Игорь Юдовский, президент «Лидер Инвест»: Изменения, связанные с программой реновации, рынок ощутит через 2-3 года

Об уникальном опыте масштабного возведения многоэтажных домов на месте бывших объектов АТС, сложностях комплексного освоения территорий, конкуренции застройщиков и перспективах программы реновации в столице порталу STROY.EXPERT рассказал Игорь Юдовский, президент компании «Лидер Инвест».

---

Игорь Павлович, расскажите, почему Вы приняли решение стать профессионалом именно в строительстве?

Мое профессиональное становление пришлось на 90-е годы. Время, как вы знаете, было непростое, масса неопределенностей и рисков. Но и возможностей было немало. Не буду скрывать, предложения по совместному ведению бизнеса возникали. Я, как и многие тогда, рассматривал для себя вариант ухода в чистое предпринимательство. Но спустя какое-то время пришел к выводу, что мой путь будет лежать в направлении профессионального роста и достижения топовых позиций в крупных компаниях. Я понял, что в числе моих интересов –личностное и профессиональное самосовершенствование, карьера и участие в достижении высоких командных показателей. Сегодня я чувствую себя высококлассным менеджером в сфере девелопмента.

А почему именно строительство? Вряд ли это был самый легкий путь в 90-е годы?

Верно, этот путь нельзя назвать легким – строительная сфера всегда отличалась высокой конкурентностью. В советское время попасть в строительную среду и сделать карьеру было непростой задачей. Меня же в строительстве и девелопменте всегда привлекало то, что результаты деятельности и личного труда становятся видны практические сразу. Я с большим уважением отношусь к сотрудникам банковской сферы, брокерского бизнеса, к игрокам рынка ценных бумаг. В этих сферах люди также имеют возможность ежедневно обозревать результаты своей работы. Но наша сфера хороша тем, что всегда можно показать объекты, в возведении которых принимал участие лично. Это своего рода человеческий и профессиональный след, который остается на долгие годы, десятилетия. Кроме этого, строительство - это необычайно интересная сфера, с большим потенциалом развития. А еще, как показала жизнь, она достаточно эластична к различным кризисным явлениям. Продукция стройотрасли и пищевой промышленности, то есть крыша над головой и хлеб на столе – это то, что всегда будет нужно человеку.

Можно ли сказать, что проблемы отрасли, характерные для 90-х, актуальны и сегодня?

Это не совсем так. Каждый период экономического развития нашей страны имел свои специфические особенности. В 90-х, например, когда я только начинал работать, в отрасли остро стояла проблема привлечения финансирования. Если сравнить сегодняшние банковские ставки и те, которые были в 90-х и 2000-х, сейчас гораздо комфортнее работать и брать кредиты. Тогда ставки достигали 30-40%, плюс к этому была очень высокая инфляция.

Сегодня ситуация стабилизировалась и не в последнюю очередь благодаря усилиям правительства и президента РФ. Как мы знаем, начиная с 2014 года большое давление на экономику страны оказывали внешнеполитические факторы, одновременно наблюдалось резкое падение цен на традиционные товары экспортного спроса. Все мы помним начало кризиса, санкционные процессы, резкий рост ключевой ставки Центробанка РФ. Однако впоследствии та же грамотная политика ЦБ, направленная на стабилизацию денежно-валютных отношений в стране, привела к тому, что российская экономика начала восстанавливаться. И это несмотря на то, что против России до сих пор действует усиленный санкционный режим со стороны Запада.

Вы считаете, дно кризиса мы все-таки прошли?

Если говорить в целом об экономической ситуации, дно мы действительно прошли. Но любая сфера экономической активности, помимо общих проблем, определяемых макроэкономикой, имеет также свои специфические особенности. Строительство – не исключение. Так, в настоящее время в строительной сфере наблюдается значительное превышение предложения застройщиков над потребительским спросом. Это, в свою очередь, оказывает серьезное влияние на ценовую политику многих компаний, работающих на рынке, их производственные планы.

