застройщик

Сегодня на заседании в Госдуме в первом чтении рассмотрен законопроект, вводящий в КоАП штрафы за нарушения в сфере долевого строительства жилья, сообщил «Интерфакс» со ссылкой на первого вице-спикера Госдумы Ивана Мельникова.

---

«Законопроект возник по итогам больших парламентских слушаний, которые состоялись в зале заседаний Госдумы с участием обманутых дольщиков. В этом законопроекте речь идет об усилении контроля в области долевого строительства и об усилении ответственности компаний-застройщиков. Он будет рассматриваться первым среди законопроектов в первом чтении», — цитирует информагентство вице-спикера.

Напомним, что данный законопроект предлагает установить штраф для должностных лиц в размере от 50 тыс. рублей до 100 тыс. рублей за необоснованное принятие должностным лицом контролирующего органа решения о выдаче либо об отказе в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной документации установленным требованиям.

В случае непредставления информации в единую информационную систему жилищного строительства штраф для должностных лиц может составить 30 тыс. рублей, для юридических лиц — до 200 тыс. рублей. При повторном нарушении — штраф для должностных лиц в размере до 100 тыс. рублей или дисквалификация на срок от одного года до трех лет, для юридических лиц — штраф в размере до 300 тыс. рублей.

За неправомерное использование застройщиком наименования «специализированный застройщик» либо образованных на их основе словосочетаний — штраф для юридических лиц в размере от 500 тыс. рублей до 700 тыс. рублей.

Рассматривать дела о таких административных правонарушениях в зависимости от их состава будут судьи либо контролирующие органы. Предполагается, что поправки вступят в силу с 1 июля 2018 года.

Спрятать

Девелопер «Бракли», возводящий в подмосковном Крекшине Жилой комплекс «Медовая долина», из-за очередного переноса сроков сдачи домов может попасть под контроль прокуратуры. Об этом сообщают российские СМИ.

---

Сроки сдачи I очереди ЖК «Медовая долина» переносились два раза. Первый раз с июня на конец сентября, теперь - на конец декабря. В «Баркли» заявили, что перенос сроков связан с трудностями в подключении к сетям.

Председатель правления корпорации «Баркли» Леонид Казинец уже заявил сегодня, что ЖК «Медовая долина» будет достроен и сдан до конца 2017 года.

«Мы сделали перенос, официально сказали. Сбербанк нас финансирует, у нас стройка ведется, 1,2 тыс. человек на объекте, акт ввода государственной комиссии, у нас большая часть актов подписана. Сдадим объект до конца года», - цитирует Леонида Казинца Агентство «Москва».

Однако, ряд членов инициативной группы граждан «Медовой долины», уверены, что компания не успеет достроить объект в указанный срок.

Российские СМИ приводят еще одну причину переноса сроков сдачи ЖК - закрытие кредитной линии со стороны «Сбербанка» из-за снижения продаж в новостройке и проблем с оборотными средствами.

Также сегодня стало известно, что компания «Баркли» ведет переговоры с дольщиками по поводу компенсаций за задержку сдачи ЖК Медовая долина».

Спрятать

Московские власти предложили предоставить Фонду защиты прав дольщиков (Компфонду) право приостанавливать работу недобросовестных девелоперов. Это сообщили в пресс-службе Москомстройинвеста.

---

Такая мера позволить реагировать на нарушения недобросовестных девелоперов оперативно. Сегодня с момента выявления нарушения и до фактической приостановки деятельности, после которой дольщики могут претендовать на деньги обанкроченной компании.

«Мы предлагаем предоставить право фонду приостанавливать деятельность застройщика по привлечению средств граждан во внесудебном порядке по представлению, запросу регионального контролирующего органа, в Москве - это Москомстройинвест», - заметил зампредседателя комитета Александр Гончаров.

Ранее глава Минстроя России Михаил Мень сообщил, что фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства могут дать полномочия о приостановке регистрации договоров долевого участия (ДДУ).

Спрятать

Продажа обремененной ипотекой квартиры и покупка новой в кредит дает возможность поменять жилье на более подходящее, не дожидаясь окончания действия договора с банком. Однако в этой ситуации продавец сталкивается сразу с двумя сложностями: поиском лояльного кредитора, который будет готов предоставить финансирование на нестандартных условиях, а также проведением сделки по продаже заложенной квартиры. Приготовьтесь к тому, что смена жилья займет довольно длительное время, зато в сегодняшней ситуации на ипотечном рынке можно получить новый заем на более выгодных условиях и сэкономить значительную сумму на процентах. О тонкостях проведения сделок купли-продажи квартиру, обремененной ипотечным кредитом, рассказывает Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE.

---

Шаг 1. Оцениваем свои возможности

Первым делом необходимо определить стоимость своей квартиры на сегодняшний день. Это можно сделать с помощью онлайн калькулятора или обратившись в агентство недвижимости. Далее рассчитайте, какая доплата потребуется для покупки желаемого жилья. Уточнив в банке остаток по действующему кредиту, можно оценить возможность увеличения долга на необходимую сумму.

Досрочное погашение имеющегося кредита упрощает проведение сделки

Если есть возможность полностью вернуть долг банку и снять обременение с квартиры, стоит ею воспользоваться. Получить займ у работодателя или друзей, оформить потребительский кредит – все это требует дополнительных затрат. Однако нужно учитывать, что при нынешнем низком уровне спроса на вторичном рынке найти покупателя на квартиру без обременения будет проще. Обычно залоговая недвижимость выставляется на продажу с дисконтом 10-15%. Таким образом, сняв с квартиры обременение, даже за счет «дорогого» потребительского кредита можно ощутимо увеличить рыночную стоимость объекта.

