жилая недвижимость

Около 30% всех квартир в крупных городах имеют вид на дорогу. Лишь небольшое число покупателей жилья считают соседство с оживленными магистралями романтикой мегаполиса. Большинство же владельцев таких квартир жалуются на многие неприятности. Как бороться с шумом, пылью, выхлопными газами и уличным освещением в квартире с видом на дорогу? Рассказывают эксперты «Метриум Групп».

---

В массовом сегменте первичного рыка жилья Москвы квартиры с видом на дорогу дешевле других объектов в проекте на 2-5%. В высокобюджетных сегментах данные лоты могут уступать в цене прочим квартирам от 5% до 20% стоимости. Многие клиенты соглашаются на приобретение таких объектов ради экономии, однако впоследствии им придется бороться четырьмя главными недостатками данных квартир: шумом, пылью, выхлопными газами и уличным освещением.

1. Подавляем шум

Главная проблема квартиры рядом с оживленной трассой – шум автомобилей, сирен экстренных служб, ремонтных работ. В теплое время года его дополняет еще более громкий и назойливый визг мотоциклов.

Основная преграда на пути данных напастей – это окно, поэтому оно должно быть не простым, а звукоизоляционным. Лучше всего сдерживает шум с дороги современный стеклопакет с двумя или тремя камерами. Причем хорошую звукоизоляцию обеспечивают окна со стеклами разной толщины: 6 мм и 4 мм, либо 6 мм, 5 мм и 4 мм. Также стоит обратить внимание на дистанцию между стеклами – она должна различаться. Выбор такого окна позволит снизить уровень шума примерно на 30-40 дБ, тогда как звук городской улицы оценивается примерно в 80 дБ.

Сила шума определяется не только преградами на его пути. Важно, чтобы в квартире было как можно меньше поверхностей, от которых отражаются звуковые волны. Шумоподавляющими свойствами обладают шторы из плотных тканей: лён, жаккард, бархат, вельвет, парча. На пол следует постелить ковер с длинным ворсом. Стены также не следует оставлять «голыми»: картины, настенные часы, полки и стеллажи – словом всё, что создает рельефность в пространстве, будет подавлять посторонние звуки. Руководствуясь той же логикой следует выбирать и отделочные материалы. Лучше всего поглощают шум поверхности из пробки, панели из камня или дерева.

2. Фильтруем пыль

Дорога – постоянный источник пыли, которая поднимается из-под колес мчащихся автомобилей и оседает на подоконниках, мебели и текстиле. Пыль состоит преимущественно из мелких частиц минералов, песка и материалов, из которых изготовлено дорожное покрытие. Наиболее простым и экономичным способом противостояния этим неприятностям является приточный вентилятор. Существуют разные виды этого прибора: одни монтируются в окна, другие – в стены или вентиляционные шахты и воздуховоды. По сути, они представляют собой обычный вентилятор с пропеллером, который приводится в движение воздухом или электричеством. Иногда такие вентиляторы снабжаются угольными фильтрами. В целом приточный вентилятор отлично справляется с очисткой воздуха от пыли, а также не пропускает в квартиру насекомых.

Помимо вентилятора можно использовать оконный фильтр – это устройство устанавливается в стеклопакет, как правило, над ручками. Он состоит из воздухозаборника, фильтрующего элемента и проводящих трубок. Окна не промерзают, а в помещения поступает очищенный от пыли воздух.

Наконец, окна можно оснастить специальными сетками, которые используются против насекомых. Антипылевые сетки не только препятствуют попаданию в помещение пыли и насекомых, но и не дают проникнуть в квартиру пыльце растений, которая может спровоцировать аллергические реакции.

3. Нейтрализуем газ

Автомобили – главный источник токсичных выбросов в атмосферу, различных оксидов и углеводорода. Помимо вредных газов выделяются также продукты переработки топлива в виде сажи, состоящей в основном из свинца.

Для борьбы с вредными газами и веществами обычные вентиляторы и угольные фильтры не подойдут. Они могут задерживать только крупные частицы пыли, тогда как в случае с газами речь идет о молекулах вредных веществ. Кроме того, такие приборы не могут препятствовать неприятным запахам. Поэтому выхлопным газам следует противопоставить так называемые бризеры (breath с англ. «дыхание»).

В приточно-вытяжных вентиляторах, как правило, не больше двух фильтров, причем они могут задерживать только пыль, а срок службы у них недолгий. В бризерах применяются сразу три фильтра. Первый задерживает крупные частицы, второй – мелкие частицы, в том числе элементы сажи, а третий «отлавливает» молекулы газов. Благодаря трём ступеням очистки воздуха бризеры более эффективны и служат дольше, но, как правило, дороже обычных вентиляторов. Если последний обойдется в 1–5 тыс. рублей, то стоимость бризера варьируется от 20 до 40 тыс. рублей.

4. Гасим свет

Жизнь у дороги означает не только шум, пыль и неприятный запах, но и избыток неестественного освещения, исходящего от уличных фонарей и световых панно магазинов и кафе, расположенных вдоль улицы. Если квартира находится на низких этажах, то к этой «светомузыке» добавляются лучи фар проезжающих автомобилей и проблесковые маяки машин экстренных служб.

Наиболее бюджетным и простым способом оградить себя от нежелательного освещения остаются плотные шторы. Самый радикальный вариант – шторы «блэкаут», изготовляемые из трехслойной светонепроницаемой ткани. Если по эстетическим причинам данный элемент декора владельцу квартиры не подходит, то он может использовать жалюзи. Еще один вариант – рулонные или «римские» шторы. Они плотнее прилегают к оконному проему и вообще не пропускают блики.

Тем не менее, каждый из этих способов избежать уличного света означает потерю обзора из окна. Поэтому необходимо затемнить сами стекла. Для этого можно использовать защитную пленку, которая изготовляется из полиэстера с металлическим напылением алюминия, титана, никеля, бронзы, серебра. Некоторые модели создают зеркальный эффект и практически полностью отражают свет. Плюс данного варианта еще и в том, что пленку можно наклеить самостоятельно.

