Программа субсидирования ипотечных кредитов составляла существенную часть ипотечного бизнеса в 2015 -2016 годах. После ее завершения прошло уже более 3 месяцев. Руководитель аналитического центра «Русипотека» Сергей Гордейко подвел первые итоги ипотечного кредитования без господдержки.

---

Основной целью программы, как мы помним, была поддержка строительной отрасли как одной из системообразующих. Количественные итоги программы демонстрируют не только значительные абсолютные показатели, но и существенное влияние на социально-экономическую жизнь страны.

Программа имела безусловный успех. И вот почему:

Первое. Государство показало способность быстро организовывать целенаправленную поддержку с очевидным эффектом и прозрачными затратами. Редкий случай, когда исполнителем от государства назначили Минфин РФ, и это себя окупило.

Второе. Общий эффект усилился действиями всех участников рынка, которые не только получили преференции, но и внесли свой вклад в общий успех. Так, граждане приобретали квартиры в кредит по привлекательным ставкам и использовали большой процент в оплате квартиры из своих накоплений.

Застройщики предлагали дополнительные льготы самостоятельно или совместно с банками, а последние, в свою очередь, кредитовали по ставкам ниже нормативных 12% (по окончании программы выдавали кредиты в 2017 году по заявкам, принятым до 31 декабря 2016 года).

Третье. Программа показала важность еще и с психологической точки зрения. Использование понятия кредита и квартиры с господдержкой получило широчайшее распространение и дало всем участникам ощущение надежности, несмотря на продолжающийся экономический кризис.

После снижения ключевой ставки ЦБ РФ уменьшался и размер оказываемой государственной помощи в виде субсидий. По существенной части кредитного портфеля банки получали компенсацию 0,5 п.п, при этом сами снижали ставку до уровня 11-11,5 % годовых.

Кредиты на сумму 928,7 млрд рублей	- 35,44 % от всех кредитов, выданных за 2 года - 32,61 % от объема кредитования за 2015 год - 37,71 % от объема кредитования за 2016 год
Максимальный ежемесячный объем кредитования (февраль 2016) составил 79,6 млрд руб.	55,9 % от всех ипотечных кредитов за месяц
513 714 квартир площадью 25,67 млн кв. метров на общую сумму 1 476 млрд руб.	- 27 % от объема ввода жилья застройщиками (15,6 % от общего объема ввода жилья с учетом индивидуальных домов), - не меньше 50 % составляла текущая реализация в строительных проектах, на которые распространялась программа
- Население истратило 547 млрд руб. (37% стоимости жилья) - Банки выдали в кредит 928,7 млрд руб.	Застройщики получили 1 476 млрд руб.
- Эффективность поддержки строительной отрасли - Государство фактически истратило 13 млрд руб. (выплаты продолжаются)	- Отдача на один бюджетный рубль - 113 рублей на текущий момент - 80 рублей (прогноз по итогам выплат)

Сегодня ипотечный рынок, после того, как программа субсидирования завершилась, продолжил свою нормальную работу, что подтверждает целый набор объективных показателей.

Ставки. После небольшой паузы в январе банки начали активное снижение ставок по собственным программам. К середине марта средняя ставка предложений банков из ТОП-20 с 30%-ным первоначальным взносом составила 12,31% для вторичного жилья и 12,26% - для новостроек. Очевидно, что произошло существенное улучшение условий кредитования вторичного жилья (его доля превышает половину общего объема ипотечного бизнеса). Ставка по новостройкам сегодня чуть дороже программных 12%, однако это нивелируется совместными программами банков и застройщиков с лучшими условиями. Можно найти даже особые спецкредиты со ставкой ниже 11%.

Средняя ставка по всем ипотечным кредитам, выданным в январе и феврале 2017 года, составила 11,84% и 11,95% соответственно.

Тенденция снижения ставок продолжится по всей продуктовой линейке, равно как и внедрение различных опций, увеличивающих комфорт получения ипотечных кредитов.

Объемы. За два первых месяца 2017 года выдано 174 млрд рублей, что меньше ажиотажа 2016-го (из-за неясности с продлением программы субсидирования) и рекордного 2014 года. Положительная динамика работы банков и интенсивное наращивание объемов позволяют сегодня сделать прогноз о достижении годового объема в 1,8 трлн рублей, что будет новым историческим рекордом и базой для роста в последующие годы. Однако возможный объем рынка несколько ограничивает отставание роста доходов населения и стабилизация прироста депозитов, которые влияют на платежеспособность и первоначальный взнос.

