Пособие к СНиП 3.01.01-85 по разработке проектов организации строительства и проектов производства работ для жилищно-гражданского строительства

Проектирование организации комплексного

поточногожилищно-гражданского

строительства в городах*

* Разделы11, 12, 13 разработал в лаборатории организации строительствапредприятий, зданий и сооружений ЦНИИОМТП инж. Перльштейн В. З.

11. Содержание проектных решений идокументации

11.1. Документация по организации комплексного поточногостроительства города должна охватывать пятилетний период. Такаявеличина планового периода обусловливается технологиейдокументального оформления строительства, продолжительностьюподготовки и принятия необходимых решений, длительностью проведенияизыскательских и проектных работ, а также продолжительностьюорганизационных мероприятий по подготовке городских территорий кзастройке и их инженерному оборудованию.

Документация по организации комплексного поточного строительстваоформляется в виде проекта организации застройки города, которыйразрабатывается на основе принципа непрерывного планирования.Проектируемый организационный документ охватывает период от двух допяти лет, но разрабатывается ежегодно с учетом фактическоговыполнения работ и вовлечения в расчет года, следующего за предыдущимплановым периодом.

11.2. Целью разработки проекта организации застройки города является:

увязка плановых заданий по вводу с производственными возможностями поих реализации, выбор наилучшего (или приемлемого) организационногорежима их выполнения:

определение и обоснование режима перехода к равномерному ритму вводаобъектов и опережающей инженерной подготовке площадок и территорий;

целенаправленная координация деятельности участников городскогостроительства, упорядочение работ по отводу участков ипроектированию;

определение финансовых, материально-технических и людских ресурсов,требуемых для осуществления строительства в заданных объемах;

определение в соответствии с общей градостроительной ситуацией сроковзастройки отдельных городских территорий и их своевременнаяинженерная подготовка;

определение сроков проектирования и строительства отдельных объектовстроительства в увязке с общими заданиями по вводу, имеющимисямощностями и намеченной последовательностью застройки городскихтерриторий.

11.3. Проект организации застройки города должен содержать документыдвух уровней детализации:

на пятилетний период, в которых определяются общие показателиосновных организационных компонентов;

на двухлетний период, в которых эти показатели конкретизируются поадресам строительства, срокам выполнения проектных и строительныхработ, а также устанавливаются конкретные поточные линии повозведению жилых и культурно-бытовых зданий.

Документацией на пятилетний период в составе проекта организациизастройки города определяются с разбивкой по календарным кварталам игодам следующие показатели:

ввод мощностей жилого, коммунального и культурно-бытовогостроительства по заказчикам и подрядчикам;

размеры капитальных вложений на жилищное, коммунальное икультурно-бытовое строительство по заказчикам;

объемы строительно-монтажных работ по видам строительства поподрядным организациям;

потребность в основных видах ресурсов, план производства ираспределения по подрядным организациям комплектов сборногожелезобетона;

контрольные цифры по разработке и выдаче проектно-сметнойдокументации (по состоянию на 1.07 каждого года планируемогопериода);

распределение объемов строительства по территориям, подлежащимзастройке в планируемом пятилетии.

В состав документации по организации застройки города на двухлетнийпериод должны входить графики:

поточного возведения зданий и инженерного оборудования площадок;

строительства магистральных сетей и головных инженерных сооружений;

освобождения площадок и выделения площади под переселение;

проведения изыскательских и проектных работ, а также ведомостипотребности в основных ресурсах.

11.4. Разработка документации (рис. 19) в составе проекта организациизастройки города должна основываться на следующих принципах:

формирование основных показателей осуществляется на единой целевойоснове, которой является обеспечение выполнения годовых заданий повводу;

содержание показателей должно обеспечивать условия для планомерногоразвития поточного строительства в городе, повышения комплексностизастройки и предусматривать переход к равномерному вводу полезнойплощади и опережающей инженерной подготовке;

организационно-технические решения должны увязывать задания по вводус технологией строительства и его ресурсной базой, обеспечивая ихправильное соотношение;

увязка осуществляется поэтапно, начиная от общих цифр наперспективном временном уровне. По мере того, как в результатеразработки и реализации организационно-технических и проектныхрешений уточняется информация о будущем производстве, предметы увязкиконкретизируются в разрезе адресов строительства, видов работ,номенклатуры ресурсов и точного места и времени их использования. Приэтом должны обеспечиваться преемственность и взаимовлияние поэтапнопринимаемых решений;

комплекс организационно-технических решений, каждое из которыхнаправлено на локальные цели, должен обеспечивать единство плановразвития городского хозяйства, освоения капитальных вложений,материально-технического обеспечения, развития базы, размещенияобъемов строительства по городским территориям, отвода участков,проектирования и застройки территории. Названныеорганизационно-технические решения должны служить инженернойподосновой плановых заданий.

