Бизнес – это дойная корова, от которой хотят «тонну молока в день»

STROY.EXPERT поговорил с собственником Группы Компаний «ЭКООФИС» Андреем Ковалевым о прошлом, настоящем и будущем российского рынка коммерческой недвижимости.

---

О советском дефиците и первых кооперативах

Андрей Аркадьевич, расскажите, с чего начинался ваш путь в девелоперском бизнесе?

Бизнесом я начал заниматься в советское время, когда это еще было запрещено. После окончания Московского автодорожного института увлекся созданием художественной мебели. У себя дома оборудовал небольшую мастерскую, делал красивые резные, инкрустированные столики, шкафчики и продавал их за большие, по тем временам, деньги. Тогда в Москве были люди, которые покупали югославские или венгерские мебельные гарнитуры «за три цены». И вот чего-то у них там в наборе не оказывалось - тумбочки для телевизора или столика, к примеру, - именно для них я, наступив на горло собственному творчеству, под заказ изготавливал предметы, копии по сути. Богатых людей тогда было немного, вернее они было, но никак себя не афишировали, а обо мне узнавали по рекомендациям или находили случайно.

Потом была Строгановка и факультет по проектированию мебели. На 2-м или 3-м году моего обучения в стране случилась Перестройка, тогда же разрешили открывать кооперативы. Я создал один из первых – кооператив по проектированию и производству мебели. Это было время тотального дефицита. Люди занимали очереди, ждали по 2-3 года, по ночам, в ожидании своего гарнитура мечты, жгли возле магазинов костры. Уже тогда в мебельных салонах стали появляться кухонные диванчики, произведенные разными кооперативами. Они были очень модные, их разбирали как жаренные пирожки. Но многие выпускали их в собранном виде.

Понимаете, это были времена, когда о существовании IKEA никто в нашей стране не знал. И я придумал изготавливать подобные кухонные наборы и продавать в разобранном виде, прикладывая к каждому инструкцию по сборке. Люди их начали массово покупать. В общем, наш кооператив, который сначала насчитывал 500 сотрудников, а через 2 года – уже 2 тыс., завалил этими диванчиками всю страну. Впоследствии компания выросла до большого мебельно-производственного объединения. Работали мы по Госплану, получали заявки от Госснаба.

В то же время на меня обратили внимание в Министерстве лесной промышленности. По приглашению главы ведомства я стал замом министра. Однако в середине 90-х годов экономическая ситуация в стране была удручающая, фабрики и заводы закрывались. Когда я вернулся с должности замглавы министерства в свое мебельное объединение, понял - без меня оно «подразвалилось». Производство резко сократилось, площади пустовали. Я принял решение сдать наш центральный офис, фирменные магазины и несколько цехов в аренду. Смотрю, пошли денежки.

Уже потом мне удалось привлечь банковский кредит и приобрести еще несколько помещений для сдачи в аренду. А через полтора года я позволил себе купить первый большой комплекс недвижимости на 5 тыс кв метров по 150 долларов за квадрат. С этого и начался мой путь девелопера.

Правда, что вы были одним из первых в Москве, и даже в стране, кто обратил внимание на такой формат недвижимости как лофт? Как вам пришла бизнес-идея по приобретению огромных помещений бывшего производственного назначения и сдаче их в аренду?

Еще будучи в должности генерального директора мебельного объединения и замминистра лесной промышленности РФ я часто ездил в международные командировки. Тогда же понял, как много в Европе и США офисов, которые располагались в помещениях бывших фабрик. Это были опенспейсы, я их тогда впервые увидел. Для нас, советских людей, проживших за занавесом 70 лет, это была дикая идея – все эти открытые пространства. Советскому гражданину куда привычнее были кабинеты и коридоры.