Кстати, ряд ведущих банков сегодня определили ипотечное кредитование драйвером развития розничного бизнеса и запланировали вырасти в 2 раза больше рынка. В результате таких планов конкуренция на ипотечном рынке может резко вырасти и пойти на пользу заемщикам.

Цены. Стабильность цен на недвижимость с одновременным снижением ставок делают ипотечные кредиты более доступными. На первичном рынке цены в перспективе способны вырасти, но не могут, а у вторичного рынка источников для роста вообще практически нет.

Объем ввода в 2016 году многоквартирных домов практически равен 2015-му году, то есть на рынке дефицита современного жилья в ближайший год не ожидается. К этому добавится оформленное жилье из объемов прошлых лет. Программа субсидирования позволила мягко пройти острую фазу текущего кризиса. Для клиентов возможности приобретения квартиры в кредит после окончания программы субсидирования практически не изменились, а в течение года условия для этого будут только улучшаться.

Спрятать

Михаил Щапов, депутат Госдумы РФ от фракции КПРФ, член комитета ГД по безопасности и противодействию коррупции, о стагнации строительного рынка.

---

Самый важный фактор, который сейчас влияет на падение темпов выдачи ипотечных кредитов - снижение покупательной способности жителей страны. Экономика в кризисе, реальные доходы снижаются, все запасы давно уже израсходованы, лишних денег у людей просто нет. Более того, сейчас финансовые возможности населения находятся на грани, после которой они уже просто не смогут улучшать свои жилищные условия. Самое главное, что, несмотря на оптимизм правительства, в реальности пока никаких даже слабых надежд на выход из кризиса мы нет. Естественных стимулов для восстановления экономики – роста промышленного производства, экспорта и цен на энергоносители и природные ресурсы, низких ставок по кредитам – на горизонте не видно, а усилия правительства по искусственному восстановлению роста вряд ли можно назвать эффективными.

Стагнация строительного рынка - опасная ситуация, так как его развитие имеет мощный мультипликативный эффект, от него зависит большое количество других секторов экономики. Поддержать этот рынок с помощью вливаний государственных денег очень сложно. Если мы дошли до ситуации, когда люди не в состоянии покупать себе жилье, это очень плохой сигнал.

Есть и более краткосрочный фактор. Это поведение людей в ответ на сигналы госорганов. В прошлом году они касались завершения программы субсидирования ипотеки, что вызывало повышенный спрос на ипотечные кредиты. В начале этого года люди уже ждут снижения ставок по ипотеке, которое декларирует государство. Возможно, именно с этим связано падение темпов выдачи ипотечных кредитов в первые два месяца – люди просто ждут, когда ставки понизятся.

Однако все эти игры со ставкой не заменят отсутствующего экономического роста. Да, темпы выдачи могут вырасти по итогам марта-апреля. Но этот рост несопоставим с объемами, которые были до 2013 года.

Проблему нужно решать на макроэкономическом уровне. Необходимо пересмотреть всю экономическую политику государства в сторону повышения эффективности бюджетных расходов, увеличения затрат госсредств на развитие реальных секторов экономики, повышение инвестиционного потенциала страны и регионов. Без срочных мер по повышению уровня экономического роста, рынок строительства и недвижимости все так же будет находиться на уровне стагнации.

Спрятать

Главными трендами ипотечного рынка начала 2017 года со STROY.EXPERT поделился Иван Любименко, директор департамента продаж подразделений сети «Абсолют Банк».

---

Если говорить про итоги I квартала 2017 года без программы субсидирования ипотечных ставок со стороны государства, тут важно отметить - все активные участники рынка научились работать без господдержки. Вопреки прогнозам многих аналитиков, ставки банков из Топ-10 в первые месяцы года упали ниже отметок периода ипотеки с господдержкой. Снижение ставок произошло в банках с госучастием, но и коммерческие банки улучшили условия. Наш банк отреагировал на тренд одним из первых и снизил ставки до 10,4%.

Помимо рекордно низких ставок по кредитованию новостроек, отмечу изменение подхода застройщиков к реализации своих объектов. Дело в том, что при снижении реальных доходов населения и росте цен, клиент стремится не только при минимальных затратах и вложениях приобрести недвижимость, но и получить развитую инфраструктуру, надежный бренд, интересные архитектурные решения. Застройщикам приходится соответствовать этим ожиданиям.

Удовлетворить все эти потребности можно в синергии с банками и агентствами недвижимости. Сегодня действует широкий выбор программ, которые помогают купить квартиру в ипотеку по ставке значительно ниже среднерыночной. Абсолют Банк вместе с застройщиками предлагает, например, ипотеку по ставкам от 7,7% на весь срок кредита. Важный аспект при субсидировании – это честная ставка, которая распространяется на все объекты застройщика и на весь срок кредитования.