11.5. При разработке проекта организации застройки города следуетучитывать следующие особенности:

непрерывностьпроцесса застройки города обусловливает, с одной стороны, отсутствиепо отношению к городскому жилищному строительству в целом (заисключением строительства новых городов) подготовительного периода ипериода развертывания потока и, с другой стороны, сложившуюся системугородского жилищного строительства с некоторыми устойчивымипараметрами, часть которых следует направленно изменить, например,повысить ритмичность, сократить продолжительность возведенияобъектов, увеличить или уменьшить объем строительства по отдельнымсериям домов, перейти к опережающей инженерной подготовке, увеличитьзадел по проектно-сметной документации, изменить технологическуюструктуру задела по строительно-монтажным работам;

Рис.19. Схема разработки документации по организации поточной комплекснойзастройки жилых районов города

система городского жилищно-гражданского строительства является, какправило, ресурсно замкнутой*, в связи с чем при разработкеорганизационной документации должна решаться двуединая задача –выполнение плановых заданий по вводу с высокой эффективностьюкапитальных вложений и наилучшее использование строительно-монтажныхмощностей с высокими технико-экономическими показателями;

содержание различного рода документов в составе проекта организациизастройки города тесно связано между собой и изменение показателей,содержащихся в каком-либо из них, требует переработки (иликорректировки) других документов. По мере прохождения технологическихэтапов формирования организационной документации (рис. 19)моделируемая в ней производственная ситуация конкретизируется.Поэтому на каждом из последующих этапов появляются новые критерии иограничения, с более высокой достоверностью проверяется, насколько имсоответствуют предыдущие результаты, насколько они отвечаюттребованиям поточности, комплектности, технологичности. В связи сэтим все предыдущие результаты могут быть подвергнуты корректировке.Так как на каждом из последующих этапов количество обрабатываемойинформации, количество получаемых результатов и трудоемкость ихформирования возрастают, то с целью уменьшения повторных пересчетов(а значит продолжительности и трудоемкости формирования документациив целом) весьма важно с возможно большей полнотой и точностьюучитывать на самых ранних стадиях формирования документациитребования, предъявляемая к содержанию проекта организации застройкив целом.

* Строительно-монтажные мощности, дислоцированные в городе, занятыпочти полностью на его застройке и используют полностью основныематериалы и конструкции, производимые на обеспечивающих ихпредприятиях стройиндустрии.

12.Основные показатели организации

застройки города

12.1. Основные показатели организации застройки города характеризуютпо отдельным календарным периодам общие размеры:

ввода с дифференциацией его по типам жилых домов и объектамкультурно-бытового назначения;

капитальных вложений и объемов строительно-монтажных работ, а такжеструктуры их по типам домов, видам работ и направленности средств наввод объектов и создание задела;

потребности в материальных и трудовых ресурсах;

потребности в проектно-сметной документации;

потребности в отведенных под застройку участках.

Содержание основных показателей в годовом разрезе должнорассматриваться компетентными органами и служить основой длясоставления народнохозяйственного плана жилищно-гражданскогостроительства города и его материально-технического обеспечения наперспективный период.

12.2. Основными показателями организации застройки города на третий идалее годы планируемого периода определяются рамки, в которых впоследующих периодах должны формироваться двухлетние поадресныеграфики выполнения работ.

