Законопроект о реновации пятиэтажек предусматривает изменения в закон «О статусе столицы РФ». Документ был внесен в Госдуму 10 марта 2017 года после того, как мэр Москвы Сергей Собянин доложил президенту Владимиру Путину о начале новой программы сноса хрущевок. 20 апреля Госдума приняла законопроект в первом чтении. Однако не все депутаты проголосовали за действующую редакцию. Самым жестким критиком выступила глава комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская. Редакция STROY.EXPERT поговорила с депутатом и выяснила, с чем она не согласна и когда будут внесены уточняющие поправки.

В действующей редакции законопроекта я усматриваю ряд нарушений. В частности, в документе буквально говорится следующее: в течение 60 дней с момента отправки (даже не с момента получения!) уведомления о предложенном варианте будущего квартиры человек должен принять решение и подписать соответствующий договор. Если гражданин не согласен с предложенным вариантом заселения в новое жилье, то у него есть право обратиться в суд, в котором можно будет оспорить неравнозначность будущей квартиры (государство предоставило человеку меньше метров). Таким образом, так называемое понятие «равнозначность» применяется не только к нанимателям жилых помещений по договору соцнайма, но и к собственникам. Это грубейшее нарушение, поскольку в соответствие с Конституцией РФ, гражданин может подать иск в суд по тем основаниям, по которым сочтет нужным. И ограничивать его здесь никто не имеет право.

Также авторам программы нужно учитывать решение Верховного суда РФ, в котором говорится, что возмещение должно быть предварительным и равноценным.

Верховный суд дает определение «равноценности», куда включает три ключевых составляющих: стоимость квартиры, стоимость земли под многоквартирным домом (доля в праве на общее имущество) и компенсация за непроведенный капитальный ремонт, если о последнем заявит собственник. Другими словами, если дом не ремонтировался, это будет цена нового или капитально отремонтированного жилья в том же районе, с учетом близости метро и других рыночных параметров оценки. Конечно, по центральному району эта формула работать не будет. Даже если равнозначное жилье дадут, цена может быть выше на 30%, потому что другая стоимость земли под новым объектом.

Второе – в соответствие с законопроектом решение о заселении в предложенное жилье должно исполняться немедленно. И опять мы видим нарушение Гражданско процессуального кодекса (ГПК) РФ, где приводится закрытый перечень случаев, когда решение может быть исполнено немедленно. В соответствие с ГПК этот закрытый перечень работает в пользу граждан. В указанном же законопроекте все оборачивается против гражданина, который решит обратиться с иском в суд.

Третье нарушение в части судебной защиты гражданина связано с тем, что, если он оспаривает решение о сносе, это не мешает сносу дома. Другими словами, оспариваете вы или нет, а ваш дом все равно будет снесен. И это уже ни в какие ворота не лезет. Разработчики программы объяснили подобное решение тем, что якобы «если каждый гражданин будет судиться, а мы будем ждать, так ни один дом не будет в итоге снесен». Так нельзя, ведь у кого-то это может быть единственное жилье.

На днях был любопытный эпизод. Ко мне на улице подошла одна пожилая дама и рассказала, что живет где-то в Юго-восточном округе в кирпичном доме и местная управа проводит среди жильцов опрос по поводу сноса. Выезжать они не хотят. Оказалось, что рядом с их домом находится пятиэтажка, которая, скорее всего, попадет в программу. К сожалению, разработчики программы прямо говорят о том, что им не интересно снести дом точечно, реновация будет поквартальной. Так вот эта женщина меня спрашивает, что им делать и куда писать? Я говорю, напишите Собянину и Хованской, постараемся разобраться.

Мне за прошедшую неделю уже 15 жалоб пришло, в том числе коллективных. Уверена, что и моим коллегам по комитету тоже приходят. Из них только одна жалоба была от жильцов, которые хотели бы, чтобы их дом включили в программу. Знаете, что это за дом? Тот, который не интересен исполнителям программы – бывшее общежитие, коридорная система, гнилые коммуникации, стены в плесени и грибке. Такой дом могут оставить. А жильцы умоляют, чтобы их включили. Я, конечно, написала об этом исполнителям, но вряд ли поможет.