Когда мы делали в 1989 году выставку отечественной мебели в Вене, я обратил внимание, что офис выставочной компании расположен в огромном помещении бывшего завода. Не было в нем никаких перегородок, кроме кабинета директора, который отделен зеркальной стеной (так, что он видел всех сотрудников, а его никто видеть не мог). Все это выглядело необычно и удивительно.

В общем, спустя какое-то время мысль о том, что фабрики и заводы, уже стоящие тогда без дела, - это практически готовые офисы и торговые центры, окончательно созрела в моей голове и обрела форму бизнес-плана. Я стал покупать бывшие промышленные помещения для последующей пересдачи. Первым подобным зданием стал бывший Институт подшипниковой промышленности на 2-ой улице Машиностроения, 17/а.

Почему лофтовый стиль стал популярен в России только в последние десятилетия, в то время как во всем мире пространства бывших фабрик осваивались творческими личностями и под коммерческие нужды еще с 60-х годов прошлого столетия?

Потому что мы все вышли из СССР. В 90-е, когда появилась иллюзия выбора, все более или менее обладающие какие-то финансами люди кинулись обустраивать свои дома и офисы на «европейский манер» (как тогда считалось). Даже название этому придумали – «евроремонт». Керамогранит, подвесной потолок Armstrong, стеклообои – вот что стало приметой времени и счастьем для многих. В результате всеобщего повального увлечения модой на «евроремонты» стало казаться, что везде все одинаковое. Заходишь в одну компанию, заходишь в другую - как будто перемещаешься по одному большому офису, сделанному по образу и подобию. Тогда мы все, наконец, перестали молиться на новодельные вещи, а развернулись в сторону подлинного, настоящего – начали пескоструить кирпичную кладку, открывать проложенную с незапамятных времен вентиляцию, оставлять открытыми трубы. Это ощущение связи времен придавало особый шарм помещениям и многим это понравилось.

О конкуренции и налогах

Расскажите про свой бизнес в рамках ГК «Экоофис»? Аренда коммерческой недвижимости сегодня переживает не самые лучшие времена. Как справляетесь?

Многие думают, что арендный бизнес – это отсутствие бизнеса. На самом деле это не так. Он сложен и имеет очень много подводных камней. В первую очередь владельцы недвижимости страдают от хаотичности, которая возникает при принятии тех или иных законотворческих решений. Два года назад ввели новый налог на кадастровую стоимость недвижимости. Оценка была взята с потолка, завышена примерно в 2 раза. Только через специальные комиссии и суды, потратив большие деньги на юристов, нам удалось привести оценку к приемлемому уровню.

Несмотря на то, что рыночная цена недвижимости в Москве упала с 2014 года примерно в 2 раза, в декабре 2016 года неожиданно для многих правительство Москвы выпустило постановление, в соответствие с которым кадастровую оценку коммерческой недвижимости повысили в 3, 5, 50 раз. Были даже случаи повышения в 500 раз. И произошло это в то время, когда рынок переживал серьезнейший кризис. Понятно, что в результате таких инициатив большинство владельцев коммерческой недвижимости не смогут заплатить налог, а компании станут убыточными. А теперь давайте ответим на вопрос: кто из иностранных инвесторов будет вкладывать в российскую недвижимость в ситуации подобной непредсказуемости?

Для примера могу сказать, когда в 2008 году в США случился кризис и недвижимость резко просела, то буквально на следующий день снизилась кадастровая стоимость и, соответственно, налоги. В Испании муниципалитеты устанавливают кадастровую стоимость недвижимости, но, если владелец с ней не согласен (считает, что она сильно завышена), муниципалитет обязан такой объект выкупить. Вот бы и у нас так! Если чиновники считают, что недвижимость стоит таких огромных денег, пускай выкупают - мы будем только рады!

Зачем мы изобретаем уродливый кривобокий велосипед, когда в цивилизованном мире за прошедшее столетие все эти механизмы давно отработаны. К сожалению, для многих российских чиновников бизнес - это дойная корова, от которой они хотят получать «тонну молока в день».