Значительное количество ежегодно строящихся объектов и отсутствиеконкретных адресов строительства на вторую половину планируемогопериода не позволяют при формировании основных показателейрассматривать отдельные объекты и поточные линии и требуютиспользования обобщенных методов расчета. Поэтому в результатесоставления двухлетних графиков поточного строительства можетпотребоваться корректировка основных показателей. Однако значительноеизменение их может дестабилизовать народнохозяйственный планраспределения капитальных вложений и материально-технических ресурсови часто не представляется возможным. Это предъявляет повышенныетребования к обоснованности и точности основных показателейорганизации застройки города. В связи с этим при их формированииследует учитывать конкретный технологический и организационный режимвозведения объектов и строительного производства в целом, а приоценке осуществимости вариантов рассматривать не только годовуювеличину показателей, но и динамику их внутри каждого года, чтобысвоевременно выявить возможные внутри какого-либо года пиковыепотребности в объемах работ или ресурсах, которые не могут бытьудовлетворены.

12.3. Разработка основных показателей осуществляется поэтапно.Вначале приближенно определяются годовые размеры основныхпоказателей, а затем (после их апробации) динамика показателей внутрикаждого года. Для этого на основе годовых заданий устанавливаются длякаждой серии зданий помесячные размеры ввода; в заданиях должны бытьучтены тенденции к наращиванию или уменьшению объемов строительствакаждой серии, возможности заводов стройиндустрии и требованияритмичности строительного производства.

Помесячными размерами ввода должен предусматриваться переход кравномерной сдаче полезной площади не только по календарнымкварталам, но и по месяцам. Одновременно при выполнении расчетовследует предусматривать переход от сложившейся практики сдачи жилыхдомов в последние числа месяца к равномерному вводу в течение месяца.Исходный (существующий) помесячный ритм ввода в среднемесячные срокиввода (`Т_м)определяются на основе фактических данных о сдаче объектов.

12.4. Капитальные вложения и объемы строительно-монтажных работопределяются по видам строительства. Для жилищного строительстваназванные показатели определяются раздельно – на возведениедомов и на внутриквартальную инженерную подготовку.

Капитальные вложения и объемы строительно-монтажных работ помагистральным коммуникациям и головным инженерным сооружениямопределяются на основе графика их строительства, разрабатываемого впроцессе формирования сводного календарного плана застройки городскихтерриторий в рассматриваемом перспективном периоде.

12.5. Определение размеров капитальных вложений и объемовстроительно-монтажных работ на возведение жилых домов выполняетсяраздельно по сериям. Это позволяет при расчете учесть конкретнуютехнологию их возведения.

На первом этапе при определении годовых показателей используютсянормы задела. Годовые размеры капитальных вложений рассчитываются поформуле

, (35)

где S_n –размеры капитальных вложений для возведения в n-м году домовk-й серии; `s –средняя стоимость 1 м² полезной площади домов k-й cерии;V_n, V_n+1 –размеры ввода домов k-й серии в n-м, (n + 1)-мгоду; К_n, K_n+1 – нормазадела для дома k-й серии на n-й, (n + 1)-йгод.

Для уточненных расчетов, выявляющих динамику капитальных вложений, иобъемов строительно-монтажных работ по календарным кварталам,используется приводимая ниже методика.

Исходными данными для расчета являются годовые размеры ввода полезнойплощади с разбивкой по месяцам:

среднемесячные для каждого года сроки ввода `Т_м;стоимость 1 м² полезной площади; средняя продолжительностьвозведения домов рассматриваемой серии; график нарастания готовностидомов рассматриваемой серии во времени.

График нарастания готовности (ордината – процент от стоимости,абсцисса – время от начала строительства) характеризует вовремени динамику освоения капитальных вложений в процессе возведениядомов и отражает в стоимостных показателях технологию работ.Продолжительность и, соответственно, график нарастания готовностимогут изменяться по годам рассматриваемого периода в зависимости отпланируемых мероприятий по совершенствованию организации и технологиивозведения домов данной серии.

Существо методики расчета состоит в том, что графики возведениясовокупности домов, сдаваемых в одном календарном квартале,заменяются графиком возведения одного дома-представителя, срок вводакоторого соответствует среднеквартальному сроку ввода `Т_квзаменяемых домов. Площадь и стоимость такого дома-представителя равныобщим размерам и стоимости площади, вводимой в рассматриваемомквартале.

