Статьи

Продажа обремененной ипотекой квартиры и покупка новой в кредит дает возможность поменять жилье на более подходящее, не дожидаясь окончания действия договора с банком. Однако в этой ситуации продавец сталкивается сразу с двумя сложностями: поиском лояльного кредитора, который будет готов предоставить финансирование на нестандартных условиях, а также проведением сделки по продаже заложенной квартиры. Приготовьтесь к тому, что смена жилья займет довольно длительное время, зато в сегодняшней ситуации на ипотечном рынке можно получить новый заем на более выгодных условиях и сэкономить значительную сумму на процентах. О тонкостях проведения сделок купли-продажи квартиру, обремененной ипотечным кредитом, рассказывает Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE.

---

Шаг 1. Оцениваем свои возможности

Первым делом необходимо определить стоимость своей квартиры на сегодняшний день. Это можно сделать с помощью онлайн калькулятора или обратившись в агентство недвижимости. Далее рассчитайте, какая доплата потребуется для покупки желаемого жилья. Уточнив в банке остаток по действующему кредиту, можно оценить возможность увеличения долга на необходимую сумму.

Досрочное погашение имеющегося кредита упрощает проведение сделки

Если есть возможность полностью вернуть долг банку и снять обременение с квартиры, стоит ею воспользоваться. Получить займ у работодателя или друзей, оформить потребительский кредит – все это требует дополнительных затрат. Однако нужно учитывать, что при нынешнем низком уровне спроса на вторичном рынке найти покупателя на квартиру без обременения будет проще. Обычно залоговая недвижимость выставляется на продажу с дисконтом 10-15%. Таким образом, сняв с квартиры обременение, даже за счет «дорогого» потребительского кредита можно ощутимо увеличить рыночную стоимость объекта.

Шаг 2. Определяемся с банком-кредитором

Технически удобнее всего подавать заявку на новый кредит в том же банке, который выдал действующий займ. Но этот подход не всегда выгоден экономически: условия кредитования постоянно меняются, и велика вероятность, что в другом банке ставка будет ниже. Однако добиться одобрения кредита на значительную сумму от нового банка сложнее, так как заемщик должен отразить обязательства по имеющемуся кредиту в заполняемой им анкете. При этом для финансового учреждения важен не столько размер остатка долга, сколько соотношение платежей к доходу заемщика. Юридически запрета на оформление второй ипотеки нет, но размер нового кредита строго ограничен доходами его получателя. Предельное допустимое соотношение платеж-доход каждый банк определяет сам, но обычно этот показатель составляет порядка 50-55%. К примеру, если при зарплате в 100 000 рублей у вас уже есть кредит с платежом 50 000 ежемесячно, в новом кредите вам, скорее всего, откажут.

Одобрение заявки с отлагательным условием

Выход из ситуации есть: можно договориться о получении ипотеки в новом банке без учета размера прошлого долга, но с отлагательным условием. Сегодня конкуренция на финансовом рынке достаточно высока, поэтому велика вероятность, что лояльный банк пойдет навстречу клиенту. Он может одобрить кредит, поставив условием его выдачи погашение заемщиком имеющегося долга. Решение банка обычно действует три месяца.

Шаг 3. Поиск покупателя

Параллельно с поиском ипотечного банка следует выставить свою недвижимость на продажу. По данным аналитиков «Метриум Групп», в настоящее время средний срок экспозиции на вторичном рынке составляет порядка 100 дней. При этом решение банка действует всего 3 месяца. Возможно, чтобы скорее найти покупателя, придется предложить ему дисконт от рыночной цены, особенно, если снять обременение с квартиры не получилось.

Шаг 4. Проведение сделки по продаже квартиры с обременением

Когда покупатель найден, можно приступать к подготовке сделки. На рынке существуют две схемы продажи квартиры с обременением, в которых задействованы три стороны (продавец, покупатель и банк-залогодержатель). Провести такую процедуру, не прибегая к помощи профессионалов (риелтора, юриста, регистратора сделок с недвижимостью), практически невозможно.

Схема 1. Покупка квартиры через смену залогодателя

Эта сделка проходит с участием банка-кредитора (и непосредственно в его стенах) при использовании двух депозитарных ячеек. В первую будут заложены деньги в размере суммы, необходимой для погашения кредита, а во вторую – остаток стоимости квартиры. Банк должен дать согласие на проведение сделки купли-продажи. Стороны подписывают договор и отправляют его на регистрацию в Росреестр. После регистрации перехода права собственности покупатель принимает на себя залоговое обязательство, а продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит. Банк выдает покупателю погашенную закладную. Предъявив ее, новый собственник квартиры получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. После этого продавец получает право доступа к ячейке со второй частью денег. Такой путь является наименее рискованным для всех трех сторон сделки.

Схема 2. Покупка с заключением предварительного договора купли-продажи

Но банк может и отказать заемщику в продаже залоговой квартиры. Для таких случаев разработана вторая схема. Она предполагает погашение кредита покупателем в счет оплаты приобретаемой недвижимости. Главная сложность – найти клиента с «живыми деньгами», который будет готов дать аванс в сумме вашего ипотечного долга. Чем меньше остаток по кредиту, тем больше шансов найти желающего купить ваше жилье.

Чтобы обезопасить плательщика, стороны заключают предварительный договор купли-продажи, в котором четко прописывают условия сделки. Покупатель погашает кредит за владельца квартиры. Это отражается в договоре купли-продажи в виде аванса или задатка (что суровее, т.к. предполагает двойной возврат, если сделка не состоится). Получив деньги, банк направляет заявление на снятие обременения с квартиры и дает согласие на сделку. Стороны подписывают договор, после регистрации которого продавец получает оставшуюся сумму.

Такая схема удобна для банка и собственника, но несколько рискованна для покупателя. После снятия обременения с объекта залога, продавец может «передумать» и отказаться от сделки. Тогда его партнеру придется требовать продажи квартиры через суд. Возникает угроза затягивания сделки на неопределенный период. Тем не менее, эта схема продолжает использоваться при продаже залогового имущества, в большинстве случаев без ущерба для сторон.

Шаг 5. Покупка новой квартиры в ипотеку

Самый сложный этап позади. Пока готовилась сделка по продаже квартиры, вы подыскали себе новое жилье. Гораздо удобнее, если выбранный объект не тянет за собой «цепочку», а находится в свободной продаже. Это может быть квартира на первичном рынке, в готовом доме (тогда покупатель имеет возможность переехать в новое жилье сразу после продажи предыдущего) или в строящемся (следует обдумать, где вы будете жить в период между освобождением прежнего жилья и заселением в новостройку, который может затянуться).

Имея на руках решение банка о выдаче кредита, следует собрать необходимые документы на квартиру, заказать оценку объекта и получить согласие кредитора. При поиске недвижимости в строящемся доме стоит ориентироваться на список новостроек, уже аккредитованных в финансовым учреждением. Это ускорит одобрение объекта и упростит проведение сделки.

Выбирая квартиру на вторичном рынке, убедитесь, что она не заложена в другом ипотечном банка. Иначе сделка будет практически невыполнима. Зато удобно найти объект, который продает выбранный вами банк. Финансовые учреждения выставляют на продажу залоговые квартиры, размещая информацию о них на специальных сайтах-витринах или на собственной странице в интернете. Это минимизирует юридические риски, т.к. история объекта уже была проверена специалистами банка-залогодержателя. Кром того, можно рассчитывать на скидку от рыночной стоимости жилья. Банк, продающий залоговую квартиру, может предоставить дисконт или предложить кредит на более выгодных условиях.

Спрятать

О том, как выбрать радиатор отопления для квартиры, что лучше – чугунный радиатор или металлический, из скольких секций должен состоять правильный радиатор и какова цена качественного устройства сегодня, рассказывает Роман Шидлаускас, директор по развитию российского представительства итальянского производителя радиаторов Global Radiatori.

---

1. Определитесь с типом

Выбор типа радиатора зависит от системы отопления и качества теплоносителя. В частных домах используются индивидуальные системы, вода в которых зачастую не содержит большого количества агрессивных примесей. В этом случае подходят алюминиевые и стальные панельные радиаторы.

В отличие от владельцев частных домов, городские жители не могут контролировать качество теплоносителя, поэтому лучше уточнить уровень кислотности и жесткости воды в системе в управляющей компании многоквартирного дома. В большинстве случаев специалисты дают список рекомендуемых типов радиаторов.

