Жилищное строительство

На минувшей неделе Москва приняла участие в юбилейной ХХ Международной выставке «ЭКСПО РЕАЛ 2017» в Мюнхене. В числе других в Московской экспозиции форума был представлен Департамент развития новых территорий, отвечающий за реализацию градостроительной политики Москвы в Троицком и Новомосковском административных округах. Владимир Жидкин, руководитель Департамента развития новых территорий, поделился со STROY.EXPERT своими впечатлениями об участии в Мюнхенском форуме, а также рассказал о том, как будет развиваться Новая Москва в перспективе до 2035 года.

---

Владимир Федорович, с каким багажом Вы ехали на Международный форум «ЭКСПО РЕАЛ 2017» и как бы Вы оценили его результаты?

Багаж не столько велик – это была лишь небольшая презентация, посвященная пятилетнему периоду комплексного развития Новой Москвы. За этот период нам удалось построить и ввести недвижимость общей площадью 11,8 млн. кв. м, из них, с учетом домов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), – 8,9 млн. кв.м жилья, а также порядка 50 социальных объектов (школы, детские сады и поликлиники). В ТинАО пришло метро, были построены и продолжают строиться новые крупные объекты дорожно-транспортной, инженерной инфраструктуры, комфортное жилье, отвечающие всем требованиям образовательные учреждения, оборудованные самым современным оборудованием объекты здравоохранения. Всего инвестиционный вклад в преобразования новых территорий составил 750 млрд рублей. Причем, львиная доля - порядка 600 млрд рублей - внебюджетные средства.

При этом, первая пятилетка отличалась не самой благоприятной обстановкой для инвесторов. Вкладывать средства в долгосрочные, масштабные проекты без четкой стратегии развития, экономического и юридического обоснования – значит очень сильно рисковать. Несмотря на это, за пять лет были реализованы крупнейшие инвестиционные проекты Новой Москвы: офисный парк Коmcity, бизнес-парк «К-2», комплекс «Новомосковаский», «Фуд Сити», первая очередь административно-делового и учебного центра G10, административно - деловой центр в Коммунарке и ряд других крупных объектов. У людей появилась достойная высокотехнологичная и хорошо оплачиваемая работа, а в бюджет города пришли 30-миллиардные налоговые поступления… Жизнь в Новой Москве обрела новый смысл, новое содержание.

Впрочем, останавливаться на достигнутом мы не собираемся. Все, что сделано, построено и введено – это лишь десятая часть от намеченного к 2035 году. Руководством города определены четкие ориентиры будущего развития новых территорий, главными принципами которых являются полицентричность и отсутствие сугубо спальных районов.

На сегодняшний день утверждены территориальные схемы развития ТиНАО Москвы, Генплан, а также Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Все это дает и новоселам, и властям, и инвесторам совершено четкое представление о реальных перспективах развития присоединенных территорий на долгие годы вперед. Например, мы уже сейчас знаем, что к 2035 году, в соответствии с параметрами Генплана, предусмотрена возможность размещения на территории Новой Москвы до 300 дошкольных образовательных учреждений, 110 школ и 125 объектов здравоохранения.

Значит ли это, что развитие новых территорий приобретет более устойчивый и динамичный характер для инвесторов?

Уверен в этом. Три четверти социальных объектов в Новой Москве построено инвесторами (здесь работает 30 девелоперских компаний), общий портфель которых уже составил более 8 млн кв метров недвижимости различного назначения. Всего до 2035 года планируем построить и реконструировать недвижимых объектов площадью более 100 млн кв.м. (в том числе, около 56 млн. кв.м - жилой застройки и около 47 млн. кв.м – общественно-деловой, производственной, коммунальной и иной недвижимости). Общий фонд недвижимости Новой Москвы с учетом существующих и строящихся объектов составит около 127 млн. кв.м.

Также к 2035 году в Новой Москве планируем создать до 1 млн. рабочих мест, из них не менее 60% будут обеспечены высокотехнологичными местами, которые будут способствовать увеличению дохода населения. Этот фактор вселяет уверенность, что приток новых жителей будет обеспечен необходимой офисной, торговой, производственной, социальной инфраструктурой. При этом, в соответствии с утвержденной городской Адресной инвестиционной программой, помимо бюджетных средств, будут активно использоваться собственные средства застройщиков, собственников земли.