Еще более инновационный, но в то же время дорогостоящий вариант – это электрохромное стекло (его также называют «умным»). Оно состоит из двух стекол, пространство между которыми заполнено электрослоем. При включении этот слой может окрашиваться в любой выбранный жильцом цвет, а также регулировать степень затенённости.

«Современные технологии практически полностью нейтрализуют недостатки определенных типов квартир, которые еще 10-15 лет назад казались неустранимыми, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – Однако покупатель должен понимать, что современная инженерия – это недешевое удовольствие. Поэтому если он приобретает жилье в массовом сегменте, где разница в цене у квартир с видом на дорогу и обзором во двор минимальна, то сначала нужно подсчитать во сколько обойдется грамотный ремонт и монтаж вентиляционных систем, чтобы нейтрализовать влияние дороги. Не исключено, что более дешевым вариантом все-таки станет объект с окнами во двор».

Спрятать

ЗАО «БФА-Девелопмент» – девелопер известных проектов жилищного строительства ОГНИ ЗАЛИВА и КОЛОМЯГИ ПЛЮС – примет участие в работе выставки «XXXV Ярмарка недвижимости».

---

Крупнейшая выставка Северо-Запада – «Ярмарка недвижимости» под девизом «Выгодные выходные» – состоится 27-29 октября 2017 года в международном выставочном центре «ЭкспоФорум» на Петербургском шоссе, 64/1 в поселке Шушары. Ожидается участие более 30 компаний-застройщиков.

Торопитесь! Ведь рынок долевого строительства может прекратить свое существование в связи с предстоящим вступлением в силу новых поправок в 214-ФЗ, стоимость жилья вырастет, как минимум, на четверть, а предложение сократится.

ЗАО «БФА-Девелопмент» представит два объекта комфорт-класса в Приморском и Красносельском районах со специальными ярмарочными предложениями.

Только для посетителей «Ярмарки недвижимости» продлена акция «Стартовые условия продаж» на квартиры II очереди жилого комплекса ОГНИ ЗАЛИВА на пересечении проспекта Героев и Ленинского проспекта. Приобрести квартиру с полной отделкой класса «комфорт» можно со скидкой 7 % и в рассрочку на год при заключении договора долевого участия до 17 ноября 2017 года. Скидка предоставляется при предъявлении стикера с выставки.

Покупателей порадуют небольшие, но приятные скидки по акции «Осенний марафон скидок на 1-комнатные квартиры: октябрь, ноябрь» в построенном доме КОЛОМЯГИ ПЛЮС на Новоколомяжском пр., д.17. При заключении ДДУ до 31.10 2017 г. действует скидка 85 000 руб. на 1-комнатную квартиру 42,68 кв. м, при оформлении договора с 01.11.2017 г. до 30.11 2017 г. скидка на квартиру площадью 40,12 кв. м. составит 80 000 руб.

ГК «БФА-Девелопмент» – надежный, конкурентоспособный застройщик. По версии газеты «Деловой Петербург» компании присвоен рейтинг надежности AAB, по объемам ввода жилья девелопер входит в десятку крупнейших застройщиков Петербурга.

Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова:

– Мы регулярно принимаем участие в специализированных выставках, семинарах и многочисленных деловых мероприятиях в сфере недвижимости. Посетители всегда получают подробные консультации по вопросам приобретения квартир. Приглашаю посетить наш стенд Г52, получить стикер на скидку и рассчитать ипотечные платежи у наших партеров: ПАО «Уралсиб» (суббота) и ПАО Сбербанк (воскресенье).

До выставочного павильона каждые 15 минут будут курсировать бесплатные автобусы от станции метро «Московская».

Спрятать

После принятия закона об апартаментах в них можно будет прописываться, сообщил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

---

Замминистра также отметил, что после принятия законопроекта апартаменты будут строиться по 214-ФЗ, регулирующему долевое строительство жилья.

Две недели назад Минстрой РФ опубликовал законопроект о регулировании рынка апартаментов. К ним будут применяться те же положения Жилищного кодекса что и к жилым помещениям в многоквартирных домах.

Документ вводит понятия апартаментов и многофункциональных зданий, предусматривает особенности правового регулирования общего имущества собственников помещений в таких зданиях. Кроме того, устанавливает механизм перевода нежилых помещений в апартаменты. Так, собственники нежилых помещений в здании, введенном в эксплуатацию до 1 января 2019 года, вправе перевести нежилые помещения в апартаменты до 31 декабря 2021 года.

Кроме того, законопроект предусматривает особенности регулирования установления платы за жилое помещение и коммунальные услуги в многофункциональных зданиях.

Спрятать

Росреестр за восемь месяцев зарегистрировал 15,8 млн регистраций прав, сделок и ограничений прав на недвижимость, сообщается в пресс-релизе ведомства.

---

В частности, в январе-августе зафиксировано 423 тыс. договоров участия в долевом строительстве жилья и более 1,7 млн ипотечных сделок.

Общее количество зарегистрированных в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества («дачная амнистия») превысило 206 тысяч.

По сравнению с 2016 годом общее число сделок с недвижимостью увеличилось на 0,2%. Прошлогодний показатель составил около 25 млн.

Спрятать

К концу лета средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам достигла исторического минимума – 10,94% годовых. Кроме того, по данным «БЕСТ-Новострой», в Москве доля ипотечных сделок по итогам июля впервые превысила 53% с начала года. К концу года специалисты ожидают увеличения доли до 60-65%.

---

На фоне потока новостей о том, как ипотека становится доступнее, заемщики, которые оформили кредит более полугода назад, когда ставки были значительно выше, начали задумываться над тем, как снизить свои расходы на текущий кредит. В такой ситуации оказались даже заемщики, воспользовавшиеся ипотекой с господдержкой, так как по итогам 2016 года средняя ставка по выданным кредитам с господдержкой была на уровне 11,4% годовых. Сейчас же банки предлагают ипотечные продукты с диапазоном ставок от 6 до 10%.