Вы затронули тему снижения покупательского спроса. В непростой экономической ситуации многие строительные компании не выдерживают, уходят с рынка, а есть такие, которые продолжают развиваться, реализуя все новые и новые проекты. «Лидер Инвест» идет во втором фарватере. Вы не просто продолжаете строить, но еще и осваиваете проекты комплексной застройки территорий. Как Вам это удается?

Мы не видим снижения потребительского спроса. В Москве объем продаж новостроек с 2015 года демонстрирует устойчивый рост, просто предложение растет быстрее.

На строительном рынке не бывает простых ситуаций. Однако в моем понимании, компания с эффективным менеджментом всегда найдет варианты для развития. Мы на себе снижения спроса практически не почувствовали – напротив, спрос на наши квартиры растет. Начали давать свои результаты и позитивные меры, направленные на развитие рынка, в том числе снижение ипотечных ставок. Сейчас перед застройщиками стоит новая задача – найти ниши, возможности для дальнейшего развития, а также выполнение ключевых показателей деятельности как в финансовом, так и в производственном плане.

Если говорить про стратегию «Лидер Инвест», то базовый актив, с которого наша компания начала в свое время успешную профессиональную деятельность и которую ведет до сих пор, – это программа реконструкции зданий бывших автоматических телефонных станций (АТС), которые вследствие модернизации МГТС оказались невостребованными. Оборудование МГТС, которое раньше располагалось в специальных помещениях и занимало огромные площади (целые пятиэтажные здания), теперь можно разместить в небольшой комнате. Наша же идея редевелопмента территорий под бывшими АТС заключалась в том, чтобы вместо устаревшего здания в уже обжитом районе, располагающем всей необходимой инфраструктурой, построить современные жилые многоэтажные дома.

Для каждого такого проекта мы проводим анализ, в ходе которого определяем возможности реконструкции или приспособления существующих зданий под новые объекты. Как правило, расчеты показывают неэффективность дальнейшего применения старых зданий, поэтому мы принимаем решение об их сносе. Далее, в соответствие с установленной законодательством процедурой, получаем ГПЗУ на возведение жилых построек на этой территории.

А проблем в связи с этим никаких не возникает?

«Лидер Инвест» работает четко в соответствии с региональным и федеральным законодательством РФ, выполняет все необходимые нормы и требования, готовит полный комплекс проектной, градостроительной, разрешительной документации, поэтому в ходе реализации наших проектов мы с серьезными проблемами не сталкиваемся.

На сегодняшний день мы запустили около 30 таких проектов: пять домов уже завершены и введены в эксплуатацию, порядка 20 объектов находятся в фазе активного строительства, еще четыре-пять планируем запустить в этом году. Поскольку речь идет о редевелопменте уже заселенных локаций, мы очень бережно относимся к реализации своих проектов, не разрушаем окружающую среду. Наоборот, в рамках строительства активно проводим работы по благоустройству, в том числе прилегающих дворов. Все это уменьшает неудобства для жителей, связанные со строительством. Плюс мы обеспечиваем нашим покупателям возможность заселиться в дом, который не в чистом поле стоит, а находится на обжитой благоустроенной территории со всеми существующими социальными объектами, магазинами шаговой доступности, детскими площадками.

Реконструкция АТС – это, безусловно, интересная программа, очень эффективная в плане развития девелоперского бизнеса. Однако этот ресурс исчерпаем, ведь подобных объектов в Москве - ограниченное количество, и мы готовы идти дальше, к более масштабным проектам - так называемому комплексному освоению территорий (КОТ). Здесь возникают свои сложности. В случае с КОТ локальный спрос отсутствует. Реализуя КОТ, мы фактически «с нуля» формируем интерес покупателей к территории, на которой собираемся возводить будущий жилой комплекс, даем сигнал, что не просто способны грамотно структурировать проект, но и создать все условия, чтобы уже в первой очереди строительства клиент был обеспечен всей необходимой социальной инфраструктурой: детскими садами, школами, поликлиниками, магазинами. А еще мы всегда грамотно зонируем территорию, чтобы минимизировать эффекты от строительства, оказываемые на уже возведенную очередь строительством последующих.