В результате расчета выявляется, как распределяются по календарнымкварталам капитальные вложения, которые должны осваиваться привозведении групп домов, сдаваемых в одном квартале. Порядок расчетаследующий:

а) определяются среднеквартальные сроки ввода по формуле

, (36)

где v₂ (v₃)– размеры ввода во втором (третьем) месяце квартала; v –размеры квартального ввода.

б) для определения плана освоения капитальных вложений по домам,вводимым в n-м квартале, график нарастания готовностисовмещается с календарной сеткой таким образом, чтобы точка абсциссыего, в которой ордината равна 100 %, совпала с `Т_квn-го квартала. Разность ординат графика на границахкалендарных кварталов показывает, какая доля от стоимости вводимой вn-м квартале площади, должна в них осваиваться;

в) произведение стоимости домов, вводимых в n-м квартале, наэти доли дает абсолютные значения плана освоения капитальных вложенийв n-м, (n – 1)-м и т. д. кварталах,обеспечивающего сдачу в n-м квартале заданной площади сзаданными ритмом и `Т _м.

Сумма таких планов показывает размеры капитальных вложений по даннойсерии домов в целом.

Пример расчета. Определить размеры капитальных вложений покалендарным кварталам 1987 – 1989 гг. на возведениедевятиэтажных крупнопанельных домов.

Исходные данные

1) Годовые размеры ввода полезной площади с разбивкой по месяцампоказаны в табл. 31.

2) Среднемесячные сроки ввода приняты для 1987 – 1988 гг. –середина (0,83 мес) III декады, для 1989 г. – конец II декады(0,67 мес), для 1990 г. – середина месяца (0,5 мес).

3) Полная сметная стоимость 1 м² полезной площадисоставляет 135,76 руб.

4) Средняя продолжительность возведения домов составляет 9 месяцев.

5) График нарастания готовности домов показан на рис. 20.

Порядок расчета рассмотрим на примере домов, вводимых в IV квартале1987 г.

Среднеквартальный срок ввода этих домов составляет `Т_кв = 0,83 + (8 + 2 ´12,5) / 26,5 = 2,1 мес.

Таблица 31

Привязав к `Т_квграфик нарастания готовности (рис. 20), получим, что к концу Iквартала 1987 г. дома в среднем должны возводиться 0,9 месяца, аготовность их должна составлять 6,1 % (рис. 20). Эти же показателисоставят соответственно для II квартала – 3,9 месяца и 31,5 %,а для III квартала – 6,9 месяца и 84,4 %.

Отсюда получаем, что для домов, вводимых в IV квартале 1987 г.,освоение капитальных вложений должно составлять:

в I квартале – 6,1 %;

во II квартале – (31,5 – 6,1) = 25,6 %;

в III квартале – (84,4 – 21,5) = 52,9 %;

в IV квартале – (100 – 84,4) = 15,6 %.

В IV квартале 1987 г. вводится 26,5 тыс. м² полезнойплощади (табл. 31). Стоимость этого ввода составляет 26,5 ´135,76 = 3597,64 тыс. руб. и по кварталам она распределяетсяследующим образом:

I квартал 3597,64 ´ 0,061 =219,5 тыс. руб.;

II квартал 3597,64 ´ 0,254 =913,8 тыс. руб;

III квартал 3597,64 ´ 0,529 =1903,2 тыс. руб;

IV квартал 3597,64 ´ 0,156 =561,2 тыс. руб.

Результаты такого расчета для всех календарных кварталов планируемогопериода показаны в табл. 32.

12.5.Размеры капитальных вложений и объемов строительно-монтажных работ повнутриквартальной инженерной подготовке определяются раздельно последующим видам работ: вертикальная планировка, подземные сети,дороги, благоустройство и озеленение.

а)

б)

Рис. 20.Распределение капитальных вложений по календарным кварталам привозведении домов

а –график нарастания готовности работ; б – распределениекапитальных вложений

Таблица 32

Это позволяет учесть динамику совмещения работ при переходе копережающей инженерной подготовке.

Исходными данными для расчета являются:

годовые размеры ввода полезной площади по всей совокупностистроящихся серий с разбивкой по календарным кварталам;

среднеквартальные сроки ввода полезной площади `Т_кв;

средневзвешенная продолжительность возведения жилых домов;

средние продолжительности выполнения видов работ по инженернойподготовке и совмещение их с периодом возведения домов;

удельные показатели стоимостных затрат на 1 м² полезнойплощади по видам работ инженерной подготовки.

