Ипотека не спасет рынок, поскольку может быть приравнена к крепостному праву

Какие проблемы назрели в отечественном секторе строительства и градостроительства? Об этом порталу STROY.EXPERT рассказал Александр Кривов, Научный руководитель ФГБУ «ЦНИИП Минстроя РФ».

---

Что такое урбанизация по-русски?

Российская урбанизация обладает уникальной особенностью, отличной от всего мира. Дело в том, что для население нашей страны характерно наличие сразу двух жилищ - квартиры и дачи. Почти 2/3 населения страны имеют загородные дома, а 25% всего населения и вовсе задействованы в сельском хозяйстве. Таким образом, почти 90% россиян так или иначе связаны с землей, участками и всеми вытекающими проблемами землепользования.

Для Советского Союза 50-80-х годов были характерны большие объемы строительства. Социалистическое градостроительство с 1956 по 1985 годы создало почти 2 млрд кв м нового многоэтажного жилого фонда, преимущественно в полносборном исполнении. В наши дни, по прошествии полувека, стремительность процесса урбанизации требует таких же объемов ремонта и реконструкции. Иначе впереди нас ждут только ветшающие инфраструктура и города. Износ сетей и объектов коммунальной инфраструктуры достигает уже 60-80%, в срочном ремонте нуждается около 300 тыс. многоквартирных домов.

Заново развивается сектор индивидуального жилищного строительства. Сегодня целенаправленное содействие развитию двойного жилища «городская квартира – дача или» и «дом – городская квартира» может опираться на следующие принципы:

1. Создание расселенческой структуры для жителей многоквартирных домов, защита населения городов с централизованными системами жизнеобеспечения и отсутствием резервов при чрезвычайных ситуациях (ЧС).

2. Поощрение индивидуального жилищного строительства, которое в денежном выражении существенно экономнее жилья в многоэтажных строениях.

3. Принцип «индивидуальный жилой дом с участком» – сам по себе является особой формой частного предпринимательства. Развитие индивидуального жилищного домостроения подразумевает появление своеобразной экосистемы государственно-частного партнерства, не просто осваивающей сложившийся сектор рынка, но и позволяющий создать новый смысловой стержень идеи национального развития.

4. Резкое снижение минимальной и средней площади квартир в строящихся современных многоквартирных домах ограничивает перспективы демографического роста. И наоборот, развития домостроения по линии индивидуального жилого строения позволяет адекватно выстраивать демографическую политику молодых семей.

Какие проблемы назрели в градостроительном секторе?

Сегодня нам необходимо обеспечить определённые изменения в базовом регулировании градостроительства. Эта сфера оказалась замкнутой на муниципальные органы (поскольку распорядителями земельных территорий являются именно муниципалитеты). Огромная доля ответственности сконцентрирована на уровне муниципалитетов при общей слабой квалификации непосредственных исполнителей.

Требуют пересмотра и линейка объектов территориального планирования. Сегодня любой документ территориального планирования обладает компетенцией решения вопросов только в границах конкретной территории и в части объектов местного значения. При этом самые важные вещи, требующие реального смыслового определения, происходят на стыке этих границ. Город и городская застройка планируются в границах «населенного пункта», пригородные или субгородские территории – в схемах территориального планирования совершенно других муниципальных образований. В результате неясно – что является «постоянным» или «непостоянным» жильем, нужно ли создавать дополнительную социальную инфрастуктуру и какими нормативами - муниципальными и городскими - при этом пользоваться?

Пример Москвы как нельзя лучше демонстрирует, что градостроительные нормы вообще не имеют внятного содержательного объяснения. Возьмем реновацию московских пятиэтажек, подразумевающую повышение плотности в районах, которые уже включены в существующую улично-дорожную сеть, и без того сильно перегруженную. Между тем, в столице (да и в других городах-миллионниках) транспортная ситуация остается крайне тяжелой. Свободная и всячески поощряемая продажа автомобилей привела к тому, что на 1000 городских жителей приходится 300 единиц автомобилей (а в Москве около 500). При этом не решен вопрос с хранением, парковкой и увеличением транспортных потоков.

Возвращаясь к сносу пятиэтажек. К сожалению, инициаторы программы многое не пояснили. К примеру, открыт вопрос: куда деть материал, который останется от сноса 20-30 млн кв метров жилья? Из расчета примерно 1 куб железобетона на каждый метр сносимого жилья – это около 2 тонн веса на кв метр, или 40 млн тонн строительного мусора, который нужно будет вывозить по городской улично-дорожной сети. А заводы по утилизации железобетона в черте городе не поставишь.

Другими словами, этот блок проблем требует множество взаимосвязанных решений.

Что ждет отечественный строительный рынок?

Ситуация в отрасли достигла критической точки, когда покупательская способность населения снижается. Хотя потребность в жилье у россиян по-прежнему остается очень высокой.

Институт ипотеки сам по себе не может решить эту проблему, потому что в каком-то смысле, в том виде в каком он существует сейчас, может быть приравнен к крепостному праву. С одним лишь различием: крепостное право гарантировало занятость крепостного, а ипотека занятость заёмщика никак гарантировать не может. Человек становится зависим от очень сложной жизненной комбинаторики: не знает, будет ли иметь работу в будущем, но платить регулярно обязан. И очень много! 200-300% первоначальной стоимости квартиры выплачиваются в течение ипотечного периода.

Девелоперский рынок в принятой сегодня форме сжимается. Это в свою очередь приводит к ухудшению ситуации в стройиндустрии в целом, резкому снижению спроса на эту ветвь продукции отрасли. Развитие недвижимости методами сложившегося стройсектора перестает быть сегментом экономики, который получал максимально высокие доходы и обеспечивал крупные бонусы для большого числа лиц, включенных в регулирование этого сегмента, ставшим одним из ведущих реципиентов потребительского рынка страны.

В целом, в ближайшие годы наиболее вероятно сворачивание системы железобетонного строительства, постепенный уход от переуплотненных жилых застроек по инвестиционным проектам, пекущимся о своей ликвидности при максимизации инвестиционного дохода.

Ведь давайте посмотрим, - то, что строится в новых районах Москвы, Санкт-Петербурга, в Ставрополе или даже Анапе сейчас – это самые настоящие гетто, отрезанные дорожными заторами от городов, с многоэтажными многоквартирными домами, наглухо заасфальтированными дворами, забитыми автомобилями. Именно поэтому я считаю, что отечественный стройкомплекс в ближайшей перспективе будет структурироваться на несколько независимых сегментов, «забиваться» в более узкие ниши для строительства и производства жилья, служить почвой для массового развития жилищного строительства малыми и средними компаниями-производителями нового, которое постепенно становится привычным для населения.

В ближайшее время портал STROY.EXPERT продолжит разговор с Александром Кривовым о национальной системе расселения и размещения производительных сил в рамках Стратегии пространственного развития РФ.