Шаг 2. Определяемся с банком-кредитором

Технически удобнее всего подавать заявку на новый кредит в том же банке, который выдал действующий займ. Но этот подход не всегда выгоден экономически: условия кредитования постоянно меняются, и велика вероятность, что в другом банке ставка будет ниже. Однако добиться одобрения кредита на значительную сумму от нового банка сложнее, так как заемщик должен отразить обязательства по имеющемуся кредиту в заполняемой им анкете. При этом для финансового учреждения важен не столько размер остатка долга, сколько соотношение платежей к доходу заемщика. Юридически запрета на оформление второй ипотеки нет, но размер нового кредита строго ограничен доходами его получателя. Предельное допустимое соотношение платеж-доход каждый банк определяет сам, но обычно этот показатель составляет порядка 50-55%. К примеру, если при зарплате в 100 000 рублей у вас уже есть кредит с платежом 50 000 ежемесячно, в новом кредите вам, скорее всего, откажут.

Одобрение заявки с отлагательным условием

Выход из ситуации есть: можно договориться о получении ипотеки в новом банке без учета размера прошлого долга, но с отлагательным условием. Сегодня конкуренция на финансовом рынке достаточно высока, поэтому велика вероятность, что лояльный банк пойдет навстречу клиенту. Он может одобрить кредит, поставив условием его выдачи погашение заемщиком имеющегося долга. Решение банка обычно действует три месяца.

Шаг 3. Поиск покупателя

Параллельно с поиском ипотечного банка следует выставить свою недвижимость на продажу. По данным аналитиков «Метриум Групп», в настоящее время средний срок экспозиции на вторичном рынке составляет порядка 100 дней. При этом решение банка действует всего 3 месяца. Возможно, чтобы скорее найти покупателя, придется предложить ему дисконт от рыночной цены, особенно, если снять обременение с квартиры не получилось.

Шаг 4. Проведение сделки по продаже квартиры с обременением

Когда покупатель найден, можно приступать к подготовке сделки. На рынке существуют две схемы продажи квартиры с обременением, в которых задействованы три стороны (продавец, покупатель и банк-залогодержатель). Провести такую процедуру, не прибегая к помощи профессионалов (риелтора, юриста, регистратора сделок с недвижимостью), практически невозможно.

Схема 1. Покупка квартиры через смену залогодателя

Эта сделка проходит с участием банка-кредитора (и непосредственно в его стенах) при использовании двух депозитарных ячеек. В первую будут заложены деньги в размере суммы, необходимой для погашения кредита, а во вторую – остаток стоимости квартиры. Банк должен дать согласие на проведение сделки купли-продажи. Стороны подписывают договор и отправляют его на регистрацию в Росреестр. После регистрации перехода права собственности покупатель принимает на себя залоговое обязательство, а продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит. Банк выдает покупателю погашенную закладную. Предъявив ее, новый собственник квартиры получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. После этого продавец получает право доступа к ячейке со второй частью денег. Такой путь является наименее рискованным для всех трех сторон сделки.

Схема 2. Покупка с заключением предварительного договора купли-продажи

Но банк может и отказать заемщику в продаже залоговой квартиры. Для таких случаев разработана вторая схема. Она предполагает погашение кредита покупателем в счет оплаты приобретаемой недвижимости. Главная сложность – найти клиента с «живыми деньгами», который будет готов дать аванс в сумме вашего ипотечного долга. Чем меньше остаток по кредиту, тем больше шансов найти желающего купить ваше жилье.

Чтобы обезопасить плательщика, стороны заключают предварительный договор купли-продажи, в котором четко прописывают условия сделки. Покупатель погашает кредит за владельца квартиры. Это отражается в договоре купли-продажи в виде аванса или задатка (что суровее, т.к. предполагает двойной возврат, если сделка не состоится). Получив деньги, банк направляет заявление на снятие обременения с квартиры и дает согласие на сделку. Стороны подписывают договор, после регистрации которого продавец получает оставшуюся сумму.

Такая схема удобна для банка и собственника, но несколько рискованна для покупателя. После снятия обременения с объекта залога, продавец может «передумать» и отказаться от сделки. Тогда его партнеру придется требовать продажи квартиры через суд. Возникает угроза затягивания сделки на неопределенный период. Тем не менее, эта схема продолжает использоваться при продаже залогового имущества, в большинстве случаев без ущерба для сторон.

Шаг 5. Покупка новой квартиры в ипотеку

Самый сложный этап позади. Пока готовилась сделка по продаже квартиры, вы подыскали себе новое жилье. Гораздо удобнее, если выбранный объект не тянет за собой «цепочку», а находится в свободной продаже. Это может быть квартира на первичном рынке, в готовом доме (тогда покупатель имеет возможность переехать в новое жилье сразу после продажи предыдущего) или в строящемся (следует обдумать, где вы будете жить в период между освобождением прежнего жилья и заселением в новостройку, который может затянуться).

Имея на руках решение банка о выдаче кредита, следует собрать необходимые документы на квартиру, заказать оценку объекта и получить согласие кредитора. При поиске недвижимости в строящемся доме стоит ориентироваться на список новостроек, уже аккредитованных в финансовым учреждением. Это ускорит одобрение объекта и упростит проведение сделки.

Выбирая квартиру на вторичном рынке, убедитесь, что она не заложена в другом ипотечном банка. Иначе сделка будет практически невыполнима. Зато удобно найти объект, который продает выбранный вами банк. Финансовые учреждения выставляют на продажу залоговые квартиры, размещая информацию о них на специальных сайтах-витринах или на собственной странице в интернете. Это минимизирует юридические риски, т.к. история объекта уже была проверена специалистами банка-залогодержателя. Кром того, можно рассчитывать на скидку от рыночной стоимости жилья. Банк, продающий залоговую квартиру, может предоставить дисконт или предложить кредит на более выгодных условиях.

