Бизнес – это дойная корова, от которой хотят «тонну молока в день»

Андрей Ковалев Собственник ГК «ЭКООФИС»

STROY.EXPERT поговорил с собственником Группы Компаний «ЭКООФИС» Андреем Ковалевым о прошлом, настоящем и будущем российского рынка коммерческой недвижимости.


О советском дефиците и первых кооперативах

Андрей Аркадьевич, расскажите, с чего начинался ваш путь в девелоперском бизнесе?

Бизнесом я начал заниматься в советское время, когда это еще было запрещено. После окончания Московского автодорожного института увлекся созданием художественной мебели. У себя дома оборудовал небольшую мастерскую, делал красивые резные, инкрустированные столики, шкафчики и продавал их за большие, по тем временам, деньги. Тогда в Москве были люди, которые покупали югославские или венгерские мебельные гарнитуры «за три цены». И вот чего-то у них там в наборе не оказывалось - тумбочки для телевизора или столика, к примеру, - именно для них я, наступив на горло собственному творчеству, под заказ изготавливал предметы, копии по сути. Богатых людей тогда было немного, вернее они было, но никак себя не афишировали, а обо мне узнавали по рекомендациям или находили случайно.

Потом была Строгановка и факультет по проектированию мебели. На 2-м или 3-м году моего обучения в стране случилась Перестройка, тогда же разрешили открывать кооперативы. Я создал один из первых – кооператив по проектированию и производству мебели. Это было время тотального дефицита. Люди занимали очереди, ждали по 2-3 года, по ночам, в ожидании своего гарнитура мечты, жгли возле магазинов костры. Уже тогда в мебельных салонах стали появляться кухонные диванчики, произведенные разными кооперативами. Они были очень модные, их разбирали как жаренные пирожки. Но многие выпускали их в собранном виде.

Понимаете, это были времена, когда о существовании IKEA никто в нашей стране не знал. И я придумал изготавливать подобные кухонные наборы и продавать в разобранном виде, прикладывая к каждому инструкцию по сборке. Люди их начали массово покупать. В общем, наш кооператив, который сначала насчитывал 500 сотрудников, а через 2 года – уже 2 тыс., завалил этими диванчиками всю страну. Впоследствии компания выросла до большого мебельно-производственного объединения. Работали мы по Госплану, получали заявки от Госснаба.

В то же время на меня обратили внимание в Министерстве лесной промышленности. По приглашению главы ведомства я стал замом министра. Однако в середине 90-х годов экономическая ситуация в стране была удручающая, фабрики и заводы закрывались. Когда я вернулся с должности замглавы министерства в свое мебельное объединение, понял - без меня оно «подразвалилось». Производство резко сократилось, площади пустовали. Я принял решение сдать наш центральный офис, фирменные магазины и несколько цехов в аренду. Смотрю, пошли денежки.

Уже потом мне удалось привлечь банковский кредит и приобрести еще несколько помещений для сдачи в аренду. А через полтора года я позволил себе купить первый большой комплекс недвижимости на 5 тыс кв метров по 150 долларов за квадрат. С этого и начался мой путь девелопера.

Правда, что вы были одним из первых в Москве, и даже в стране, кто обратил внимание на такой формат недвижимости как лофт? Как вам пришла бизнес-идея по приобретению огромных помещений бывшего производственного назначения и сдаче их в аренду?

Еще будучи в должности генерального директора мебельного объединения и замминистра лесной промышленности РФ я часто ездил в международные командировки. Тогда же понял, как много в Европе и США офисов, которые располагались в помещениях бывших фабрик. Это были опенспейсы, я их тогда впервые увидел. Для нас, советских людей, проживших за занавесом 70 лет, это была дикая идея – все эти открытые пространства. Советскому гражданину куда привычнее были кабинеты и коридоры.

Когда мы делали в 1989 году выставку отечественной мебели в Вене, я обратил внимание, что офис выставочной компании расположен в огромном помещении бывшего завода. Не было в нем никаких перегородок, кроме кабинета директора, который отделен зеркальной стеной (так, что он видел всех сотрудников, а его никто видеть не мог). Все это выглядело необычно и удивительно.

