О законах, изменивших строительную отрасль в 2017 году, - слово экспертам: Константин Иванов

Проблема долевого строительства еще в конце 2011 года была озвучена Владимиром Путиным на отчете в Госдуме. Тогда, еще будучи председателем российского правительства, Путин заявил, что к 2012 году эта проблема будет решена. Но проблема оказалась куда более серьезная и не решена до сих пор.

Мое мнение, в этой проблеме присутствует три компонента.

Первое - низкий контроль государства за деятельностью застройщиков. Второе - низкий уровень информированности населения об особенностях приобретения жилья в новостройках и связанных с этим рисках. Третье - низкий внутрикоропоративный контроль со стороны самих застройщиков.

Отмечу, что даже при наличии таких организаций, как НОСТРОЙ, Национальный союз строителей, ряда региональных объединений застройщиков, в том числе, Ассоциации застройщиков Московской области, Ассоциации инвесторов Москвы, все вышеперечисленные организации не оказывают на своих членов должного уровня влияния - вот, что я имею в виду, когда говорю про низкий внутрикорпоративный контроль.

Приведу несколько цифр. По данным Гепрокуратуры, в 2011-2012 годах в РФ насчитывалось около 80 тыс обманутых дольщиков, на октябрь 2016 года - 745 проблемных объектов и 38 тыс пострадавших граждан. Обращаю внимание на цифру - 745 проблемных объектов. Дело в том, что сейчас, по данным Минстроя, опубликованным на официальном сайте ведомства в разделе Проблемные объекты долевого строительств, 830 объектов строительства или 1592 многоквартирных дома являются таковыми. Также в Реестре Минстроя - порядка 36 тыс пострадавших дольщиков. На самом же деле их гораздо больше - от 80 до 120 тыс по всей стране.

Напомню, что по 220 объектам региональны власти до сих пор не предоставили дорожные карты по достройке этих проблемных объектов (все они находятся в 72 регионах РФ, то есть практически по всей стране). По данным Минстроя, на сегодняшней день в жилищном строительстве находится 120 млн кв метров, при этом в стране осуществляют свою деятельность более 6,5 тыс застройщиков.

Вот данные по Московской области: в реестре Минстроя 24 объекта признаны проблемными, на самом деле - 96. В МО строится более 2 тыс многоквартирных домов, работает более 500 застройщиков, общее количество участников строительства ДДУ- около 150 тыс.

В октября 2017 года заработал Компфонд. На начальном этапе планировалось, что застройщики будут отдавать 1% стоимости проектного строительства (кто-то называл даже цифру 0,8%). Сегодня установлен общий коэффициент - 1,2%, независимо от региона (что неправильно, потому что одно дело Москва, совсем другое - Камчатка).

Таким образом, компании, которые выходят на свой первый объект и заключают свой первый ДДУ - автоматически попадают под защиту компенсационного фонда. Много дискуссий сегодня проходит на тему того, что застройщик должен иметь не менее 10% стоимости проектного строительства на своем счету в банке - без этого не получит разрешение на строительство. Однако надо понимать, что данные требования подводят черту под малым и средним бизнесом в строительстве.

Еще один немаловажный момент. Только в Московской области задолженность застройщиков по аренде земли составляет более 5 млрд рублей. Ежегодно, по сравнению с прошлым годом, сумма увеличилась более, чем на 2,2 млрд рублей. Это говорит о том, что просрочка по платежам является одним из факторов признания компании недобросовестным застройщиком и поводом для приостановки строительства.

По данным Единого реестра застройщиков, 84% строительных компаний не соответствует требованиям по уставному капиталу. Из 4147 застройщиков, имеющих 1 и более объект, у 639 уставной капитал более 2,5 млн, при этом 3508 застройщиков имеют УК менее 2,5 млн, у 26 застройщиков уставной капитал более 1,5 млрд рублей, что позволяет строить более 500 тыс кв метров. И только 1 застройщик имеет сегодня УК более 1,5 млрд - это «ЛСР-недвижимость. Северо запад», у этой компании есть возможность возводить более 500 тыс кв метров. Ну и самый большой уставной капитал у «Сбербанк Капитал» - 57 млрд рублей. Наиболее крупные строительные объекты сегодня у «А-101», «Urban-Group», Группа ПИК - эти компания входят в список добросовестных. В черном списке - Стройпроект Инвест , Альфгрупп и Регионстройинвест.

В целом же, все, что сегодня мы наблюдаем на рынке долевого строительства, является следствием прошлых лет, когда органы местного самоуправления предоставляли участки всем подряд. Сегодня мы видим плоды этой деятельности. Но остается еще один решенный вопрос - что делать с проблемными дольщиками? Пока вопрос решается следующим образом: новому инвестору, который берет на себя обязательство достроить объект, предоставляются либо компенсационные участки без тендера, либо повышается этажность строящегося жилого дома (комплекса), либо привлекается инвестор-сонатор.

Месяц назад Владимир Путин потребовал от отрасли постепенно уходить от долевого строительства. 14 декабря должна быть утверждена «дорожная карта» по переходу на проектное финансирование жилищного строительства. По оценке президента Путина на переход потребуется 3 года, глава Минстрой говорит о 3-5 годах, эксперты склоняются к 6-8 годам. Одно очевидно уже сейчас - если будет принята «дорожная карта» , ее нужно будет выполнять. Что касается последствий такого перехода, некоторые эксперты считают, что цена на кв метры поднимется в результате на 5-6%, кто-то говорит о минимум 12-15%, есть и такие пессимистично настроенные коллеги, которые говорят о вероятном повышении цен на 20-25%. В данном случае на цену влияет не только цена ипотечного кредита для населения, но и процентная ставка по проектному финансированию. Приведу несколько цифр. В Японии средняя ставка по ипотеке составляет 1,68%, в Швейцарии 1,75%, в Финляндии - 1,85%, в Германии - 1,9%, в Люксембурге - 2,0%. У нас же минимальная ставка Сбербанка составляет 7,4%.

Зарубежный опыт проектного финансирования строительства сводится к следующему: гражданин вкладывает не менее 20% от стоимости квартиры, кладет эти деньги на депозит в банке, далее осуществляется строительство и он покупает квартиру уже не на стадии котлована, а в готовом доме. Покупает он ее за счет своего депозита, который уже дал некоторый прирост и остальное - за счет ипотечного кредита.

Для решения озвученных проблем с «долевкой» нужно подключать органы общественного контроля и более внимательно следить самим членам обществ и строительных объединений, ну и, конечно, органам госвласти. Последние наделены всеми необходимыми компетенциями, чтобы осуществлять контроль за ситуацией на местах и поддерживать порядок. Однако этого очень часто не происходит. В Московской области создана Ассоциация застройщиков МО, однако из более, чем 500 застройщиков, в эту организацию входят только 20, а членские взносы вносят порядка 10.

19:11, 06 декабря 2017
Stroy.Expert
66,62 75,54