Специалисты «БЕСТ-Новострой» подготовили рекомендации для тех, кто хочет пересмотреть условия по текущему ипотечному кредиту или каким-либо иным образом облегчить ипотечное бремя.

Провести рефинансирование ипотеки. Ряд банков запустили специальные программы рефинансирования кредитов, выданных другими банками. Прежде чем подать заявку на рефинансирование, оцените возможную выгоду от этого мероприятия. Прежде всего, процентные ставки: если разница между ними меньше 2% годовых – с большой долей вероятности, рефинансирование вам не нужно. Если процентная ставка снизится более чем на 2% – есть смысл. Так, при сумме кредита 4 млн руб., взятом на срок 20 лет (240 месяцев), под 12,6 % годовых, ежемесячный платеж составляет 45 814 руб. Если рефинансировать такой кредит со ставкой 10% годовых, ежемесячный платеж сократится до 38 704 руб. Выгода клиента в месяц составит 7 110 рублей, в год – более 85 тыс. руб.

«Во всяком случае, даже средневзвешенная ставка, которую предлагают банки на рефинансирование сторонних кредитов – 10,7% годовых – выглядит весьма привлекательно по сравнению со средневзвешенной ставкой ипотеки в предыдущие годы (от 11,9% до 14,3%)», – подчеркивает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Осуществить досрочное погашение. Сэкономленные при рефинансировании средства можно откладывать на депозит и, например, раз в полгода погашать ипотеку частично досрочно. При этом нужно решить, будете ли вы сокращать ежемесячный платеж или срок кредитования. Специалисты сходятся во мнениях, что сначала нужно сокращать ежемесячный платеж, чтобы он был комфортным в любой жизненной ситуации – например, если придется искать новую работу. Когда платеж станет относительно небольшим, досрочные погашения кредита уже можно будет осуществлять с целью сокращения его срока. Немаловажно, что все досрочные платежи идут в счет уплаты основного долга, а не процентов по договору. Именно поэтому досрочные погашения наиболее выгодно делать в первые годы после оформления ипотеки, когда в ежемесячном платеже наибольшую долю составляют именно проценты. Погашая кредит заранее, вы уменьшаете тело долга, а значит и проценты, которые на него начисляются.

Пересмотреть условия страхования. Как правило, спустя 1 год после заключения ипотечного договора, заемщик может поменять страховую компанию, а также отказаться от ряда дополнительных страховых услуг, которые часто включают в комплексную страховку, – например, страхования титула (утраты права собственности). Размер страховки меняется каждый год, так как зависит от тела кредита, поэтому пересматривать условия страхования нужно как можно раньше, так можно больше сэкономить. Страховые взносы уплачиваются заемщиком 1 раз в год единовременно, поэтому можно сразу ощутить, насколько велика эта сумма. Даже если снизить страховку всего на 0,5% от суммы кредита в год, уже можно будет изрядно сэкономить, а вырученные средства положить на депозит или сразу пустить на досрочное погашение ипотеки.

Сдать ипотечную квартиру в аренду. Если позволяют жизненные обстоятельства, купленную в ипотеку квартиру можно по согласованию с банком сдать в аренду и снять жилье меньшей площади или в более отдаленном районе. Правда, насколько это резонно, могут показать только точные расчеты. Например, у вас 2-комнатная квартира в новом доме у метро, ипотечный платеж за нее составляет 50 тыс. руб. в месяц. Если сдать квартиру за сумму, равную ипотечному платежу, и при этом поселиться в «двушке» за 40 тыс. в месяц, то за год вы выручите 120 тыс. руб. за счет разницы в 10 тыс. рублей между прежними расходами на ипотеку и текущими расходами на аренду. Если разница не столь заметна, то такой способ будет лишней тратой времени и нервов.

Спрятать

**Компания «БФА-Девелопмент» открыла продажи II-ой очереди строительства ЖК «Огни Залива». Новые дома успешного масштабного проекта комфорт-класса на берегу Финского залива будут построены на пересечении Ленинского проспекта и проспекта Героев к 2020 году. **

---

I-ая очередь объекта введена в эксплуатацию в 2016 году – дома заселены, детские сады открыты, работает эффективная управляющая компания. Проект удостоен высшей награды конкурса Facade Innovations Awards 2017 за лучшие инновационные фасады. Уникальная архитектура в средиземноморском стиле от студии Никиты Явейна стала украшением всего побережья.

На берегу Финского залива формируется роскошный жилой кластер: важные элементы благополучия, такие как природа, простор, тишина, экологичное окружение, эстетика зданий и благоустройства – в полной мере представлены в местоположении ЖК «Огни Залива». Покупатели выбирают квартиру здесь за возможность ежедневных прогулок, за вдохновляющие виды, здоровый образ жизни.

Вторая очередь комплекса сохраняет нарядный фасад, витражное остекление, малошумные лифты до уровня паркинга, полную отделку квартир и мест общего пользования, Планировки стали еще более уютными и продуманными. В каждой парадной – по 2 лифта Otis. На этаже 4-6 квартир. Входы в парадные – со двора.

Квартиры от 22,1 м2 до 92,3 м2.

Состав проекта II-ой очереди - два шестисекционных 21-этажных дома на 651 квартир каждый и подземный паркинг на 428 машино-мест. В каждом доме (участок 247 и 248) квартирография одинаковая, квартиры от 22,1 м2 до 92,3 м2:

Студий - 81 шт. – 15%. Площади от 22,1 до 23,6 м.кв. 1 ккв – 267 шт. – 41%. Площади от 34,9 до 47,8 м.кв. 2 ккв – 162 шт. – 24%. Площади от 51,4 до 68,2 м.кв. 3 ккв – 141 шт. – 21%. Площади от 65,4 до 92,3 м.кв.