Расскажите про название вашей компании - почему «Экоофис»? Отсылка к популярной нынче теме экологии?

С экологией никак не связано. Экоофис – значит экономно и комфортно. Название пришло в голову на заре бизнеса, когда я умудрялся создавать красивые и удобные офисные помещения и сдавать их за небольшие деньги. Наши офисы класса С+ ничем не уступали и были с виду как класс А. Только специалисты могли определить, что керамогранит, который мы использовали при отделке, стоил не 50 долларов, а 8 за кв м, или что под Armstrong скрывалась самая примитивная вентиляция. Я, кстати, по-прежнему считаю, что за небольшие деньги, которые платят люди, им нужно давать возможность работать в комфортных условиях. Большую часть жизни современный человек проводит на работе, в офисе, и наша задача, чтобы ему было там приятно.

Как удается конкурировать, ведь предложений с красивыми, комфортными помещениями сегодня на рынке очень много?

Тут важны две вещи. Первое – бренд, которому доверяют; второе – профессионализм арендодателя. Мы - команда грамотных арендодателей, но есть такие, которым объекты недвижимости достались случайно, для которых этот вид бизнеса непрофильный. Случаются удивительные вещи, когда в кризис они не снижают арендные ставки, а, наоборот, повышают. До 2014 года, к примеру, ставки были в долларах. Некоторые арендодатели, которые не захотели перезаключить договора на рубли (когда в декабре 2013 года курс доллара резко пошел вверх), добились того, что люди просто съехали. А помещения эти до сих пор пустуют. Это, кстати, вполне реальные истории.

О будущих проектах и перспективах молодого поколения предпринимателей

Планируете ли расширять свой бизнес?

Банк, с которым мы постоянно сотрудничаем, провел недавно анализ бизнеса своих клиентов и мы попали в группу лучших, тех, кому доверяют. ГК «Экоофис» было предложено взять кредит в 500-800 млн рублей на покупку еще нескольких объектов недвижимости. Скорее всего, это будут торговые центры в городах Московской области. Пока присматриваюсь к предложениям. К выбору с недавних пор подхожу крайне осторожно.

Чего опасаетесь?

Надо проверять все досконально, все документы, чтобы не было никакой аферы за этим. К сожалению, нередки случаи, когда покупателя вводят в заблуждение, продают помещения, которые оказываются объектами рейдерского захвата. Помещения должны быть безупречны с точки зрения энергообеспечения, подачи тепла, нужно смотреть, как обстоят дела с разводкой, трансформаторами. Если приобретаемый объект уже сдается в аренду, обращаться внимание на то, какие там арендаторы. Нельзя допустить того, чтобы договоры с ними подходили к концу и они намеревались съехать в ближайшее время. Это особенно важно, если речь идет о крупном арендаторе, который занимает до 70% всех площадей.

Как вы оцениваете нынешнюю ситуацию в отрасли и могли бы сделать прогноз на ближайшее время, чего ждать бизнесу в сегменте коммерческой недвижимости?

Хочу всех обрадовать, судя по всему, дно кризиса мы все-таки прошли.

Начиная с 2014 года, каждый месяц мы фиксировали падение объемов заполняемости помещений и сборов арендной платы. В августе 2016 года, наконец, начался рост. Да, медленный - никакого взлета, как в 2000 годы, конечно, уже не будет – но главное, что мы растем. Понятно, за это время никаких новых офисных объектов построено не было и вряд ли в ближайшее время кто-то решится на это, все-таки пока еще рынок далек от идеального состояния. Но уже сейчас заполняемость по нескольким объектам близка к 100% и арендные ставки также растут.

Безусловно, нам нужны глобальные экономические реформы, кардинальное снижение налоговой нагрузки на бизнес (сегодня мы платим больше, чем предприниматели в любой другой стране мира), возможно, назрела необходимость ликвидации органов надзора, которых в нашей стране развелось слишком много, как это сделали в Грузии. Нужно сократить число чиновников и количество административных барьеров в десятки раз. Все это в буквальном смысле душит отечественный бизнес. Но я верю, что здравый смысл возобладает.

