Михаил Викторов: «долевку» уже пытались «убить» в 2005 году

Михаил Викторов Д.э.н., профессор кафедры инвестиционно-строительного бизнеса РАНХиГС при Президенте РФ, Председатель Совета СРО Союза «Межрегиональное объединение организаций специального строительства»

Сегодняшняя ситуация на рынке долевого строительства и то, о чем на прошлой неделе сказал президент Владимир Путин (о необходимости постепенного ухода от механизмов использования средств дольщиков к банковскому финансированию – ред.), коснется любого из нас – не важно, идет речь о застройщике, представителе банковской среды, чиновнике или конечном потребителе. Рано или поздно все мы будем поставлены перед необходимостью решения жилищного вопроса. Такое мнение прозвучало в рамках прошедшей 27-29 октября Международной строительной выставки Connect Construct Crimea.


Что происходит на рынке долевого строительства?

Механизм долевого строительства в нашей стране не является уникальным. Финляндия так работает. В Голландии, Австралии, Южной Америке есть подобные механизмы, когда покупатель-инвестор входит в проект на начальной стадии, подписывает договор, график строительства и поэтапно финансирует стройку. Как правило, стимулом для участия в подобной схеме является разница в цене квадратного метра на стадии котлована и сдачи готового дома. В разных странах это цифра отличается: для Европы фантастическая прибыль - это 12-13%, в России - 25-30%.

Напомню, «долевку» уже пытались убить в 2005 году. Я тогда возглавлял Объединение застройщиков Санкт-Петербурга и участвовал в разработке ФЗ-214. Именно благодаря работе авторов закона механизм долевого строительства проработал порядка 12 лет и до сих пор действует. В рамках этого закона построено порядка 1 млрд кв метров жилья.

В 2004 году статистка по сдаче домов была печальной - практически каждый 4 покупатель попадал в «левую» криминальную схему. Неудивительно, что у руководства страны появилось резкое желание «прикрыть» долевое строительство. Предлагалось вернуться к банковскому финансированию, когда застройщик пришел в банк, получил кредит, построил дом, и только после сдачи в эксплуатацию начал продавать квартиры. Со своей стороны потребитель также должен был идти в банк, брать ипотеку и приобретать квартиру в готовом жилом доме.

Конечно, все тогда понимали, что подобная схема фактически «отнимает» у среднестатистической семьи целую комнату. Логика следующая: при получении застройщиком кредита в банке его процент уже заложен в стоимости кв метра (около 15%). Кроме того, есть ипотечный кредит, который берет сам покупатель (еще 12-13%). Если приобретается 2-3-комнатная квартира, то 1/3 этой квартиры «съедают» банковские кредиты, то есть ту самую «комнату». Тогда было предложено установить некий порядок, который бы позволил минимизировать потери. Самое существенное, что удалось сделать в рамках этого процесса – регистрация договоров долевого участия. Сейчас этот маятник - быть «долевке» или нет – снова сильно раскачивается. Вот, на прошлой неделе президент РФ на совещании с членами российского правительства озвучил установку – уходить от долевого участия граждан в строительстве многоквартирных, причем сделать это необходимо в перспективе 5-7 лет (позже появилось поручение президента уложиться в 3 года).

Несколько лет назад (будучи министром строительства Калининградской области) я сам занимался ситуацией с пресловутой компанией СУ-155. Из 600 человек, которые приобрели квартиры в обанкроченной компании, обманутыми были признаны только 100 человек. Дело в том, что сдача последнего многоквартирного дома была назначена только на конец 2018 года и формально люди еще не считались обманутыми, а по закону даже не имели право подавать списки на возмещение вложенных средств. Сегодня, не в последнюю очередь благодаря позиции президента РФ и вице-премьера РФ, проблема с дольщиками СУ-155 практически разрешена. Но какой ценой? Кассовый разрыв составил порядка 40 млрд рублей. Погасило эту сумму государство в лице банка «Российский капитал», который сегодня является частью АИЖК. Эта ситуация заставила власть заняться защитой дольщиков более решительно. В результате появился новый ФЗ-218. О его несовершенстве, впрочем, еще пойдет речь ниже.

Есть ли место малому и среднему бизнесу на рынке жилья?