На первых этажах – универсальные коммерческие помещения.

Стартовые условия продаж II очереди ЖК «Огни Залива»:

Срок действия акции: 18.09.2017 – 25.10.2017

Акция 1: Скидка 7% и рассрочка платежа на 1 год (до 25.10.2018 г.) на квартиры II очереди ЖК «Огни Залива» при внесении первого взноса в сумме 20% стоимости квартиры и при заключении ДДУ до 25.10.2017 г. Количество квартир, участвующих в акции, ограничено. Объект аккредитован по программе ипотечного кредитования тремя банками на стадии начала строительства: «БАНК УРАЛСИБ», Банк «АК БАРС», «Банк «Россельхозбанк».

Спрятать

В первой очереди ЖК «Огни Залива» – масштабного комплексного проекта на берегу Финского залива – открылся новый современный детский сад.

---

Значимое для Красносельского района событие посетил вице-губернатор Санкт-Петербурга Константин Серов, глава района Виталий Черкашин, председатель Комитета по образованию Жанна Воробьева. В торжественном открытии садика приняли участие представители застройщика, подрядчика, а также генеральный директор ООО «Дудергофский проект» (ГК «БФА-Девелопмент») Дмитрий Сухотин.

Дошкольное учреждение № 90 площадью 3 457,8 кв. м, рассчитанное на 150 воспитанников, расположено во встроенных помещениях двух корпусов ЖК «Огни Залива». (Красносельский район, пр. Героев, д.23).

В детском саду, построенном и оборудованном с учетом современных требований и применением передовых технологий, предусмотрено 8 групп для детей от 3 до 7 лет. Яркие игровые с интерактивными досками, светлые комнаты, удобная мебель сделают пребывание малышей в детском саду ЖК «Огни Залива» интересным и насыщенным, уютным и комфортным. В детском учреждении будут работать:

– музыкальный зал, оборудованный фортепьяно, магнитофоном, детскими музыкальными инструментами, яркими наглядными пособиями, дидактическими играми;

– физкультурный зал, оснащенный спортивными комплексами, крупными модулями, матами, гимнастическими скамейками, мячами, канатом, скакалками, обручами, кеглями;

– медицинский блок, в котором есть все необходимое для оказания первой медицинской помощи;

– своя кухня.

Детские игровые площадки, расположенные на огороженной территории стилобата, изготовлены из прочных, экологичных и безопасных для малышей материалов. По периметру установлены камеры видеонаблюдения, учреждение оборудовано противопожарной сигнализацией.

Вице-губернатор Санкт-Петербурга Константин Серов передал воспитателям, родителям и детям поздравления от имени губернатора города и особенно подчеркнул заслуги строителей. «Строительные работы были проведены тщательно, ответственно, и завершены в установленные сроки. Это очень важно, так как ежегодно население нашего города увеличивается. Я надеюсь, что малыши будут приходить сюда с радостью, а воспитатели сделают все возможное, чтобы подготовить их к школе», – отметил Константин Серов.

Красносельский район, один из лидеров по вводу жилья, испытывает острую нехватку мест в детских садах. В последние годы население существенно увеличилось за счет активной застройки ЮЗПЧ Санкт-Петербурга. Ответственность за выход из этой ситуации ложится как на городские власти, так и на девелоперов.

Глава Красносельского района Виталий Черкашин подчеркнул важность ответственного взаимодействия власти и бизнеса при строительстве социальной инфраструктуры. БФА-Девелопмент – пример благонадежного девелопера, который в сложных экономических условиях не только соблюдает сроки строительства жилья, но и своевременно вводит в эксплуатацию жизненно важные объекты.

Светлана Егорова, жительница ЖК «Огни Залива»: «Детский сад в ЖК «Огни Залива» – чистый, новый, очень красивый, наполненный домашним уютом, атмосферой тепла и доброжелательности. Детский сад расположен прямо в корпусе, в котором мы купили квартиру, что позволяет экономить время на дорогу. Дошкольное учреждение построили и открыли, как и обещали. Самое главное, что в БФА-Девелопмент заботятся и о самых маленьких жителях нашего комплекса. Недавно по нашим просьбам в ЖК «Огни Залива» установили новые детские площадки. Застройщик полностью обновил весь игровой комплекс и дворовую территорию. Мы всем очень довольны!»

Первый детский сад в ЖК «Огни Залива» скоро примет новых воспитанников, в последующих очередях планируется строительство отдельно стоящего детского сада, двух школ, поликлиники, объекта связи, пенсионного обеспечения, которое будет вести город. Уже сейчас аналогичные социальные объекты работают в соседнем квартале.

В прошлом году ГК «БФА-Девелопмент» уже сделала подарок городу и жителям Калининского района – ввела в эксплуатацию детский сад в ЖК «Академ-Парк» на ул. Бутлерова, 9, корпус 4. Застройщик вовремя выполнил обязательства, построив дошкольное учреждение на 180 мест и передав на баланс города. Садик в ЖК «Огни Залива» городские власти планируют выкупить.

Порядка 70 % покупателей квартир в ЖК «Огни Залива» составляют семьи с детьми, для которых важно, прежде всего, качество среды обитания в шаговой доступности от дома.

«Семьи с детьми выбирают качественные проекты, такие как ЖК «Огни Залива», которые находятся в тихих, зеленых и обжитых районах, где не нужно тратить много времени на поиски продуктового магазина, хорошего фитнес-клуба, торгово-сервисной инфраструктуры. Семьям с детьми требуется не только просторная квартира с удобной планировкой, но и место для вечерней прогулки на свежем воздухе, тишина и спокойствие. В комплексе светло и красиво, детей окружает эстетика и комфорт современных зданий», – прокомментировал Дмитрий Сухотин, генеральный директор ООО «Дудергофский проект» (входит в ГК «БФА-Девелопмент»).

