Со временем в России будет как во Франции - «долевка» уйдет

Сергей Первиков Генеральный директор Prisma Group

Проблема с обманутыми дольщиками в стране стоит остро. То, что создается компенсационный фонд, свидетельствует именно об этом. Участников долевого строительства обезопасит новая модель на рынке, которая исключит их существование в принципе.


Из-за кризиса на рынке происходят структурные изменения. Объем предложения увеличивается, спрос падает.

При отсутствии достаточного притока средств от продаж, у застройщика образуются кассовые разрывы. Это приводит к отставанию по срокам строительства, которое наносит удар по репутации. Продажи падают, растет «претензионка», ситуация еще более усугубляется. Параллельно растет налоговая нагрузка. В результате застройщик вскоре оказывается банкротом. Надо выходить из проекта, а не могут – все деньги в проекте. Те, кто располагает возможностью, начинают скидывать цены до себестоимости или ниже. Кто нет – по старой русской традиции, за них достраивать должны все участники рынка. Которые выложат свои деньги: 1,2 % с продаж.

К сожалению, это обычная ситуация на сегодняшний день. Для застройщика хороших вариантов не осталось – в лучшем случае он реализует проект, потеряв 30%, и выйдет из бизнеса. Но есть и худший вариант – недобросовестные девелоперы будут продавать объекты, не вкладываясь в стройку, соберут деньги с людей и просто убегут. Достаточно банкротства нескольких таких застройщиков одновременно, чтобы вызвать серьезные социальные потрясения.

Это реальный риск, который уже в полной мере осознает государство, и мы видим стратегию по его купированию. В нее укладываются меры по ужесточению контроля за перекрестным финансированием проектов, требования к уставному капиталу компаний, создание компенсационного фонда.

Создание Фонда долевого строительства, из которого обманутые дольщики будут получать компенсации, прежде всего, изменит уровень доверия на рынке. В этом плюс. Думаю, государство будет координировать свои действия по санации на рынке недвижимости с объемами фонда. По мере его наполнения, будет происходить санация неблагонадежных застройщиков. Примерно то же, что сейчас делает АСВ. Кроме того, можно предположить, что денег станет меньше. Если раньше, за счет аффилированных с застройщиком страховых компаний, была возможность взять оборотные средства и направить на стройку, больше такой возможности не будет.

Участников долевого строительства обезопасит новая модель на рынке, которая исключит их существование в принципе. Эта модель сейчас действует во Франции. Как там происходит? Компания застройщик инициирует проект и начинает его продавать по договорам бронирования, то есть делать предпродажи. Далее, застройщик в течение какого-то времени презентует проект, собирает спрос и оценивает, насколько он будет востребован рынком. После чего идет с этими данными к банкам, обосновывает, что проект успешный и на него есть спрос, и банк принимает решение о финансировании проекта. Если спроса нет, они возвращают деньги за брони, если спрос есть, и банк это увидел, застройщик получает финансирование на полную реализацию проекта. Все продажи происходят только после того, как застройщик построил объект. Сделки проходят уже после ввода объекта в эксплуатацию.

У меня есть ощущение, что со временем мы перейдем на такую же схему работы. «Долевка» уйдет.

Читайте также

Алексей Гинзбург
Архитектор, руководитель мастерской «ГИНЗБУРГ Архитектс»

18 августа

Сергей Полуновский
Заместитель начальника Управления методологии ценообразования и мониторинга цен строительных ресурсов Главгосэкспертизы России

15 августа

Дмитрий Михайлиди
Руководитель инженерно-технического центра компании ТЕХНОНИКОЛЬ

10 августа
Stroy.Expert
59,36 69,72