В кризис важна персонализация ответственности: покупатель должен понимать, кто стоит за каждым построенным домом

На прошлой неделе Госдума окончательно приняла закон о компенсационном фонде дольщиков, вызвавший на этапе обсуждений много споров и вышедший, в конечном итоге, в самом неожиданном варианте. О том, как принятие этого закона повлияет на строительный рынок, о внимательном отношении к конкурентам, секретах девелоперского бизнеса и своем пути к успеху порталу STROY.EXPERT рассказал Александр Красавин, первый заместитель председателя правления Корпорации «Баркли».

---

Про Вас известно, что Вы из музыкальной семьи. Обычно дети идут по стопам своих родителей, но Вы решили окунуться в совершенно новую, далекую от искусства, сферу. Расскажите, с чего начался Ваш путь, почему приняли решение стать профессионалом именно в девелоперском бизнесе?

Я действительно родился в музыкальной семье: папа – музыкант, мама - балерина, солистка Большого театра, один дедушка работал в оркестре Мравинского, бабушка была хористом, дирижером и очень известным в музыкальной среде педагогом, второй дедушка выступал саксофонистом в ансамбле Утесова. Так что с детства сильнейшее влияние на меня оказывала именно музыкальная среда. Мой отец, при этом, не хотел, чтобы я пошел по стопам нашей музыкальной династии. Поэтому в детстве мне было позволено заниматься всем, чем угодно, например, такими элитарными для советского времени видами спорта, как горные лыжи и теннис. Я, кстати, учился в самой строгой школе во всем Советском Союзе №20 – через нее прошли, наверное, все внуки членов ЦК. А мне просто так «повезло», я жил неподалеку.

В какой-то момент я прекратил занятия горными лыжами. В Москве этим видом спорта на профессиональном уровне заниматься было проблематично – инфраструктуры практически никакой. Да и с теннисом я довольно быстро разорвал отношения. Однажды отец привез видеокамеру из заграничной командировки. Это был 1986 год, камеры во многих советских семьях воспринимались как нечто фантастическое. Так вот, отцу пришло в голову заснять меня во время игры в теннис (это был матч между сборной Москвы и Чехословакией). Мало того, что наша сборная проиграла, так я еще увидел, как играю со стороны, - и мне это не понравилось. На самом деле тогда в стране было всего два спортсмена, которые занимались по индивидуальным программам с тренерами, – Андрей Медведев и Евгений Кафельников. Остальные начинающие теннисисты занимались по 12 человек у одного тренера – занятия проходили не очень продуктивно. В общем, с большим теннисом я завязал.

Возобновил занятия только, когда начал работать во Франции и получил свои первые деньги, вот тогда и нанял себе персонального тренера, начал тренироваться. На самом деле, всему, что умею, я обязан сознательному возрасту. Ровно так же, случайно, меня занесло и в музыку. Обычно дети начинают рано – лет в 5-6. У меня все случилось в 9 классе. Просто однажды отец привел меня к своему знакомому – преподавателю по сольфеджио, тот написал мне на листе названия нот, сказал, что сыграет по ним гамму. Потом исполнил ту же гамму, но без одной ноты и спросил меня, какую ноту он не сыграл? Я сказал наобум и угадал. Все решили, что у меня хороший слух. С этого и начался мой музыкальный путь длиною в 9 лет. Я поступил в 9-й класс в ССМШ при Санкт-Петербургской Консерватории им. Римского Корсакова, которая выпустила многих великих музыкантов, проучился там три года по классу фагота, закончил с серебряной медалью, впоследствии учился также в Санкт-Петербургской Консерватории. Потом мы с родителями уехали во Францию (отца пригласили работать), там я поступил в Консерваторию Искусств г. Бордо, закончил ее с золотой медалью, в 21 год выиграл конкурс за право играть в оркестре Гранд Театра Бордо. Но по прошествии двух лет работать в нем стало скучно, снова потянуло на родину. Здесь начали происходить захватывающие, как мне тогда казалось, события, – на дворе стоял 1995 год. Я разорвал свой контракт во Франции и вернулся в Россию, начав все с нуля.

С этого момента началась Ваша карьера специалиста по инвестиционной деятельности?