Могли бы Вы поделиться секретами с начинающими предпринимателями, которые бы хотели стать успешными в сфере недвижимости?

Скажем прямо, недвижимость сегодня требует наличия собственного капитала или возможностей получить кредит, что для начинающего бизнесмена исключено. Как в 90-е уже не получится. Это было уникальное время, когда можно было покупать площади по 150 долларов за кв метр, вкладывать 100 долларов в ремонт и за 400 долларов сдавать в аренду. В конце 80-х годов было лучшее время для развития. Налог был 3%, банки выдавали кредиты под 2% годовых, а слово «залог» вообще тогда не знали. И в качестве бонуса – огромный не заполненный абсолютно ничем рынок.

Сегодня начинать с нуля тяжело. Я могу посоветовать, например, создать риэлтерское агентство. Как правило, все молодые продвинутые люди сегодня живут в интернете, это открывает такие возможности, которые нам в свое время и не снились. Придумайте свой сайт, алгоритмы, по которым будете работать. Если большинство риэлторов берут за свои услуги половину, а то и месячную арендную плату, вы могли бы взимать не более 10-25%. Работайте на малой марже, изучайте рынок, собирайте пул клиентов. Потом снимите небольшое помещение (50-100 кв метров), сделайте в нем небольшой ремонт, «разбейте» на маленькие кабинеты и сдайте их под офисы по приличной цене. Накопите, возьмите помещение побольше. Уже можете сделать в нем коворкинг или хостел. Возможно, вам подвернется очень удачный вариант по низкой цене. Если уверены, что у вас хороший бизнес-план, возьмите небольшой кредит или привлеките партнера.

И не забывайте копить деньги. Откладывайте на покупку чего-то большого.

А где посоветуете искать объекты?

Я бы присмотрелся к Московской области. В отличие от правительства Москвы, администрация Московской области не повысила кадастровую стоимость на 2017-2018 годы. Именно поэтому Подмосковье стало более привлекательным по сравнению с Москвой, экономическая политика правительства там более прогнозируема. Да и с точки зрения насыщенности рынка они еще далеки от 100%. В небольших городах тоже нужны модные ресторанчики, кафе, бутики. Сейчас местные жители едут за всем этим в Москву, провоцируя по выходных огромные пробки и очереди. А так – когда все будет под боком – довольны останутся все: и арендодатели, и арендаторы, население Москвы и Подмосковья.

Кажется, что вы, как бизнесмен, реализовали себя полностью. Остались ли какие-то сферы, которые вами по каким-то причинам оказались не освоены, но именно там вам хотелось бы применить свои предпринимательские таланты?

Я сейчас активно занимаюсь созданием фермерского рынка с фудкортом. Это сейчас очень модная тема. Конечно, такие проекты уже есть и я буду не первым. А еще, поскольку в прошлом я художник по мебели и сейчас активно занимаюсь антиквариатом, мне хочется создать Город антикваров. На площади 45 тыс кв метров будут работать антикварные магазины и художественные салоны, магазины сувениров, кафе и рестораны. Сейчас они разбросаны по всей Москве и покупателю приходится тратить много времени, чтобы по пробкам добраться от одного до другого. Также хочу позвать туда уличных музыкантов и художников, потому что сейчас их, непонятно почему, отовсюду гоняют. Даже Старый Арбат стал для них запретным местом. В общем, есть идея организовать в Москве такое место, куда люди смогут приходить, покупать необычные вещи и интересно проводить время.

А еще, в данный момент рассматриваю несколько инвестпроектов в интернете. Первый связан с «юберизацией» отношений между организаторами корпоративов и артистами-исполнителями, второй – сайт по продаже вещей, принадлежащих звездам, которыми интересуются поклонники, эдакие мини-аукционы.