Например, если в теплоносителе повышенное содержание кислотности - около 10pH, что часто бывает в домах, построенных в 70-80 годах прошлого века, рекомендуется устанавливать биметаллический радиатор или стальное панельное устройство. В этом случае теплоноситель контактирует с металлом, устойчивым к вредным химическим примесям и радиатор служит долго. Если кислотность воды находится в пределах 9pH, как часто бывает в новостройках, подходит любой радиатор, например, алюминиевый.

Кстати, при выборе батарей полезно учесть этажность зданий. Например, в панельных домах от 10 до 20 этажей в системе отопления давление может достигать 15 атмосфер. В этом случае стоит выбирать радиаторы, рабочее давление которых выше 12 атмосфер.

Что касается привычных для российского потребителя чугунных радиаторов, то сегодня они ушли в прошлое. С одной стороны, они обладают низким рабочим давлением - 9 атмосфер. С другой, чугунные радиаторы отличаются повышенной инертностью – дольше нагреваются и остывают. К примеру, если установить на них терморегулятор и уменьшить температуру обогрева с 20оС до 15оС, в комнате будет жарко еще несколько часов. Тогда как алюминиевые батареи снижают интенсивность обогрева помещения за 5-20 минут.

2. Обратите внимание на теплоотдачу радиатора

Важно обратить внимание на теплоотдачу радиаторов, которая зависит от их размеров – чем больше поверхность (и больше секций радиатора), тем быстрее и лучше прогреется комната. Как правило, параметры теплоотдачи указаны в техническом паспорте прибора, например, для хорошего алюминиевого радиатора она составляет 135-145 Вт/кг, а биметаллического – около 90- 100 Вт/кг. Если в техпаспорте указана теплоотдача на порядок выше, стоит насторожиться и на всякий случай измерить батареи.

Возьмем для примера алюминиевый радиатор, ширина секций которого должна быть не меньше 8см. Если количество секций радиатора меньше 6см, батареи будут греть значительно хуже. Размер внутренних «ребер» (ламелей) радиатора также имеет значение. Их ширина должна соответствовать ширине секции – 8см, а высота составлять не меньше 50% радиатора.

К примеру, «ребра» классического радиатора с монтажной высотой 500 мм должны быть минимум 25см. Некоторые производители экономят и уменьшают размер ламелей, что негативно влияет на теплоотдачу.

Поэтому не стесняйтесь брать в магазин линейку и измерять радиатор.

3. Смотрите на маркировку и сертификат

Наличие маркировки на боковой стороне радиатора – важный фактор выбора. Уважающие себя производители указывают на собственной продукции бренд, дату выпуска с конвейера и страну-изготовителя. Не стоит приобретать батареи без опознавательных знаков. С одной стороны, покупателю не к кому будет обратиться в случае брака, с другой – от даты производства рассчитывается гарантийный срок, в течение которого производитель обязан заменить проблемный прибор.

Наличие сертификатов соответствия также является существенным плюсом. Не поленитесь зайти на официальный сайт производителя: все добросовестные компании публикуют документы в специальном разделе или на главной странице сайта. Как минимум, стоит обратить внимание на наличие российских сертификатов, а если у компании есть европейские протоколы проверки приборов, например, Миланского политехнического института, качество радиаторов гарантировано.

Кстати, с 2018 года выбирать радиаторы станет проще. С июля в России вводится обязательная сертификация отопительных приборов. И если на сайте производителя или при продаже в магазине будет документ, подтверждающий соответствие ГОСТам, а на приборе проставлена аналогичная маркировка, покупатели могут быть уверены в качестве батарей.

Как правило, количество секций радиатора принято рассчитывать, исходя из площади каждой комнаты при мощности 100Вт/м2. Однако, имеет значение и климат. Возьмем для примера комнату 17кв.м. В Краснодарском крае, где зимой температура воздуха редко опускается ниже -5 оС, для прогрева помещения понадобится 6 секций алюминиевого радиатора. В Москве столбик термометра в зимние месяцы может опускаться до -12оС, значит в аналогичную комнату нужно установить радиатор из 7 секций. А для обогрева жителей Якутии, где холода достигают -30оС и ниже, нужно минимум 8 секций алюминиевого радиатора.

4. Оцените стоимость

Существует миф, что хороший радиатор должен стоит дорого, но это не совсем так. Есть средняя цена, ниже которой производитель не может опускаться, учитывая стоимость производства, логистику и собственную прибыль.

Например, средняя цена 6 секций алюминиевого радиатора высотой 50 см, которые необходимы для обогрева комнаты 17кв.м. в средней полосе России, составляет 3300-3800 рублей.

Если батареи стоят существенно дешевле, скорее всего, речь идет о подделке. Как правило, низкие цены устанавливают китайские производители, которые экономят в процессе производства, уменьшают размеры радиаторов, из-за чего снижается их теплоотдача. С такими батареями комната будет плохо обогреваться и владельцам квартиры придется докупать дополнительные секции, что в итоге обойдется дороже.

Спрятать

Наличие действующего дровяного камина может увеличить стоимость квартиры на 10-15%. Такая наценка вполне оправдана: строительство настоящего камина требует серьезных финансовых затрат и сопряжено со множеством трудностей. Эксперты рассказали, как установить в квартире традиционный камин и какие есть альтернативы?

---

Когда мы слышим слово камин, наше воображение сразу рисует картины интерьеров частных загородных домов. Но как же быть, если вы живете в многоэтажке и при этом страстно желаете проводить вечера, прислушиваясь к треску поленьев в очаге? Обустроить камин в многоквартирном доме возможно, но нужно понимать, что этот процесс не будет легким и быстрым, а стоимость такого удовольствия может превышать пол миллиона рублей. Установка камина, работающего на твердом топливе, разрешается только на последнем этаже дома. Ниже строить камин можно только в том случае, если специальная шахта под дымоход была изначально предусмотрена проектом здания. Ваша квартира попадает в одну из этих категорий? Вам повезло! Однако, это лишь начало пути.

Строительство камина приравнивается к перепланировке жилого помещения, поэтому для установки очага необходимо получить разрешение от Мосжилинспекции. После поступления заявки на согласование проекта проводится экспертиза. Специалисты выясняют, сможет ли здание выдержать дополнительную нагрузку (нагрузка на перекрытия в многоэтажном доме не должна превышать150 килограмм на квадратный метр). Особенно тщательно проверяется соблюдение требований пожарной безопасности. Пол под топкой должен быть защищен металлическим листом, а стена, у которой планируется построить камин, – специальным огнеупорным материалом, например, термостойкими терракотовыми плитками или матами из спрессованного базальтового волокна. Также для камина необходимо соорудить дополнительную вытяжку и дымоход (если в здании его нет), несоединенные с общедомовым вентиляционным каналом.

При условии, что все строительные нормы соблюдены, переустройство жилого помещения одобряется. После этого вы можете приступать к монтажным работам. Без помощи специалистов в этом вопросе не обойтись. Своими руками обустраивать камин опасно, даже если вы опытный строитель: любая, незначительная на первый взгляд, оплошность может стать причиной пожара.

В силу действующих ограничений установка дровяного камина в квартире возможна далеко не всегда. Но вы можете подобрать достойный аналог. Сегодня производители предлагают широкий выбор каминов, адаптированных под «городские условия». Они легче, безопаснее, проще в установке и эксплуатации. Покупателю остается лишь решить, какой вариант подходит именно ему.

1. Газовый камин

Очаг, работающий на газовом топливе, значительно безопаснее своего дровяного собрата. Современные газовые камины оснащены автоматикой, дистанционным управлением и имеют систему контроля газа. Они работают без шума и не требуют ручной дозаправки. Единственное необходимое для таких устройств условие – это наличие в доме подключения к магистральному газопроводу. Если газ к квартире не подведен, можно использовать специальные газовые баллоны, но стоит помнить, что такие резервуары занимают много места. Установка газового камина также требует согласования с Мосжилинспекцией, однако получить разрешение в данном случае гораздо проще. Дымоход газового камина, в отличие от дровяного, можно вывести прямо на фасад здания. Кроме того, устройства, работающие на газе, гораздо легче, поэтому риск превысить допустимую нагрузку на перекрытия дома сводится к минимуму. Стоимость газовых каминов варьируется в пределах от 50 до 300 тысяч рублей.