Спрятать

Правительство подписало постановление, определяющее порядок мониторинга состояния жилищного фонда России, сообщает пресс-служба Минстроя.

---

Мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности будет проводиться Минстроем России. Ведомство будет осуществлять систематизацию и анализ официальной статистической информации в соответствии с определенным перечнем показателей.

В пресс-службе отметили, что цель такого мониторинга – определение состояния жилищного фонда, систематизация и обобщение информации о жилищном фонде, а также своевременное информирование органов государственной власти субъектов Федерации и органов исполнительной власти об изменении состояния жилищного фонда.

По словам министра строительства и ЖКХ РФ Михаила Меня, регулярный мониторинг позволит вовремя выявлять проблемные точки и решать их, не дожидаясь критических ситуаций.

Первый доклад о результатах анализа использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности за 2016 год должен быть подготовлен до 1 февраля 2018 года.

Спрятать

Доля индустриального жилья в общем объеме ввода жилой недвижимости в России вырастет в 2017 году до 60%, сообщил министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень.

---

По его словам, в этом году объем индустриального жилья вырос на 12% по сравнению с прошлым годом, когда соотношение индивидуального и индустриального жилья было примерно «пятьдесят на пятьдесят».

«В 2017 году эта доля дойдёт до 60%», — заявил Мень в рамках Восточного экономического форума во Владивостоке, добавив, что объемы растут благодаря мерам государственной поддержки.

Ожидается также, что в следующем году ввод жилья в России выйдет на уровень 80 млн кв. м.

Спрятать

13 июня 2017 года Госдумой РФ был рассмотрен проект Федерального закона об упрощенном строительстве, реконструкции, капремонта и эксплуатации линейных объектов. Одной из основных задач, на решение которой направлен данный законопроект, как нетрудно догадаться, является сокращение сроков и упрощение процедур согласования строительства линейных объектов. Как проходит реформа института публичного сервитута в земельном законодательстве РФ, - разбирает Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики «Недвижимость.Земля.Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX.

---

По результатам рассмотрения проект ФЗ № 187920-7 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части упрощения строительства, реконструкции, капитального ремонта и (или) эксплуатации линейных объектов» был направлен Президенту Российской Федерации, в Совет Федерации Федерального Собрания РФ, высшие исполнительные органы государственной власти субъектов РФ для подготовки отзывов, предложений и замечаний.

В пояснительной записке к проекту закона отмечается, что реформа земельного законодательства, реализованная посредством принятия Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", уже позволила сократить сроки оформления прав на земельные участки и строящиеся линейные объекты с 16 месяцев до 1 года.

Однако даже такое сокращение сроков не позволяет сетевым компаниям выполнить требования нормативных актов к срокам технологического присоединения объектов потребителей к инженерным коммуникациям, которые должны составлять максимум 4 месяца.

Для решения вышеуказанной задачи законопроект предусматривает внесение изменений в ряд законодательных актов Российской Федерации, включая Земельный, Градостроительный, Лесной кодексы Российской Федерации, Федеральные законы "О газоснабжении в Российской Федерации", "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", "О государственной регистрации недвижимости" и иные законы.

Остановимся на наиболее существенных изменениях, предлагаемых законопроектом, а именно изменениях в Земельный кодекс РФ, которыми учреждается правовой институт публичного сервитута, существенно отличающийся от одноименного института, предусмотренного действующим земельным законодательством.

Законопроект предусматривает дополнение Земельного кодекса РФ отдельной главой V.7, регулирующей основания и порядок установления "публичного сервитута в отношении земельных участков для их использования в отдельных целях". К таким целям относятся, например, строительство, реконструкция, капитальный ремонт, эксплуатация объектов электросетевого хозяйства, тепловых, водопроводных, канализационных сетей, линий и сооружений связи, объектов системы газоснабжения, устройство пересечения автомобильной дороги с железнодорожными путями и т.д.

Фактически предлагаемый законопроект изменяет содержание публичного сервитута. Так, в действующей редакции статьи 23 Земельного кодекса РФ публичный сервитут предполагает предоставление равной для всех лиц возможности пользования определенным образом соответствующим земельным участком. В свою очередь, концепция законопроекта подразумевает под публичным сервитутом, предусмотренным новой главой V.7, право ограниченного пользования юридического лица в целях размещения общественно значимых объектов (далее публичный сервитут в отношении земельных участков для их использования в отдельных целях, введение которого, согласно законопроекту, предполагается путем дополнения Земельного кодекса РФ главой V.7, именуется «Публичный сервитут»).

Кроме того, предлагаемые изменения в Земельный кодекс РФ внедряют упрощенную процедуру оформления Публичного сервитута, в частности возможность внесения в реестр сведений о границах действия Публичного сервитута вне зависимости от точных границ земельных участков и (или) наличия зарегистрированных прав на них. Это избавляет от необходимости проведения кадастровых работ и регистрационных действий, изменения категории земель и видов разрешенного использования земельных участков, что существенно сокращает срок и стоимость оформления доступа к земельным участкам.

Законопроектом предусмотрен следующий порядок и условия установления Публичного сервитута:

• Публичный сервитут устанавливается решением уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления на основании ходатайства заинтересованного лица, например организации, являющейся субъектом естественных монополий, владельца объектов транспортной инфраструктуры, организации связи и др. Правообладатель земельного участка информируется о поступлении такого ходатайства, однако, законопроект не предусматривает для него возможности заявить возражения относительно поступившего ходатайства, которые должны быть учтены уполномоченным органом;

• в решении отражаются сведения об обладателе Публичного сервитута, сроке, на который устанавливается Публичный сервитут, расчет и порядок внесения платы за сервитут, описание местоположения границ действия Публичного сервитута и иные определенные в законе условия;

• после вынесения вышеуказанного решения обладатель Публичного сервитута направляет правообладателю земельного участка соглашение об осуществлении публичного сервитута, включающее условия, предусмотренные решением о его установлении. При этом законодатель не ограничивает круг вопросов, которые могут быть урегулированы таким соглашением;

• Публичный сервитут считается установленным со дня внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, которые вносятся на основании решения об установлении сервитута, поступившего в орган регистрации от органа, который вынес такое решение;

• законопроект предусматривает плату за установление Публичного сервитута в отношении земельного участка, находящегося как в государственной или муниципальной, так и в частной собственности. Размер платы за установление Публичного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в частной собственности, подлежит определению в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

• предусмотрены также предельные сроки для установления сервитута. Например, сервитут для целей строительства, ремонта и эксплуатации инженерных сетей должен составлять не менее 10 и не более 49 лет.