Спрятать

Законопроект, вводящий в Кодекс об административных нарушениях штрафы за нарушения в сфере долевого строительства, внесли в Госдуму РФ. В частности, за необоснованное принятие должностным лицом контролирующего органа решения о выдаче либо об отказе в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной документации установленным требованиям предлагается установить штраф для должностных лиц в размере от 50 тыс. рублей до 100 тыс. рублей.

Соответствующий документ размещен в электронной базе данных нижней палаты парламента.

В случае непредставления информации в единую информационную систему жилищного строительства штраф для должностных лиц может составить 30 тыс. рублей, для юридических лиц — до 200 тыс. рублей. При повторном нарушении — штраф для должностных лиц в размере до 100 тыс. рублей или дисквалификация на срок от одного года до трех лет, для юридических лиц — штраф в размере до 300 тыс. рублей.

За неправомерное использование застройщиком наименования "специализированный застройщик" либо образованных на их основе словосочетаний — штраф для юридических лиц в размере от 500 тыс. рублей до 700 тыс. рублей.

Рассматривать дела о таких административных правонарушениях в зависимости от их состава будут судьи либо контролирующие органы. Предполагается, что поправки вступят в силу с 1 июля 2018 года. Также в Госдуму внесен законопроект, уточняющий нормативы финансовой устойчивости деятельности застройщиков, правила раскрытия ими информации.

Спрятать

ЗАО «БФА-Девелопмент» – девелопер известных проектов жилищного строительства ОГНИ ЗАЛИВА и КОЛОМЯГИ ПЛЮС – примет участие в работе выставки «XXXV Ярмарка недвижимости».

---

Крупнейшая выставка Северо-Запада – «Ярмарка недвижимости» под девизом «Выгодные выходные» – состоится 27-29 октября 2017 года в международном выставочном центре «ЭкспоФорум» на Петербургском шоссе, 64/1 в поселке Шушары. Ожидается участие более 30 компаний-застройщиков.

Торопитесь! Ведь рынок долевого строительства может прекратить свое существование в связи с предстоящим вступлением в силу новых поправок в 214-ФЗ, стоимость жилья вырастет, как минимум, на четверть, а предложение сократится.

ЗАО «БФА-Девелопмент» представит два объекта комфорт-класса в Приморском и Красносельском районах со специальными ярмарочными предложениями.

Только для посетителей «Ярмарки недвижимости» продлена акция «Стартовые условия продаж» на квартиры II очереди жилого комплекса ОГНИ ЗАЛИВА на пересечении проспекта Героев и Ленинского проспекта. Приобрести квартиру с полной отделкой класса «комфорт» можно со скидкой 7 % и в рассрочку на год при заключении договора долевого участия до 17 ноября 2017 года. Скидка предоставляется при предъявлении стикера с выставки.

Покупателей порадуют небольшие, но приятные скидки по акции «Осенний марафон скидок на 1-комнатные квартиры: октябрь, ноябрь» в построенном доме КОЛОМЯГИ ПЛЮС на Новоколомяжском пр., д.17. При заключении ДДУ до 31.10 2017 г. действует скидка 85 000 руб. на 1-комнатную квартиру 42,68 кв. м, при оформлении договора с 01.11.2017 г. до 30.11 2017 г. скидка на квартиру площадью 40,12 кв. м. составит 80 000 руб.

ГК «БФА-Девелопмент» – надежный, конкурентоспособный застройщик. По версии газеты «Деловой Петербург» компании присвоен рейтинг надежности AAB, по объемам ввода жилья девелопер входит в десятку крупнейших застройщиков Петербурга.

Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова:

– Мы регулярно принимаем участие в специализированных выставках, семинарах и многочисленных деловых мероприятиях в сфере недвижимости. Посетители всегда получают подробные консультации по вопросам приобретения квартир. Приглашаю посетить наш стенд Г52, получить стикер на скидку и рассчитать ипотечные платежи у наших партеров: ПАО «Уралсиб» (суббота) и ПАО Сбербанк (воскресенье).

До выставочного павильона каждые 15 минут будут курсировать бесплатные автобусы от станции метро «Московская».

Спрятать

ГК «БФА-Девелопмент», издательство «Питер» и ГК «Омега» объявляют конкурс акварелистов.

---

Победители увидят свои работы с эффектом дополненной реальности, напечатанными в лучшем календаре 2018 года. Календарь будет издан лимитированным тиражом и продаваться в 2х самых знаковых магазинах страны – «Дом Книги» Санкт-Петербург и «Библио-Глобус» Москва.

Условия участия: до 15 октября 2017 нарисовать и разместить акварель на тему: город Санкт-Петербург + собака (не доминирующая), вписанная в городской пейзаж.

Важно: работа должна быть создана эксклюзивно под проект. Не забудьте написать: для проекта Лучший календарь 2018 года «Ожившие полотна» @calendar2018, а также поставить хэштег #лучшийкалендарь2018 и отметить страницу конкурса, чтобы мы вас не потеряли.

Судьи конкурса лучшие акварелисты Санкт-Петербурга:

Константин Стерхов – категория: осень https://vk.com/id26425989, Константин Кузема – зима https://vk.com/id9596558, Сергей Темерев – весна https://vk.com/public29177111, Татьяна Анисимова – лето https://vk.com/tanisimova_art

Знаете ли вы историю календарей Pirelli? Это календари, которые продаются с аукционов, их коллекционируют, стать фотографом или моделью календаря – огромная честь. Календарь был сделан первый раз в 1964 году Робертом Фриманом, официальным фотографом The Beatles. Календарь включает себя фото-работы суперхудожественного качества с эротическими и не очень фотографиями знаменитостей. Мы, не Роберт Фриман, а питерские ребята, поэтому создавать продукт с обнаженными знаменитостями нам не с руки. Зато мы очень любим свой город, и уверены, что главное его достояние – это талантливые люди, которые в нем живут и работают. Наша цель, чтобы этот проект, стал таким же популярным и востребованным, как календарь Pirelli. В этом нам нужна ваша помощь, и мы приглашаем талантливых людей нашего и не только города, для его создания.

