Статистика граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий и которые готовы арендовать жилье, демонстрирует высокий спрос к сегменту арендного жилья (это более 8 млн граждан). Кажется, что существует спрос и настало время формировать предложение. Но частный инвестор при обычной доходности арендного бизнеса в 4-5% не сильно заинтересован в выборе такого инвестиционного инструмента.

---

В нынешних условиях продажа готового дома представляется застройщику более привлекательным, чем эксплуатация арендного фонда (в первую очередь, из-за высоких сроков окупаемости). При этом государству для пополнения бюджетных и внебюджетных фондов налоговыми отчислениями выгоднее формат эксплуатации арендного жилья. Налоговые отчисления (на примере 21-этажного 3-х секционного дома) коммерческого дома составляют порядка 8,4 млн. рублей в год, при этом арендный дом будет ежегодно отдавать государству 36 млн рублей.

На этой почве конфронтация интересов государства и застройщика для развития системы арендных домов должна разрешаться и регулироваться законодательством, создавая систему льготных условий для застройщика. В ситуации, когда спрос со стороны населения не растет именно на квадратные метры, а не на доступное комфортное жилье, застройщику выгоднее реализовывать проекты строительства малогабаритных квартир 24-42 кв м. А часть из них, в свою очередь, могут быть переданными под арендный жилой фонд с последующим выкупом, но такой маневр должен считаться лишь временной мерой до тех пор пока не увеличится спрос.

В свою очередь, государству необходимо уменьшать налоговую нагрузку, арендные земельные платежи (для девелоперов - на период строительства, для собственников – во время эксплуатации) и открывать доступ к недорогим кредитам на строительство. На этапе строительства, когда нет встречного потока выручки от предоставления жилья в наем, проценты по кредиту на реализацию проекта в 15% годовых оказываются неподъемными. Стоимость денег в таком случае должна быть хотя бы на уровне 12% годовых. Здесь необходимо включить инструмент субсидирования расходов на оплату процентов в течении 2-3 лет на период строительства, что увеличит доступность найма и снизит объем издержек.

Подобные меры, кстати, нашли свое отражение в программе АИЖК «Стимул», которая нацелена на обеспечение снижения стоимости 1 кв. м жилья экономического класса за счет финансирования строительства объектов инженерно-технического обеспечения, увеличение объемов строительства арендного жилья. Но проекты в рамках этой программы были реализованы преимущественно не в Москве, а в МО и других городах России.

Конечно, основная инициатива в строительстве арендного жилья должна исходить от города (для улучшения условий жилья граждан во исполнение законодательных актов) и от девелоперов (для капитализации собственных финансовых средств). Эти субъекты заинтересованы в снижении сроков окупаемости, повышении эффективности вложенных средств, поэтому на первых этапах развития сегмента будет целесообразным удовлетворять спрос граждан через реализацию проектов эконом-класса.

В 2014 году в Жилищный кодекс были включены положения о наемных домах. В соответствие с поправками, бизнесу, который был готов обеспечить низкие ставки найма, предоставляли землю с подведенными коммуникациями, без торгов и льготами на земельный налог. Закон предусматривал, что не менее 50% жилья должно быть социальным, а остальные площади девелопер мог сдавать в аренду по коммерческим ставкам. Однако, инициатива провалилась. Для этого было несколько причин. Рассмотрим ситуацию с трех углов обозрения: со стороны государства, девелопера и нанимателя.

Первая причина - это конфликт интересов чиновников и коррупционные злоупотребления. К примеру, местные власти смогли организовать группу граждан, которые нуждаются в социальном жилье только на 20% площадей, а другим по различным причинам поступил отказ. По закону не менее 50% жилья должно быть социальным. Как будут использованы не задействованные площади по обоюдной договоренности с инвестором? Ответ очевиден.

Вторая причина затрагивает интересы нанимателя. При создании управляющей компании застройщиком, у него появляется возможность покрывать недостаток арендной платы разного рода платежами. Половина коммерческих арендаторов имеет возможность поменять место своего жительства, а вот социальный арендатор такой возможности лишен.

И наконец третья причина. Формируют 50% социальных арендаторов местные власти, при этом нет никакой гарантии, что они будут способны платить и платить вовремя. Перманентный поиск платежеспособных коммерческих арендаторов (да еще и в соседство с малоимущими) потребует дополнительных крупных затрат. И здесь существует риск увеличения срока окупаемости проекта.