Правообладатель земельного участка вправе оспорить как само решение об установлении сервитута, так и условия соглашения об осуществлении Публичного сервитута, а также потребовать возмещения убытков, связанных с осуществлением деятельности, для обеспечения которой установлен сервитут; убытков, причиненных невозможностью для правообладателя исполнить обязательства перед третьими лицами; убытков, причиненных повреждением имущества. Правообладатель земельного участка вправе требовать его выкупа, если деятельность, для обеспечения которой установлен сервитут, сделала невозможным или существенно затруднила использование земельного участка или расположенного на нем объекта недвижимости.

Кроме того, сервитут не может быть установлен в отношении земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства и огородничества, за исключением случаев необходимости установления сервитута для подключения к инженерным сетям объектов, расположенных на таких земельных участках. Вышеуказанные условия отражают стремление законодателя обеспечить соблюдение баланса частных и публичных интересов при установлении Публичного сервитута. Вместе с тем законопроект содержит подходы и положения, вызвавшие критику в ходе его обсуждения как ущемляющие права и интересы правообладателей земельных участков.

Так, например, законопроект предусматривает право обладателя Публичного сервитута приступить к осуществлению деятельности, для обеспечения которой установлен Публичный сервитут, со дня подписания правообладателем земельного участка соглашения об осуществлении Публичного сервитута либо со дня внесения на депозит нотариуса платы за такой сервитут.

При этом законопроект не предоставляет правообладателю земельного участка правовых инструментов для эффективного обсуждения положений такого соглашения, определяющего важные аспекты взаимодействия сторон. Если правообладатель не оспорил решение об установлении сервитута в суде, то по истечении 30-дневного срока со дня получения правообладателем участка проекта соглашения обладатель сервитута вправе внести плату за сервитут на депозит нотариуса и приступить к деятельности, для которой был установлен сервитут, даже при недостижении сторонами согласия относительно условий соглашения. При этом график и сроки выполнения работ будут считаться согласованными.

Таким образом, по истечении 30 дней со дня получения правообладателем участка проекта соглашения об осуществлении Публичного сервитута обладатель сервитута может совершить формальные действия по внесению платы за сервитут и начать пользование участком вопреки возражениям правообладателя участка относительно условий соглашения.

Законопроект также предусматривает ряд положений, не согласующихся с основополагающими принципами земельного законодательства Российской Федерации.

Действующим законодательством предусмотрено деление земель по целевому назначению на категории. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ). Статьей 285 Гражданского кодекса РФ предусмотрена возможность изъятия земельного участка у собственника, который использует его с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению.

Вместе с тем предусмотренные законопроектом изменения в статью 23 Земельного кодекса РФ устанавливают, что деятельность, для обеспечения которой устанавливается Публичный сервитут, может осуществляться на земельном участке независимо от его целевого назначения и разрешенного использования, за исключением случаев, когда осуществление данной деятельности в соответствии с требованиями технических регламентов, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации не допускается на определенных землях, территориях, в определенных зонах.

Таким образом, обладатель сервитута наделяется возможностью игнорировать требования о целевом использовании земельного участка, что является недопустимым даже для собственника участка, право которого в отношении земельного участка является более "полным" по своему правовому содержанию, чем право обладателя сервитута.

Вышеизложенное указывает на то, что законопроект, имеющий своей целью решение важной задачи по сокращению сроков строительства линейных объектов, реализует ее путем внедрения довольно радикальных правовых механизмов, которые могут вызвать обоснованное недовольство собственников земельных участков. Представляется, что активное обсуждение данного законопроекта и формирование предложений по его совершенствованию могут способствовать выработке более сбалансированного подхода к реализации мер по упрощению процедур получения доступа к земельным участкам, необходимым для строительства линейных объектов.

Материал подготовлен в соавторстве с Екатериной Иванушкиной, юристом практики «Недвижимость.Земля.Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX.

Спрятать

О международном опыте реализации программы реновации в итальянских городах, а также о том, в какие объекты российского девелоперского рынка готов вкладывать иностранный инвестор, порталу STROY.EXPERT в эксклюзивном интервью рассказал Паоло Беллини, Президент A.N.A.M.A (Национальная ассоциация бизнес-брокеров), Президент Итало-Российский ассоциации

---

Расскажите об опыте реализации программы реновации в Италии? Чем он отличается от того, что сейчас пытаются реализовать в России?

В итальянских городах действует старый жилой фонд: 8600 коммун со своими историческими центрами, которые должны быть восстановлены и отремонтированы. В последние месяцы, в ситуации участившихся землетрясений, был принят новый закон, в соответствие с которым государство готово выделять субсидии на восстановление и ремонт поврежденных домов (до 85% расходов), в случае если эти здания соответствуют антисейсмическим требованиям. Эти меры, наряду с другими, направленными на энергетическую и структурную перестройку недвижимых объектов, способствуют достижению цели, которая заключается в сохранении исторического наследия городов Италии.

Конечно, трудно сравнивать инвестпланы по возведению пятиэтажных домов в Италии с российским малоэтажным рынком недвижимости, поскольку в большинстве итальянских муниципалитетов здания достигают в высоту максимум 2-3 этажа, да и то вмешательство и перестройка таких сооружений чревато значительными расходами. Между тем, такого рода строительство ведется в крупных столичных городах (Рим - Милан) и главных столицах регионов (Флоренция, Болонья, Венеция - Местре, Генуя, Турин, Пескара, Неаполь, Палермо и Бари).

