О будущем ипотеки и привилегии застройщика привлекать бесплатные деньги - Михаил Гольдберг, АИЖК

Михаил Гольдберг Руководитель Аналитического центра АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК)

От чего сейчас зависит уровень ипотечных ставок в России? Какие механизмы задействует АИЖК для увеличения конкуренции на рынке ипотечного кредитования? Как связаны запуск компенсационного фонда долевого строительства и снижение ставок по ипотеке? На эти и другие вопросы порталу STROY.EXPERT отвечает Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра АО «АИЖK».


От чего сейчас зависит уровень ипотечных ставок?

Ключевой тенденцией развития ипотечного рынка в 2017 году является беспрецедентное снижение ставок. Сейчас они находятся на историческом минимуме. Так, в июне 2017 года средние ставки выдачи ипотечных кредитов составили 11,1%, в том числе – 10,7% на первичном рынке. Напомню, что еще в середине 2016 года ставки по рыночным ипотечным продуктам составляли около 13,5%. В июле 2017 года АИЖК впервые установил однозначную процентную ставку (9,75%), доступную для широкого круга заемщиков. Уже в августе ставки на уровне от 9,5% установили все крупнейшие ипотечные кредиторы.

Размер ставок по ипотечным кредитам определяется двумя основными факторами – стоимостью фондирования и сопутствующими затратами банков (стоимость риска, расходы на выдачу и сопровождение кредитов). Стоимость фондирования – это ставка, по которой банки привлекают деньги для выдачи ипотечных кредитов. Она определяется уровнем процентных ставок в экономике, прежде всего – ключевой ставкой Банка России. Если говорить о других индикаторах, то достаточно часто приводится уровень доходности по пятилетним ОФЗ, который сейчас составляет чуть ниже 8%.

В целом, тот уровень ставок, который достигнут на рынке, говорит о том, что банки уверены в дальнейшем снижении стоимости фондирования. Если бы банки считали, что стоимость фондирования останется на текущем уровне, то сегодняшние ставки в 9,5% не могли бы обеспечить достаточный уровень рентабельности на акционерный капитал. Устанавливая именно этот уровень ипотечных ставок (ипотека — длинный продукт, срок жизни которого составляет минимум 5 лет с учетом досрочного погашения), банк рассчитывает, что кредиты будут гаситься в течении всего этого срока и прогнозирует изменение стоимости фондирования в определенный период. Будущее снижение ключевой ставки Банка России уже заложено в стоимость ипотеки коммерческих банков. По различным оценкам, к концу года ключевая ставка может снизиться до 8 – 8,5%.

Одной из особенностей российского рынка ипотеки является его высокая концентрация. Два ведущих банка занимают около 70% рынка ипотеки по объему выдачи. Одной из причин такого положения дел является отсутствие надежных долгосрочных механизмов фондирования у многих участников рынка.

Кроме этого существует проблема фондирования ипотеки короткими деньгами. Пользуясь банковским языком, она заключается в том, что длинные активы должны соответствовать длинным пассивам. Банки сейчас фондируют длинную выдачу в основном депозитами населения – а это достаточно дорогой ресурс. В развитых странах основным механизмом фондирования ипотеки является секьюритизация, или выпуск ипотечных ценных бумаг. В течение последнего года АИЖК провел колоссальную работу по развитию этого механизма. Мы сформировали принципиально новый продукт по ипотечным ценным бумагам. Это стандартизированные однотраншевые ценные бумаги с поручительством АИЖК. Поручительство дается на кредитный риск. Таким образом, инвестор получает бумагу, уровень риска по которой соответствует суверенным бумагам. Доходность по таким бумагам выше, чем по другим подобным инструментам, именно поэтому такая бумага интересна инвесторам.

Банк России уже сейчас установил для ипотечных ценных бумаг с поручительством АИЖК сниженные коэффициенты риска. Если раньше они составляли 100%, то теперь - 20%. Это дает банку значительные регуляторные преимущества, ему становится выгоднее держать на балансе ипотечную ценную бумагу с поручительством АИЖК, нежели обычные закладные.

Все это, как мы полагаем, будет способствовать тому, что банки получат надежный и эффективный инструмент рефинансирования ипотеки и увеличение новых выдачей. Кроме этого, процесс будет также способствовать снижению ипотечных ставок, потому что речь идет о стандартизированном, понятном инструменте. К нему получат доступ не только участники рынка, но и в целом игроки среднего масштаба. А значит, он будет способствовать увеличению конкуренции на рынке ипотечного кредитования, что также простимулирует снижение стоимости ипотеки.

Также уровень ставки зависит от расходов на выдачу и сопровождения ипотечных кредитов. Здесь тоже сложился определенный резерв к снижению. Хочется отметить, что дизайн ипотечного рынка сегодня претерпевает значительные изменения. Если раньше процесс выдачи кредита являлся своеобразным стрессом для клиента – нужно было собрать огромное количество бумаг, совершить несколько визитов в банк, потом долго регистрировать недвижимость, то сейчас современные цифровые и онлайн-технологии могут полностью изменить картину. Процесс выдачи будет значительно сокращен, уже сейчас работают электронные заявки, общение с банковскими менеджерами сводится к минимуму. Это влияет и на стоимость затрат для банка на выдачу кредита и его сопровождения. Регистрация на выдачу недвижимости также переводится в электронную форму.

