Какие риски сопутствуют комплексному освоению территорий застройщиками? Как их минимизировать, используя механизмы «квази-ГЧП»? Об этом STROY.EXPERT рассказала Анна Персиянцева, юрист практики по инфраструктуре и ГЧП адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».

---

В рамках реализации крупных инвестиционных проектов, предполагающих комплексное освоение территории (КОТ), обязательства по созданию объектов инфраструктуры могут быть возложены на инвестора. В этом случае стоимость жилья существенно возрастает, поскольку затраты включаются в цену квадратного метра жилья. Для решения этой проблемы на региональном уровне активно используются механизмы «квази-ГЧП»: аренда с инвестиционными обязательствами, выкуп объектов инфраструктуры в обмен на уплату налога на прибыль.

Правительством Ленинградской области в отношении объектов социального назначения, построенных на территориях КОТ, например, предоставляются субсидии муниципальным образованиям на софинансирование расходных обязательств муниципальных образований по выкупу объектов образования.

Одним из возможных вариантов создания инфраструктуры без удорожания стоимости жилья является также использование механизмов ГЧП в соответствии с федеральным законом о концессионных соглашениях и о ГЧП. В данном случае договором о КОТ обязанность по обеспечению создания объектов инфраструктуры возлагается на публичный орган. После подготовки и утверждения проекта планировки территории и проекта межевания, заключения договора аренды по КОТу инвестор формирует участки под инфраструктуру и передает их органу власти. Публичный орган проводит конкурсные процедуры на создание объекта инфраструктуры, его эксплуатацию и техническое обслуживание (если проект реализуется на основе концессионного соглашения) или эксплуатацию и техническое обслуживание (если проект реализуется на основе соглашения о ГЧП).

Таким образом, несмотря на то что по договору о КОТ обязанность по созданию инфраструктуры возлагается на публичную сторону, фактически создание будет осуществляться инвестором по концессионному соглашению или соглашению о ГЧП. А значит, затраты на создание объектов инфраструктуры не окажут влияния на конечную стоимость строящегося жилья в рамках реализации КОТ.

Спрятать

В схеме софинансирования со стороны государства чувствуется ментальное наследие плановой экономики. Те стимулы, которые предлагаются властями, должны нивелировать имеющиеся риски строительства. Конечная цель - обеспечить доступ к деньгам, снизить финансовую нагрузку застройщика. В целом, в создании условий для получения выгоды девелоперами и заключался весь замысел перехода с точечной на комплексную застройку.

---

К сожалению, сегодня получается так, что воспользоваться этими возможностями, как, например, компенсацией затрат на создание инфраструктуры, предоставляемыми властями, можно, но чаще всего тогда, когда затраты уже понизили. Причем в какой момент и как именно произойдет расчет, сказать сложно. Таким образом, риски с инвестора не снимаются.

Не хватает понятных инструментов. В сегодняшних законах и подзаконных актах плохо прописаны механизмы взаимодействия бизнеса и власти в рамках ГЧП.

Первая проблема, на которую хочется обратить внимание, говоря о проектах в рамках ГЧП – это плохое регулирование. Сама по себе нормативная база пока несовершенна. Второе - комплексное освоение территорий ведется без учета факторов глобального рынка недвижимости нашей страны. Дело в том, что одна и та же матрица не может применяться в разных регионах. Комплексное освоение где-нибудь в Сибири – это одна история, там власти готовы софинансировать возведение всей необходимой инфраструктуры. А в Московской области власти требуют от застройщика предоставление рабочих мест.

Те проекты КОТ, которые сегодня заявляются к реализации, предполагают возведение социальной инфраструктуры. Другими словами, нужно еще и приложение труда рассчитать, чтобы было где работать людям.

Кроме этого, желательно применять мировой опыт. Например, есть социальная инфраструктура, ее фиксированная стоимость, предположим, 200 евро за 1 кв. м, и девелопер должен понимать, что других затрат у него по ней не будет. Нужно, чтобы это и у нас в стране работало, просто как часы. У нас же пока все риски вешаются на инициатора комплексного освоения - застройщика, девелопера, инвестора.

Как я уже сказал выше, все-таки правовые механизмы должны быть более понятными. Если речь о комплексном освоении территорий, то властям необходимо делать следующее: приготовить землю, подвести туда дороги, коммуникации, запланировать размещение социальной инфраструктуры, сделать межевание – и только после этого отдать застройщикам.

Сейчас, конечно в некоторых регионах так и делают, но не всегда доводят дело до конца. В результате, застройщики получают уравнение со множеством неизвестных, не зная, как, в конечном счете, на всем этом можно заработать. Когда слишком много неизвестных – ответ такой: не знаю, как работать, поэтому проект не получил развития.

Вывод напрашивается такой: все стимулы бизнеса по развитию комплексного освоения территории нужно превратить в финансовые инструменты. Только так это заработает. Хорошо было бы государству предоставлять гарантии, лучше в виде производной ценной бумаги, по выкупу какого-то объема построенных объектов по фиксированной цене и в фиксированные сроки.

Спрятать

Главной проблемой комплексного освоения территорий была и остается проблема инфраструктурных объектов: инженерных сетей, дорог, новых школ и детских садов, объектов коммунального хозяйства. Девелоперу, реализующему проект КОТ, помимо этого, необходимо также обеспечить территорию спортивными и рекреационными объектами, а также местами приложения труда. Это накладывает на застройщика серьезные обязательства как по капитальным затратам, так и по срокам разработки, согласования и реализации подобных проектов.