Всего прогнозируемый объем инвестиций в Новую Москву к 2035 году составит 7 трлн. рублей, в том числе 2 трлн. рублей пойдет на создание инженерной и транспортной инфраструктуры. Стоит отметить, что в ближайшие три года на развитие инженерной инфраструктуры ТиНАО город также выделит около 14 млрд рублей. На присоединенных территориях будет создана единая схема водоснабжения, реорганизована система канализации. Именно развитие инженерной инфраструктуры опережающими темпами позволит значительно повысить качество жизни на новых территориях, обеспечить своевременный ввод жилья, нежилых объектов, формирующих фонд мест приложения труда.

Вместе с тем, новым полем для инвестирования бизнеса станут проекты в сфере энергетики, водоснабжения и водоотведения. Некоторые из них реализуются уже сегодня. Так, МОЭСК в ближайшие два года планирует реконструировать в Новой Москве более 630 км распределительных сетей, причем из них порядка 310 км – в 2017 году. Энергетическая компания готова вложить в данный проект более 1,5 млрд рублей.

Какие еще перспективные направления могут заинтересовать потенциальных инвесторов в Новой Москве?

Более 50% территории Новой Москвы покрыто лесами, рощами - здесь много естественных и искусственных водоемов. Уникальность природы, масштабы зеленых насаждений обеспечивают столице лидерство в экологических показателях. Мы не только бережно сохраняем, но и приумножаем экологическое достояние. За прошедшие пять лет на территории ТиНАО обустроено 13 зон отдыха, четыре из них - за счет инвесторов. И это только начало. Территориальными схемами предусмотрена возможность создания к 2035 году 86 парковых зон. Общая площадь рекреационно-туристических зон составит 12 тыс. га. Мы будем рады новым инициативам наших партнеров, готовы также обеспечить самые благоприятные условия для эффективной работы инвесторов, обеспечивающей Новой Москве процветание, а ее жителям – комфортное и удобное проживание, достойную работу и полноценный отдых.

О Новой Москве часто говорят в контексте комплексного освоения масштабных территорий. А как здесь обстоят дела с точечной застройкой?

Вопрос «точечной застройки» для Новой Москвы неактуален. В соответствии с Генпланом развития новых территорий застройка на присоединенных территориях ведется комплексно. Это и есть решение задачи создания современной самодостаточной агломерации, где людям комфортно работать, удобно перемещаться, получать медицинские услуги, всегда в зоне доступности находятся детсады, школы и другие объекты социальной инфраструктуры. Реализация этого принципа обеспечивает стабильность спроса на жилье в новостройках ТиНАО, где он поддерживается опережающим развитием дорожно-транспортной и социальной инфраструктуры новых территорий, а также адекватной ценой, которая в два раза ниже, чем внутри МКАД.

Хотелось бы отметить, что за пять лет население ТиНАО выросло на 100 тыс. человек и сейчас составляет около 380 тыс. К 2035 году, согласно Генплану, этот показатель достигнет 1,5 млн человек. Рост прогнозируется колоссальный, именно поэтому мэром Москвы Сергеем Собяниным поставлена задача развивать новые территории комплексно. Сейчас строительство ведется пропорционально во всех сегментах, включая возведение многоэтажных домов, среднеэтажных, малоэтажных, домов ИЖС и так далее. Мы планируем развивать малоэтажное жилье, таунхаусы, индивидуальное строительство. К слову, 30% строящегося на присоединенных территориях жилья будет именно малоэтажным. Такой подход позволит Новой Москве полностью интегрироваться в градостроительные планы столицы.

Какой объем площадей попадает под реновацию?

По поводу программы реновации в Новой Москве, в нее на присоединенных территориях вошли 243 дома 1860-1989 года постройки. На сегодня в Троицком и Новомосковском административных округах уже определены четыре площадки для строительства домов по программе реновации. Это участки в поселках Шишкин Лес и Знамя Октября, а также в составе транспортно-пересадочного узла «Мамыри». На этих площадках можно построить 193,5 тыс. кв.м. жилья для переселенцев.

Стоит напомнить, что столичные власти гарантировали жителям сносимых пятиэтажек предоставление новых квартир в тех же районах, где они проживали ранее.

Какие проекты рассматриваются в качестве приоритетных при освоении территорий вокруг МКАДа: жилищная застройка или коммерческая? Как будет решена транспортная проблема, учитывая высокую загруженность территории?

В строительном комплексе города ведется работа как над проектами реконструкции МКАД, так и над проектами использования городских земельных участков, попадающих в зону притяжения МКАД. Планируется ввести 10 млн кв метров недвижимости, скорее всего на внебюджетные средства.