Спрятать

Экономический кризис конца 2014 года в сочетании со строительным бумом принципиально изменил расстановку сил в строительной отрасли. Несмотря на непростую ситуацию, на рынке новостроек Москвы появлялись новые игроки, которые не побоялись дать старт своим проектам. Стратегии «новичков» отрасли и их основные отличия от уже сложившихся практик московского девелопмента проанализировали эксперты «Метриум Групп».

---

В 2014-2017 годах на рынок жилья Москвы вышли 12 новых девелоперских компаний с 20 проектами общей площадью 813 тыс. кв. м, что составляет 7% от всего строящегося в столице жилья (11,4 млн кв. м). На сегодняшний день в их жилых комплексах насчитывается более 5 тыс. квартир и апартаментов или 10% от общего объема предложения новостроек всех сегментов в Москве. Среди «новичков» есть не только вновь созданные компании (в частности, Level Group), но и титулованные девелоперы с большим опытом работы в Московской области, однако впервые вышедшие на московский рынок только в кризисный период (Tekta Group, Ingrad).

В приоритете - высокий класс

В период кризиса спрос сконцентрировался в новостройках массового сегмента. В связи с этим начала меняться и структура предложения: девелоперы переориентировались на проекты комфорт-класса, активность в бизнес-классе снизилась. Если в 2013 году доля новостроек массового сегмента составляла 40%, бизнес-класса – 48%, то к 2017 году первичные квартиры доступного ценового уровня достигли 54%, а удельный вес бизнес-класса на рынке сократился до 38%.

Тем не менее, большинство проектов застройщиков, которые впервые вышли на московский рынок в 2014-2017 годах, относятся к высокобюджетным сегментам. Более 55% жилых комплексов от «новичков» относятся к бизнес-классу и еще 10% – к премиум-классу, а комфорт-класс составляет только 35% (7 проектов).

Комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE:

Выбор высокобюджетного сегмента «новичками» обусловлен несколькими причинами. Во-первых, для успешной конкуренции в массовом сегменте необходимо добиться низкой себестоимости строительства, чтобы впоследствии предложить покупателю выгодную цену. С этим хорошо справляются крупные игроки столичного рынка, имеющие собственные производственные мощности. За счет эффекта масштаба «квадрат» в их проектах дешевле. Не имея соответствующих ресурсов, впервые выходящие на столичный рынок девелоперы стараются получить доход не за счет отработанных решений и технологий, а путем оптимизации и постоянной ревизии затрат и себестоимости. Поэтому они строят в основном жилье бизнес-класса, в котором спрос, конечно, меньше, но и маржа – больше. Во-вторых, маленькие участки (а их большинство среди проектов посткризисных девелоперов) легче осваивать, и они быстрее приносят прибыль, чем жилые комплексы, рассчитанные на долгие годы строительства.

Демпинг – не выход

В период низкой платежеспособности спроса московские девелоперы проводили крайне мягкую ценовую политику. Продажи практически во всех новых жилых комплексах открывались со значительным дисконтом к рынку. Такая стратегия тем более могла быть полезна застройщикам, которые впервые вышли на столичный рынок и пытаются закрепиться в высоко конкурентных локациях.

Однако в действительности новые игроки не стали штурмовать московский рынок путем демпинга. По данным «Метриум Групп», среди проектов посткризисного «поколения» столичных девелоперов, только в трёх из 20 жилых комплексов средняя цена квадратного метра на старте была заметно ниже, чем у конкурентов. У остальных цены были в рынке.

О более взвешенной политике свидетельствует и средний размер скидок. По проектам «новичков» в рамках постоянно действующих акций данный показатель не превышает 2,8%. Причем в девяти проектах скидки не предлагаются вовсе. Между тем на сегодняшний день средний размер дисконта на первичном рынке Москвы составляет 4-6%.

Тем не менее, новые игроки столичного рынка используют маркетинговые инструменты с более «тонкой настройкой». К примеру, Tekta Group в своем проекте бизнес-класса ЖК «Маяковский» вовсе не предлагает постоянно действующих дисконтов, однако покупатель может взять квартиру в кредит по субсидируемой застройщиком ставке Сбербанка от 8% годовых, что ниже стандартных условий данного кредитора.

Комментирует Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский»):

Проводя ценовую политику, мы никогда не завышаем расценки, чтобы потом давать скидки. Дисконтные программы – это в определенной мере лукавство. Скидки даются в двух случаях: когда завышена стоимость (так называемая «скидка на накидку») и в случае необходимости быстрой продажи квартиры. Однако в этом есть и некоторая опасность: насколько хватит финансирования на завершение проекта, если застройщик использует демпинг? Кроме того, постоянное повышение или понижение цен практически исключает равномерное заселение корпусов после завершения строительства.

В остальном, далеко не все новые игроки московского рынка могут позволить себе демпинг в силу ограниченности ресурсов. В связи с этим они изначально заявляют актуальные цены и пытаются привлечь покупателя не дешевизной, а качеством.

Неценовая конкуренция

Экономическая нестабильность 2014-2015 годов совпала по времени с беспрецедентным ростом предложения на столичном рынке жилья. В то время как рубль потерял 30% своей стоимости к доллару, обесценив в такой же мере доходы потенциальных покупателей жилья, число квартир на столичном рынке новостроек увеличилось на 56%. В такой ситуации застройщики были вынуждены предложить покупателю более качественный проект на класс выше, чем у конкурентов, сохранив при этом низкий уровень цен. Только для крупнейших «старожилов» рынка – это было тактическим маневром, а для «новичков» – вопросом выживания.