Что нужно сделать, чтобы проект реновации жилья в России стал успешным?

Архитектурный дизайн и отделки новых зданий должны быть привлекательными для потребителя, причем приходящего как с внутреннего, так и внешнего рынка. Создание самостоятельных жилых комплексов со всей необходимой инфраструктурой (банки, школы, аптеки) и торговыми объектами (супермаркеты, магазины, развлекательные и спортивные комплексы) могут быть весьма привлекательными для иностранного инвестора, ориентирующегося на покупку недвижимости в вашей стране. Конечно, это будет интересно только при наличии развитой транспортной инфраструктуры, общественного транспорта (метро, поезда).

Как вы оцениваете ситуацию, сложившуюся на российском строительном рынке?

Я думаю, программа содействия развитию малоэтажной застройки вместе с социальным жильем может стать весьма востребованной средним классом, а также иностранными компаниями и руководителями этих компаний, которые намерены проживать в России в непосредственной близости от их сегодняшнего места работы. Большое значение имеет экологическая обстановка, что в значительной степени влияет на выбор потребителя. Необходимо позаботиться о тепловой, акустической и электромагнитной изоляции зданий.

Каковы наиболее интересные проекты развития в нашей стране для иностранных инвесторов?

Большой интерес представляет строительство медицинских клиник и престижных домов престарелых, оснащенных всеми удобствами для размещения клиентов среднего и высокого уровня, с гарантией обслуживания врачами европейского уровня.

Спрятать

Шведская компания CastorX Capital АВ инвестирует 210 млрд рублей в строительство жилья и спортивных объектов в Гатчинском районе Ленинградской области.

---

Согласно проекту, на территории Гатчинского района планируется построить около 1 млн кв. м малоэтажного жилья бизнес-класса. Первый этап строительных работ стартовал в июле 2017 года, его планируется завершить в 2022 году.

За это время будет построено около 250 тыс. кв. м жилья, а также спортивные объекты, бизнес-парк, спа-отель, три муниципальных детских сада и один коммерческий, школа, а также комплексная централизованная инженерная инфраструктура. Общие инвестиции за пять лет составят не менее 35 млрд рублей.

Второй этап (2020-2024 годы) предусматривает возведение 350 тыс. кв. м жилой недвижимости бизнес-класса, санаторно-курортной и социальной инфраструктуры, гольф-клуба и аквапарка. На третьем этапе (2023-2029 годы) планируется построить еще 400 тыс. кв.м жилья.

Заказчиком и застройщиком проекта является ООО «Гатчинская гольф-деревня».

Шведская компания CastorX Capital занимается реализацией проектов по строительству жилья, отелей, торговых комплексов, объектов спорта и отдыха — гольф-клубов, теннисных клубов, лыжных баз, курортов, лодочных станций.

Спрятать

С 10 августа Сбербанк снижает процентные ставки по жилищным кредитам на покупку новостроек и квартир на вторичном рынке, сообщает пресс-служба банка.

---

«Текущее изменение – самое масштабное за все годы существования ипотеки в Сбербанке единовременное улучшение условий по продукту: диапазон изменения составит 0,6-2 п.п., первоначальный взнос снижен на 5 п.п.», — говорится в материалах.

Новые ставки на покупку жилья в новостройке составят 7,4-10%, на вторичном рынке 8,9-10%. Также в банке заявили о снижении минимального размера первоначального взноса по продукту «Приобретение готового жилья»: теперь он составит 15%.

Всего Сбербанк выдал с начала года ипотечных кредитов на сумму почти 480 миллиарда рублей, что на 24% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Спрятать

«Российский капитал» снизил базовую ставку на 0,25%, сообщили в пресс-службе банка.

---

Ставка снижена по трем ипотечным продуктам: «Классический» (приобретение готового жилья и приобретение строящегося жилья), «Рефинансирование» и «Рефинансирование (СУ-155)».

Как уточнили в госбанке, ставка по ипотеке на приобретение недвижимости на вторичном рынке составляет от 10,50%. Кроме того, по программе «Ставка ниже» на весь срок кредитования возможно дополнительное снижение ставки на 1,5%. Таким образом, минимальный размер процентной ставки может составлять от 9% годовых.

В пресс-службе также отметили, что для работников социально-значимых профессий и для зарплатных клиентов действуют специальные условия, для них ставка по ипотеке может стать еще ниже - от 8,50%.

«Общее снижение ставок по программам ипотечного кредитования в банке «Российский капитал» с начала года составило 2,5%. В том числе благодаря этому мы наблюдаем постоянный рост количества выдач ипотечных кредитов и расширение клиентской базы», - прокомментировала Елена Рожнёва, руководитель дирекции ипотечного кредитования «Роскапа».

Спрятать

Высокий уровень безопасности – одно из главных требований, которое предъявляет современный потребитель к квартирам в многоэтажных домах. Решение этого вопроса зависит, во-первых, от властей, которые должны обеспечить соблюдение закона в целом. А, во-вторых, от самих граждан. Количество товариществ собственников жилья в столице измеряется тысячами. В многоэтажках, жизнедеятельностью которых управляют сами жители, проживают миллионы москвичей, позаботиться об охране квартир в могоквартирных домах они должны самостоятельно, полагают эксперты. Все об обеспечении самых эффективных методов безопасности многоквартирных домов – читайте далее.

---

Любая комплексная система безопасности складывается из двух аспектов. Во-первых, это «человеческий фактор», ведь в охране всех без исключения объектов задействованы профессионалы, а, во-вторых, технические средства.