Соответствующая градостроительная документация может быть разработана до конца года. До этого времени никаких разрешений на строительство на этих участках выдаваться не будет. При этом у инвесторов уже на руках ГПЗУ (градостроительные планы земельных участков) и разрешения на строительство около 5 млн кв метров недвижимости. В его рамках будут возведены парки, спортивные объекты и велосипедные дорожки. Надо отметить, что застройка территорий, прилегающих к МКАД, будет вестись также комплексно, как это происходит в Новой Москве. Реализация данного проекта займет около 10 лет.

В целом, потенциал застройки территорий вдоль кольцевой автодороги, с учетом имеющихся разрешений, составляет порядка 10 млн кв м недвижимости. Около половины придется на жилье, остальное – коммерческая застройка, те самые места приложения труда.

По поводу транспортной ситуации: до 2035 года в ТиНАО появится развитая транспортная инфраструктура с преобладанием общественного транспорта, в котором преимущество будет отдано скоростным внеуличным видам перевозок. Транспортная схема свяжет между собой и точки роста ТиНАО, и, собственно, Новую и «старую» Москву. В ТиНАО построят более 70 км метро (почти 30 новых станций), 178 км трамвайных линий, 25 ТПУ и более 60 развязок и путепроводов. Кроме того, будет идти строительство и реконструкция около 2,1 тыс.км улично-дорожной сети, в том числе 1,26 тыс.км – дорог магистрального уровня. На ближайшие четыре года запланировано строительство и реконструкция более 200 км автомагистралей.

Сейчас Новая Москва считается одним из самых экологически чистых районов Москвы за счет того, что территория окружена лесным массивом. Есть ли ограничения при застройке присоединенных территорий с точки зрения сохранения их экологии? Учитываются ли при проектировании будущей или текущей застройки парки и зеленые зоны?

Вся жилая и нежилая недвижимость в Новой Москве строится только на свободных землях - их и сейчас свыше 40 тыс. га. Эти территории – тот самый ресурс для дальнейшего развития столицы, создания новых рабочих мест, строительства жилья, соцобъектов, разных коммуникаций. Прокладывая нужные всем дороги, мы советовались с жителями на публичных слушаниях. В итоге, под стройку попал один или два дома - их владельцам, как и положено по закону, была выплачена компенсация по рыночной цене.

Конечно, самое бесспорное достояние Новой Москвы - ее благоприятная экология. По поручению мэра Москвы Сергея Собянина охранение экологического каркаса новых территорий является одним из ключевых приоритетов. Развивая новые территории, строя жилые кварталы, социальные объекты и дороги, мы бережно относимся к зеленым насаждениям, водным ресурсам. Природный каркас Новой Москвы не нарушается в процессе развития. За прошедшую пятилетку в Новой Москве появились 13 зон отдыха: парк «Красная Пахра», «Сосны», парк Победы и другие. Кстати, четыре из них обустроили за счет средств инвесторов. Это значит, что теперь любой москвич сможет побывать в практически нетронутых уголках природы, не покидая столицы.

Чтобы сохранить экологический баланс, принято решение строить новую недвижимость только на свободных территориях, не затрагивая природные зоны. А места будущей застройки обозначены в проектах территориальных схем развития ТиНАО. Весь лесной массив площадью 75 тыс. га будет сохранен и приведен в порядок. Также планируется сохранить все водоемы, что положительно скажется на экологии региона. В схемах предусмотрены площади почти под 90 различных парков. Таким образом, соблюдается один из базовых принципов развития Новой Москвы - создание комфортной городской среды с жильем, работой, социальной инфраструктурой и местами для отдыха. Для создания парковых зон планируется выделить до 12 тыс. га земли. Список территорий, на которых они могут появиться, сформирован на основе предложений от муниципальных образований.

Сейчас большое внимание уделяется развитию транспортной инфраструктуры Новой Москвы, в частности, продлению линий метро. Какие ограничения существуют по обеспечению присоединенных территорий транспортными системами, связывающими новые районы с центром? Какие у вас ожидания по поводу пропускной способности после ввода всех запланированных станций?