Как правило, повышение качественных характеристик ЖК при сохранении расценок заявленного класса жилья отражается в архитектурных решениях. К примеру, в ЖК комфорт-класса «Level Амурская» (Level Group), стартовавшем в 2017 году, предусмотрены дизайнерские входные группы площадью до 100 кв. м и высотой потолков 5 м. Такие просторные холлы еще 5-10 лет назад встречались только в бизнес-классе и элитном сегменте жилья. А для благоустройства прилегающих территорий комплекса было привлечено бюро, работавшее в Сколково, Лужниках и Зарядье.

Схожей стратегии придерживаются и новые игроки высокобюджетных сегментов. К примеру, ЖК бизнес-класса «Прайм Тайм» (Атлантик) спроектирован таким образом, чтобы обеспечить хорошие видовые характеристики во всех без исключения квартирах. Между тем, отличный вид из окна, как обязательная опция, скорее, характерен для проектов премиум-класса и элитного сегмента, тогда как в бизнес-классе, особенно в масштабных ЖК – это совсем не правило.

Отделка все еще редкость

В посткризисный период на первичном рынке московского жилья распространилась отделка от застройщика. По итогам I полугодия 2017 года 27% жилых комплексов Москвы предлагали данную опцию покупателям квартиры. В период кризиса квартиры с готовым ремонтом, чью стоимость можно включить в ДДУ, стали пользоваться популярностью среди клиентов с ограниченными бюджетом.

Тем не менее, в проектах новых игроков столичного рынка жилья данная опция не получила распространения. Полная отделка от застройщика предлагается только в двух ЖК комфорт-класса «Level Амурская» (Level Group) и ЖК «Орехово-Борисово» (РГ-Девелопмент). Квартиры с предчистовой отделкой реализует Modo Group в ЖК «Дом на Войковской».

Непопулярность отделки среди проектов новичков связана с сегментом, в котором они работают: в бизнес-классе клиенты не столь восприимчивы к данной услуге, как в комфорте. Кроме того, отделка чаще предлагается в масштабных проектах, состоящих из нескольких очередей и десятков корпусов, а большинство жилых комплексов нового поколения застройщиков Москвы – «точечные».

Зонтичные бренды

Острая конкуренция из-за роста числа жилых комплексов на рынке заставила многих застройщиков искать новые способы повышения своей узнаваемости. Однако за девелоперов, которые уже давно работают в Москве, говорят сами их проекты, уже введенные в эксплуатацию в прошлые годы. Если же у застройщика вовсе нет портфолио из готовых жилых комплексов или же все они расположены в других регионах, нужен новый способ стать известным. Именно так появилась на рынке стратегия зонтичного бренда, которая предполагает упоминание одного и того же слова или словесной формулы в названии каждого проекта одного девелопера. К примеру, новый игрок рынка – Level Group использует слово Level сразу в двух своих проектах разных сегментах: ЖК бизнес-класса назван «Level Кутузовская», а ЖК комфорт-класса – «Level Амурская».

Комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:

Зонтичный бренд позволяет решать сразу две маркетинговые задачи. Во-первых, он транслирует покупателю всех проектов главную идею девелопера. К примеру, наша концепция – это создание жилья нового уровня (level в переводе с английского – «уровень»). С помощью зонтичного бренда мы отражаем ее в названии всех проектов. Во-вторых, когда мы рекламируем один из наших комплексов, мы одновременно упоминаем часть названия всех других проектов и девелопера. Такой способ крайне эффективен для повышения узнаваемости самого застройщика.

Схожий метод использует РГ-Девелопмент. Сразу три жилых комплекса данного застройщика получили название «Родной Город». К нему присоединяется наименование локации, где расположен проект: «Родной Город. Октябрьское поле», «Родной Город. Воронцовский парк», «Родной Город. Каховская».

А вот Tekta Group пошла немного другим путем. Выведя на московский рынок ЖК «Маяковский», застройщик не стал использовать уже известный бренд компании. Tekta Group планирует успешно реализовать первый проект в Москве, доказав тем самым на практике состоятельность на рынке Москвы. Только при реализации следующих ЖК компания планирует активно использовать свой бренд.

Кризис – это не только время санации рынка, когда из отрасли уходят слабые игроки, но и период, когда зарождаются новые подходы ведения бизнеса, появляются новые стандарты качества. Причем главная роль в этом процессе практически всегда отводится новичкам. В 2014-2015 годах, с одной стороны, стало ясно, что покупатели столкнулись с самым серьезным кризисом доходов. С другой стороны, конкуренция девелоперов обострилась до предела, и новому поколению московских застройщиков требовалось продемонстрировать нечто новое, чтобы выдержать борьбу с крупными игроками столичного рынка. «Новички» ответили на вызовы времени качеством проектов, сохранив при этом добросовестную и уверенную ценовую политику. Таким образом, они продемонстрировали своим примером антикризисную стратегию развития на столичном рынке девелопмента. Многие их приемы впоследствии перенимали как московские, так и региональные застройщики.

Спрятать

В конце недели, 13 августа, представители строительного комплекса отметят свой профессиональный праздник. В преддверии Дня строителя редакция STROY.EXPERT поговорила с Владимиром Ворониным, президентом ФСК «Лидер», - компании, которая за 12 лет работы на рынке заслужила право называться одним из самых крупных и надежных застройщиков страны. Реализуя собственные проекты не в самые простые для отрасли времена, компания также успешно завершает и чужие долгострои. На сегодняшний день ФСК «Лидер» помогла 3 тыс. обманутых семей.

---

Владимир Александрович, расскажите, с чего начался Ваш путь бизнесмена? Почему приняли решение стать профессионалом именно в сфере строительства?