2. Биокамин

Для установки в квартире биокамина не требуется никаких разрешений. В этом его бесспорное преимущество перед дровяным и газовым аналогами. Вытяжка или дымоход ему не нужны. Биокамин работает на экологичном топливе, основу которого составляет этанол. Такое устройство не дымит, не образует искр и почти не сжигает кислород. Биокамин очень прост в обслуживании: достаточно следить за уровнем топлива в горелке. Регулировать интенсивность пламени можно с помощью сенсорной панели или пульта, а некоторые производители предусматривают даже возможность управления «огнем» со смартфона.

Внешний вид биокаминов бывает очень разнообразным. Необычно смотрятся переносные конструкции, по размеру напоминающие корзину или вазу с цветами. Они предназначены для установки на столе. Но более распространены привычные нам стационарные модели, которые можно встроить в стену или разместить посередине комнаты. Биокамины обычно выгладят футуристично, однако при желании их можно задекорировать под традиционный очаг и даже соорудить фальшивую вытяжную трубу для большей убедительности. Позволить себе такую роскошь может практически каждый: цены на биокамины начинаются от 10 тысяч рублей. Более искушенные покупатели могут подобрать себе модель за 100 или даже 200 тысяч.

3. Электрокамин

Современные электрокамины – это не просто обогреватели. Новые технологии позволяют сделать «электрическое пламя» максимально похожим на настоящее. Такой эффект достигается за счет использования ультразвукового парогенератора. Он разбивает воду на мельчайшие капли, а тепло, выделяемое галогенными лампами, заставляет их подниматься вверх в хаотичном порядке. Так появляется иллюзия горения, а встроенные светофильтры заставляют «огонь» играть нужными красками. Для обслуживания устройства владельцу надо лишь периодически подливать воду в резервуар. Электрокамин не только безопасен, но и полезен, так как выделяющийся пар увлажняет воздух в помещении. Его можно разместить в любой квартире – как и в случае с биокамином никаких разрешений для этого не требуется. Установить электроочаг не сложнее, чем подключить холодильник: нужно всего лишь вставить вилку в розетку. Но прежде стоит позаботиться об оформлении каминного портала (если его не было в комплекте). Без соответствующего декорирования это устройство может напоминать телевизор с изображением огня. Электрический камин – это самый бюджетный вариант очага, цены на него начинаются от трех тысяч рублей. Верхняя же граница стоимости такого прибора находится на уровне 50 тысяч.

Современные камины кардинально отличаются от своих предшественников, – резюмирует Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – За сотни лет камин превратился из необходимого атрибута внутреннего убранства жилища в красивый элемент декора. Но кое-что осталось неизменным: горящий очаг всегда создавал неповторимую атмосферу уюта. Истинные ценители конечно же скажут, что нет ничего лучше, чем вслушиваться в треск тлеющих поленьев, но установка в квартире традиционного камина по карману далеко не всем. Сегодня, помимо дров, мы можем сжигать в топке газ, спирт и даже электричество. При таком разнообразии видов топлива любой желающий, определившись с бюджетом, может выбрать подходящий именно ему вариант и сделать свою квартиру немного теплее и уютнее».

Спрятать

Наличие лоджии или балкона – важное преимущество для большинства городских квартир. Обустройство летних помещений в соответствии с потребностями семьи позволяет создать дополнительное пространство для комфортного отдыха или работы. Благодаря грамотному переоборудованию балкон или лоджия может преобразиться в кабинет, гардеробную, столовую, зимний сад или тренажерный зал. Однако не все дизайнерские идеи можно воплотить в рамках действующих правовых норм. Эксперты рассмотрели основные возможности законного переустройства этих зон.

---

Возможности переоборудования летних помещений иногда различаются в зависимости от их типа. Согласно СНиП (Строительным нормам и правилам), балкон – это выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка. Лоджия – встроенное или пристроенное помещение, открытое во внешнее пространство и огражденное с трех сторон стенами (или с двух – при угловом расположении). В отличие от балкона, лоджия находится не снаружи, а внутри дома и имеет как минимум одну, а чаще две боковых стены и потолок. В рамках данного материала балкон и лоджия используются как взаимозаменяемые понятия.

1 этап - Выбираем назначение помещения

Первым шагом при планировании обустройства балкона или лоджии является определение функции этого помещения. Она во многом зависит от расположения имеющейся «пристройки». На лоджии, примыкающей к кухне, обычно размещают кладовую или зону отдыха (если площадь позволяет). При спальне логично оборудовать кабинет, тренажерный зал или гардеробную. В детской за прежние границы комнаты может быть вынесена рабочая или игровая зона.

2 этап - Оцениваем объем предстоящих работ

Переустройство лоджии или балкона начинается с определения перечня всех необходимых реконструкционных мероприятий. Первым делом предстоит ответить на самый важный вопрос: требуется ли присоединение летнего помещения к примыкающей к нему жилой комнате или кухне. Демонтаж оконного проема или стены между комнатой и лоджией является наиболее сложным этапом переоборудования, предполагающим значительные временные и финансовые затраты. Он потребует получения соответствующего разрешения в Государственной жилищной инспекции города Москвы (Мосжилинспекции). Специалисты БТИ будут бдительно следить, чтобы после окончания работ по перепланировке сохранилась целостность теплового контура квартиры.

3 этап - Определяем тип остекления

С учетом климатических особенностей нашей страны, переоборудование балконов и лоджий не обходится без их остекления и утепления. Считаются ли данные действия перепланировкой – предмет споров владельцев квартир с Мосжилинспецией. С 2013 года разрешено остекление летних помещений, если оно было запланировано типовым проектом здания, с последующим уведомлением БТИ о проведенных работах. Однако установка стекол (а особенно двух- и более камерных стеклопакетов) и утепление стен ведут к увеличению веса всей строительной конструкции, что применительно к старым панельным домам может увеличить риск обрушения балкона. Поэтому владельцам квартир в панельных домах старых серий необходимо предварительно проконсультироваться с техником БТИ: возможно, потребуется укрепление платформы балкона. Для лоджий диапазон допустимых нагрузок шире, так как в отличие от балкона лоджия выдерживает больший вес благодаря дополнительной опоре снизу.

Различают холодное и теплое остекление балконов. Первое обеспечивает меньшую разность температур воздуха снаружи и внутри помещения. В зимнее время на лоджии, отделанной холодными алюминиевыми конструкциями, лишь на 7-10 градусов теплее, чем на улице. Поэтому такой вариант остекления не применяется, если запланировано объединение помещений. Теплое остекление – подходящий выбор при увеличении жилой площади, так как позволяет соединить лоджию с комнатой или кухней с минимальной потерей тепла.

В рамках теплого остекления могут использоваться деревянные или металлопластиковые рамы. При правильной установке деревянные рамы со стеклопакетами теплее пластиковых, однако они дороже и более чувствительны к влажности. При установке теплого остекления с профилем из дерева необходимо уделить особое внимание гидроизоляции балкона.

Выбор качественных стеклопакетов – залог создания комфортного климата на лоджии в любой сезон, так как именно на них приходится около 80% теплопотерь. Строители рекомендуют выбирать двухкамерный профиль, желательно с нанесением на стекла низкоэмиссионного энергосберегающего покрытия на основе серебра, которое значительно снижает потери тепла.

Выносное остекление – легальный способ увеличения объема лоджии

Если посмотреть на остекленные балконы со стороны улицы, можно различить два способа расширения летних помещений: вынос подоконника за имеющееся ограждение или удлинение железобетонной плиты в основании пола. Однако второй способ запрещен на территории Москвы и области. Расширение балкона по подоконнику не увеличивает площадь помещения, но добавляет ему объем и создает удобный конструктивный элемент: длинную плиту, которую можно использовать как стол или полку для цветов. Мосжилинспекция позволяет надстроить подоконник до 30 см без оформления разрешения, и до 50 см – при проведении предварительного согласования.

4 этап - Выбираем методы отопления балкона

Чтобы на лоджии было комфортно в любое время года, необходимо тщательное утепление внутренней части балкона современными изоляционными материалами и герметизация всех щелей и стыков. Далее необходимо позаботиться об отоплении помещения.

Выбор средства отопления способен вызвать головную боль у владельца квартиры. Закон однозначно запрещает вынос батарей центрального отопления на лоджию или балкон, а также устройство водяного теплого пола. Этот запрет, который довольно часто игнорируют владельцы квартир, обусловлен двумя причинами. Во-первых, отопление балкона батареей будет оплачиваться за счет средств всех жильцов, так как в большинстве домов один счетчик тепла. Во-вторых, при значительном падении температуры за окном термоизоляционные материалы балкона могут не справиться с нагрузкой. Похолодание до нуля градусов на балконе ведет к замерзанию воды в радиаторе, его повреждению и затоплению нижних этажей. Таким образом, у законопослушного владельца квартиры остаются два пути обогрева балкона: установка электрических теплых полов или монтаж обогревателя.