В общем, спустя какое-то время мысль о том, что фабрики и заводы, уже стоящие тогда без дела, - это практически готовые офисы и торговые центры, окончательно созрела в моей голове и обрела форму бизнес-плана. Я стал покупать бывшие промышленные помещения для последующей пересдачи. Первым подобным зданием стал бывший Институт подшипниковой промышленности на 2-ой улице Машиностроения, 17/а.

Почему лофтовый стиль стал популярен в России только в последние десятилетия, в то время как во всем мире пространства бывших фабрик осваивались творческими личностями и под коммерческие нужды еще с 60-х годов прошлого столетия?

Потому что мы все вышли из СССР. В 90-е, когда появилась иллюзия выбора, все более или менее обладающие какие-то финансами люди кинулись обустраивать свои дома и офисы на «европейский манер» (как тогда считалось). Даже название этому придумали – «евроремонт». Керамогранит, подвесной потолок Armstrong, стеклообои – вот что стало приметой времени и счастьем для многих. В результате всеобщего повального увлечения модой на «евроремонты» стало казаться, что везде все одинаковое. Заходишь в одну компанию, заходишь в другую - как будто перемещаешься по одному большому офису, сделанному по образу и подобию. Тогда мы все, наконец, перестали молиться на новодельные вещи, а развернулись в сторону подлинного, настоящего – начали пескоструить кирпичную кладку, открывать проложенную с незапамятных времен вентиляцию, оставлять открытыми трубы. Это ощущение связи времен придавало особый шарм помещениям и многим это понравилось.

О конкуренции и налогах

Расскажите про свой бизнес в рамках ГК «Экоофис»? Аренда коммерческой недвижимости сегодня переживает не самые лучшие времена. Как справляетесь?

Многие думают, что арендный бизнес – это отсутствие бизнеса. На самом деле это не так. Он сложен и имеет очень много подводных камней. В первую очередь владельцы недвижимости страдают от хаотичности, которая возникает при принятии тех или иных законотворческих решений. Два года назад ввели новый налог на кадастровую стоимость недвижимости. Оценка была взята с потолка, завышена примерно в 2 раза. Только через специальные комиссии и суды, потратив большие деньги на юристов, нам удалось привести оценку к приемлемому уровню.

Несмотря на то, что рыночная цена недвижимости в Москве упала с 2014 года примерно в 2 раза, в декабре 2016 года неожиданно для многих правительство Москвы выпустило постановление, в соответствие с которым кадастровую оценку коммерческой недвижимости повысили в 3, 5, 50 раз. Были даже случаи повышения в 500 раз. И произошло это в то время, когда рынок переживал серьезнейший кризис. Понятно, что в результате таких инициатив большинство владельцев коммерческой недвижимости не смогут заплатить налог, а компании станут убыточными. А теперь давайте ответим на вопрос: кто из иностранных инвесторов будет вкладывать в российскую недвижимость в ситуации подобной непредсказуемости?

Для примера могу сказать, когда в 2008 году в США случился кризис и недвижимость резко просела, то буквально на следующий день снизилась кадастровая стоимость и, соответственно, налоги. В Испании муниципалитеты устанавливают кадастровую стоимость недвижимости, но, если владелец с ней не согласен (считает, что она сильно завышена), муниципалитет обязан такой объект выкупить. Вот бы и у нас так! Если чиновники считают, что недвижимость стоит таких огромных денег, пускай выкупают - мы будем только рады!

Зачем мы изобретаем уродливый кривобокий велосипед, когда в цивилизованном мире за прошедшее столетие все эти механизмы давно отработаны. К сожалению, для многих российских чиновников бизнес - это дойная корова, от которой они хотят получать «тонну молока в день».

Расскажите про название вашей компании - почему «Экоофис»? Отсылка к популярной нынче теме экологии?