Главы управ, которые проводили встречи с жителями домов на прошлой неделе, сами ничего толком сказать не могут. В законопроекте нет перечня домов, подлежащих сносу. После скандала в Хамовниках знаем только одно - этот район исключили из программы.

Есть и позитивный момент. Удалось договориться с разработчиками, что до принятия, они покажут рабочей группе и комиссии то огромное количество отсылочных норм, которые делают этот документ непрозрачным. То есть мы все-таки увидим нормативные акты, на чем будущий закон будет основываться. В установлении норм, кстати, они тоже пока нарушают. В законопроекте говорится о том, что санитарные, технические, противопожарные нормы организаторы программы будут устанавливать сами. Между тем, технические регламенты – это все-таки компетенция исключительно федеральная.

Я, кстати, даже не хочу касаться градостроительной части законопроекта. Там тоже масса проблем. В первую очередь потому, что все операции начинают проводить, даже не сформировав земельные участки, не определив границы и не поставив их на кадастровый учет.

Есть еще одна проблема – с предпринимателями, которые имеют объекты недвижимости на первых этажах сносимых домов. У них вообще ситуация тяжелая. Если собственникам квартир хотя бы обещают предоставить равнозначное жилье в пределах их района или в соседнем (за исключением Центра, Новой Москвы и Зеленограда), то предпринимателям говорят - в пределах городской черты. То есть, если у вас сейчас помещение на Арбате или в Тверском районе, то новую недвижимость вы можете получить где угодно: и в поселке Северный, и в Некрасовке, и еще где-нибудь подальше (и поближе к Калуге).

В законопроекте даже отсутствует само понятие «реновация». Хотя на рабочей группе мы все-таки договорились, что разработчики программы внесут его (в чем-то все-таки идут нам навстречу). Следующие поправки в законопроект, над которыми наша комиссия работает в данный момент, будут представлены к 20 мая.

Спрятать

Еще недавно небольшие квартиры в панельных пятиэтажках были не самым лучшим объектом вложений. Причина - изношенность коммуникаций, неудачные планировки квартир. Цены на такое жилье были минимальными. Однако теперь, после того, как правительство Москвы анонсировало программу реновации, привлекательность хрущевок в сносимых домах может возрасти – в перспективе наличие такой квартиры дает возможность надеяться на улучшение жилищных условий. Москвичи, которые имеют квартиры в пятиэтажках, уже отреагировали на ситуацию: кто-то решил снять с продажи квартиры, которые ранее выставлялись, кто-то повысил на такие квартиры цены. О том, почему на приобретении хрущевки в инвестиционных целях не всем удастся заработать, порталу STROY.EXPERT рассказала Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Чего стоит опасаться владельцам хрущевок?

Сегодня вторичный рынок недвижимости не располагает к росту цен. Однако, не разбираясь в ситуации, многие собственники пятиэтажек пересмотрели стоимость своих объектов, увеличив ее в пределах 3-7% в зависимости от расположения и конструктива дома - панель или кирпич. Конечно, есть примеры роста на 15-20% (в основном речь идет о пятиэтажках ЦАО). Впрочем, это единичные случаи, выбивающиеся из общей ценовой динамики. В целом же, собственники оказались не готовы менять свои планы из-за туманных перспектив переезда в новый дом. Проблема в том, что на расселение уйдет порядка 15-20 лет. Продавцы это прекрасно понимают и большинство из них не готовы «сидеть на чемоданах» в ожидании нового жилья.

По нашим оценкам, из всех экспонируемых в феврале квартир только 10% сняли с продажи из-за планов по расселению. Преимущественно это лоты в непрестижных районах, далеко от метро, а также квартиры на первых этажах, иными словами – самые неликвидные объекты. Однако это решение никак не повлияло на объем предложения, поскольку взамен на рынок вышли новые квартиры от желающих заработать на фоне интереса к пятиэтажкам.

Доля хрущевок на вторичном рынке Москвы и Новой Москвы занимает сегодня 10%. В абсолютном выражении это 18-20 тыс. квартир.

