В настоящий момент в России законодательно закреплено только понятие «социальный найм». Речь идет о регулируемым государством сегменте по сдаче жилья малоимущим гражданам по договорам соцнайма. При этом подобные помещения составляют не более 7% общего объема жилфонда страны, остальное находится в собственности у владельцев жилой недвижимости, значительная часть которой формирует «серый» рынок аренды. О том, способен ли рынок коммерческого найма стать цивилизованным и какова роль государства в этом процессе, STROY.EXPERT поговорил с Ринатом Аисовым, директором АО «ПАИ» Инвестиционной Группы Компаний «ASG».
Как государство может привлечь частные инвестиции в сектор арендного жилья?
Любые попытки искусственного стимулирования определенных сфер деятельности имеют ограниченный эффект и не всегда эффективны. Есть также случаи отрицательного и негативного участия государства. Наглядным примером служит город Детройт, где в результате необеспечения муниципальными властями необходимого баланса в развитии городской среды, неудачной социальной политики при наложении на ряд градообразующих предприятий негативных эффектов финансового кризиса, начался стремительный отток населения. В результате – сегодня в городе наблюдается депрессивная среда и тысячи заброшенных объектов недвижимости, домов, офисов, промышленных цехов.
Главная задача государства в сегменте строительства арендного жилья - определить единственно верную концепцию развития городской среды, учитывая структуру населения и его потребности. А также проводить обоснованную социально-экономическую и транспортную политику. Более конкретные задачи заключаются в обеспечении кооперации инвесторов и финансовых институтов при реализации проектов комплексного освоения территорий, реализации прозрачного механизма предоставления льгот застройщикам, если последние готовы нести социальную нагрузку.
Отмечу также, в решении задачи обеспечения населения арендным жильем весьма осторожно следует подходить к застройке огромных территорий (так называемые, «гетто», жилых кварталов, оторванных от производственной и деловой застройки). Это может повлечь за собой, в первую очередь, транспортные проблемы и, во вторую, - опустение деловых зон в вечернее время.
Как пример удачного использования окружающей среды можно привести проект - систему московских доходных домов «Рублево-Мякинино». Необходимой основой для реализации проекта стала выгодное расположение (все-таки Рублево-Мякинино представляет собой территорию в пешей доступности от крупнейшего в России торгово-выставочного и делового центра Крокус Сити, административного комплекса Правительства Москвы, крупных торговых и деловых комплексов и зон отдыха в Мякинино на берегу реки Москвы). Здесь работа государства нашла отражение в проекте планировки территории, предусматривающего возможность размещения и развития гостинично-деловых комплексов и апарт-отелей, и обеспечения данных объектов необходимой инженерной инфраструктурой.
В ситуации, когда у ряда застройщиков жилые объекты стоят нераспроданными, может быть выход в том, чтобы часть построенных объектов передавать под арендный жилой фонд с возможностью последующего выкупа?
Застройщики в большинстве своем сдают дома с черновой, либо предчистовой отделкой. Подготовка квартир к сдаче требует дополнительных инвестиций. В данном случае их окупаемость при условии стопроцентной сдачи составит не менее двух-трех лет, а возврат вложений в строительство будет отложен еще на более далекую перспективу.
Когда мы берем к рассмотрению ситуацию, связанную с невозможностью продать значительную часть площадей в сданных домах, а также принимая в расчет осуществление деятельности застройщиками с привлечением кредитных средств, застройщик с большой долей вероятности будет не готов к осуществлению дополнительных инвестиций.
Здесь также важно понимать, что ключевая деятельность застройщика - проекты с конкретными сроками около двух-трех лет, по истечении которых он имеет с вложений определенную доходность. В случае возникновения проблем с продажами при острой необходимости застройщика рассчитываться по обязательствам, он, скорее, пойдет на существенный дисконт при продаже и снижению уровня доходности проекта, нежели на ведение побочной арендной деятельности.
При этом, вряд ли найдется достаточно инвесторов, готовых приобретать у застройщиков простаивающие площади для организации доходных домов. Как правило, такие проекты разрабатываются с нуля и в них должна быть заложена определенная идея.
Если говорить о рядовых застройщиках жилья, вложение в долгосрочный проект строительства коммерческого дома, тем более, с учетом накладываемых обязательств и последующего ограничения в обороте, - не выглядит привлекательным. Для целевой группы инвесторов также гораздо эффективнее создавать полностью независимый проект доходного дома, поскольку подобное социальное соседство и ограничения отрицательным образом могут сказаться на ведении коммерческой части бизнеса. Не исключено, что, если бы была возможность разделить эти составляющие (землю для социального жилья предоставляли в одном месте, а для коммерческого - в другом, более привлекательном), инициатива, связанная с предоставлением земли под будущее строительство с налоговыми льготами и без торгов, в обмен на то, чтобы 50% жилья сдавать в аренду по коммерческим ставкам, а половину оставлять в соцнайме, - имела бы больший успех.
Однако в этом случае государству необходимо было бы определиться с требованиями и более тщательно контролировать качество социального жилья.
Спрятать