Можно сказать и так. В первую компанию, которая занималась фондовыми инвестициями, я попал случайно, по знакомству. У одного из руководителей компании – швейцарца, была дача по соседству с нашей. Мы с ним познакомились в один из моих приездов домой, начали общаться. Я попросил его взять меня на работу. Он поинтересовался, что я умею делать? Говорит: «На компьютере умеешь работать?» А я не умел, даже не знал, где его включать. Во Франции моя зарплата была примерно 3 тысячи долларов в месяц (для 1995 года – сумма астрономическая). А в России получилось все, как в том анекдоте – «было в семье три сына: два умных, а третий – музыкант». Вот, я был музыкантом. В общем, тот швейцарец меня все-таки взял на работу и даже зарплату из любезности начислил в 300 долларов. На них я и жил первое время после возвращения. У меня были кое-какие накопления, так что продержался пару лет. За это время освоил новые навыки.

В 90-е годы во всех инвестиционных компаниях самой низшей должностью считалась позиция аналитика. Даже менеджер по работе с клиентами был уже следующей ступенью в карьере. Так вот я сначала стал аналитиком, потом sales-менеджером, занимался investment relations, пока, наконец, в 1998 году не перешел на должность исполнительного директора. Та моя первая организация, кстати, не смогла пережить кризис, разразившийся в том же году. Это была инвестиционная компания, которая работала на фондовом рынке, занималась всем чем только можно, но в основном приватизацией предприятий.

Другими словами, так Вы оказались в нужном месте в нужное время, попали «в струю»?

Тогда было легко попасть в эту струю, потому что до 1998 года фондовый рынок прирастал на 20% ежемесячно. Нужно было быть законченным идиотом, чтобы в такую струю не попасть.

Но следом за «сытыми годами» пришел 1998 год, принеся непростые времена. Я перешел на позицию исполнительного директора Хоккейного Клуба «Крылья совета» – но, по сути, все равно занимался не спортивным менеджментом, а финансами, рекламой, привлечением спонсоров, инвестициями. Затем было Управление делами Президента, где я впервые столкнулся с проектами по недвижимости. Я занимал должность заместителя генерального директора одного из ГУПов, мы проводили контрольно-ревизионную деятельность других подведомственных предприятий: «Президент-сервиса», «Автобазы №1», «Автопредприятия №1», разных лечебно-оздоровительных комплексов на Рублевке. Много хищений раскрыли. После этого несколько лет работал в «Газпромбанке», пока, наконец, судьба не привела меня в «Русские инвесторы».

В 2006 году Группа компаний «Русские инвесторы» являлась профессиональным участником отечественного рынка ценных бумаг – с депозитарием и большим объемом активов. «РИ» выступала корпоративным консультантом по слияниям и поглощениям в НК «Юкос». Владелец «РИ» был также акционером «Юкоса». Наша Группа компаний включала в себя самые разные активы – от промышленных комплексов в Иркутской области и Карелии до кинобизнеса, направления по инвестициям в недвижимость и банковской деятельности.

Следующая руководящая позиция была уже в Инвестиционной Группе «Коперник» Александра Сенаторова, более известной до ренейминга как «МИАН-девелопмент». Там я провел полный цикл антикризисного менеджмента с оптимизацией структуры, запуском замороженных проектов, продажей объектов, погашением долгов – мы с командой тогда проделали огромную работу. После этого несколько лет реализовывал свои небольшие проекты. И вот, два с половиной года назад меня пригласили в Корпорацию «Баркли», изначально – на позицию члена Совета директоров. Сейчас я являюсь первым заместителем председателя правления Корпорации.

Если говорить о тех проектах в сфере недвижимости, которые Вам удалось запустить, какой из них, на Ваш взгляд, оказался самым удачным?

Самый первый проект, в котором принимала участие компания «Коперник» еще в начале 2000-х годов – строительство медицинского центра. В те времена еще не было такого понятия как ГЧП, а тот проект был именно частно-государственным. Проект офисного центра, ныне известный как Lighthouse, не был реализован мною до конца. К тому моменту как я появился в ИГ «Коперник», проект был заморожен, нам же удалось его реанимировать, запустить строительство и перепродать впоследствии O1 Properties.