С экологией никак не связано. Экоофис – значит экономно и комфортно. Название пришло в голову на заре бизнеса, когда я умудрялся создавать красивые и удобные офисные помещения и сдавать их за небольшие деньги. Наши офисы класса С+ ничем не уступали и были с виду как класс А. Только специалисты могли определить, что керамогранит, который мы использовали при отделке, стоил не 50 долларов, а 8 за кв м, или что под Armstrong скрывалась самая примитивная вентиляция. Я, кстати, по-прежнему считаю, что за небольшие деньги, которые платят люди, им нужно давать возможность работать в комфортных условиях. Большую часть жизни современный человек проводит на работе, в офисе, и наша задача, чтобы ему было там приятно.

Как удается конкурировать, ведь предложений с красивыми, комфортными помещениями сегодня на рынке очень много?

Тут важны две вещи. Первое – бренд, которому доверяют; второе – профессионализм арендодателя. Мы - команда грамотных арендодателей, но есть такие, которым объекты недвижимости достались случайно, для которых этот вид бизнеса непрофильный. Случаются удивительные вещи, когда в кризис они не снижают арендные ставки, а, наоборот, повышают. До 2014 года, к примеру, ставки были в долларах. Некоторые арендодатели, которые не захотели перезаключить договора на рубли (когда в декабре 2013 года курс доллара резко пошел вверх), добились того, что люди просто съехали. А помещения эти до сих пор пустуют. Это, кстати, вполне реальные истории.

О будущих проектах и перспективах молодого поколения предпринимателей

Планируете ли расширять свой бизнес?

Банк, с которым мы постоянно сотрудничаем, провел недавно анализ бизнеса своих клиентов и мы попали в группу лучших, тех, кому доверяют. ГК «Экоофис» было предложено взять кредит в 500-800 млн рублей на покупку еще нескольких объектов недвижимости. Скорее всего, это будут торговые центры в городах Московской области. Пока присматриваюсь к предложениям. К выбору с недавних пор подхожу крайне осторожно.

Чего опасаетесь?

Надо проверять все досконально, все документы, чтобы не было никакой аферы за этим. К сожалению, нередки случаи, когда покупателя вводят в заблуждение, продают помещения, которые оказываются объектами рейдерского захвата. Помещения должны быть безупречны с точки зрения энергообеспечения, подачи тепла, нужно смотреть, как обстоят дела с разводкой, трансформаторами. Если приобретаемый объект уже сдается в аренду, обращаться внимание на то, какие там арендаторы. Нельзя допустить того, чтобы договоры с ними подходили к концу и они намеревались съехать в ближайшее время. Это особенно важно, если речь идет о крупном арендаторе, который занимает до 70% всех площадей.

Как вы оцениваете нынешнюю ситуацию в отрасли и могли бы сделать прогноз на ближайшее время, чего ждать бизнесу в сегменте коммерческой недвижимости?

Хочу всех обрадовать, судя по всему, дно кризиса мы все-таки прошли.

Начиная с 2014 года, каждый месяц мы фиксировали падение объемов заполняемости помещений и сборов арендной платы. В августе 2016 года, наконец, начался рост. Да, медленный - никакого взлета, как в 2000 годы, конечно, уже не будет – но главное, что мы растем. Понятно, за это время никаких новых офисных объектов построено не было и вряд ли в ближайшее время кто-то решится на это, все-таки пока еще рынок далек от идеального состояния. Но уже сейчас заполняемость по нескольким объектам близка к 100% и арендные ставки также растут.

Безусловно, нам нужны глобальные экономические реформы, кардинальное снижение налоговой нагрузки на бизнес (сегодня мы платим больше, чем предприниматели в любой другой стране мира), возможно, назрела необходимость ликвидации органов надзора, которых в нашей стране развелось слишком много, как это сделали в Грузии. Нужно сократить число чиновников и количество административных барьеров в десятки раз. Все это в буквальном смысле душит отечественный бизнес. Но я верю, что здравый смысл возобладает.

Могли бы Вы поделиться секретами с начинающими предпринимателями, которые бы хотели стать успешными в сфере недвижимости?