Судя по общению с собственниками квартир в пятиэтажках, их основные опасения связаны с тем, какую площадь они получат взамен старого жилья – придется ли им доплачивать за дополнительные квадратные метры. Ведь площадь однокомнатной квартиры в пятиэтажке составляет 30-32 кв.м. По сегодняшним меркам квартирографии это равноценно не «однушке», а студии с открытым пространством и отсутствием межкомнатных перегородок. Люди боятся, что для переезда в полноценную однокомнатную квартиру им придется доплачивать сотни тысяч рублей. Несмотря на то, что в рамках нынешней программы дополнительные «квадраты» жители получат безвозмездно (как заявляют власти), москвичи ждут официально принятых регламентов, не предпринимая каких-то стремительных решений.

Согласно программе расселения пятиэтажек, жители получат новые квартиры либо в их районе, либо в соседнем, но в границе округа. Это действительно означает риск переехать в локацию с худшей транспортной доступностью, экологической остановкой и более низкой стоимостью квадратного метра.

Например, средняя цена «квадрата» в Кузьминках – 145 тыс. рублей. В соседнем районе Люблино, куда теоретически могут переехать собственники хрущевок, стоимость квадратного метра составляет 132 тыс. рублей. Таким образом, мало того, что жителям придется кардинально менять локацию, так еще и в цене их выигрыш будет минимальным из-за более низких цен в новом районе. Скорее всего, большинство квартир окажутся дороже старых не более чем на 10-15%. Или другой пример. Жители пятиэтажек в Южном Тушино теоретически могут вовсе переехать за МКАД в Митино. Полагаю, в таком случае их действительно можно будет считать пострадавшими.

Однако куда в более неоднозначной ситуации оказались собственники хрущевок Центрального, Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского административных округов. Их жители могут получить новое жилье в любом районе в рамках округа, лишившись, к примеру, квартиры в Замоскворечье, получив взамен недвижимость в менее престижном Басманном районе. Учитывая, что именно на востоке ЦАО наибольшее число промзон, вероятность такого сценария событий велика. Тоже самое касается Троицкого и Новомосковского округов, которые неоднородны по уровню развития инфраструктуры, транспортной доступности и удалению от МКАД. Например, Новомосковкий округ начинается от МКАД и имеет две действующие станции метро.

Одновременно Новомосковкий округ – это и локации на расстоянии 20 км от МКАД по Киевкому или Калужскому шоссе. Полагаю, что глобальная разница с точки зрения комфорта проживания очевидна.

Кому удастся заработать на расселении?

В связи с новостью о перспективном сносе и расселении пятиэтажек, их инвестиционная привлекательность действительно увеличилась. Однако вложения в пятиэтажки на данном этапе сопряжены с серьезными рисками, поэтому пока покупатели не торопятся инвестировать средства в хрущевки. Тем не менее, при правильном подходе на такой покупке действительно можно неплохо заработать. В пояснительной записке к законопроекту о реновации, депутаты подчеркивают, что разница в стоимости на квартиры в хрущевках и новых номах, построенных им взамен, может составить до 35%. По нашим оценкам, при расселении наименее ликвидных локаций разница может составить и 50%.

Столь высокий уровень капитализации возможен сразу по нескольким причинам. Во-первых, при переселении будет использован принцип равнозначности. Учитывая, что жилье в современных новостройках больше по площади, чем в хрущевках (при одном и том же количестве комнат), дополнительные «квадраты» жители получат безвозмездно, увеличив тем самым общую стоимость квартиры.

Во-вторых, согласно программе реновации старого жилого фонда, новостройки для переселенцев будут сдаваться с полной отделкой. Готовое жилье с ремонтом «под ключ» можно будет продать дороже, чем просто «бетонные стены».

Тем не менее, рассчитывать на преумножение средств можно только вложившись в хрущевки первой очереди сноса. Кроме того, они должны находиться в престижных районах – запад, северо- и юго-запад Москвы. При таких условиях рост стоимости может составить примерно 20%.

При этом стоит учитывать, что разница в цене между хрущевкой и новым домом для переселения может колебаться в зависимости от округа, района и даже конкретной улицы. К сожалению, просчитать капитализацию практически невозможно, не имея представления о конкретных сроках сноса, расселения, получаемой взамен площади и нового адреса.