Другой проект, которым можно гордиться, я реализовал уже в команде «Баркли». Сейчас мы его как раз завершаем, речь идет о жилом комплексе Barkli Residence, реализованном в сотрудничестве с легендарным американским архитектором Робертом Стерном, который построил половину Манхэттена. В нашем проекте Стерн сделал все: от конструктива до отделки.

Ну и, конечно, мое любимое детище, – проект клубного дома Barkli Gallery, который по праву можно назвать самым знаковым проектом семейства делюкс в России. Он абсолютно уникальный, никто ничего подобного в нашей стране еще не создавал. В мире, насколько мне известно, тоже.

Концепция заключается в сохранении фасадов начала XX века: с другой стороны пристраивается новое здание, возведенное с применением самых современных технологий. Комплекс включает в себя также подземную парковку. И все это в 100 метрах от Третьяковской галереи. В начале XX века на месте сегодняшнего Barkli Gallery были построены все эти дома, фасады которых мы сегодня сохраняем. История Barkli Gallery берет начало в 1911 году, тогда в Париже проходили «русские сезоны» Дягилева. Декорации к балетным постановкам рисовал Леон Бакст, жизнь которого была неразрывно связана с Третьяковской галереей. Тогда этой связью была любовь к дочери Павла Третьякова, сейчас – его работы, вошедшие в коллекцию Третьяковки. Все эти факты легли в основу концепции создания и стиля сегодняшнего Barkli Gallery. Это, без преувеличения, уникальный 46-квартирный дом, который в прямом смысле связывает не только разные эпохи русской истории, но также классическую архитектуру и современную технологичную инженерию: система очистки воздуха (до альпийского уровня) и воды (до родниковой), вакуумная система мусороудаления с охлаждением, дизайнерский паркинг.

Но самое замечательное во всей этой истории – то, что мы смогли привлечь к ее созданию звезд архитектуры и дизайна первой величины. Например, основанное более полувека назад, старейшее международное архитектурное бюро Aedas, входящее в топ-5 архбюро мира. Эта команда создавала для нас облик здания. Внутреннюю отделку холлов и главное лобби с ресепшн разрабатывал самый известный и востребованный на сегодняшний день дизайнер в мире – восходящая звезда – Марсель Вандерс. Его считают одним из ведущих специалистов, определяющим повестку и развитие всего мирового дизайна. И вот сейчас Марсель делает для нас интерьеры. Barkli Gallery – без сомнения, самый знаковый в нашей стране проект в области дизайна и концепции строительства жилых домов. Лично для меня он станет венцом карьеры в сфере инвестиций в недвижимость. Про такой проект точно не стыдно рассказывать детям.

Мы плавно подошли к вопросам о бизнесе. Корпорация «Баркли» – компания полного цикла: вы и проектировщики, и строители, и девелоперы, и дизайнеры. Мешает или помогает такая диверсификация бизнеса в нынешних непростых условиях?

В этом есть как плюсы, так и сложности. В данном случае ведь речь идет о постоянных затратах. Сегодня покупатель становится все более требовательным. И именно сейчас, в кризис, особенно в некоторых сегментах рынка (таких как делюкс), у девелопера нет права на ошибку. Корпорация «Баркли» – одна из трех российских компаний, которые работают во всех сегментах рынка недвижимости (эконом, бизнес и делюкс). У нас есть квартиры и за 1,5 млн рублей (ЖК «Медовая долина» в Новой Москве), а есть и такие, где один квадратный метр жилья стоит 2 млн рублей. Причем в каждом сегменте мы стремимся создавать неповторимый кастомизированный продукт. Вот и получается, что, с одной стороны, у нас есть вся необходимая структура – заказчики, генподряд, продажи; а с другой – мы сознательно отказались от собственных производственных мощностей.

Почему у компании нет собственных домостроительных комбинатов?

Альма-матер «Баркли» – элитный рынок недвижимости. Примерно 60-70% списка Forbes – это люди, которым принадлежат квартиры в домах, построенных Корпорацией. При этом в каждом сегменте – будь то жилье эконом или класса делюкс – мы нацелены на платежеспособный спрос. На самом деле все девелоперы сегодня разделились на два лагеря: на тех, кто занимается ценовым демпингом, пытаясь строить не очень качественное, но дешевое жилье, и тех, кто за какие-то более-менее разумные деньги хочет построить максимально качественные индивидуальные продукты. Мы как раз идем в этом фарватере.