В начале 2000-х годов я сам представлял один из крупнейших строительных бизнесов Санкт-Петербурга. У нашей компании были большие объемы сдачи жилья (по 300-500 тыс кв метров ежегодно). Тогда я, конечно, защищал интересы крупных строительных структур, которые и сегодня занимают верхушки рейтингов, сдают по 1,5-2 млн кв метров жилья в год. Я искренне верил, что малому и среднему бизнесу не место «под этим солнцем». Возьмем финансовую систему нашей страны. Банки не могут привлекать средства граждан - миллиарды рублей, которые клиенты размещают на депозитах, имея уставной капитал всего 10 тыс рублей. В 90-х годах это было возможно, сегодня уже нет. ЦБ устанавливает серьезные нормы резервирования и тщательно следит за их выполнением. Почему же строительные компании, имея УК 10 тыс рублей и вместо офиса – стол и табуретку, могут привлекать миллиардные средства частных лиц?

Впрочем, сегодня я несколько изменил свою позицию на этот счет. Ведь многие компании, акционеров которых я знаю лично (Группа ЛСР, Группа Эталон, ПИК), 15-20 лет назад начинали именно с малого бизнеса, подрядного сегмента, потихоньку росли, набирали оборотные средства, зарабатывали положительную кредитную историю, получали возможность финансировать и рефинансировать собственный капитал. Напомню, сегодня также продолжает действовать схема строительства «за собственные средства». В Калининграде есть один застройщик, который работает не первый год, - «Калининградстройтрест». Руководство этой компании имеет принципиальную позицию – что бы ни случилось, строить только «на свои», не привлекая средств дольщиков. Однако процент таких застройщиков по стране крайне мал – 1-2%. Еще есть банки. Можно, к примеру, получить кредит под 13-15% на 1,5-2 года, построить типовой дом (но это только в случае, если застройщик у банка «на хорошем счету»). Правда через 1,5 года процент по банковскому кредиту составляет уже 20% в себестоимости квадратного метра. Между тем, надо учитывать, что строительный рынок весьма конкурентен во всех, без исключения, регионах страны. Конечно, ряд российских банков, таких как ВТБ и Сбербанк, иногда входят в структуру акционеров ряда крупнейших строительных холдингов. В рамках этих совместных предприятий ставка банковского финансирования может снижаться до 10,5-11%, поскольку банки могут контролировать все денежные потоки в бюджете компании. Но и это не решает вопрос с удорожанием стоимости квадратного метра жилья в целом.

Современный девелопер может заработать только за счет объема

Рынок строительства жилья сейчас переживает сильнейший кризис. Объем предложения во всех регионах страны существенно превышает объем спроса. По Московской области, например, это превышение составляет 2,5 раза (цифры предоставлены департаментом строительства Московской области). Этот факт сильно влияет на ценовую политику, ведь издержки строительных компаний растут. При этом, процент по банковским кредитам для застройщиков не падает. При росте стоимости стройматериалов практически по всем позициям, маржа застройщика составляет 1-4%. Современный девелопер может зарабатывать только на объеме сдаваемого жилья. Впрочем, это касается только эконом-сегмента (в бизнес-сегменте - другой потребитель, другие взаимоотношения с застройщиком).

Конечно, в настоящий момент мы наблюдаем достаточно позитивную тенденцию на рынке ипотечного кредитования. Но и этот положительный тренд эффект падения покупательского спроса, который продолжает снижаться последние несколько лет, пока не нивелирует. Рост объемов ипотечных кредитов растет, но отталкивание идет от крайне низкой базы. Сегодня Минстрой Рф озвучивают цифру – 1 трлн рублей выданных ипотечных кредитов за последний год. Однако из тех 80 млн кв метров, которые были сданы (а это 4,5 трлн рублей) объем ипотеки составляет не более ¼ от всех сделок. А должно быть не мне ¾. Так что ипотеке еще есть куда расти! Правда у большей части населения нашей страны все еще нет денег, ни на первый взнос, ни на ежемесячный платеж в 9-10% годовых от стоимости квартиры. Сегодняшнему строительному рынку крайне нужен платежеспособный спрос, доходы населения, наконец, должны начать расти.

Изменения в ФЗ-218: что ждет дольщика и застройщика?

В последние полгода ФЗ-218, который является флагманом реформ жилищного строительства в нашей стране, претерпел существенные изменения. Сегодня государственный Компенсационный фонд стал более публичным, контролируемым. В правление фонда вошли представители Госдумы, Совета Федерации, что также обеспечивает определенную публичность в части принимаемых решений по достройке, изъятию земельного решения, компенсаций. Огромную роль играет и созданная Единая информационная система жилищного строительства, которую будет вести АИЖК и где будет собрана самая полная информация о всех застройщиках страны и тех объектах, которые они реализуют.

