

В этом отношении деятельность компании «Лидер Инвест» вряд ли претерпит какие-либо изменения – наши проекты пользуются устойчивым спросом за счет целого ряда характеристик, включая локацию, архитектуру, инженерное обеспечение и прочие условия для комфортного проживания. При этом портфель компании, в который входят жилые дома самых разных форматов от комфорт до премиум класса, а также элитные апарт-комплексы, постоянно растет. Всё это гарантирует нам устойчивость и конкурентоспособность даже в изменившихся условиях рынка.

Кроме того, эксперты расходятся во мнении, как повлияет на нововведение, ограничивающее компанию работать только с одним разрешением на строительство. Мы не видим в этом проблемы, поскольку многие девелоперы реализуют свои объекты через профильные проектные компании. «Лидер Инвест» практикует такой алгоритм с самого начала работы на рынке столичной недвижимости.

Прошедшие темы
Своды правил на высоте: что даст толчок высотному строительству?09 октября - 15 октября, 2017
Как не превратить типовую застройку в жилые гетто?02 октября - 08 октября, 2017
Кто заплатит за безопасный лифт?25 сентября - 01 октября, 2017
СРО по осени считают: что ждет отрасль после 1 октября?18 сентября - 24 сентября, 2017
Smart house: автоматизируй это, или Новая матрица домашней реальности11 сентября - 17 сентября, 2017
Проблемы повышения энергоэффективности котельного оборудования04 сентября - 10 сентября, 2017
Концессионный удар: решит ли ГЧП проблему с износом ЖКХ28 августа - 03 сентября, 2017
Ипотека-2017: ставки вниз21 августа - 27 августа, 2017
Стройиндустрия 4.0: о перспективах нетипичных технологий14 августа - 20 августа, 2017
Компфондом единым: о последствиях для застройщиков, банков, потребителей07 августа - 13 августа, 2017
Силикатные изделия – материалы будущего?31 июля - 06 августа, 2017
Финансирование строительной отрасли: источники, проблемы, перспективы24 июля - 30 июля, 2017
Металлургия и строительство: нетрадиционные решения17 июля - 23 июля, 2017
Цемент в России-2017: проблемы и перспективы10 июля - 16 июля, 2017
Реформа ценообразования в строительстве: эксперты о запуске ФГИС03 июля - 09 июля, 2017
Керамические материалы в строительстве: проблематика и перспективы26 июня - 02 июля, 2017
Жизненный цикл зданий: изменение нормативов в строительстве19 июня - 25 июня, 2017
Алюминий в строительстве: проблемы и перспективы «крылатого металла»12 июня - 18 июня, 2017
Кто финансирует дорожное строительство в России?05 июня - 11 июня, 2017
Какие препятствия встали на пути у российских высоток?29 мая - 04 июня, 2017
Stroy.Expert
57,34 67,46