При наличии у инвестора суммы, равной стоимости квартиры в хрущевке – порядка 4,5-7 млн рублей, более надежным вариантом станет вложение на первичном рынке. Да, вы вряд ли получите 30-50%-ную прибыль. Однако на сегодняшнем этапе, пока не известны детали программы, приобретение хрущевки без четкого понимания сроков ее расселения – опрометчивый поступок.

Стоит также учитывать, что объем предложения новостроек на столичном рынке уже и так огромен, а с учетом программы расселения он вырастет еще больше. Это значит, что инвестору придется иметь дело с острой конкуренцией со стороны других продавцов.

В этой ситуации имеет смысл вкладываться в пятиэтажку только с прицелом на улучшение собственных жилищных условий.

В чем выгода застройщиков от расселения людей из хрущевок в дома с более просторными квартирами?

Исходя из имеющихся на сегодня данных по программе, вывод напрашивается следующий: участие в расселении для застройщиков не выгодно. Чтобы хотя бы отбить понесенные расходы по созданию нового жилого фона, девелоперам придется построить в 2-3 раза больше недвижимости, чем будет отведено для переселенцев. Первые годы девелоперы фактически будут работать себе в убыток, поскольку согласно программе реновации, необходимо сначала расселить собственников хрущевок и только потом приступить к строительству проектов, который в перспективе окупит затраты и принесет прибыль.

Для повышения выгоды участия в программе, власти должны предоставить застройщикам и девелоперам определенные преференции, без которых вложения инвесторов будут нерентабельными. Прежде всего, сократить одну из самых затратных статей - получение земли. Полагаю, было бы разумным передать земельный фонд под строительство жилья безвозмездно или за символическую плату. Вторая статья – подключение к инженерным коммуникациям. В идеале к участкам уже должна быть подведена вся инженерия. Кроме того, очень важно прописать четкий регламент подключения к технологическим сетям, которое порой занимает ни один месяц и по возможность сделать его бесплатным. Третья – строительство инфраструктуры. Если государство за счет собственных средств обеспечит переселенцев новыми детскими садами, школами, поликлиниками, то это однозначно повысит интерес девелоперов к проектам, ведь даже один детский сад обходится примерно в 800 млн – 1 млрд рублей.

Отдельно скажу про проблему с дополнительной нагрузкой на инфраструктуру. Этот вопрос власти планируют решить за счет строительства домов для переселенцев по принципу квартальной застройки. А поскольку расселение затронет главным образом хорошо обжитые районы, где достаточно школ, поликлиник, больниц и детских садов, полагаю, в некоторых локациях строительство новых соцобъектов не потребуется.

Но главная проблема сноса пятиэтажек заключается не в риске перенаселения и возникновении дефицита соцобъектов.

Предложение жилья в массовом сегменте новостроек Москвы примерно в 2,5 раза превышает спрос на них, отчего состояние рынка характеризуется ожесточенной конкуренцией застройщиков и ценовой депрессией. Тем не менее, нужно понимать, что инвесторы будут медленно и неохотно включаться в этот процесс, поэтому резкого повышения объема предложения не произойдет. Хотя даже в этом случае к нормальному уровню ввода жилья в столице в старых границах (около 3,5 млн кв. м.) добавится 1-2 млн кв. м. ежегодно. Это будет означать либо долговременную стагнацию, либо снижение цен на жилье.

Могут ли на месте сноса возвести коммерческую недвижимость?

Вряд ли на месте снесенных пятиэтажек появится не жилая, а коммерческая недвижимость. Такое развитие событий будет интересно разве что девелоперам самых привлекательных участков в центре города, где на такие площади априори будет спрос. В иных же локациях строительство торговых центров или офисов для застройщика нерентабельно. Ведь придется как минимум нести дополнительные затраты на перевод назначения земель.

К тому же сейчас далеко не самый лучший момент для коммерческого рынка - сотни офисов и многие торговые центры попросту простаивают. Да и сами власти вряд ли одобрят такое решение застройщиков, ведь цель программы расселения состоит в создании нового качественного жилого фонда, а не пополнении города офисно-торговыми центрами.