К 2035 году в ТиНАО будет построено еще 27 станций метро в дополнение к двум уже введенным. Чтобы успеть в срок, строителям придется сдавать по две станции подземки ежегодно. Учитывая внимание руководства города к решению этой задачи, а также объем выделяемых финансовых средств, это вполне возможно. Около 1 трлн рублей потребуется на совершенствование транспортного каркаса Новой Москвы до 2035 года. Только на линии от «Саларьево» до «Столбово» пять станций - все введут к 2019 году. Также в планах - линия от Бутова в сторону Рязановского поселения. Также рассматривается вопрос прокладки метро до Внуково. Кроме этого, в Генплане обозначена трамвайная линия от Троицка до Прокшино. Уже там пассажиры смогут пересесть на метро. Строительство трамвайных путей значительно дешевле. К тому же, у нас есть свободные территории для наземного рельсового транспорта. Метро от «Новаторов» до «Столбово» пока только проектируется. Однако, когда проект будет готов привлекать инвесторов станет проще.

По поручению мэра Москвы Сергея Собянина Стройкомплекс уделяет приоритетное внимание развитию транспортной инфраструктуры ТиНАО. Столица утвердила объекты дорожно-транспортного каркаса Новой Москвы. Перечень объектов, подлежащих к размещению на новых территориях, утвержденный на днях правительством Москвы, определяет приоритетное направления развития дорожно-транспортного каркаса ТиНАО. В нем обозначены главные на нынешний момент магистрали, будущие трамвайные линии, транспортно-пересадочные узлы (ТПУ). В Новой Москве будут размещены шесть дорог, две трамвайные линии и один ТПУ.

На сегодняшний день одна из главных автомобильных дорог в Новой Москве - Солнцево-Бутово-Видное, важными в транспортном каркасе являются магистрали «Внуковское шоссе-Боровское шоссе-Минское шоссе», а также магистрали Саларьево-Московский-Марьино. Планировка последних двух учитывает прохождение трамвая. Документами предусмотрено строительство автомобильных дорог через аэропорты Внуково-Остафьево-городской округ Щербинка, восточный дублер Калужского шоссе на участке от дер. Сосенки до МКАД, а также магистраль Мамыри-«Солнцево-Бутово-Видное»-Пенино-Шарапово.

Насколько Новая Москва является сейчас привлекательной площадкой для иностранных инвестиций?

Я уже говорил выше, что из 780 млрд. рублей, вложенных в развитие Новой Москвы более 600 млрд. – средства инвесторов. Возведены 52 объекта социальной инфраструктуры (две трети из которых построены на частные средства, и только треть – на бюджетные деньги). В этом году сдается 15 социальных объектов. Инвестиции в соцобъекты за год превысили 6,5 млрд рублей, из них около 5 млрд - средства частного бизнеса.

Всего же инвестиционный потенциал развития новой территории до 2035 года – 7 трлн рублей. С поправкой на инфляцию - 8 трлн рублей. Предполагается, что 80% этих средств обеспечат именно внебюджетные источники. Кроме этого, инвестиционная привлекательность присоединенных территорий повышается с развитием транспортной инфраструктуры. На сегодняшний день самые перспективные сферы финансирования и инвестиций – это проекты в сфере водоснабжения, энергетики и водоотведения. К примеру, МОЭСК уже намерен вложить в систему энергоснабжения данных территорий более 2 млрд рублей. Еще одним крупным инвестором, который согласился вложить деньги в новый завод в Николо-Хованском на территории Новой Москвы, стала немецкая компания Wika. Благодаря появлению этого завода жители получат порядка 100 новых рабочих мест. Иностранные инвестиции в этот проект составят 1 млрд рублей. И таких примеров – много.

Участие в строительстве не только коммерческих, но и социальных объектов в Москве на сегодняшний день очень привлекательно для иностранных инвесторов. Также они активно принимают участие в создании инфраструктурных объектов – технопарков, парков отдыха и развлечений других общественных пространств.

Спрятать

Минстрой рассчитывает выйти на годовые объемы строительства жилья в России в 120 миллионов квадратных метров к 2025 году, рассказал на Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ) глава ведомства Михаил Мень.

---

По словам министра, объемы строительства жилья должны вырасти с увеличением числа договоров участия в долевом строительстве (ДДУ).

Минстрой рассчитывает, что количество ДДУ вырастет с началом работы фонда защиты прав дольщиков, то есть государственного механизма страхования долевого строительства.

С 1 января 2017 года в России вступила в силу закон о компенсационном фонде долевого строительства, формируемого за счет обязательных отчислений застройщиков жилья, которые заключают договоры долевого участия. Фонд будет выделять средства на достройку незавершенного жилья, либо выплачивать возмещение дольщикам в случае банкротства застройщика. Планируется, что фонд защиты прав дольщиков начнет полноценно работать в середине лета.

В 2016 году объем ввода жилья в России сократился на 6,5% — до 79,8 миллиона квадратных метров.

Спрятать