Кризис торговых центров: просто работы «якорей» уже недостаточно

Сегодня торговые центры переживают нелегкие времена, однако по итогам 2016 года объемы ввода коммерческой недвижимости в Москве и Московской области не уступают докризисному уровню. О том, как меняется работа торговых площадей в новых условиях, и кто является их непосредственным конкурентом, рассказала STROY.EXPERT исполнительный директор УК «Клевер Эстейт» Марина Легкая.

---

Если говорить об арендном бизнесе, то все уже давно и плотно перешли на рубли. Что касается непосредственно 2017 года, то сам формат торговых центров переживает трудности. Во-первых, это общеэкономическое снижение покупательской способности населения, а с другой стороны — это изменение идеологии покупки и уход покупателей многих товаров в интернет.

Раньше мы чаще сталкивались с тем, что основная торговая марка представлена в торговых сетях, но при этом у нее почти нет интернет-продаж. Сегодня же практически все ключевые бренды имеют очень серьезные интернет-продажи, и фактически их точки больше работают как демонстрационные залы — им не обязательно работать под покупку. Клиент может прийти, примерить, посмотреть, а потом уже заказать в интернете. И это очень серьезное изменение.

Сейчас продажи серьезно снижаются, постепенно доля с интернет-продаж у сетевых операторов растет. Это негативно влияет на посещаемость ТЦ, а также на объем продаж конкретных точек, что подкосило торговые центры со сложной концепцией и сложным траффиком.

Это связано с тем, что очень многие собственники еще не перестроились: раньше при открытии торгового центра для создания устойчивого траффика собственнику приходилось иметь продуктовый якорь. Сегодня этого недостаточно. В текущем году у нас будет новый тренд — это проценты от продаж. В связи с кризисом в торговых центрах со слабым траффиком арендаторам удалось продавить рублевые ставки и перейти на процент от оборота.

Многие премиальные торговые центры тоже столкнулись с трудностями, связанным с изменением покупательской активности. Сегодня в ГУМе, например, больше 50% покупателей, траффика — это гости столицы. ГУМ не только работает централизованно — он изначально договаривается с турагентствами, чтобы гостей столицы привозили туда в рамках экскурсий. Тем более, что ГУМ — это не только место для покупок, но и исторический центр Москвы.

**

Пару лет назад в экспертном сообществе активно обсуждался кризис торговых центров в Америке, их закрытие и уход покупателей из торговых комплексов. Многие эксперты говорили, что вряд ли в России случится что-то подобное, учитывая, что рынок находился в очень серьезном дефиците торговых площадей — мы догоняли Европу, и было очень много возможностей по строительству. Сейчас же в Москве и Московской области мы уже не только догнали, но и обогнали их по объемам.

Поскольку у нас был набран такой высокий темп, чтоб заполнить пустоты, люди не сильно думали над концепцией. Если раньше в арендном договоре было прописано общими словами: реклама — 2-4 раза в год на одном из центральных каналов, то сегодня для арендаторов требуется полноценное раскрытие того, каким образом управляющая компания или собственник будет работать на привлечение траффика, вплоть до организации концертов звезд и мероприятий, которые вовлекут целевую аудиторию. Просто работы якорей уже недостаточно. Но, несмотря на это, арендаторы действуют очень интересно — ведут собственную торговую политику внутри торгового центра. Например, сдают часть своих площадей, и у них постепенно появляются арендаторы внутри самого торгового зала, а также рядом с кассами.

Значимость продуктовых якорей в торговых центрах очень сильно возросла и стала критически важной. Это единственный якорь, который точно не будет терять траффик. Скорее, траффик потеряют бытовая техника и одежные бренды. Очень большой тренд — развитие ресторанов и зон питания внутри торговых центров. Получается, в сегодняшней ситуации как часы работают только эти две зоны — продуктовые магазины и фуд-корты.

Таким образом, можно сказать, что весь формат ритейла очень сильно меняется. При этом топовые места, на которых настроен трафик, в подавляющем большинстве случаев работали, работают и будут работать. Другое дело — ситуация усложняется поисками арендатора. Однако и тут можно найти выход. Например, компания «Ташир» в рамках большого процента вакантных площадей запускает собственные торговые сети и форматы — пиццерии, парикмахерские услуги и т.д. для того, чтобы заполнить эти вакантные места.

**

Как известно, в связи с введением санкций и экономическим кризисом, с нашего рынка ушло очень много иностранных компаний. Если раньше западные бренды шли наряду с российскими предпринимателями, конкурируя и создавая хороший спрос на рынке, то из-за их ухода ситуация изменилась. Например, российские предприниматели предпочитают открывать интернет-магазины, потому что не хотят связываться с дорогостоящими и высокорискованными арендными отношениями. Если сейчас бизнесмен хочет заняться торговлей, то он открывает интернет-магазин. И только после того, как этот проект заработал, он переходит к поиску стационарных точек продаж. И чаще всего, кстати, он делает выбор не в пользу торгового центра, а в пользу стрит-ритейла. Сегодня существует реальный дефицит тех, кто заинтересован работать в рамках формата торговых центров. Во многих торговых комплексах начинают размещаться компании, которые работают на стыке — они не торговые, а, например, представляют сферу услуг. Таким образом, интернет бьет сейчас по классическим формам продажи.

Когда мы размещаем торговый комплекс и бизнес-центр вместе, то зону питания можно сместить в ресторан и не предусматривать отдельные зоны питания. Эти функции на себя могут взять сетевые операторы. Для нас это более эргономичное размещение. Фитнес-центры, размещающиеся в торговых центрах, могут работать с целевой аудиторией бизнес-центра и пропускать ее через себя. Поэтому для бизнес-центра подобное размещение может быть серьезным плюсом. Здесь ряд арендаторов торгового центра может очень эффективно взаимодействовать с целевой аудиторией. Для торгового центра эта польза не является определяющей. Посетители бизнес-центра не формируют траффик, но для отдельных арендаторов они могут оказаться важными при принятии решения о размещении.