5 этап – Определяемся с типом электрических теплых полов

Установка системы «теплый пол» – наиболее распространенный способ отопления балкона. За поддержание комфортной температуры отвечает автоматическая система, которая отключает нагревательный элемент по достижении заданного значения, экономя электроэнергию. Теплый пол укладывается под напольное покрытие: керамическую плитку, ламинат, паркет. Это довольно энергоемкий вид отопления, поэтому специалисты рекомендуют проверить, сможет ли проводка в квартире выдержать указанное производителем напряжение. Кроме того, в холодное время года усиленная эксплуатация теплого пола на лоджии грозит навлечь гнев соседей снизу, которые заметят появление конденсата на своем потолке. Кабельный теплый пол предполагает укладку электрического провода в бетонную стяжку, при этом он нагревает сначала стяжку, которая способна накапливать тепло, а затем передавать его в воздух. Это обеспечивает равномерный прогрев помещения. Разновидностью кабельных полов являются матовые, в которых тонкий кабель размещен на специальной сетке. По сравнению с радиаторами кабельные полы позволяют экономить до 50% электроэнергии. Однако они неудобны в ремонте. Если на каком-то участке произойдёт разрыв кабеля, из строя выйдет вся система, что потребует демонтажа стяжки и самого теплого пола.

Инфракрасный пол работает по принципу теплового излучения солнца: он нагревает находящиеся в помещении предметы, которые затем передают тепло в воздух. Инфракрасный подогрев пола выполняется при помощи особой пленки или стержневых матов. Этот вид утепления популярен из-за пожаробезопасности и простоты монтажа.

6 этап – Выбираем обогреватель для лоджии: масляный, конвекторный или инфракрасный?

Если работы по устройству теплого поля не входят в составленный план ремонта, можно ограничиться установкой обогревателя. Наиболее распространенным, хотя и не самым эффективным, является масляный. Он представляет собой металлический корпус, внутри которого находятся электрическая спираль и масло. При нагревании прибора до 70-80 градусов, обогреватель отключается. Конвекторный обогреватель (тепловая панель) работает по схожему с вентилятором принципу, осуществляя принудительное перемещение нагреваемого воздуха. Его можно разместить на любой поверхности (на полу, стенах и даже потолке). Недостаток тепловой панели заключается в пересушивании воздуха (что вредно для самочувствия жильцов) и значительном потреблении электроэнергии.

Инфракрасный обогреватель действует аналогично инфракрасным теплым полам: сначала нагревает предметы. Это приводит к появлению тепловой тени: если на балконе много мебели, которая препятствует потоку инфракрасного излучения, появятся непрогретые зоны. Например, если обогреватель закреплен сверху, то столешница нагреется, пол под столом останется холодным. При этом инфракрасный обогреватель имеет самый высокий КПД.

7 этап – Демонтируем стены при присоединении лоджии: что разрешено?

Чаще всего объединению в единое пространство подвергаются именно лоджии, а не балконы. Это связано с тем, что лоджия обычно примыкает к фасаду дома по всей длине комнаты. Государство жестко регулирует проведение данного этапа перепланировки. Разрешенный объем работ зависит от типа дома. Наиболее строгие нормы действуют для панельных домов, так как наружная стена, как правило, является несущей. Ее снос может навредить целостности здания. Поэтому владельцам квартир в таких домах обычно приходится ограничиваться демонтажем оконной конструкции, оставив подоконную часть на месте. Однако и такое решение можно удачно обыграть в интерьере. Например, при объединении лоджии с кухней балконная перегородка становится основой для барной стойки, а в детской на нее устанавливают столешницу для рабочего места.

В кирпичном и монолитном домах возможен полный демонтаж оконного проема вместе с подоконной частью, но в некоторых случаях может понадобиться дополнительное усиление конструкции. Если под окном располагается батарея центрального отопления, демонтаж балконной перегородки усложняется необходимостью переноса радиатора. Как уже упоминалось, перенос батареи на балкон, даже тщательно утепленный, строго воспрещен. Монтаж радиатора на другой стене или полный отказ от его использования требуют получения разрешения Мосжилинспекции. При этом следует учитывать, что даже отказавшись от центрального отопления в пользу, к примеру, теплого пола, владелец квартиры будет обязан вносить плату за данную коммунальную услугу в полном объеме. Жилищная инспекция требует включать в состав проекта перепланировки с присоединением лоджии теплотехнический расчет, который должен продемонстрировать, что теплопотери после перепланировки не возрастут.

Главное требование, которому должна отвечать перепланировка летних помещений – это проведение ее согласования в установленном порядке, до начала ремонтных работ. Полный или частичный демонтаж стены квартиры относится к мероприятиям, согласуемым на основании проекта перепланировки и технического заключения от строительной компании, уполномоченной вести такие работы. Это вызвано тем, что при присоединении летнего помещения к комнате или кухне затрагиваются, во-первых, несущие конструкции, а во-вторых, тепловой контур здания. Несоблюдение требований к переоборудованию лоджии влекут наложение штрафа на владельца недвижимости и требование вернуть жилище в исходное состояние.

«Квартиры с неузаконенной перепланировкой традиционно выставляются на рынке с дисконтом, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – Если легализовать проведенные изменения невозможно, ценник придется снизить как минимум на размер расходов по приведению жилья в прежний вид. Такой лот отпугнет большинство ипотечных покупателей, т.к. все проблемы обязательно всплывут при вызове техника БТИ и составлении отчета об оценке. Многие кредитные учреждения, например, Сбербанк и банки-партнёры АИЖК отказываются брать в залог квартиры с неузаконенной перепланировкой».

И последнее. Как добиться желаемого результата, не нарушая требований властей?

Необходимость сохранения теплового контура здания предполагает включение в проект раздвижной перегородки (ее можно сделать из стекла), которая разделяет жилое помещение и лоджию, препятствуя выделению тепла за пределы комнаты. Иногда владельцы демонтируют эту перегородку после проведения проверки жилья специалистом БТИ. Однако если недвижимость придется продавать, перегородку необходимо будет вернуть на место, представив потенциальным покупателям квартиру в соответствии с ее техническим паспортом.

Особое внимание нужно обратить на порожек между комнатой и балконом: убирать его не позволено, т.к. он помогает держать балконную плиту или закрывает стык плит перекрытия и балкона, а также предохраняет квартиру от промерзания. Если порожек кажется хозяину квартиры неудобным, возможно уменьшение его высоты, т.к. этот параметр не отражен в технических документах. При оформлении присоединённой лоджии следует учитывать, что ее отделка должна сочетаться с интерьером прилегающего помещения. Тогда как как обособленная лоджия предоставляет практически полную свободу для дизайнерских решений.

Грамотно проведенное объединение комнаты и лоджии положительно скажется на комфорте жильцов и может повысить рыночную стоимость квартиры. Оно увеличивает жилую площадь помещений, а также улучшает освещенность комнаты. Однако работы по переоборудованию балконов и лоджий следует доверить профессионалам. При этом необходимо проявить ответственность не только в сфере проведения строительных работ, но и при урегулировании отношений с контролирующими органами. И если вдруг вы впоследствии решите продать свою квартиру, то, возможно именно организованный с учетом всех требований закона зимний сад на лоджии сделает ее уникальным предложением на рынке, выделив из ряда стандартных объектов.

Спрятать

Около 30% всех квартир в крупных городах имеют вид на дорогу. Лишь небольшое число покупателей жилья считают соседство с оживленными магистралями романтикой мегаполиса. Большинство же владельцев таких квартир жалуются на многие неприятности. Как бороться с шумом, пылью, выхлопными газами и уличным освещением в квартире с видом на дорогу? Рассказывают эксперты «Метриум Групп».

---

В массовом сегменте первичного рыка жилья Москвы квартиры с видом на дорогу дешевле других объектов в проекте на 2-5%. В высокобюджетных сегментах данные лоты могут уступать в цене прочим квартирам от 5% до 20% стоимости. Многие клиенты соглашаются на приобретение таких объектов ради экономии, однако впоследствии им придется бороться четырьмя главными недостатками данных квартир: шумом, пылью, выхлопными газами и уличным освещением.

1. Подавляем шум

Главная проблема квартиры рядом с оживленной трассой – шум автомобилей, сирен экстренных служб, ремонтных работ. В теплое время года его дополняет еще более громкий и назойливый визг мотоциклов.