Сниженная маркетинговая ставка в первый год кредитования, а также на 3 или 7 лет – уже архаизм. Финансовая грамотность клиентов в последние годы растет, а доходы, как мы уже отметили, падают. Сегодня многие понимают, что платеж, рассчитанный не на 25 лет, а на 7-и летний срок, может в какой-то момент оказаться просто неподъемным для заемщика.

К популярным среди банков и застройщиков программам, имеющим отличный маркетинговый эффект, но не лучшим образом сказывающихся на клиентах, можно отнести программы, дающие возможность взять ипотеку с первым взносом менее 10-15%. Накопление этого взноса - возможность для клиента проверить свои силы, дисциплинированность, возможность обеспечить своевременное погашение кредита.

Помимо упомянутой выше программы субсидирования ставки, большой популярностью стали пользоваться программы субсидирования платежа - например, кредитные каникулы. Суть в том, что застройщик помогает клиенту погасить ипотеку на первых порах (первые несколько платежей) или вовсе выплачивает их за клиента. Наш партнер в Казани - Строительная Компания «Унистрой», к слову, погашает первые 6 платежей за клиента полностью. Такая помощь актуальна для клиентов, которые арендуют жилье, поскольку дает возможность снизить финансовую нагрузку - одновременный платеж за ипотеку и аренду.

Скажу еще об одном тренде - возвращение спроса как клиентов, так и агентов к вторичному рынку жилья. Для сравнения, в прошлом году доля первичного рынка составляла около 60%, теперь же мы наблюдаем обратную тенденцию - 60% объёма выдач ипотеки приходится на вторичный рынок.

Спрятать

Завершение программы господдержки в начале 2017 года никак не повлияло на ипотечную ставку. Связано это с тем, что ЦБ РФ снизил ключевую ставку, и банки, наконец, смогли позволить себе понижать ставки по ипотеке и без государственных субсидий. О новых стимулах повышения объемов ипотечного кредитования рассказал руководитель управления прямых продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» Павел Тимошенко.

---

Если помните в 2015-2016 годах ставки по программе господдержки ипотеки была на уровне 11,5-12%. В этом году многие банки из Топ-10, например, ВТБ, выдают кредиты под 10,9% годовых. Или даже под 10,4%, если клиент пользуется электронной регистрацией, как у Сбербанка.

Как видим, даже без мер госсподдержки кредиты стали доступнее. Причем речь идет о реальных ставках, без какого-либо субсидирования со стороны застройщика. Более того, первоначальный взнос по таким кредитам также снизился – с 20% до 15% от суммы ипотеки.

Что касается снижения объемов ипотеки в I квартале 2017 года (ЦБ РФ в начале апреля заявил о снижении объемов ипотечного кредитования на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – ред. S.E), по своей статистике мы этого не заметили. У ФСК «Лидер» объем продаж в первом квартале вырос, а доля ипотечных кредитов в процентном выражении сохранилась (59% в общем количестве сделок). Полагаю, что уменьшение объема выданных ипотечных кредитов на рынке связано с падением платежеспособности населения, у людей просто закончились накопления. Банки идут навстречу, снижают ставки и первоначальный взнос. Многие застройщики совместно с банками запускают программы оформления ипотеки вовсе без первого взноса. В это сложно поверить, но не так давно мы запустили программу с отрицательным первоначальным взносом: это похоже на cashback по кредитным картам, когда часть суммы от цены купленной квартиры в кредит возвращается клиенту - удобно для тех, кто хочет сделать на эти деньги ремонт.

В наступившем году ипотечные ставки, скорее всего, продолжат снижаться. Так, крупные банки могут начать выдавать кредиты под 10% годовых, другие оставят средние по рынку ставки – 10,5%. Кроме этого, застройщики склоняются к самостоятельным субсидированиям процентных ставок. У нас, например, действует совместная программа со Сбербанком, по которой мы предлагаем субсидирование ипотечной ставки на весь срок кредитования (до 7 лет) под 8,4-8,9% годовых и первоначальным взносом 15%. Здесь, впрочем, стоит отличать честные предложения застройщиков от маркетингового хода. В последнем случае клиенту предлагается скидка на выбор – либо субсидированная ставка 8,4% без предоставления базовой скидки 2-3%, которая дается клиенту при покупке квартиры, либо только базовая скидка, но уже без субсидирования. Мы своим клиентам даем и положенную им скидку и сниженную за счет субсидирования ставку.

Спрятать