Так вот, к вопросу о том, почему у нас нет собственных ДСК: когда застройщик создает кастомизированный продукт, наличие производственных мощностей усложняет бизнес-процессы, приходится постоянно думать о том, как их загружать. Кроме этого, подобные производства нужны для того, чтобы «штамповать» типовые продукты. Это не укладывается в нашу стратегию – у нас все объекты штучные, уникальные, которые уже сейчас связывают с именем того или иного архитектора, разработавшего неповторимый концепт: в Barkli Residence - это был Роберт Стерн, в Barkli Gallery – Вандерс, в Barkli Park – Филип Старк, в Barkli Virgin House (самый дорогой клубный дом в «Золотой миле» – ред.) – Келли Хоупен. Даже в демократичной «Медовой долине» архитектурный облик создавался голландскими архитекторами. И все это монолитное домостроение, никаких панелей.

Планирует ли Ваша компания принять участие в программе реновации?

Ну, насколько мне известно, программа реновации еще не сформирована. Так что об этом говорить пока рано. Мы точно будем рассматривать выставляемые на торги участки, и, если это будет экономически выгодно, точно будем их покупать. Не вижу тут никаких ограничений: «Баркли» работает на самых разных локациях, при этом готова предлагать качественный продукт комфорт-класса за вменяемые деньги. Хороший тому пример - наш проект «Медовая долина» в Новой Москве с готовой дизайнерской отделкой. Такой формат сдачи квартир позволит покупателям заезжать в новое жилье сразу.

Я вообще считаю, что, если будут соблюдены конституционные права и выработан механизм правильного переселения в рамках одного района, – для граждан реновация окажется неплохим вариантом улучшения жилищных условий. Надеюсь только, что в старых районах Москвы, в результате, не появятся те же самые «осовремененные» хрущевки по цене 80 тыс. за кв. метр.

Есть еще один аспект – освобождаемые площади, которые город будет предлагать приобрести на неких коммерческих условиях. Эти условия должны быть понятны и экономически выгодны застройщикам. Напомню, нынешний кризис в отрасли, как и любой другой, характеризуется, в первую очередь, закрытием рынка заемного капитала, в том числе западного, а также падением реальных доходов населения – все это приводит к тому, что цены на объекты недвижимости снижаются. В отличии от стоимости участков под этими объектами! Сегодня многие застройщики начали осознавать, что конечная розничная цена на квадратные метры падает опережающими темпами относительно цен на земельные участки. И здесь важно, чтобы у города не было завышенных ожиданий при выставлении на торги земель, которые будут высвобождаться в процессе программы реновации.

Какие технологии кажутся Вам наиболее оптимальными для застройки территорий в рамках программы реновации?

Лично мне панельное домостроение не сильно по душе. Оно всегда предполагает некую унификацию, типизацию. Если без таких решений в градостроительстве совсем нельзя обойтись, то лучше, если это будут спальные районы. Все-таки колорит исторического центра должен быть сохранен. Не стоит злоупотреблять панельным домостроением хотя бы в пределах Третьего транспортного кольца. Что касается выбора нашей компании – это, конечно, монолит. Металлоконструкции оставим высотному домостроению.

Что позволяет Вашей компании оставаться лидером на рынке?

Текущая ситуация в отрасли напоминает спускающийся вниз эскалатор: если не бежать наверх, чтобы хотя бы оставаться на месте, тебя утащит вниз! А лидером помогает оставаться совокупность факторов.

Первое – Корпорации «Баркли» в следующем году исполняется 25 лет. Мы из числа тех немногих компаний, которым удалось просуществовать столь серьезный срок без единого дефолта. С момента основания и до сегодняшнего дня у компании только один собственник, в то время как вокруг многие крупные компании одна за другой меняют своих владельцев. В кризис как никогда важна персонализация ответственности: конечный покупатель должен понимать, кто реально стоит за застройщиком и всеми проектами.

Второе – бесценный опыт в строительстве индивидуальных домов, кастомизированных продуктов. Тут я всегда провожу аналогию с автомобильной индустрией. До конца 90-х годов компания Mercedes славилась производством только премиальных автомобилей. Сейчас у них появилось множество классов, включая А-класс. Большинство fashion-брендов тоже начали занимать более демократичные ниши. Просто в один момент люксовые марки осознали, что в мире всеобщей глобализации, который так сильно подвержен различным кризисам, крайне сложно оставаться бутиком.