Продолжительность выполнения видов работ и степень совмещения их спериодом возведения домов определяются на основе анализа актов овыполненных работах, натурных наблюдений, а также экспертным путем.

Удельные показатели затрат на 1 м² полезной площади повидам работ определяются по проектно-сметной документации. Учитывая,что затраты эти в различных районах неоднозначны и зависят от целогоряда факторов, при определении их средневзвешенных величин следуетпроанализировать достаточно представительное количество микрорайоновс общей площадью домов в размере, не меньшем годового ввода.

Для определения капитальных вложений по кварталам график совмещенияработ накладывается на календарную сетку таким образом, чтобы срококончания возведения дома совпал с`Т_кв.Объемы работ по каждому из видов распределяются по календарнымкварталам пропорционально распределению продолжительности ихвыполнения, т. е.

, (37)

где S_i –капитальные вложения в i-м квартале по j-му виду работ,выполняемых для домов, вводимых в n-м квартале; s_j– удельный показатель затрат на 1 м² полезнойплощади по j-му виду работ; v_n –размеры ввода полезной площади в n-м квартале; t_j– продолжительность выполнения j-го вида работ; t_ij– продолжительность выполнения j-го вида работ в i-мквартале.

Расчет ведется последовательно для каждого квартала планируемогопериода.

Пример расчета. Определить размеры капитальных вложений навнутриквартальную инженерную подготовку по календарным кварталам 1987– 1989 гг.

Исходные данные:

Ввод полезной площади, тыс. м², по календарным кварталам в1987 – 1990 гг. показан в табл. 33.

Таблица 33

Среднеквартальные сроки ввода в 1987 г. – 2,2 мес, в 1988 г. –2,1 мес, в 1989 г. – 1,8 мес, в 1990 г. – 1,6 мес.

Средневзвешенная продолжительность возведения домов составляет в 1987г. – 8,5 мес, в 1988, 1989 и 1990 гг. – 9,6 мес. Какисходное совмещение работ по инженерной подготовке с возведениемжилых домов принято, что в 1990 г. продолжительность по видам работ,мес, должна составлять: вертикальная планировка – 1; подземныесети – 2,5; дороги – 1,5; благоустройство и озеленение –1.

Предусмотрено, что вертикальная планировка должна выполняться вполном объеме до начала всех других работ на площадке, подземные сетии 85 % объема дорог должно заканчиваться к началу монтажанадземной части. В соответствии с этим для каждого года планируемогопериода запроектированы схемы совмещения работ, предусматривающиепереход от существующего состояния к намеченному (рис. 21).

Удельные затраты, руб/м², по видам работ внутриквартальнойинженерной подготовки составляют:

вертикальная планировка – 2,24

устройство подземных сетей

и инженерных сооружений – 8,7

устройство дорог – 3,59

благоустройство и озеленение – 1,51.

Относительные показатели распределения объемов работ по календарнымкварталам определены на основании схем совмещения работ исреднеквартальных сроков ввода.

Рассмотрим расчет на примере подземных сетей для домов, вводимых вIII квартале 1989 г. В этом квартале вводится 83,7 тыс. м²полезной площади. Полная сметная стоимость подземных сетей,обеспечивающих эксплуатацию домов, вводимых в III квартале 1989 г.,составляет 8,7 ´ 83,7 = 728,2тыс. руб. В соответствии с рис. 21 60 % объема работ должны бытьвыполнены в IV квартале 1988 г. и 40 % – в I квартале 1989 г.

Отсюда капитальные вложения на подземные сети для домов, вводимых вIII квартале 1989 г. должны составлять:

в IV кв. 1988 г. – 728,2 ´0,6 = 436,9 тыс. руб. в I кв. 1989 г. – 728,2 ´0,4 = 291,3 тыс. руб.

В табл. 34 показано полученное в результате такого расчетараспределение капитальных вложений на внутриплощадочные подземныесети по календарным кварталам планируемого периода, тыс. руб.

Сводныерезультаты расчета по всем видам работ представлены в табл. 35.

Рис. 21. Распределение по календарным кварталам объемов по видамработ внутриквартальной инженерной подготовки

Таблица 34