Теперь о тех изменениях в законе о долевом строительстве, которые значительно ухудшают ситуацию в отрасли (причем как со стороны застройщиков, так и со стороны покупателей жилья). Важно отметить, что новое законодательство фактически заменяет страхование обязательными отчислениями в Компенсационный фонд. Министр строительства РФ Михаил Мень отчитался на прошлой неделе о том, что в созданный в рамках ФЗ-218 Компенсационный фонд были перечислены первые средства от 12 застройщиков.

Сегодня в качестве отчислений от сметной документации по ДДУ проекта взят базовый процент - 1,2%. Но этот показатель пока не окончательный: уже весной 2018 года будет разработана соответствующая шкала дифференцирования, процент отчислений будет зависеть от степени надежности застройщика и других экономических параметров. Если в составе акционеров компании будет присутствовать ВТБ, риск и коэффициент минимальный, если же физлицо с не очень четкой кредитной историей – ставка будет повышенной. Рынок постепенно готовится и к выполнению этого требования. Отчисления уже стали обязательными с даты госрегистрации фонда (по закону не позднее 30 октября 2017 года).

На самом деле, ФЗ-218 содержит много здравых идей и мыслей, но вместе с тем в нем зашиты настоящие «мины» для потребителей и застройщиков. К примеру, в нем заложены ограничения по приобретаемой площадки – 120 кв метров. Это требование значительно урезает права дольщиков столичных городов, таких как Москва. Если речь идет о многодетной семье, где три ребенка и которая планирует приобрести трехкомнатную квартиру где-нибудь в Новой Москве, площадь 120 кв метров - это мало. Возможно, в законе нужно прописать диференцированную систему или отдельно сделать ремарку для столичных регионов. Еще один неоднозначный пункт: размер компенсации в случае банкротства застройщика, исходя из нормативной стоимости Минстроя РФ, составляет 38 тыс. рублей за кв метр. При этом минимальные цены на рынке недвижимости Московской области – 55 тыс. рублей за кв метр, а среднерыночная стоимость по Москве – 90 тыс. рублей. Понятно, что ни один покупатель не захочет получить компенсацию меньше рыночной цены квартиры.

Хочу озвучить одну цифру: 20 трлн рублей – именно такое количество денежных средств лежит на банковских счетах российских граждан в виде депозитов. Эти денежные средства люди предпочитают держать на счетах, вместо того, чтобы вкладывать в недвижимость, приобретать квартиру для себя и детей, а значит и в развитие строительной отрасли. Причина – тот уровень недоверия, который сложился сегодня у российского населения по отношению к органам госвласти, институтам строительства, частному бизнесу. Всем нам сегодня необходимо работать над обеспечением надежности и стабильности работы строительного рынка, чтобы хотя бы 2-3 трлн рублей из имеющихся 20 трлн рублей на этот рынок вернуть. Этих инвесторских денег хватило бы российским застройщикам на ближайшие 10 лет.

Теперь что касается требований к строительным компаниям. В соответствие с новым законом с 1 июня 2018 года привлекать средства граждан смогут только те застройщики, опыт которых не менее 3 лет. Опыт также необходимо подтверждать соответствующими решениями об эксплуатации не менее 10 тыс кв метров. Много вопросов вызвало появление в новом законе наименования «специализированный застройщик», а также наличие экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве.

Отменяется возможность наличия у застройщика задолженности по налогам до 25% от стоимости активов. Это очень опасный пункт. Приведу реальный пример: застройщику, входящему в Топ-10 застройщиков Москвы и Московской области, для участия в тендере потребовалось предоставить справку об отсутствии задолженности по налогам. При получении такой справки, оказалось, что долг у этого застройщика все-таки имеется – 2 копейки. Чтобы погасить этот «долг» перед Федеральной налоговой службой РФ ушла неделя. Между тем, крупные тендеры ждать не будут. И это не единичный случай, когда налоговая инспекция блокирует счета компаний из-за задолженности в 7 копеек, при этом посылает уведомление об этом заказным письмом, которое стоит 700 рублей. Сегодня необходимо тщательным образом проработать этот пункт закона, предусмотреть люфт, чтобы нечаянно не заблокировать вполне надежного и дееспособного застройщика из-за технического сбоя, ошибки.

Есть еще один проблемный пункт вступившего в силу ФЗ-218. Касается он замены требований к уставному капиталу требованиями к собственным средствам в сумме не менее 10% от стоимости строительства, указанной в проектной документации. Предположим, что у меня возводится несколько корпусов в рамках единого ЖК общей стоимостью 10 млрд рублей. Даже если стройка идет полным ходом, половина объектов уже возведена, получается, что от половины стоимости всего проекта (то есть от суммы в 5 млрд рублей) придется заморозить 500 млн рублей и положить эти деньги на спецсчет. И этот «депозит» будет висеть все время строительства объекта, то есть 1-2 года.