---

В реалиях снижения спроса на недвижимость и падения доходов, конкуренция между такими проектами возрастает. Девелоперу нужно предлагать новую комфортную территорию, удобную для различных возрастных и социальных групп жителей, позволяющую реализовывать потребности в услугах, продуктах, комфорте, не прибегая к ежедневной миграции между домом и работой.

Реализация подобных, инфраструктурно сложных проектов требует затрат как со стороны государства, так и со стороны застройщика. Это, безусловно, привлекательнее для государства, так как позволяет в перспективе получить экономически и социально устойчивые территории и снимает часть нагрузки с бюджета на реализацию инфраструктурных объектов.

Такие проекты привлекательны и для потребителя, который покупает квартиру в более полноценной среде для жизни и самореализации, чем в однотипных, не отличающихся друг от друга жилых комплексах, где после 9 вечера и в выходные дни, некуда идти и нечего делать - это потенциальное гетто.

Новые конкурентные подходы к реализации КОТ, с детально продуманным инфраструктурным обеспечением и пониманием, как они будут функционировать и обслуживаться, - в перспективе и проблема, и возможность выхода на новый уровень.

Перед проектами КОТ сейчас стоят задачи максимального повышения комфортности и привлекательности городской среды, при сохранении существующего уровня издержек как со стороны государства, так и стороны застройщика. При детально исполненном и проработанном плане проект КОТ должен представлять устойчивую социально-экономическую модель. При этом она должна быть гибкой к внешним изменениям, как на стадии реализации, так и эксплуатации. А значит проект должен быть экономически привлекателен для государства и частного бизнеса, как на этапе строительства, продаж, так и на этапах эксплуатации.

Помимо разнообразия реализуемых объектов, обеспечивающих потребности жителей комфортным жильем и всей имеющейся инфраструктурой, необходимо добиваться разнообразия визуальных образов жилых, коммерческих, рекреационных объектов. Обеспечение различных архитектурных и ландшафтных решений позволяет сделать среду жизни и работы уникальной.

Типовая массовая застройка, растиражированная на большие территории, не выдерживает конкуренции перед застройкой, сочетающей в себе различные высотность, архитектурные образы и ландшафт. При этом если такая застройка отвечает высотности от 5 до 9 этажей, это делает ее еще более привлекательной на рынке, так как способствует формированию ощущения комфорта у жителей.

Спрятать

Почему возникают сложности с комплексным освоением пригородных территорий? Инженерные сети, коммуникации на этих площадках уже давно себя изжили, надо развивать инфраструктуру в полях. И механизмы ГЧП тут вряд ли чем-то помогут. Тем более, что в соответствие с федеральным законодательством о технологическом присоединении строительных объектов, основная нагрузка все равно ложится на застройщика.

На сегодняшний день в российских регионах складывается следующая ситуация: весь запас инженерной инфраструктуры, доставшейся в наследство от советского периода, фактически исчерпан. Комплексное развитие территорий возможно, если параллельно со строительством (или непосредственно перед началом застройки) вкладываются значительные инвестиции в проведение соответствующей инфраструктуры, инженерных сетей, километров электрических кабелей и теплотрасс. Кроме этого, заход на любую такую площадку более 10 га связан с получением индивидуального тарифа на технологическое присоединение в рамках комплексной застройки не только жилых объектов, но и создание всей социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры.

Если говорить о государственном софинансировании, в нашем регионе такие механизмы существуют, но все они в основном касаются технопарковых проектов. Любой технопарк, медицинский или био-технопарк, размещаемый на территории от 8 га, может получить финансовую поддержку государства на создание инфраструктуры. По линии Минэкономразвития РФ предполагается помощь в размере до 200 млн рублей. Минпромторг РФ также может компенсировать некоторые затраты. Правда обоснованность такого возмещения еще нужно доказать. Более того, необходимо сначала построить объект, а уже потом получить компенсацию.

По проектам жилищного строительства такой поддержки застройщикам, к сожалению, не предоставляют - ни по линии федеральных программ, ни по линии областных.

В целом, если говорить про инструменты ГЧП и их применении в Новосибирской области, отмечу одно – схема не работает. Отчасти это объясняется еще и тем, что в предыдущие годы экономика застройщиков позволяла самим нести все расходы по возведению инженерных объектов, которые включались в себестоимость возводимого жилья. Маржинальность строительного бизнеса в Новосибирске еще недавно была выше, чем в соседних регионах, таких как Кемеровская область или Алтайский край. Так что справлялись своими силами. Но сейчас ситуация поменялась.

Что касается самой идеи по комплексному освоению территорий, для такого региона как Новосибирска область - это не нужная инициатива. Дело в том, что центральная часть города и территория, находящаяся в средней удаленности от центра, хорошо обеспечена инженерными сетями, имеет неплохую транспортную доступность. Возникает вопрос – зачем нам осваивать поля под комплексную застройку, где нет (и не появится в ближайшие годы) никакой нормальной жизни, если можно развивать уже имеющиеся объекты?

Вместо того, чтобы идти по пути комплексной застройки новых территорий, давайте заниматься реновацией внутри города. Для Новосибирска это особенно актуально. У нас большой город, в котором зимой, например, выпадает много снега. И ничего хорошего, в том, чтобы из городского бюджета выделять деньги еще и на очистку от снега дальних окраин, – нет.

У нас в Новосибирске на каждого жителя приходится по 25 кв метров – показатель обеспеченность имеющимся жильем – и это достаточно много. При такой обеспеченности необходимости в строительстве большого количества нового жилья в полях просто нет. Давайте лучше займемся реновацией имеющихся территорий. У нас и внутри города есть еще неплохие запасы, которыми нужно заниматься.

Спрятать