Основная преграда на пути данных напастей – это окно, поэтому оно должно быть не простым, а звукоизоляционным. Лучше всего сдерживает шум с дороги современный стеклопакет с двумя или тремя камерами. Причем хорошую звукоизоляцию обеспечивают окна со стеклами разной толщины: 6 мм и 4 мм, либо 6 мм, 5 мм и 4 мм. Также стоит обратить внимание на дистанцию между стеклами – она должна различаться. Выбор такого окна позволит снизить уровень шума примерно на 30-40 дБ, тогда как звук городской улицы оценивается примерно в 80 дБ.

Сила шума определяется не только преградами на его пути. Важно, чтобы в квартире было как можно меньше поверхностей, от которых отражаются звуковые волны. Шумоподавляющими свойствами обладают шторы из плотных тканей: лён, жаккард, бархат, вельвет, парча. На пол следует постелить ковер с длинным ворсом. Стены также не следует оставлять «голыми»: картины, настенные часы, полки и стеллажи – словом всё, что создает рельефность в пространстве, будет подавлять посторонние звуки. Руководствуясь той же логикой следует выбирать и отделочные материалы. Лучше всего поглощают шум поверхности из пробки, панели из камня или дерева.

2. Фильтруем пыль

Дорога – постоянный источник пыли, которая поднимается из-под колес мчащихся автомобилей и оседает на подоконниках, мебели и текстиле. Пыль состоит преимущественно из мелких частиц минералов, песка и материалов, из которых изготовлено дорожное покрытие. Наиболее простым и экономичным способом противостояния этим неприятностям является приточный вентилятор. Существуют разные виды этого прибора: одни монтируются в окна, другие – в стены или вентиляционные шахты и воздуховоды. По сути, они представляют собой обычный вентилятор с пропеллером, который приводится в движение воздухом или электричеством. Иногда такие вентиляторы снабжаются угольными фильтрами. В целом приточный вентилятор отлично справляется с очисткой воздуха от пыли, а также не пропускает в квартиру насекомых.

Помимо вентилятора можно использовать оконный фильтр – это устройство устанавливается в стеклопакет, как правило, над ручками. Он состоит из воздухозаборника, фильтрующего элемента и проводящих трубок. Окна не промерзают, а в помещения поступает очищенный от пыли воздух.

Наконец, окна можно оснастить специальными сетками, которые используются против насекомых. Антипылевые сетки не только препятствуют попаданию в помещение пыли и насекомых, но и не дают проникнуть в квартиру пыльце растений, которая может спровоцировать аллергические реакции.

3. Нейтрализуем газ

Автомобили – главный источник токсичных выбросов в атмосферу, различных оксидов и углеводорода. Помимо вредных газов выделяются также продукты переработки топлива в виде сажи, состоящей в основном из свинца.

Для борьбы с вредными газами и веществами обычные вентиляторы и угольные фильтры не подойдут. Они могут задерживать только крупные частицы пыли, тогда как в случае с газами речь идет о молекулах вредных веществ. Кроме того, такие приборы не могут препятствовать неприятным запахам. Поэтому выхлопным газам следует противопоставить так называемые бризеры (breath с англ. «дыхание»).

В приточно-вытяжных вентиляторах, как правило, не больше двух фильтров, причем они могут задерживать только пыль, а срок службы у них недолгий. В бризерах применяются сразу три фильтра. Первый задерживает крупные частицы, второй – мелкие частицы, в том числе элементы сажи, а третий «отлавливает» молекулы газов. Благодаря трём ступеням очистки воздуха бризеры более эффективны и служат дольше, но, как правило, дороже обычных вентиляторов. Если последний обойдется в 1–5 тыс. рублей, то стоимость бризера варьируется от 20 до 40 тыс. рублей.

4. Гасим свет

Жизнь у дороги означает не только шум, пыль и неприятный запах, но и избыток неестественного освещения, исходящего от уличных фонарей и световых панно магазинов и кафе, расположенных вдоль улицы. Если квартира находится на низких этажах, то к этой «светомузыке» добавляются лучи фар проезжающих автомобилей и проблесковые маяки машин экстренных служб.

Наиболее бюджетным и простым способом оградить себя от нежелательного освещения остаются плотные шторы. Самый радикальный вариант – шторы «блэкаут», изготовляемые из трехслойной светонепроницаемой ткани. Если по эстетическим причинам данный элемент декора владельцу квартиры не подходит, то он может использовать жалюзи. Еще один вариант – рулонные или «римские» шторы. Они плотнее прилегают к оконному проему и вообще не пропускают блики.

Тем не менее, каждый из этих способов избежать уличного света означает потерю обзора из окна. Поэтому необходимо затемнить сами стекла. Для этого можно использовать защитную пленку, которая изготовляется из полиэстера с металлическим напылением алюминия, титана, никеля, бронзы, серебра. Некоторые модели создают зеркальный эффект и практически полностью отражают свет. Плюс данного варианта еще и в том, что пленку можно наклеить самостоятельно.

Еще более инновационный, но в то же время дорогостоящий вариант – это электрохромное стекло (его также называют «умным»). Оно состоит из двух стекол, пространство между которыми заполнено электрослоем. При включении этот слой может окрашиваться в любой выбранный жильцом цвет, а также регулировать степень затенённости.

«Современные технологии практически полностью нейтрализуют недостатки определенных типов квартир, которые еще 10-15 лет назад казались неустранимыми, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – Однако покупатель должен понимать, что современная инженерия – это недешевое удовольствие. Поэтому если он приобретает жилье в массовом сегменте, где разница в цене у квартир с видом на дорогу и обзором во двор минимальна, то сначала нужно подсчитать во сколько обойдется грамотный ремонт и монтаж вентиляционных систем, чтобы нейтрализовать влияние дороги. Не исключено, что более дешевым вариантом все-таки станет объект с окнами во двор».

Спрятать

На прошлой неделе стало известно о возможном запуске пригородных поездов через территорию Москвы и превращение их из радиальных в диаметральные маршруты. Такую возможность обсуждает правительство Москвы с ОАО «РЖД» и Минтрансом РФ. Планируется проложить 3-4 диаметра. Это позволит пассажирам перемещаться из одной точки столицы в другую за 25 минут. Если проект будет реализован, потребуются расходы на создание и перенос действующей инфраструктуры. О каком объеме инвестиций строительства и модернизации может идти речь? Этот вопрос редакция портала STROY.EXPERT задала Павлу Морякову, гендиректору ГК «Москабельмет».

---

Мэрия Москвы постоянно реализует проекты, направленные на развитие транспортной инфраструктуры. Только в 2017 году можно вспомнить несколько примеров этому – москвичи и гости столицы получили возможность передвигаться по МЦК, вне закона были объявлены маловместительные маршрутные такси.

Грядущий 2018 год может ознаменоваться еще одним революционным шагом, направленным на создание транспортной доступности отдаленных городских территорий, - столичные власти совместно с ОАО «РЖД» и Минтрансом РФ обсуждают вопрос о превращении пригородных радиальных маршрутов в диаметральные. Это значит, что электропоезда будут курсировать по городу, появятся сотни километров новых железнодорожных путей.

Как и любое начинание, касающееся миллионов граждан, строительство дополнительных железнодорожных магистралей на территории города вряд ли получит однозначную оценку. Достаточно вспомнить, что та же реконструкция центральных улиц столицы вызвала как позитивные, так и негативные отклики горожан и бизнес-сообщества.

Очевидно, что инициатива, направленная на улучшение транспортной инфраструктуры такого города, как Москва, большинством горожан будет восприниматься положительно. Тем более что имеется недавний опыт прокладки железнодорожных магистралей - строительство Московского центрального кольца. Возведение железнодорожных путей и строительство платформ не вызвало транспортного коллапса, большинство строительных работ проводилось в ночное время, когда в городе нет напряженного трафика. И граждане позитивно восприняли появление МЦК.

Сама идея превращения радиальных железнодорожных маршрутов в диаметральные с практической точки зрения очень интересная. Давайте оценим ее финансовую составляющую. Стоимость прокладки одного километра высоко-скоростной магистрали составляет более 1 млрд рублей или 10 тыс. рублей за сантиметр дороги.

