Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Лена Серенко дала эксклюзивное интервью интернет-порталу STROY.EXPERT.

---

Глава компании рассказала об объемах ввода коммерческой недвижимости в ушедшем году, главных якорных арендаторах и о том, от чего зависит арендная ставка.

Сколько торговых центров было построено в 2016 году?

В 2016 году были открыты девять торговых центров, четыре из которых введены в эксплуатацию во втором квартале, а пять других — в третьем квартале. Таким образом, новое предложение торговой недвижимости в расчете на арендопригодную площадь ТЦ составило 400 тыс. кв. м.

Самый крупный по площади объект — ТРЦ «Ривьера» (100 тыс. кв. м арендуемой площади) был открыт в ЮАО, который и так обгоняет все округа Москвы по уровню обеспеченности торговыми площадями. Так, если в Южном округе на 1 тыс. жит елей приходится около 1 тыс. кв. м торговых площадей, то, к примеру, в Восточном округе, этот показатель равен всего 300 кв. м на 1 тыс. жителей. И это с учетом открытия двух новых ТЦ в ВАО в этом году: ТЦ «Восточный ветер» и ТРЦ «Косино Парк». Также два торговых объекта открылись в САО: вторая фаза ТРЦ «Метрополис» и ТЦ «Хорошо!» на Хорошевском шоссе. В Западном округе на Кутузовском проспекте открылся тематический ТРЦ «Океания» — с концепцией «морские приключения». В Южном округе, помимо ТРЦ «Ривьера», был введен ТЦ «Акварель Южная». Несколько объектов были открыты в локациях у МКАД: «Видное Парк» в г.Видное, ТЦ «Новый» в г.Реутов, ТРК «Рига Молл» в 5 км по Новорижскому шоссе и микрорайонный ТЦ «Солнцево Парк» на территории Новой Москвы.

На четвертый квартал 2016 года намечено открытие семи торговых центров: «Бутово молл» (57 тыс. кв. м) в Южном Бутово, «Новомосковский» (50 тыс. кв. м) в г.Московский (Новая Москва), «Киевский» (35 тыс. кв. м) на ул.Киевская, Ашан на Пролетарском проспекте, Baby store на Старопетровском проезде. За пределами Москвы откроется 4Daily (26 тыс. кв. м) в Мытищах и вторая очередь аутлета Fashion House в д.Черная грязь на Ленинградском шоссе (4,5 тыс. кв. м).

Изменилась ли стоимость аренды в 2016 году, будет ли она меняется в 2017 году? Какова заполненность построенных в 2016 году ТЦ?

Прайм-рейт для якорных арендаторов колеблются в пределах от 1 до 10 тыс. руб./кв. м/год. Для операторов торговой галереи они достигают 30-40 тыс. руб./кв. м/год. Ставки аренды очень разнятся в зависимости от расположения торгового центра, финансового состояния арендодателя, стратегии потенциального арендатора. Поэтому не только для каждого торгового центра, но и для каждого оператора условия аренды носят индивидуальный характер. Большинство торговых центров перешли на рублевое ценообразование и фиксируют ставки в рублях за квадратный метр в год.

Доля вакантных площадей в среднем по рынку торговых центров Москвы составляет 12-14%. Уровень вакансии в новых ТЦ в большинстве случаев превышает 50% и в среднем равен 60-70% на момент открытия. Одновременно наблюдается активное заполнение объектов, открытых до 2016 года (ТРЦ «Авиапарк» — 2014 год, Zelenopark и Columbus — 2015 год). Низкие показатели уровня вакансии у открывшегося в 3 квартале ТРЦ «Океания»: из общего числа торговых площадей уже функционирует больше половины.

Уровень вакансии в торговых центрах Москвы, по нашим прогнозам, до конца года не увеличится более чем на 2-3%, так как прирост свободных площадей в новых ТЦ компенсируется заполнением вакантных мест в крупных объектах, открытых в последние 2-3 года. К примеру, в ТРЦ Zelenopark открылось несколько магазинов сегмента fashion совокупной площадью более 12 тыс. кв. м.

Кто является «якорными» арендаторами в торговых центрах, построенных за последние 2 года?

Типовой пул якорных арендаторов новых ТЦ включает традиционный набор форматов: продуктовый ритейл (лидируют «О’Кей» и «Ашан»), ремонт и строительство («Леруа Мерлен», ОБИ), детские товары («Детский мир»), спортивные товары («Декатлон»), компьютеры и оргтехника («М.Видео»), кинотеатр («Формула кино»). Примечательно, что в двух новых ТЦ («Океания» и «Косино Парк») в числе якорей открылся хобби-гипермаркет «Леонардо».

Доля площадей, занимаемых операторами развлекательного профиля, также с каждым годом увеличивается. Так, в 1 полугодии 2016 года в ТРЦ «Авиапарк» была открыта Kidzania на 10 тыс. кв. м, а в ТРЦ «Океания» — большой тематический детский развлекательный центр.

В общем числе открывшихся в 2016 году магазинов первое место занимают операторы одежды и обуви — порядка 60%. На втором месте общепит, на третьем — развлечения. Но по объему занимаемых площадей лидирует fashion-сегмент и развлечения.