В каком-то смысле выбор профессии был для меня предопределен. Мои ближайшие родственники – строители во многих поколениях. Мой отец, Александр Воронин, заслуженный строитель РСФСР. В начале своей карьеры он участвовал в комплексной застройке многих микрорайонов, возведении посольств и торговых представительств США, ФРГ, ГДР, Венгрии, Болгарии. В период его работы зампредом Исполкома Моссовета (преобразованного в Правительство Москвы) была внедрена новая система управления городом, под его руководством было создано деление старой Москвы на всем известные 11 округов.

В начале 2000-х отец руководил корпорацией «Развитие», объединявшей крупнейшие строительные организации столицы, в том числе Главмосстрой, Соспромстройматериалы, Мосмонтажспецстрой. Я видел, как он много работает и понимал, что нельзя стать хорошим строителем без детального понимания всей специфики отрасли. Еще во время обучения в МИСИ начал работать мастером на стройках, а через несколько лет смог возглавить участок. Долгое время я работал в компании «Главмосстроймонолит», которая занималась передовым для начала 2000-х монолитным строительством. И, наконец, когда понял, что накопленных знаний и навыков хватает для создания собственного бизнеса, основал ФСК «Лидер». За 12 лет наша компания смогла стать одним из крупнейших игроков на российском рынке жилой недвижимости.

Что позволило Вашей компании стать лидером в сегменте, как удается обходить конкурентов?

Одно из важных отличий, на которое обращают внимание почти все участники рынка – отсутствие у нас серьезных долгов при действительно больших оборотах. Конечно, банковские кредиты в краткосрочном периоде дают возможность бурного роста, но мне важнее, чтобы мы развивались поступательно и гармонично.

Наш главный актив – это устойчивая репутация ответственной и успешной компании. Мы не только реализуем собственные сложные проекты, но и успешно завершаем чужие долгострои (на сегодняшний день мы уже помогли более 3000 обманутых семей).

Благодаря сбалансированной политике развития нам удается переживать сложные кризисные времена. Мы обеспечиваем стабильность не только клиентам, но и сотрудникам, большинство из которых работает в компании уже много лет.

Как вы оцениваете нынешнюю экономическую ситуацию? Каким образом она сказалась на строительной отрасли и Вашем бизнесе?

Глобально мы живем во времена большой неопределенности. Ситуация в течение года может поменяться несколько раз и кардинально. По данным экономистов и Росстата, зарплаты и пенсии россиян в реальном выражении растут, но при этом располагаемые доходы (сумма, которая остается на руках после всех обязательных платежей, скорректированная на инфляцию) снижаются. Мировые экономисты ухудшают прогнозы по инфляции в России и динамике рубля в 2017 году на фоне новых санкций США.

Рынок недвижимости, конечно, очень чувствителен к подобным переменам. Он сильно зависит от стабильности банковской системы, ведь многие россияне покупают жилье в кредит. А финансовые организации одобряют ипотеку только в тех случаях, когда уверены в надежности заемщиков. Так, в последнее время мы видим, что увеличилось количество отказов по ипотеке (сейчас около 30%): все больше людей с небольшим достатком пытаются взять кредит.

По нашим проектам мы сейчас наблюдаем волатильность спроса, но долгосрочного тренда на снижение нет. Квартиры от ФСК «Лидер» люди приобретают в основном для себя, доля инвесторов невелика. Для наших покупателей это в первую очередь возможность увеличить жилую площадь, переехать в новый современный район с хорошей транспортной доступностью. Все эти причины вызваны желанием улучшить качество жизни, создать более комфортные условия для своей семьи – это одна из базовых потребностей, люди стремятся реализовать ее при первой же возможности.

Расскажите о проблемах, с которым приходится сталкиваться?

На текущий момент законодательство в строительстве серьезно меняется в сторону большей заботы о безопасности клиентов. Примером тому может послужить недавно принятый закон, регулирующий деятельность компенсационного фонда долевого строительства.

Меры, направленные на то, чтобы защитить права участников долевого строительства при приобретении квартиры в новостройке могут привести к тому, что с рынка уйдут небольшие застройщики, надежность которых под вопросом. Важно понимать, что они, скорее всего, не выдержали бы конкуренции в любом случае, но сейчас этот процесс ускорится. У людей может возникнуть ощущение, что вложения в недвижимость ненадежны. Что, конечно, не является правдой.

Мы постоянно подтверждаем свою социальную ответственность и статус надежного застройщика. ФСК «Лидер» работает в полном соответствии с законом и выполняет важную социальную миссию, завершая бывшие долгострои. Мы уже достроили за другими застройщиками 15 жилых домов и 4 детских сада. А количество бывших обманутых дольщиков, которым удалось помочь, уже более 2 200 человек в Московской области и около 3000 по всей России. У нас в планах есть ещё несколько подобных проектов.

Как Вы оцениваете перспективы развития Вашей компании? Планируете ли расширяться?

Конечно, мы развиваемся. Но мы никуда не бежим, стабильный рост для нас важнее. Сбалансированная финансовая политика – то, что помогает нам переживать непростые времена. Кредитная нагрузка ФСК «Лидер» минимальна и лично мне важно быть уверенным каждый день, что все начатые проекты мы сможем достроить даже во время серьезного кризиса в экономике. Такая стратегия помогает нам выполнять все взятые на себя обязательства и развиваться: за 12 лет существования компании мы вошли в 10-ку крупнейших строительных компаний России и в 5-ку самых надежных. Мы строим не только в Москве и Московской области, география наших проектов распространяется с севера на юг.

Могли бы сделать прогноз на этот и следующий год, что будет со строительным бизнесом в нашей стране?

Наша компания работает в массовом сегменте, мы строим жилье комфорт-класса, дома в которых живет или хотело бы жить большинство людей. Основные регионы присутствия для нас: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленобласть, Калуга и Калужская область.

По нашим прогнозам, Московская область, где сейчас сосредоточено наибольшее количество наших проектов, останется крупным рынком. Люди будут продолжать покупать там квартиры: все-таки экология там лучше, чем в черте города.