Спрятать

На исполнение обязательств по программе реновации пятиэтажек город планирует выделить порядка 3,5 трлн. рублей. Само по себе решение не новое: инициатива о замене старого фонда существует с конца 90-х. В этой связи наметился интерес со стороны покупателей с целью покупки недвижимости «под снос» для получения выгоды. Насколько такая инвестиция может принести реальную пользу и какие существуют риски? С этими вопросами STROY.EXPERT обратился к Наталье Смирновой, независимому финансовому советнику, основателю и генеральному директору компании «Персональный советник».

---

Почему это может быть выгодно?

Во-первых, у сносимого жилья - а это в большинстве своем так называемые «хрущевки» - обычно меньший метраж. Во-вторых, современные планировки жилья значительно выигрывают по удобству и функциональности.

По подобным сделкам уже есть положительный результат. Те, кто в прошлом совершил подобную сделку, смогли существенно улучшить свои условия, в том числе, и за счет прописки на свою площадь большего количества родственников, а также за счет признания городом, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Почему, инвестируя в жилье под снос сейчас, вы покупаете «кота в мешке»?

Сегодня ситуация на рынке немного поменялась. Инвестиции в недвижимость - это длительная игра. Кроме того, недвижимость не самый ликвидный актив. Инвесторы обычно не могут рассчитывать на быструю оборачиваемость инвестиций.

Давайте попробуем рассмотреть все факторы такой инвестиции.

Первый. На данный момент законопроект о сносе пятиэтажек находится на доработке, а значит существует риск его непринятия или внесения дополнительных изменений. Не определен список объектов, которые предполагается сносить. Этот факт вообще может перечеркнуть все начинания.

Второй. Власти обещают предоставить новую площадь в этом же районе или соседних, но это не означает, что в какой-то момент вариантов с близким расположением может не оказаться в наличии. В таком случае район может измениться, а с ним инфраструктура, близость к транспорту и так далее.

Предположим, вы приобрели квартиру в доме, который могут снести, а его не сносят или снос затягивается на неопределенное время. Или дом снесли, но в вашем районе нет достойных предложений на замену. Вам могут предложить менее престижный район или район с худшей транспортной доступностью и менее развитой, что снижает выгоду.

Есть еще один нюанс: если срок владения составляет менее 5 лет необходимо уплатить 13% НДФЛ, что сокращает прибыльность сделки купли продажи.

Ситуация также ухудшается, если вы для осуществления своих планов привлекаете заемные средства (ипотеку под текущий процент). На данный момент состояние рынка вторичной недвижимости в Москве оценивается как стагнирующее (по сравнению с прошлым годом). Рост доходов населения маловероятен, инфляция не исчезает, а расходы на жизнь растут. Конечно, возможно небольшое оживление на рынке, связанное со сносом и новой застройкой, но, скорее всего, это не изменит текущего тренда.

Инвестиции в хрущевку или депозит?

Что касается спекулянтов, которые покупают недвижимость с целью ее дальнейшей перепродажи, то они с таким же успехом могут инвестировать в новостройки. Они, в отличие от домов под снос, имеют более реальные очертания.

Давайте посчитаем. Зайдем на Cian.ru, возьмем любую хрущевку.

Вот самый простой вариант: 1-комн. квартира, 31,4 кв метров. Жилая площадь – 18,6 кв метров. Стоимость 4 200 000.

Если сдать в аренду за 28 000 в месяц получим 336 000 рублей в год.

Это значит, что 4200 000 принесут нам 8% годовых {336 000/(4200 000/100)}

Теперь сравним с выгодой, полученной от размещения денежных средств на депозите в банке. Идем на Банки.ру, вписываем нашу сумму. Для надежности выбираем банк из Топ-20.

Получается вот что:

Делаем вывод, что положить в банк выгоднее, чем заниматься покупкой и поиском арендаторов жилья. Причем мы даже не учитывали расходы на коммуналку и ремонт.

Здесь многие могут возразить, что недвижимость, помимо арендного дохода, может расти в цене. Но давайте не будем забывать, что никто не дает гарантий этому, равно как и гарантий, что падения цен не случится. По депозиту же получить меньше, чем вы вложили, уже невозможно (благодаря гарантии АСВ на возврат денежных средств в сумме до 1,4 млн рублей).