Другими словами, сегодня все идет к тому, что, возможно, скоро будет введен формат, вовсе не предполагающий визитов в банк. Все это раскроет дополнительный потенциал к дальнейшему снижению ставок. Ключевым фактором, который позволит перевести выдачу ипотеки в электронный формат является внедрение электронной закладной. Уже сейчас подготовлены поправки в законодательство, позволяющие отказаться от необходимости оформлять и хранить закладную в бумажном виде. Информация будет храниться в электронном виде, что упростит процедуру секьюритизации кредитов и сократит расходы кредитора.

Что Вы можете сказать о принятых недавно поправках закон о компенсационном фонде? Повлияет ли он на рынок недвижимости?

Если говорить о принятом недавно ФЗ-218 о компенсационном фонде долевого строительства, то это важнейший закон для всей строительной отрасли. Впервые государство устанавливает настолько четкие и прозрачные правила игры для строительного сектора.

Что происходило раньше, до вступления закона о компенсационном фонде? Никаких гарантий завершения строительства или возврата средств на рынке предусмотрено не было. Тот механизм страхования, который был прописан, фактически не работал. При этом нам известно о тысячах пострадавших дольщиках – гражданах, которые остались без денег, без жилья и оказались еще должны банку по ипотечному кредиту. Конечно, государство не могло позволить, чтобы это продолжалось дальше.

Что происходит на строительном рынке сейчас? Как мы знаем, в стадии строительства находятся примерно 120 млн кв м жилья. При этом основной механизм финансирования приобретения этого жилья – средства граждан. Из 4,6 трлн рублей примерно 3,5 – 3,6 трлн –средства населения. Собственные средства застройщиков составляют около 400 млн рублей, привлеченные (банковское финансирование) еще 0,6 трлн рублей. Из этих 3,6 трлн рублей, которые граждане инвестировали в строительство жилья, примерно 1,4 трлн рублей приходится на ипотечные кредиты. Непосредственно по этим договорам, с учетом первого взноса, граждане сейчас должны банкам порядка 1 трлн рублей.

Новый закон вводит сравнительно мягкий тариф для застройщиков, которые будут отчислять средства на возведение новых строительных объектов. В случае банкротства компании дом будет гарантированно достроен за счет этих же средств, либо деньги из фонда будут возвращены дольщикам. Такой механизм можно сравнить с механизмом страхования вкладов, который действует сегодня в банковской сфере и который очень хорошо себя зарекомендовал, поскольку граждане знают, что их депозиты гарантируются государством (системой АСВ). То же самое будет и на строительном рынке: если человек видит, что перед ним – надежный застройщик, который вносит деньги в компенсационный фонд, у него будет полная уверенность в том, что жилье, в стройку которого он вложил деньги, будет построено. В крайнем случае – он получит обратно вложенные средства.

Обращаю внимание, что закон дал четкие требования к застройщикам и организации строительного процесса:

  • обособление жилищного строительства от иных видов деятельности (проектная компания);

  • финансовая устойчивость: наличие собственных средств в размере 10% от стоимости строительства, денежные средства 10% на дату получения разрешения привлекать средства дольщиков;

  • обязательное банковское сопровождение уполномоченными банками и контроль целевого использования средств.

Но надо понимать, что привлечение средств граждан – это фактически беспроцентные деньги, а право привлекать их является привилегией застройщика и должно быть доступно только чистым, прозрачным компаниям. Безусловно, в какой-то момент часть застройщиков, которые не соответствуют установленным критериям, могут уйти с рынка. Отрасль очистится от недобросовестных и откровенно слабых игроков. Граждане же будут вкладывать в строительство все больше и больше денег, в том числе, с помощью ипотеки.

Сейчас доля ипотечных сделок в новостройках составляет около 40%, а по некоторым, особо ликвидным, объектам в развитых агломерациях – до 80%. Эти 70-80% - весьма долгосрочная цель, которую может достигнуть доля ипотечных сделок на рынке новостроек в целом. И чем ниже будет ставка, тем больше средств привлечено на рынок. А потому запуск механизма компенсационного фонда вместе со снижением ипотечной ставки имеет синергетический эффект.

К слову, предусмотренный тариф отчислений в компфонд, заявленный на уровне 1,2% от стоимости ДДУ, сопоставим с отчислениями в страховые компании, которые и так вносят застройщики. То есть это условие никак не повлияет на цену квадратного метра. Конечно, многие представители строительного сектора сейчас обеспокоены новыми правилами игры. Новые механизмы повысят привлекательность новостроек для граждан, а также создадут условия для снижения стоимости кредитных средств для застройщиков за счет прозрачности их деятельности.

Все это в совокупности будет способствовать развитию отрасли жилищного строительства, повышению прозрачности сектора и его надежности. Покупка жилья – зачастую важнейшее событие в жизни российской семьи. Теперь граждане получат полную государственную защиту, а строительные компании – дополнительный спрос населения на жилье. Будут развиваться механизмы проектного финансирования, у застройщиков появилась возможность привлекать для финансирования строительства банковские кредиты, ставки по котором снизятся из-за повышения прозрачности отрасли. Все это позволяет смотреть в будущее жилищного строительства с уверенным оптимизмом.

Читайте также

Светлана Денисова
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»

БФА-Девелопмент ЗАО, г. Санкт-Петербург
13 октября

Михаил Гольдберг
Руководитель Аналитического центра АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК)

29 сентября

Ирина Лищенко
Первый заместитель начальника Главгосэкспертизы России по ценообразованию

22 сентября

Алексей Арчаков
Менеджер по развитию концепции подразделения ECOPHON компании «Сен-Гобен»

Saint Gobain, г. Москва
19 сентября
Stroy.Expert
57,34 67,46