У Корпорации «Баркли» за годы работы выработались некие ценности, все они прописаны в нашем уставе. Первая и самая главная – динамизм. Черчиль как-то сказал: «Совершенствоваться – значит меняться, быть совершенным – значит меняться часто!». В современном мире ключ к успеху лежит в осознании, что ни у кого нет права почивать на лаврах ни минуты. Иначе ждет неминуемый оглушительный крах!

Какие у компании планы?

В наших планах – рост. Задача – увеличивать портфель проектов.

Как это сделать в ситуации снижающегося спроса?

Когда коммерческая служба начинает жаловаться, что спрос упал, мы напоминаем о том, что в Москве ежегодно продается 12 млн кв метров жилья. И отрезать от этого пирога кусок в 5-10% - вполне по силам такой крупной компании, как наша. Конечно, мы совершенствуем наши бизнес-процессы, стараемся максимально «ужиматься» по себестоимости (не теряя при этом в качестве). Думаю, над этим работают большинство девелоперов. Вопрос только в том, кто с этой задачей научился справляться успешнее. Смотрите, еще каких-то 3-4 года назад на первичном рынке невозможно было купить ни одной квартиры на этапе достройки жилого дома. Сейчас хорошим показателем считается, если не продано хотя бы 20% жилого фонда. В то же время в Barkli Residence к моменту сдачи дома уже продано 100% квартир. Да, мы начинали этот проект еще до кризиса, но и покупатель сегодня стал более требовательным, выбирает только самое лучшее.

Что касается секретов, как поддерживать уровень спроса, тут все просто: на каждом этапе нужно стремиться к совершенству. Поскольку даже великий Сальвадор Дали считал, что «не стоит бояться совершенства – оно вам не грозит», нашим девелоперам уж точно есть куда расти.

Конечно, в поисках оборотных средств – главной головной боли любого девелопера – часто приходится идти на ухищрения, креативить. А вот, что точно может стать ударом для отрасли, причем не только для девелоперов, но и для коммерческих банков среднего и малого размера, так это Закон о компенсационном фонде дольщиков, если он сохранится в том виде, в котором был принят 21 июля. Мы очень надеемся, что в закон будут внесены разумные правки, которые, с одной стороны, обеспечат бОльшую защиту интересов дольщиков, а с другой – не сделают невозможной работу отрасли.

Могли бы вы сделать прогноз на этот и следующий год – что будет происходить со строительным рынком?

Прогнозировать – дело неблагодарное. Еще 20 июля (до принятия Закона о компенсационном фонде – ред.) я бы сказал, что никаких катаклизмов не предвидится, роста, впрочем, тоже. Сегодня же, учитывая принятый закон, уверен, что он может оказать сильное и по большей части негативное влияние на весь строительный сектор, повлечет серию банкротств небольших застройщиков. В соответствие со вступившим в силу законом, 10% бюджета по строительному проекту нужно держать на банковском депозите. Другими словами, из 10 млрд рублей средств, собранных с дольщиков, 1 млрд придется заморозить на весь срок реализации проекта. Как это вообще возможно? Пожалуй, застройщики, входящие в топ-20, смогут это сделать, мы сможем себе такое позволить, но большинство компаний – точно не смогут.

У Вас только в этой части претензии к закону?

Я еще не анализировал детали. Он вышел в той редакции, которой никто не ожидал. Сейчас мы все пытаемся понять, к каким последствиям это может привести.

В одном из российских изданий Вы отметили про себя, что Вам интересно работать не только ради денег. О какой сфере Вы говорили?

О любой. Работа должна приносить удовольствие. В противном случае, потерпишь некоторое время нелюбимое занятие, а в итоге все равно испортишь и здоровье, и карму. Все это не принесет пользы, а деньги покажутся бессмысленными. Особенно это актуально для российского бизнеса. Почти ежедневно нас поджидают какие-то «сюрпризы», как пример – вышеупомянутый закон. И для того, чтобы их пережить, важно помнить: конечная цель принесет не только деньги, но моральное и эстетическое удовольствие от полученного результата.