Если учесть, что протяженность МКАДа составляет 110 км, МЦК – 54 км, можно говорить о том, что в среднем протяженность новых путей вряд ли составит менее 200-300 км (если появится 4-6 новых магистралей). Соответственно только на возведение ВСМ потребуется около 200-300 млрд рублей. Однако нужно учесть еще строительство наземных железнодорожных станций. При возведении МЦК правительство Москвы потратило 19 млрд руб. на строительство 31 станции кольца и интеграцию их со станциями метро. Соответственно, одна станция на новых ветках обойдется не менее 600 млн рублей. И это без учета переноса инфраструктуры или создания новых подъездных путей. Видится, что общее количество новых станций вряд ли будет менее 30. Соответственно, около 18 млрд рублей потребуется для создания платформ. А общий объем инвестиций с учетом подключения к действующему электроснабжению оценивается на уровне 200 – 330 млрд рублей. Напомню, на запуск МЦК было потрачено более 100 млрд руб. ОАО «РЖД» вложила 74 млрд рублй в строительство железнодорожной инфраструктуры, причем расходы выросли с предполагаемых 54 млрд руб до указанных выше сумм.

Много это или мало? Имеет ли право проект на существование? Конечно, запуск МЦК позволил разгрузить «забитую» кольцевую линию. Временные затраты москвичей, путешествующих на метро, сократились в среднем на 20 минут. МЦК пользуется заслуженной популярностью несмотря на то, что эксперты говорят, что вложения в его строительство не окупятся никогда. Очевидно, что если стоимость создания новых диаметральных жд маршрутов будет адекватной, то такое строительство, безусловно, можно считать оправданным.

Хочется также отметить, что любые инвестиции, улучшающие транспортную инфраструктуру, неминуемо отражаются и на развитии туризма. А если учесть, что Россия в 2018 году примет Чемпионат мира по футболу, можно надеяться, что после этого события туристические потоки в столицу России возрастут.

Спрятать

3D печать – явление уже не новое. Но вот о том, что с помощью 3D принтера можно напечатать дом, знают далеко не все. О преимуществах и перспективах развития автоматизированного строительства в России порталу STROY.EXPERT рассказал Василий Костин, генеральный директор «КБК Проект».

---

Начну с того, что первопроходцы в строительной 3D печати появились не на Западе, а в Китае. Уже в 2014 году в Шанхае была напечатана пятиэтажка и частный дом площадью 1100 кв.м. Примерно в это же время в Калифорнии только начались испытания 3D технологических решений в строительстве. Американский принтер Contour Crafting был способен напечатать дом площадью 250 кв.м. в течение суток. Далее сообщения о напечатанных на 3D принтере домах стали лавинообразно поступать из Дубая, Китая, США, Словении, России и т.д. Первый в России жилой дом площадью 36,8 кв.м. напечатан в Ступино (Подмосковье) в рамках проекта Сколково.

Насколько я помню, впервые я увидел эту технологию воочию на выставке «Станкостроение» осенью 2015 года. На сегодняшний день российские эксперты в большинстве своем сходятся во мнении, что данная технология применима пока что только в малоэтажном строительстве. Печатать многоэтажки не позволяют российские строительные нормативы. Рост спроса – лишь вопрос времени.

Однако российские производители не ждут, пока законодатели развернутся. Уже сейчас поступают сообщения об экспорте оборудования из России. Поставки ведутся в Данию, ОАЭ и другие страны. Здание, напечатанное на российском оборудовании в Дании, станет первым 3D зданием в Европе.

Заказчику очень трудно устоять перед очевидными преимуществами нового метода. В обычной стройке мы создаем проект, строим опалубку и затем заливаем строительную смесь. 3D технология, или аддитивное производство, предполагает лишь два этапа: создаем компьютерную модель и затем печатаем объект. Бетонная смесь выдавливается из бункера через специальной формы отверстие и послойно наносится в нужном месте. В смесь добавляется специальный агент, ускоряющий ее застывание. Это не только увеличивает скорость, но значительно повышает надежность строительства.

Изоляционные материалы высокого качества, с которыми может работать принтер, обеспечивают благоприятный микроклимат внутри помещения. Расход строительных материалов получается минимальным, а отходов почти нет. Стены в напечатанном доме настолько ровные, что их можно сразу красить, минуя стадию черновой отделки.

Такая автоматизация позволяет сократить стоимость строительства в среднем на 20%, а расходы на материалы – на 25-30%. Пример - офис Dubai Future Foundation площадью 250 кв.м., напечатанный всего за 17 дней. Себестоимость строительства составила 140 тыс. долларов. Если бы это здание возвели обычным способом, оно обошлось бы заказчику примерно в 350 тыс. долларов, и строили бы его 2,5-3 месяца. По России себестоимость строительства дома под ключ начинается от 15 тыс. руб. за 1 кв. м. Себестоимость первого дома, напечатанного за 24 часа, составила 16 тыс. руб. за м.кв. (включая окна, отделочные материалы и т.д.).

Современные мобильные принтеры, разработанные в России, позволяют довести экономию до 40% за счет нескольких факторов. Уже на этапе фундамента экономия достигает 15% за счет возможности печатать несъемную опалубку. То же самое со стенами и перегородками: несъемная опалубка, напечатанная на принтере, высвобождает до 25%. Возможность пропустить ряд этапов внешней и внутренней отделки дает экономию в 60%. Мобильность последних моделей российского производства сокращает логистические расходы на 20-30%.

Тем не менее, на сегодняшний день пока еще существуют ограничения для технологий 3D-строительства. В частности, высотность печатаемых зданий не может превышать шести этажей. Однако это лишь вопрос дальнейшего развития, и он незначительно влияет на ближайшее развитие ситуации.

Ожидается, что в ближайшем будущем произойдет несколько радикальных переворотов на строительном рынке. Во-первых, удешевление и сокращение сроков строительства закроет потребность в жилье множества нуждающихся семей. Это сверхдоступное жилье. Во-вторых, повысится спрос на высококвалифицированные кадры. Возникнет новый тренд развития пригородных территорий – быстрорастущая малоэтажная застройка.

Интенсивность внедрения новой строительной технологии, на мой взгляд, определяется тремя факторами: климатическая зона, наличие квалифицированных специалистов и нормативная база. Сезонность большей части российской территории негативно влияет на процесс, тем не менее, по мере внедрения новых технологий изготовления строительных смесей, это различие будет сводиться к минимуму. Российские специалисты не только у себя в стране, но и за рубежом вносят весьма существенный вклад в развитие 3D строительства. Россия является хорошей базой для продвижения этих технологий.

Скорее всего, нормативная база будет пересматриваться в ближайшее время. Об этом говорят представители министерств и ведомств. Например, заместитель министра строительства Елена Сиэрра не так давно посетила выставку 100+ Forum Russia в Екатеринбурге, где ей показали строительный 3D принтер, разработанный в России. Замминистра заявила, что трехмерная печать – это наше неизбежное будущее. И с ней невозможно не согласиться.

Спрятать

Об основных нюансах, которые необходимо учесть при покупке жилья по ДДУ - от момента заключению договора до приемки квартиры, рассказывает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».

---

Все договоры о долевом участии в строительстве на первичном рынке подлежат обязательной государственной регистрации. Обычно застройщик самостоятельно относит и получает договор с регистрации на основании выданной покупателем доверенности. Затем последнего уведомляют, как правило, телефонным звонком, о том, что договор зарегистрирован, можно его получить у застройщика и быть уверенным, что государственный реестр видит покупателя единственным правообладателем строящейся квартиры.

Именно эта основная гарантия, которую получает покупатель, заключив договор долевого участия в соответствии с 214-ФЗ. Оплату по ДДУ застройщик получает лишь после его регистрации. Теперь осталось дождаться самого важного – окончания строительства и передачи квартиры по акту приема-передачи. Этот момент застройщик обязан отражать в договоре долевого участия. И именно за просрочку указанного срока передачи квартиры застройщик несет ответственность по закону, а не за задержку ввода дома в эксплуатацию.

Обычно застройщик принимает на себя обязательства по комфортному сроку передачи квартир дольщикам, то есть после ввода объекта в эксплуатацию с большим запасом назначается срок передачи квартир дольщикам. Это происходит потому, что застройщику в период после ввода объекта в эксплуатацию предстоит заключить договоры с естественными монополистами на снабжение дома всеми энергоресурсами: горячей, холодной водой, канализированием сточных вод, электричеством на постоянной основе, по тарифам, которые предусмотрены для бытовых потребителей. Кроме того, застройщик передает в административный район, в котором сдается комплекс, всю необходимую документацию для проведения конкурса среди управляющих компаний на управление построенным домом. Крупные застройщики, как правило, имеют в составе своих холдингов подразделения, которые занимаются эксплуатацией построенных домов. Раньше требование о проведении конкурса не являлось обязательным, оно стало таковым лишь несколько лет назад. Как показывает практика, именно эксплуатация с помощью компании-«дочки» застройщика – самый предпочтительный вариант. Застройщик беспокоится о своей репутации, о том, чтобы люди, которые будут жить в его домах, оставались довольными, все недостатки устранялись своевременно и с должным качеством. При заключении договора долевого участия полезно поинтересоваться, планирует ли застройщик эксплуатировать дом силами своей управляющей компании.