Скажем прямо, недвижимость сегодня требует наличия собственного капитала или возможностей получить кредит, что для начинающего бизнесмена исключено. Как в 90-е уже не получится. Это было уникальное время, когда можно было покупать площади по 150 долларов за кв метр, вкладывать 100 долларов в ремонт и за 400 долларов сдавать в аренду. В конце 80-х годов было лучшее время для развития. Налог был 3%, банки выдавали кредиты под 2% годовых, а слово «залог» вообще тогда не знали. И в качестве бонуса – огромный не заполненный абсолютно ничем рынок.

Сегодня начинать с нуля тяжело. Я могу посоветовать, например, создать риэлтерское агентство. Как правило, все молодые продвинутые люди сегодня живут в интернете, это открывает такие возможности, которые нам в свое время и не снились. Придумайте свой сайт, алгоритмы, по которым будете работать. Если большинство риэлторов берут за свои услуги половину, а то и месячную арендную плату, вы могли бы взимать не более 10-25%. Работайте на малой марже, изучайте рынок, собирайте пул клиентов. Потом снимите небольшое помещение (50-100 кв метров), сделайте в нем небольшой ремонт, «разбейте» на маленькие кабинеты и сдайте их под офисы по приличной цене. Накопите, возьмите помещение побольше. Уже можете сделать в нем коворкинг или хостел. Возможно, вам подвернется очень удачный вариант по низкой цене. Если уверены, что у вас хороший бизнес-план, возьмите небольшой кредит или привлеките партнера.

И не забывайте копить деньги. Откладывайте на покупку чего-то большого.

А где посоветуете искать объекты?

Я бы присмотрелся к Московской области. В отличие от правительства Москвы, администрация Московской области не повысила кадастровую стоимость на 2017-2018 годы. Именно поэтому Подмосковье стало более привлекательным по сравнению с Москвой, экономическая политика правительства там более прогнозируема. Да и с точки зрения насыщенности рынка они еще далеки от 100%. В небольших городах тоже нужны модные ресторанчики, кафе, бутики. Сейчас местные жители едут за всем этим в Москву, провоцируя по выходных огромные пробки и очереди. А так – когда все будет под боком – довольны останутся все: и арендодатели, и арендаторы, население Москвы и Подмосковья.

Кажется, что вы, как бизнесмен, реализовали себя полностью. Остались ли какие-то сферы, которые вами по каким-то причинам оказались не освоены, но именно там вам хотелось бы применить свои предпринимательские таланты?

Я сейчас активно занимаюсь созданием фермерского рынка с фудкортом. Это сейчас очень модная тема. Конечно, такие проекты уже есть и я буду не первым. А еще, поскольку в прошлом я художник по мебели и сейчас активно занимаюсь антиквариатом, мне хочется создать Город антикваров. На площади 45 тыс кв метров будут работать антикварные магазины и художественные салоны, магазины сувениров, кафе и рестораны. Сейчас они разбросаны по всей Москве и покупателю приходится тратить много времени, чтобы по пробкам добраться от одного до другого. Также хочу позвать туда уличных музыкантов и художников, потому что сейчас их, непонятно почему, отовсюду гоняют. Даже Старый Арбат стал для них запретным местом. В общем, есть идея организовать в Москве такое место, куда люди смогут приходить, покупать необычные вещи и интересно проводить время.

А еще, в данный момент рассматриваю несколько инвестпроектов в интернете. Первый связан с «юберизацией» отношений между организаторами корпоративов и артистами-исполнителями, второй – сайт по продаже вещей, принадлежащих звездам, которыми интересуются поклонники, эдакие мини-аукционы.

Москва, Центральный федеральный округ

16:47, 20 апреля 2017
Читайте также

Владимир Воронин
Президент Финансово-строительной корпорации «Лидер» (ФСК «Лидер»)

07 августа

Александр Красавин
Первый заместитель председателя правления Корпорации «Баркли»

27 июля

Владимир Скакун
Генеральный директор АО «Искитимцемент», Новосибирская область

06 июля

Дарья Парамонова
Директор архитектурного бюро Strelka Architects

05 июля
Stroy.Expert
59,36 69,72