Главный архитектор ADG group о реконструкции советских кинотеатров: Мы не шли по принципу типовой застройки

Портал STROY.EXPERT уже писал о том, что в Москве стартовали работы по реконструкции кинотеатров советской постройки. Реализацией масштабного проекта занимается компания ADG group. В ходе реконструкции устаревшие кинотеатры будут трансформированы в современные многофункциональные районные центры. Всего планируется реконструировать 39 объектов, первые запуски запланированы на 2018 год. Общий объем инвестиций составит 57 млрд рублей. Алексей Беляков, главный архитектор ADG group, специально для портала STROY.EXPERT прокомментировал ход работ по реконструкции, а также рассказал о проблемах, которые возникают на пути у реализации подобных нетипичных решений в строительстве.

---

Базовым инструментом в проектировании и контроле строительства по нашему проекту является технология информационного моделирования (BIM). Такой подход был нами выбран не случайно. Комплексная программа реконструкции московских кинотеатров, которую мы в данный момент реализуем, включает в себя 39 объектов. Сроки крайне сжатые, работа над объектами ведется параллельно, каждый объект имеет свою специфику и сложности с учетом их размещения в плотной городской застройке спальных районов Москвы.

Использование строгих регламентов, зафиксированных типовых решений и единого информационного поля позволило контролировать весь процесс. Например, избежать ситуации, когда в каждом объекте мог быть запроектирован свой индивидуальный узел гидроизоляции или облицовки фасада. Таким образом удалось сформировать единый подход к ценообразованию, графику закупок, общему сроку реализации уже в условиях строительства.

Однако самое важное для нас – сохранить единую архитектурную стилистику проектов, обеспечить комфорт наших посетителей и арендаторов, и в конечном итоге, соблюсти необходимый уровень качества наших объектов. С другой стороны, даже при том, что объектов 39, мы не шли по принципу «типовой застройки». Как я уже отмечал выше, каждый объект имеет свои ограничения – как градостроительные, так и экономические. В итоге весь пул объектов после предпроектных проработок трансформировался в 17 различных архитектурно-планировочных концепций в зависимости от этажности, площади, конфигурации входной зоны, функционального наполнения. Такой разброс в ТЭП требовал крайне взвешенного подхода к определению типовых решений, которые должны применяться на каждом объекте. Каждое такое решение проходило предварительное апробирование (своеобразную «примерку») на предмет применимости для всей программы. Инструментарии BIM позволяли делать это как на предварительных стадиях проектирования, так и в ходе создания проектной и рабочей документации. Данный эволюционный процесс лег в основу формирования единой BIM-библиотеки типовых решений.

Если говорить в целом об отношении рынка к данной технологии, то она не то, чтобы типичная, но активно внедряемая повсеместно в отрасли.

Проблемы внедрения, по сути, стандартные для любой инновационной истории:

1. Высокая стартовая стоимость программного комплекса,

2. Отсутствие нормативной базы,

3. Неловкие попытки копирования мировых стандартов в этой области,

4. Неподготовленность – как техническая, так и ментальная – специалистов к работе в данном формате.

В итоге, бОльшая часть проектов, заявляемая заказчиком и заказчику в качестве реализуемого с использованием информационного моделирования, оборачивается обычным 2d-проектированием. Уже после готовности основной части проекта его переводят в формат информационной модели. Связано это с тем, что, не обладая достаточным опытом моделирования, а также в ситуации жестких договорных сроков и возникающих изменений, значительная часть проектировщиков на том или ином этапе «сваливаются» в обычный формат проектирования, пытаясь выиграть время.

А значит теряются все преимущества BIM, так как коллизии и неувязки выявляются в тот момент, когда проект по сути уже готов. Требуется корректировка, дополнительные сроки, образуется негатив в отношении технологии. Классический замкнутый круг – «уловка-22». Нужно также признать, что крайне ограниченное количество проектных организаций используют комплексный подход BIM-проектирования на всех стадиях. Нам, к счастью, удалось минимизировать данный риск посредством тщательного подхода в выборе генпроектных организаций.

Говоря о международном опыте применения подобной технологии, отмечу, что и Сингапур, и Западная Европа, и Северная Америка уже давно взяли BIM на вооружение в полном объеме, то есть перевели ее реализации на государственный уровень. А это уже показатель серьезного отношения к технологии и осознания её эффективности.

По данным наших заграничных коллег, экономический эффект от внедрения BIM следующий: рост индекса рентабельности (PI) до 14-15%; ускорение общего срока проектирования до 40% (за счет наработок, позволяющих многократное использование и относительную легкость внесения изменений в проект); сокращение продолжительности разработки и последующего уточнения сметной документации в 2-3 раза; снижение расходов, не запланированных сметой, до 3-х раз; потенциал снижения затрат на стадии эксплуатации объекта до 30%; снижение количества корректировок на стройплощадке до 90%. Конечно, это всё только статистика и её нельзя огульно примерять на каждый объект. Но общий тренд в любом случае положительный, а значит игнорировать его нельзя.

И последнее, несколько слов о проблемах внедрения BIM-технологий в нашей стране. К тому, о чем уже говорилось выше, можно прибавить еще два основных фактора, которые тормозят процессы внедрения. Это консервативность рынка и нежелание подрядчиков делать строительные процессы прозрачными. С другой стороны, технологию начали поддерживать на государственном уровне. Минстрой РФ, как известно, ведет работу по подготовке нормативной базы. Соответственно, есть все основания надеяться на дальнейшее ее развитие в нашей стране.