В соответствии с 214-ФЗ исполнение обязательств по ДДУ закрывается итоговым документом – актом приема-передачи квартиры. До его подписания закон предусматривает получение дольщиком уведомления о готовности квартиры и ее осмотр, который фиксируется актом осмотра. У некоторых покупателей сложилось мнение, что уведомление должно производиться в форме почтового отправления. Но почта не всегда гарантирует 100 % доставку. Личное же оповещение дольщика законом не запрещено. Большинство застройщиков предлагает дольщикам явиться в назначенное время через публикацию графиков передачи квартир в открытых источниках, на своих официальных сайтах. Дополнительно менеджеры звонят дольщикам, чтобы пригласить их на осмотр, после чего на месте подписывается уведомление. Почтовые отправления используются только в том случае, когда дольщики уклоняются от приемки квартиры либо по каким-либо причинам оказываются вне доступа современных коммуникаций, и уведомить их путем телефонного звонка не удается.

Обычно, если нет серьезных недостатков, то чтобы осмотреть даже трехкомнатную квартиру, потребуется 30-40 минут. Мы говорим о добросовестных компаниях, которые исполняют свои обязательства к взаимному удовольствию. Мы уважаем и любим своих покупателей и стараемся устранить все недоразумения в процессе приемки. В процессе передачи ключей дольщикам ЖК «Огни Залива» более 90 % предъявленных квартир были сразу приняты. Когда дольщики приезжают к нам в офис на подписание акта, они обычно довольны тем, что все помарки устранены на месте. Нам очень отрадно видеть, что клиенты приходят к нам с разумными ожиданиями и уходят от нас довольными. Слова благодарности – самые приятные моменты в нашей профессии.

Обычно осмотр происходит так: публикуется график передачи ключей, в компании выходит внутренний документ – приказ о заселении, он означает, что все строители мобилизованы и готовы встречать дольщиков. Будущие собственники приезжают на объект, им вручается уведомление, акт осмотра, потом вместе с прорабом они идут в квартиры, производят осмотр. На процедуре приема квартиры должен присутствовать сам дольщик или дольщики, если недвижимость приобреталась на двух и более лиц. Их интересы может представлять человек с нотариальной доверенностью. Никакие другие виды представительства невозможны.

Строительные бригады устраняют недочеты, если они имеются: где-то дверь не открывается, нет заглушек. Мелочи всегда возможны, поскольку речь идет о массовом строительстве. Но они устраняются в присутствии дольщика. Если квартира сделана с недостатками, есть проблемы – например, оконный блок с дефектом, назначается время для устранения этого недостатка, поскольку своими силами на месте его нельзя устранить. Будет привлечен соответствующий субподрядчик, который произведет работы. В акте осмотра дольщик фиксирует свои замечания, назначается время повторного приема, в согласованное время квартира должна быть представлена с уже устраненными недостатками.

Если принимаемая квартира ненадлежащего качества, то все недочеты необходимо отражать в акте приема-передачи и акте осмотра, указывать на них застройщику. При этом предъявлять разумные требования: если дольщик, который приобрел квартиру в масс-маркете, рассчитывает, что у него будет венецианская штукатурка, то это неразумно.

Спрятать

Люди – самый ценный ресурс. Забота о сотрудниках и обеспечение комфортной обстановки в офисе напрямую связаны с развитием и финансовым процветанием любой современной компании. В связи с глобальной цифровизацией представление о том, каким должен быть современный офис, кардинально изменилось. С беспроводным интернетом, доступом к on-line хранилищу данных, мгновенным обменом информацией у работников больше нет необходимости каждый день отправляться на работу, свои обязанности они могут с успехом выполнить, не выходя из дома и не растрачивая драгоценное время на дорогу. Современный офис – место, в котором работать удобно и эффективно. Чтобы создать оптимальную офисную среду, архитекторам и административным менеджерам нужно отказаться от стандартных планировочных и организационных схем, рассказывает Алексей Арчаков, менеджер по развитию концепции подразделения ECOPHON компании «Сен-Гобен».

---

Activity Based Design – архитектурный метод, учитывающий параметры помещения, вид выполняемой деятельности, личные характеристики и профессиональные запросы сотрудников.

С этим методом напрямую связана концепция Activity Based Acoustic Design, предполагающая разработку акустических решений в зависимости от особенностей отдельных функциональных зон и офиса в целом.

В природе вещей

Органы слуха связаны с самыми глубинными разделами человеческого мозга. Мы слышим все вокруг нас и день, и ночь, даже во сне и более того – в бессознательном состоянии. Слух невозможно выключить. Странные, громкие и внезапные звуки пробуждают в современных людях пещерные инстинкты. Повышается уровень адреналина, ускоряется пульс, а кровь приливает к конечностям, организм мобилизуется для быстрого бега и спасения от потенциальной опасности. В офисе эта естественная физиологическая реакция имеет серьезные негативные последствия. Постоянный стресс вредит здоровью и пагубно влияет на эффективность офисной команды.

На выгодных условиях

Открытые офисы – самая распространенная форма рабочего пространства, что объясняется экономической выгодой. Помимо этого в общем помещении сотрудникам проще взаимодействовать, консультировать друг друга и оперативно оказывать поддержку в затруднительных ситуациях. Главный недостаток открытых офисов – высокий уровень шума, что объясняется распространением звуков на сравнительно большое расстояние. Звуковые волны многократно отражаются от твердых поверхностей потолка и пола. Возникает гул, ухудшающий слышимость и разборчивость речи. Фоновый шум негативно влияет на производительность труда, вызывает быструю утомляемость и растущее чувство тревожности. Сотрудникам трудно сосредоточится на поставленных задачах, требующих умственного напряжения. Исследования международной маркетинговой компании Ipsos показали, что офисные работники ежедневно теряют до 86 минут рабочего времени из-за отвлекающих факторов и в первую очередь из-за посторонних звуков. Производительность труда снижается и что самое неприятное – люди теряют интерес к работе, становятся менее мотивированными, не могут воспринимать новые идеи (туннельное мышление). Все эти факторы в совокупности приводят к значительным финансовым потерям. Инсталляция звукопоглощающих систем позволяет улучшить звуковую среду и тем самым повысить экономические показатели компании. Инвестиции в акустику окупаются в течение одного года. При штате в 100 человек увеличение продуктивности всего на один процент (в действительности гораздо больше) равносильно тому, что в офисную команду принят ещё один сотрудник.

В порядке вещей

Улучшение звуковой среды достигается за счет правильного функционального зонирования, продуманной расстановки специально подобранной мебели и установки акустических решений. В офисе выделяют площади для неформального общения, переговорных, а также комнат для концентрации. ECOPHON предлагает эффективное акустические решения для всех офисных сегментов. В открытом пространстве устанавливают потолочные звукопоглощающие панели, которые значительно уменьшают дальность распространения звуков (в три-четыре раза) и предотвращают образование побочного шума. В переговорных важно обеспечить хорошую слышимость и разборчивость речи. Здесь акустический комфорт в переговорных обеспечивается за счет потолочных и стеновых звукопоглощающих панелей. Если нужно выполнить сложное задание, требующее повышенного внимания, или обсудить по телефону спорный вопрос, перемещаются из открытого зала в комнаты концентрации с хорошей звукоизоляцией и плотной дверью. Поясним: звукоизоляция – это своего рода барьер, препятствующий проникновению звука через стены или перегородки (из помещения во внешнее окружение и наоборот). Звукопоглощающая отделка улавливает звуки, исходящие от источника внутри помещения и предотвращает звуковые отражения.