При этом основной фокус внимания покупателей будет направлен на Москву, где сейчас есть проекты по интересным ценам, а также появляются новые возможности (освоение промзон и реновация). В столице, в первую очередь, мы ждем увеличения доли проектов комфорт-класса с дополнительными опциями, которые уже сейчас приходят в сегмент из бизнес- и премиум-класса. Например, огороженная территория, авторская архитектура и дизайн, свободные планировки – в наших проектах все это существует уже несколько лет.

Чем в кризис современной компании можно привлечь покупателя?

Основной актив для любого застройщика – доверие клиентов. В кризисных ситуациях это становится особенно важным. Только надежные застройщики выдерживают периоды экономической нестабильности.

Еще один важный момент – умение понимать требования рынка и им соответствовать. Современный покупатель кардинально отличается от людей, которые покупали квартиры 10 лет назад. Клиенты стали более требовательными, «голые стены» не интересны уже никому. Основной тренд сейчас – это возможности для максимальной индивидуализации жилого пространства (которое теперь включает в себя и дворовые территории). Задача девелоперов в данном вопросе – сделать наши города максимально комфортными и отвечающими на все запросы жителей.

На своих проектах мы создаем выделенные общественные территории с зонами для отдыха и спорта, продумываем дорожное движение, развиваем инфраструктуру и строим социальные объекты в шаговой доступности. В прошлом году мы выпустили на рынок крупный проект (UP-квартал «Римский»), который выдержан в духе нового урбанизма: это своего рода небольшой город в европейской архитектурной традиции, где есть все необходимое для жизни в противовес «автомобильным» пригородам, в которых нет возможностей для отдыха и проведения интересного досуга.

Есть ли еще какие-то сферы, которые Вами по каким-то причинам оказались не освоены, но где Вам хотелось бы найти применение своим предпринимательским талантам?

Какое-то время назад для меня таким примером являлась сфера здравоохранения. Я долго изучал эту отрасль и в итоге вложил средства в развитие сети клиник «АВС Медицина». Получился очень интересный синергетический эффект: развивая сеть, мы открываем отделения в Москве и городах Подмосковья, а также на наших проектах, где стремимся создавать комфортную среду со всем необходимым для жизни. Сейчас я могу сказать, что бизнес по развитию сети медицинских центров, конечно, менее доходный, чем девелоперский, но не менее интересный.

Спрятать

Как обезопасить себя от недобросовестных подрядчиков? И что делать, если заказчик не хочет платить за выполненный объем работ? На вопросы STROY.EXPERT отвечают юристы.

---

Александр Базыкин, управляющий партнёр юридической компании HEADS Consulting

Ольга Дученко, старший юрист корпоративной и арбитражной практики адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»

Изначально подразумевается, что госзаказчик и подрядчик заключают контракт на равных началах. Однако на практике дело обстоит далеко не так. Когда доходит до споров, суды, как правило, принимают сторону госзаказчиков, а подрядчики несут убытки. В то же время, если подрядчик столкнулся с недобросовестным заказчиком, то он может не получить оплату за полностью и качественно выполненную работу, заплатить неустойку за якобы неисполненные обязательства по контракту, а в худшем случае, – попасть в реестр недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей).

«Подводные камни» для подрядчика

Наиболее типичная ситуация, когда подрядчик, приступая к работе, обнаруживает ошибки в сметах и технической документации (например, не были учтены особенности стройплощадки) и сообщает заказчику о необходимости дополнительных работ. Заказчик с ними соглашается, но продолжает настаивать на выполнении, принимает результат, а в дальнейшем отказывается от оплаты дополнительных работ, ссылаясь на отсутствие оформленных изменений к контракту и невозможность выполнения работ без госконтракта.

«В обычной ситуации (не будь это госзаказ) суд взыскал бы с заказчика неосновательное обогащение. Если же речь идет о госконтракте, суды чаще всего указывают, что в отсутствие госконтракта фактическое выполнение работ не может повлечь неосновательного обогащения. Обратные выводы открывали бы возможность для подрядчиков приобретать незаконные имущественные выгоды в обход закона», - говорит Ольга Дученко, старший юрист корпоративной и арбитражной практики адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».

Вот почему к выбору госзаказчика подрядчику следует отнестись ответственно. Для начала стоит изучить открытые источники (ЕИС, картотеку арбитражных дел), посмотреть закупки данного заказчика, судебные споры, в которых он принимал участие. Кроме этого, необходимо обратить внимание на предыдущие взаимоотношения заказчика с другими подрядчиками, на исполнение первым своих обязательств, на частоту расторжения договоров, заключенных на основании тендера, а также оценить вероятность исполнения контракта, чтобы заказчик не имел возможности действовать недобросовестно.

По словам Александра Базыкина, управляющего партнёра юркомпании HEADS Consulting «важно проанализировать сроки исполнения, ответственность за их нарушение, а еще будет ли подрядчик нести ответственность, если просрочка вызвана действиями заказчика (например, более поздней передачей исходных данных, а условия были сформулированы так, что все равно придется отвечать). Также стоит обратить внимание на финансовые отношения, то есть не только оплату, но и момент наступления обязанностей по оплате (заказчики очень часто связывают наступление обязанности по оплате с поступлением денег от вышестоящих заказчиков, что формально дает заказчику возможность не оплачивать работу, а подрядчику приходится нести издержки по взысканию этих денежных средств через суд)».

Кроме этого, необходимо учесть распределение дополнительных расходов. Например, договор заключен на строительство какого-либо объекта в труднодоступных местах, в этом случае транспортировка персонала или оборудования является дорогостоящей. Важно понимать, как распределяются такие расходы. И последнее, на что указывает Александр Базыкин, следует внимательно ознакомится с ответственностью, которая может быть сформулирована таким образом, что за каждое действие, даже верное, подрядчик должен будет отвечать.