Если не ограничиваться депозитами, то даже самый консервативный вариант инвестиций – облигации – уже может вам дать 9-11% годовых, что существенно выше рентного дохода от недвижимости. Можно выбрать и другие варианты инвестиций на фондовом рынке, - все они, как и депозит, не потребуют никакой коммунальной платы, налога на имущество, вместе с тем будут ликвидны и иметь существенно более низкий порог входа, чем недвижимость.

Итак, подведем итог. Инвестиция - это то, что принесет доход в будущем. Какой доход принесет покупка «кота в мешке», в случае с хрущевкой под снос? Заработать вряд ли получится. Получается - это не инвестиция, а приобретение недвижимости под собственные нужды. Если же хотите инвестировать средства в недвижимость, ищите те объекты, которые будут приносить доход больший, чем по депозиту.

Спрятать

Приобретение объектов недвижимости с дальнейшей перспективой сноса вряд ли можно назвать инвестиционно-выгодной сделкой. Это связано с тем, что в рамках реновации гражданам предлагается не равноценное, а равнозначное жилье - без потерь в площади, но и без соответствия рыночной цены прежнему объекту. О нюансах подобных сделок рассказывает Андрей Стригалев, директор «НДВ-Девелопмент».

---

Стоит помнить, что при том же количестве метров рыночная стоимость предлагаемой квартиры может быть значительно ниже, что превращается в прямые потери для человека, купившего такие квадратные метры.

Вторым минусом может стать непрогнозируемость процессов, связанных непосредственно с переселением. На сегодняшний день допускается, что жилье может быть подобрано в соседних районах. В то же время разница между Преображенским и Гольяново весьма существенная. Даже один и тот же район может характеризоваться неоднородной ситуацией с точки зрения экологии и транспортной ситуации, не говоря уже о том, что допускается переезд в соседнюю локацию (если нет возможности поселить в том же квартале). Будет сложно предугадать и другие моменты, связанные с переездом, включая не только расстояние до станции метро, но и выход окон, расположение в зависимости от этажа и прочие моменты.

Отсюда вывод: тем, кто планирует покупать жилье, лучше изначально остановиться на варианте, наиболее подходящем по всем параметрам, ведь покупка хрущевки с учетом текущих нюансов больше напоминает лотерею.

Снос хрущевок и создание новых кварталов, обеспеченных всей необходимой инфраструктурой требует больших затрат, поэтому повышение рентабельности проекта происходит за счет укрупнения застройки и продаж коммерческих объемов жилья. Пока еще не до конца ясно, в каком формате будет происходить расселение – при помощи инвесторов или только силами города, однако коммерческих объемов жилья вряд ли удастся избежать.

Если говорить о том, сколько будет расселяемых и вновь вводимых квартир, и удастся ли сохранить баланс, конечно, с одной стороны, выплеск большого количества жилья (на и без того перегруженный рынок) приведет к перекосу спроса и замедлению продаж. С другой стороны, ограничение этажности будет связано со значительными финансовыми затратами для тех, кто осуществляет реновацию кварталов.

Комфортная городская среда требует наличия всей необходимой инфраструктуры. Не только социальной, но и торговой. Тем более, что некоторые кварталы хрущевок как раз отличает низкая обеспеченность магазинами и объектами службы быта. Во времена массовой застройки об этом особо не думали, впоследствии подобная нехватка решалась путем перевода квартир, расположенных на 1 этаже, в нежилой фонд.

Я вижу, что проблема обеспеченности торговыми объектами во многом будет решаться за счет размещения коммерческих помещений на первых этажах новых зданий. Также нужно понимать, что укрупнение застройки, которое можно рассматривать в качестве весьма вероятного фактора, повышает нагрузку на инфраструктуру, что может потребовать создания дополнительных объектов. Строительство небольшого ТЦ или торговых галерей на месте сносимых хрущевок я бы не исключал, но только в том случае, если это оправдано, а также если речь идет о большом квартале с нехваткой торговых объектов – тут уже встает вопрос рентабельности.

Увеличение нагрузки на окружающую инфраструктуру может потребовать создания дополнительных социальных объектов и парковочных мест, включая строительство не только наземных автостоянок, но и многоуровневых паркингов. В целом ключевой вопрос как раз заключается в том, насколько сильно будет повышена этажность новых построек и какую среду сможет предложить город на территории бывших кварталов. Многое здесь будет зависеть от поставленных приоритетов.

Спрятать