Правильная акустика - путь к снижению стресса

Значение благоприятной акустической среды научно подтверждено результатами многолетних зарубежных исследований. В частности, специалисты Калифорнийского университета выяснили, что благодаря хорошей акустике эффективность выполнения задач, требующих концентрации, возрастает на 50%. Наблюдения Корнелльского университета (США) показали, что у людей работающих в условиях акустического комфорта, уровень адреналина в крови снижается на 30% по сравнению с их коллегами, вынужденными при общении преодолевать офисный гул. Особый интерес представляют данные, полученные Стокгольмским институтом стресса в ходе масштабного эксперимента в здании администрации шведского города Сундбюберга, в котором приняло участие более 150 человек (2012-2014гг). Исследователи сравнивали параметры физического состояния и психологических ощущений сотрудников, работающих в различных акустических условиях. При этом измерялся так называемый радиус комфорта (дистанция отвлеченного внимания) в соответствии с требованиями стандарта ISO 3382-3. В благоприятной звуковой среде, то есть в помещениях со звукопоглощающей отделкой, этот показатель улучшился на 35%. Уровень когнитивного стресса снизился на 15%. В спокойной обстановке сотрудники почувствовали себя увереннее, освободились от необъяснимой тревоги, вызываемой раздражающим действием низкочастотного шума. Офисные работники признавались в том, что, переехав в помещения с хорошей акустикой, стали говорить тише, чтобы не нарушить общую атмосферу. В качестве примера приведем Центр Инновации и Развития компании Kuehne+Nagel – одного из мировых лидеров в области логистики и транспортных услуг. При реконструкции открытого офиса были установлена акустическая система ECOPHON Master Matrix. Сотрудники компании и посетители Центра сразу отметили значительное улучшение звуковой среды. При проведении собраний и презентаций ораторам больше не нужно напрягать голосовые связки, чтобы преодолеть гулкость большого помещения, а участники мероприятий общих мероприятий отлично слышат каждое слово выступающих. Панели Master Matrix превратили промышленное помещение в стильный офис. Система представляет собой матрицу, объединяющую отдельно висящие элементы. Принципиальное преимущество ECOPHON Master Matrix состоит в том, что панели легко вынимаются из подвесной конструкции и устанавливаются обратно, что повышает темпы монтажа-демонтажа, а также обеспечивает простой доступ к расположенным за потолочной плоскостью инженерным коммуникациям - причем в любом точке офисного пространства.

Скрытые ресурсы

Аренда офисных помещений – значительная статья расходов компании. Между тем, исследования показывают, что переговорные пустуют часами, а абсолютно все сотрудники собираются в офисе два-три раза в году. Применение метода Activity Based Design позволяет сократить арендуемые площади на 30%. По результатам анализа организационных процессов и различной профессиональной деятельности административные менеджеры избавляются от лишних квадратных метров. Ещё один актуальный тренд – Hot Desking, то есть отказ от фиксированных рабочих мест. Около десяти процентов сотрудников находятся в отпуске, специалисты отдела продаж и рекламы и маркетинга почти каждый день выезжают к клиентам или на встречи с партнерами. Таким образом, в офисе многие столы стоят незанятыми. Hot Desking предполагает, что сотрудники хранят свои вещи в персональном ящике. Утром они забирают свои ноутбуки, документы и другие нужные предметы и занимают любые свободные места. При таком раскладе площадь офиса сокращается более чем на десять процентов. Если к этому прибавить экономические преимущества Activity Based Acoustic Design, то финансовая выгода превосходит самые смелые ожидания.

Модные течения

В последнее время при проектировании офисов учитывают тип личности сотрудников. Выяснилось, что экстравертов вдохновляет обстановка открытого офиса, а однообразный деловой гул даже доставляет им удовольствие. Вместе с тем, громкие, резкие звуки выводят из равновесия общительных людей и мешают сконцентрироваться на работе. Интроверты в большом открытом пространстве испытывают постоянное напряжение, чувствуют себя так, будто постоянно находятся на сцене перед полным зрительным залом. Людям такого типа хочется спрятаться за перегородкой или хотя бы комнатным растением. Фоновый шум раздражает интровертов, однако грохот не отвлекает их от выполняемого задания. Конечно, невозможно для каждого сотрудника устроить комфортный для его психики уголок. При разработке акустического дизайна проще всего ориентироваться на стереотипы - в бухгалтерии трудятся преимущественно интроверты, а вот менеджеры по продажам и маркетологи все как один экстраверты. Другой способ предполагает проведение специального психологического тестирования, по результатам которых составляются рекомендации относительно акустического обустройства офиса: в какой отделе нужно сфокусироваться на снижении фонового шума, а в какой следует заглушить громкие звуки.

Спрятать

Как система «умный дом» вписывается в концепцию повышения энергоэффективности жилья? За счет каких механизмов можно добиться максимальной экономии ресурсов? Какие еще бонусы, помимо экономии ресурсов и финансов, могут получить владельцы такого «умного дома»? Какими показателями повышения эффективности можно измерить существующие «умные дома»? В течение какого времени окупается установленное оборудование? На эти и другие вопросы ответил Максим Брок, менеджер по продукции Smart Space компании Schneider Electric.

---

У понятия «умный дом» есть много определений. На мой взгляд, одно из самых точных: «умный дом» – это автоматическая и синхронная работа всех инженерных систем в здании. Такой подход открывает широкие возможности энергосбережения и дополнительного комфорта. Освещение может работать по присутствию человека, где и когда оно действительно необходимо, а поддержание нужного климата в доме можно привязать к расписанию жизни владельца. Системы отопления и кондиционирования в системе «умного дома» никогда не вступят в конфликт. При этом система будет учитывать, открыты или закрыты окна в доме, каков уровень СО2 в помещении и даже какая сейчас погода за окном. Всё это позволяет максимально эффективного расходовать ресурсы.

Помимо этого, владелец «умного» дома получает особый комфорт и чувство безопасности. Находясь вдали от дома, с помощью доступа к системе через интернет легко проверить и контролировать работу «умного дома» удаленно. В случае нештатной ситуации – протечки, возгорания, отключения электричества, в зависимости от настроек – система сама перекроет подачу воды, включит противопожарную и отправит SMS-оповещение владельцу. Особенно удобно использовать возможности «сценариев»: находясь дома, достаточно одним касанием экрана на смартфоне или настенной панели запустить нужный режим – «Кино», «Отдых», «Работа», «Вечеринка». Свет, климат, шторы – всё перейдет в предустановленный режим и положение.

Важно отметить, что масштаб объекта может быть любым: от однокомнатной квартиры до целого многоэтажного здания. Все настройки и проект «умного дома» выполняются по индивидуальным пожеланиям каждого владельца, исходя из его стиля жизни, привычек, количества членов семьи, возраста. Есть, например, можно легко настроить автоматическое ведение отчета с наглядным графиком потребления электроэнергии и других ресурсов. Благодаря этому вы можете проследить влияние конкретных нагрузок и устанавливать допустимые пределы. Система будет сама отключать разрешенные нагрузки в случае достижения порога.

При этом, вопрос окупаемости оборудования не так однозначен, поскольку тарифы на электроэнергию в России невысоки. Срок же окупаемости может составить более 5-7 лет или даже больше. Именно поэтому «умный дом» – это скорее о действительно высоком уровне комфорта, безопасности и качества жизни.

К вопросу об ограничениях, которые есть у владельцев домов, стремящихся оснастить свое жилье такой системой управления, по сути, их нет. Можно легко реализовать любой каприз, вопрос только в бюджете. Главное требование: приступать к проектированию и реализации «умного дома» необходимо с самого начала, на стадии разработки дизайн-проекта, чтобы интегрировать все решения наилучшим образом. Важно заложить все кабели и электропроводку до этапа чистовой отделки.

Внедрение «умного дома» в многоквартирных домах пока реализуется в основном в элитных жилых комплексах. Уже есть такие примеры. Мы постоянно отслеживаем ситуацию на рынке автоматизации. Если раньше такие системы всегда относились к премиум-сегменту, то в последние годы большинство производителей стремится предложить покупателям именно готовые и доступные решения. Простейшие элементы можно найти даже в магазинах типа DIY («Сделай сам»). Часто компании предлагают такие решения в беспроводном формате, чтобы упросить процесс установки и сократить расходы на монтаж. На данный момент такие системы имеют много ограничений, и не все из них отвечают высоким стандартным качества.

Однако общий тренд сегодняшнего рынка технологий для «умных домов» очевиден – предложить покупателю более доступное решение. Наша компания, например, в этом году запустила в России продажу диммеров и выключателей с возможностью управления со смартфона через Bluetooth или через бесплатное приложение Wiser Room. Такие устройства легко приобрести, они не требуют специализированного монтажа, а их стоимость сопоставима с привычными электроустановочными изделиями среднего и высокого класса. Это первый кирпичик новой будущей системы для широкой аудитории, целиком же система будет представлена в 2018 году.

Спрятать