Юристы сходятся во мнении, что универсального способа обезопасить себя от недобросоветсных заказчиков практически не существует, поскольку даже, на первый взгляд, вполне благонадежный партнер, может повести себя не самым лучшим образом. Кстати, не всегда несговорчивость заказчика обусловлена его недобросовестностью, - напоминает Ольга Дученко из «Качкин и партнеры». Возможно, должностное лицо, представляющее госзаказчика, было бы и радо помочь, но не хочет рисковать, ведь оно может быть привлечено к ответственности персонально.

Лучший способ обезопасить себя от недобросовестных заказчиков – самому стать добросовестным подрядчиком, к работе которого сложно предъявить претензии. Для этого еще на этапе принятия решения об участии в тендере подрядчику необходимо проанализировать тендерную документацию, понять, сможет ли он исполнить условия контракта, если победит в конкурсе. «Ловушки» и «подводные камни» могут содержаться в разных частях документации и договора. Особенно пристально нужно проверить техническое задание, смету и календарный план выполнения работ.

Кстати, в период выполнения работ также могут возникать ситуации, когда заказчик отказывается платить за выполненный объём. Это, к слову, случается довольно часто. Чтобы обезопасить себя подрядчик еще на этапе исполнения контракта должен своевременно и письменно уведомлять заказчика об обстоятельствах, препятствующих исполнению контракта, о приостановке работ, их готовности к приемке, то есть собрать доказательства на случай возникновения конфликта. И последнее, не следует соглашаться выполнять какие-либо дополнительные работы в отсутствие допсоглашения к контракту и законных оснований для изменения контракта.

Что делать, если заказчик не хочет платить за выполненный объем работ?

Александр Базыкин рекомендует иметь на руках все доказательства выполнения работ, а также соблюсти порядок приемки работ. Заказчик может действовать необоснованно и требовать устранения недостатков. Нужно понимать, насколько они мотивированы. Если заказчик работы не принимает (и, как следствие, отказывается от оплаты), необходимо, имея на руках все доказательства, переписку, обращаться к с претензиями. Если ответа не последует – идти в суд для отстаивания своей позиции. В любом случае, если конфликт возник, следует для начала провести переговоры с заказчиком. Не исключено, что его претензии обоснованы, а значит, придется устранить недостатки.

«Подводные камни» для заказчика

Говоря о строительном подряде, самое важное для заказчика - грамотно указать требования к участнику, критерии оценки (если проводится конкурс), положения об обеспечении обязательств.

Также необходимо понимать, что качество не может стоить дешево. Нередко встречается ситуация, когда за счет выгодного ценового предложения тендеры выигрывают компании, которые в дальнейшем не могут исполнить контракт, - напоминает Ольга Дученко из «Качкин и Партнеры». У них нет для этого ресурсов, оборудования, персонала, допусков. Такие компании получают аванс и исчезают, а заказчик остается с невыполненными работами и без денег.

Первым делом «для заказчика важно точно и верно определить техническое задание, чтобы у подрядчика не было возможности его трактовать как-то иначе или отступить от ТЗ, если в нем применяются неточные условия. Также, необходимо предусмотреть возможность контроля подрядчика, чтобы на стадии выполнения работ избежать ошибок, - говорит Александр Базыкин, управляющий партнёр юркомпании HEADS Consulting. Стоит также посмотреть, если ли у заказчика право требовать устранения недостатков или возвращения уплаченной ранее суммы, когда работы формально приняты, но в полном объеме не выполнены (например, не прошли финальные испытания или экспертизу)».

А еще, при выборе подрядной организации заказчику нужно обратить внимание на наличие необходимых ресурсов и допусков, опыт работы, деловую репутацию исполнителя. Проблема в том, что часто такие критерии заказчики используют для ограничения допуска к тендерам неугодных компаний. К слову, подрядчик отвечает за нарушение как начального, так промежуточного и конечного сроков выполнения работ. А значит, если он срывает сроки, то заказчик вправе отказаться от исполнения контракта, потребовать возмещения убытков, уплаты неустойки. Информация о подрядчике, с которым контракт был расторгнут в связи с односторонним отказом заказчика от исполнения контракта, включается в реестр недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей).

Подрядчик срывает сроки, как быть?

В договоре необходимо предусматривать возможность досрочного расторжения, а также ответственность за срыв сроков. Досрочное расторжение договора, по причинам некомпетентности подрядчика скажется на нем негативно, поэтому подрядчики изначально будут стремиться этого избежать.

Кроме того, в договоре следует отобразить работу поэтапно, чтобы при просрочке хотя бы первого из этапов были основания считать, что подрядчик выполняет работу слишком медленно. На этой стадии необходимо письменно предупреждать подрядчика об этом. Если ситуация повторится – расторгнуть договор с требованием выплаты штрафных санкций и возврата аванса. В случае же, если окончательный срок работ существенно нарушен, то в договоре следует изначально прописать, на что имеет право подрядчик и в каких пределах он может получить оплату.

Самые частые «серые схемы», применяемые в строительных тендерах

Чаще всего можно наблюдать завышение или, напротив, занижение стоимости работ по контракту.

В первом случае заказчик намеренно «раздувает» смету. Например, цена оборудования по смете – 100 тыс. руб., а на рынке оно стоит всего 5 тыс. руб. Понятно, что у дружественного подрядчика затраты на исполнение контракта будут невелики, а уже как потом стороны поделят эту экономию - остается только догадываться. Особенно любят так делать применительно к разделу «слаботочные сети».

Во втором случае ситуация обратная – указывают настолько убыточную стоимость работ, что честный подрядчик понимает: он этот контракт за такую цену не исполнит, это не выгодно, и, как следствие, не решается участвовать в тендере. Когда побеждает «свой» подрядчик, то цену контракта в дальнейшем увеличивают или согласовывают замену материалов на более дешевые.

Спрятать