Закон о Компфонде не повлияет на стоимость квадратного метра – Яна Сосорева, «Самолет Девелопмент»

Разбираем самые спорные пункты поправок в 214-ФЗ вместе с Яной Сосоревой, заместителем генерального директора по продажам и маркетингу компании «Самолет Девелопмент».

---

Для многих участников рынка поправки в ФЗ-214 стали неожиданными. В первом чтении законопроект вносился на рассмотрение в Госдуму РФ без столь кардинальных изменений. Пока все эти пункты нового закона, о которых пойдет речь дальше, вызывают массу вопросов, которые должны быть сняты, в том числе разъяснены в виде подзаконных актов.

Одним из самых сложных пунктов для выполнения станет наличие трехлетнего опыта и разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв м. Оба требования будет сложно выполнить одновременно, в результате, это может привести к торговле юрлицами. К слову, на застройщиков, зарегистрированных менее 3-х лет назад, приходится 9% всего текущего жилищного строительства в России.

Требования к организационно-правовой форме — только хозяйственное общество – затронут небольшую часть рынка: в настоящее время ФГУПы, МУПы, учреждения, фонды, казенные предприятия, некоммерческие организации осуществляют с привлечением средств дольщиков 3% всего жилищного строительства в России.

В уточнении нуждается и пункт требований, в котором сказано, что на дату направления проектной декларации на банковском счете застройщика должно быть не менее 10% от проектной стоимости строительства. Предположим, у компании есть необходимая сумма. Возникает вопрос: может ли организация ею распоряжаться или она будет размещаться в уполномоченном банке без права пользования? Вопрос этот весьма обоснованный, ведь сумма запрашивается на дату направления проектной декларации – а это как раз тот момент, когда необходимо обеспечивать максимальные вложения в строительство.

Еще одна поправка ограничивает обязательства застройщика, не связанные с разрешением на строительство. Они не должны превышать 1% от стоимости строительства, но не уточняется, какие обязательства имеются в виду. Строительство самого дома – это одно, а подключение его к коммунальным сетям и обеспечение электроснабжением – другое. Причем во втором случае речь может идти об огромных суммах, превышающих 1%. Относится ли подключение объекта и обеспечение его энергоресурсами к строительству? Пока этот вопрос также никак не регламентирован.

В части дополнительных требований к деятельности застройщика стоит обратить внимание на запрет одновременного строительства по нескольким разрешениям. Дело в том, что разные корпуса одного жилого комплекса могут получать разрешение на строительство параллельно. В момент исполнения требований нового закона могут возникнуть ситуации, когда отдельные застройщики будут вынуждены возводить разные корпуса, таким образом, каждый дом будет строить отдельное юрлицо. Можно было бы предположить, что это приведет к росту числа компаний-застройщиков на рынке, однако тогда это противоречит двум другим пунктам нового закона (о наличии трехлетнего опыта и ввода не менее 10 тыс. кв. метром жилья в год для получения разрешения на строительство).

Далее следует пункт об административных расходах застройщика, которые не могут превышать 10% от стоимости строительства. Небольшим застройщикам «не влезть» в лимит в 10%, зачастую затраты на рекламу, оплату труда, АХР значительно превышают этот показатель. И чем мельче компания, тем выше отношение расходов к стоимости строительства.

То же самое касается авансовых платежей, которые ограничены 30% стоимости строительства. На сегодняшний день существует разные формы оплаты, иногда авансовые платежи составляют 50% или 70% (например, в случаях, если подрядчику нужно приобрести окна для возведенного объекта). Для выполнения требований о наличии авансовых платежей не более 30% придется полностью перестраивать работу с подрядными организациями, которые, в свою очередь, вынуждены заранее оплачивать закупку определенных материалов, прежде, чем приступить к работам.

Требование к уставному капиталу заменяются условием наличия собственных средств в сумме не менее 10% от стоимости строительства, указанной в проектной декларации, что также повлияет на мелких застройщиков. Предположим, совокупная стоимость жилищного строительства, указанная в проектных декларациях застройщиков, составляет 7 трлн рублей, это потребует наличия собственных средств застройщиков в размере 700 млрд рублей.

Все эти меры приведут к ужесточению правил работы в сфере долевого строительства и к укрупнению компаний за счет слияний и поглощений. Работать на рынке по новым правилам смогут только те, кто, во-первых, обладает необходимым опытом, а, во-вторых, – серьезными финансовыми ресурсами. Остальные будут вынуждены уйти, появление же новых игроков ограничат дополнительные требования к застройщикам.

Однако на стоимость квадратных метров жилья в многоквартирных домах новый закон существенным образом не повлияет. Как работали на рынке 10-15 застройщиков, которые занимают 60-70% рынка, так и будут работать. Уход оставшихся мелких игроков ни на что не повлияет, их площадки, скорее всего, перераспределят между крупными строителями, которые и дальше продолжат свою конкурентную борьбу. К ограничению на рынке конкуренции эта ситуация не приведет.

В целом, все делается в интересах потребителей. Укрупнение игроков строительного рынка приведет к сокращению числа обманутых дольщиков, поскольку с рынка уйдут недобросовестные компании. Оставшиеся крупные участники рынка будут вводить новые опции, в том числе для снижения цен на жилье, для своих будущих клиентов.

Напомню, до появления Компенсационного фонда на рынке действовало всего три вида защиты дольщиков: банковские гарантии, инструмент в виде средств Общества взаимного страхования застройщиков, а также сами страховые компании. Компенсационный Фонд, управляемый государством (в отличии от страховых организаций, которые в любой момент могут прекратить существование), может оказаться гораздо надежней и эффективней вышеперечисленных форм.