Консьерж или охранник

В чем отличие профессионального охранника от консьержа? С точки зрения безопасности в обязанности консьержа входит только наблюдение за объектом и информирование в случае опасности специальных служб. Консьерж – это современный преемник классического русского дворника. Иногда эту должность называют «дежурный по дому» или «дежурный по подъезду» Его работа во многом состоит из вежливого общения с людьми. Консьерж задает вопросы незнакомцам, которые посещают жилой комплекс, регистрирует в журнал все нештатные ситуации. При этом он идет на неформальный контакт с жильцами. Исключительно охраной его обязанности не заканчиваются.

Профессиональный охранник обладает особым юридическим статусом. Он отвечает только за обеспечение безопасности на своем объекте. Охранник обязан действовать по инструкции. Он обладает специальными средствами для обеспечения порядка. Чаще всего это нелетальное оружие. Сотрудники охраны имеют право применять силу в случаях, описанных в законодательстве. Если для посещения жилого дома установлен пропускной режим, охранник обязан следить за его соблюдением. Он не имеет права по своему усмотрению принимать решения о допуске на охраняемую территорию лиц без необходимых документов.

Фактически, консьерж – это лишь «психологическое оружие» против потенциальных преступников, в то время как сотрудник ЧОПа может действительно предотвратить опасную ситуацию.

Как выбрать надежное охранное предприятие?

1. Опыт

Охрана многоквартирного дома имеет свою специфику, поэтому лучше остановить свой выбор на организациях, у которых уже есть опыт подобной деятельности. Если выбранный вами ЧОП раньше охранял только стройплощадки, он может не справиться с задачей по обеспечению безопасности ТСЖ.

2. Лицензия

Все частные охранные предприятия должны проходить обязательную процедуру лицензирования. У подавляющего большинства ЧОПов есть все необходимые документы. Однако, далеко не все осведомлены, что, кроме лицензии у организации, разрешения на охранную деятельность должен иметь и каждый сотрудник в отдельности. Из-за нехватки квалифицированных специалистов в области безопасности некоторые охранные предприятия могут закрывать глаза на отсутствие лицензии у своих работников. Обязательно проверяйте лицензии у охранников, с которыми вы собираетесь работать.

3. Своя команда на каждый дом

В отличие от офисов и предприятий, жилой многоквартирный дом – это объект, для успешной охраны которого требуется знание множества конкретных особенностей. Охраннику необходимо запомнить в лицо всех жителей дома и тех, кто часто приходит в их двор. Поэтому организация, обеспечивающая безопасность, не должна часто менять своих сотрудников. Лучше, если на объекте дежурят одни и те же люди, а в случае болезни одного из охранников, нужно подготовить ему постоянную замену.

4. Достаточное число постов и охранников

Для полноценной работы, на одном посту не может находиться менее двух охранников. Один из них должен внимательно наблюдать за камерами слежения и датчиками тревоги, а второй обязан периодически делать обход вверенной территории. Необходимое количество постов зависит от характеристик конкретного объекта.

Сколько стоит охрана?

Средней размер затрат на работу одного поста в течение месяца составляет 200 000 рублей. Отсюда не сложно рассчитать стоимость охраны вашего объекта. Кроме этой суммы при подсчете нужно учесть и стоимость содержания специального оборудования. Еще одно обязательно требование к технике – она должна проходить проверку минимум один раз в месяц.

Что выгоднее: оборудовать систему безопасности сразу для всех жителей многоквартирного дома или для каждой квартиры в отдельности?

В современных условиях гораздо эффективнее устанавливать централизованные системы безопасности, когда вся информация от сигнализаций, камер слежения и датчиков движения из разных квартир стекается в один операционный центр. Это позволяет экономить и на прокладке каналов связи, и на менее дорогом методе хранения данных, которые записываются на одно устройство памяти.

Комплексные системы безопасности надежнее и эффективнее

Организация системы безопасности на большом объекте, таком как многоквартирный дом с несколькими тысячами жителей, требует соблюдения стандартов качества. Для наибольшей эффективности рекомендуем комплексный подход, когда все технические устройства дополняют друг друга.

Какие технические средства должна включать в себя современная система безопасности?

Любая система безопасности может состоять из множества различного оборудования и при этом быть многоступенчатой. В зависимости от размера кошелька покупателя она может усложняться едва ли не до бесконечности. Но при создании большинства домашних систем безопасности выделяют три группы технических устройств:

- система видеонаблюдения

На рынке сейчас представлен огромный выбор видеокамер. Чтобы подобрать подходящую, нужно в первую очередь определиться с ее назначением. Оптические приборы могут быть предназначены для наблюдения за коридорами и лестницами, за внутренними помещениями самой квартиры и для фиксации движения в зоне видимости камеры. В качестве универсального совета можно упомянуть, что черно-белые камеры лучше подходят для систем слежения, поэтому не нужно покупать самые дорогие цветные модели.

- система контроля и управления доступом (СКУД)

Сюда относятся все виды электронных ключей, автоматических устройств открывания дверей, шлагбаумов и домофонов. Сейчас наиболее востребованы устройства, которые позволяют оснащать каждый конкретный «ключ» индивидуальной меткой. То есть всегда можно проследить, какой именно житель дома воспользовался той или иной дверью или шлагбаумом. К слабым местам систем СКУД можно отнести достаточно высокую уязвимость ключей, которые легко подделать.

- охранно-пожарная сигнализация

Все сигнализации делятся на два вида: пультовые и автономные. Сигнал с пультовой сигнализации принимает дежурный, а автономная система отправляет сообщение (обычно в виде sms или звонка на мобильный телефон) хозяину охраняемого объекта. Система срабатывает в тех случаях, когда взламывают входную дверь, пытаются проникнуть в помещение через окно или в границах квартиры зафиксировано движение. Оборудование может быть либо стандартным, либо специально подобранным для ваших нужд.

Любым серьезным делом должны заниматься профессионалы. В сфере обеспечения безопасности этот принцип должен соблюдаться особенно строго. В идеале хотелось бы видеть красивые город