Пункт об административных расходах застройщика (аренда, реклама, оплата труда, услуги банка, связи), которые не могут превышать 10% от стоимости строительства, также трудновыполним. Такое ощущение, что авторы закона просто взяли и «нарисовали» эти 10%, забыв о том, что строительный бизнес - это живой механизм. В ряде случаев большинство дееспособных профессиональных компаний имеют соответствующую статистику, цифры по сданным объектам и действующим. А значит, прежде чем устанавливать размер административных расходов, было бы неплохо обратиться к самим застройщикам и спросить, а сколько они тратят по этой статье расходов?

По части дублирования отчетности и предоставления пакета документов не только в Мокомстройинвест, специализированный орган по контролю за застройщиками, но также в контролирующий орган Комфонда – АИЖК - тоже возникают вопросы. Мне как застройщику не жалко сделать еще один комплект документов и передать его в АИЖК, но спрашивается, зачем я это должен делать? Еще один пункт, который вызвал резкое недоумение со стороны частного строительного бизнеса, касается принципов использования средств дольщиков. Принцип следующий: один объект - один застройщик - одно разрешение. А если у моей компании 85 корпусов, получается, я вынужден создавать 85 юрлиц, везде должна быть своя бухгалтерия, отчётность по объекту? Уложусь ли я, при этом, в положенные 10% от фонда зарплаты и административных расходов – спорный вопрос.

Напомню, что речь идет об уже действующем законе, подписанном президентом РФ. Если не удастся ввести поправки в эти поправки, то с 1 июля 2018 года они будут применять ко всем застройщикам страны.

Несколько слов хотелось бы сказать о банковском финансировании. Я вот лично по-хорошему завидую Сбербанку, который ежегодно демонстрируется прибыль в 800 млрд рублей. Через пару лет, возможно, они будут рапортовать об 1 трлн рублей. Вот бы наши застройщики так же отчитывались о своих доходах и платили с этой прибыли налоги в бюджет. На самом деле, сегодня банковская система очень много забирает от строительной отрасли. Я убежден, не было бы проблем с «долевкой», если бы застройщик имел возможность получить льготный кредит на строительство жилого объекта. В соответствие с принятым законом, застройщик, заказчик, генподрядчик обязан открывать счет в одном уполномоченном банке. Список этих банков и требования к ним уже утверждены. Застройщик, заказчик, генподрядчик – все мы должны открыть счета в банк. Финансовая организация, в свою очередь, будет контролировать соответствие назначения платежей их размерам, проверять соответствие действующему законодательству.

Теперь что касается социального обременения строительного проекта: социальное развитие района, не зависимо от региона (пока кроме Крыма и Калиниградской области), полностью ложится на плечи застройщика, что тоже не верно. На одном из недавних совещаний по проблемам стройкомплекса РФ я задал вопрос: «Почему сегодняшние застройщики вынуждены получать кредиты в 12% годовых, вместе с тем, когда они строят на эти деньги жилье (которое впоследствии будет продано, а значит извлечена прибыль), этот кредит автоматически распространяется еще и на садик, школу или другой социальный объект? Ведь садик строится и передаётся муниципалитету, а значит застройщик не получит от последующей эксплуатации ни копейки?». Данный момент требует более четкого пояснения. Сегодняшние поправки в закон предоставляют на выбор два варианта действия застройщика с социальным обременением: либо он передает муниципалитету все соцобъекты безвозмездно, либо, поскольку это построено за счет средств дольщиков, при подписании ДДУ садик также включается в собственность как социальный объект. Но нужны ли дольщикам садик или школа, что они будут с ними делать? Эксплуатировать и нести расходы - это дело муниципалитетов и это нужно учитывать.

Читайте также

Елена Ширшицкая
Ректор АНО ДПО «Академия повышения квалификации и инновационного развития кадров»

Михаил Викторов
Д.э.н., профессор кафедры инвестиционно-строительного бизнеса РАНХиГС при Президенте РФ, Председатель Совета СРО Союза «Межрегиональное объединение организаций специального строительства»

07 ноября

Михаил Гольдберг
Руководитель Аналитического центра АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК)

29 сентября

Ирина Лищенко
Первый заместитель начальника Главгосэкспертизы России по ценообразованию

11:31
Stroy.Expert
59,01 69,40