Развивая направление комплексного освоения пространства, мы фактически заново отстраиваем кусочек городской агломерации с уникальными элементами архитектуры, благоустройства, инженерии, энергоэффективности, насыщаем территорию парками, прогулочными зонами, скверами, строим скалодромы, устанавливаем беговые дорожки. В этой концепции мы видим огромные возможности для реализации самых смелых идей ведущих российских и международных архитекторов, с которыми сотрудничаем.

До конца 2017 года «Лидер Инвест» планирует начать строительство объекта на ул. Лобачевского, 120, который займет площадь около 9 га. На этой территории в ближайшие 4-5 лет собираемся возвести порядка 122 тыс. кв. м жилья и апартаментов, еще 6 тыс. кв. м будут занимать инфраструктурные объекты. В конце этого - начале следующего года планируем запустить еще один проект комплексного освоения территории – вторую фазу проекта Нагатино iLand, предусматривающую возведение в Нагатинской пойме на участке более 22 Га около 400 тыс. кв.м недвижимости, в-основном жилья. Во II половине 2018 года намерены приступить к практической реализации проекта ЗИЛ-Юг (1,5 млн кв. м недвижимости на 109 га) совместно с Группой ЛСР.

Могли бы Вы сказать, какой объем квартир реализуется Вашей компанией к моменту сдачи домов?

В настоящий момент «Лидер Инвест» только реализовывала программу реконструкции объектов МГТС. К объектам КОТ планируем приступить на горизонте IV квартала 2017 года и 2018 года. По объектам реконструкции МГТС у нас хорошая статистика: к моменту завершения строительства на большинстве локаций продается 100% квартир, где-то 80%. Похуже ситуация обстоит с приобретением машиномест - как правило, их покупают позже, уже после переезда в новую квартиру. Но этот факт мы также закладываем в расчеты реализации проектов.

Что касается проектов КОТ, они представляются нам крайне перспективными интересными активами, как с точки зрения архитектурных решений, так и с точки зрения удобства проживания. Поэтому мы и здесь рассчитываем на самую высокую долю реализуемых квартир к моменту сдачи домов.

Безусловно, речь идет о больших объемах строительства и значительных объемах продаж. Обычно на местах комплексного освоения территории локальный спрос достаточно низкий, но он быстро набирает обороты, поскольку на рынок поступает качественное предложение. При этом потребитель очень четко понимает, что это только первая порция данного предложения. И каждый год количество лотов будет расти.

А когда начнутся продажи по этим объектам?

Получение разрешений на строительство Лобачевского и Нагатино мы ожидаем в IV квартале 2017 года, после чего получим все необходимые проектные декларации и запустим проекты. Думаю, можно говорить о конце этого года или начале следующего. Параллельно с пуском строительно-монтажных работ начнутся и продажи.

Планирует ли Ваша компания принимать участие в программе реновации? А также было бы интересно узнать Ваше мнение: какие строительные технологии нужно применять в рамках этой программы, чтобы обеспечить граждан комфортным, но не слишком дорогим жильем?

В настоящий момент формируется некая градостроительная, изыскательная база для реализации программы реновации. Речь, безусловно, идет о проекте колоссального масштаба, который достоин Книги рекордов Гиннеса. Это долгосрочный проект, который будет реализовываться на горизонте 15-20 лет. В свое время я сам активно занимался разработкой и реализацией подобных программ, в частности, программой сноса ветхого жилья времен Лужкова. Я лично следил за ходом ее реализации в Кунцево, просчитывал волновую программу переселения, и поэтому знаю тонкости, специфику, подводные камни, особенности таких проектов. Безусловно, программа реновации сегодня необходима городу как воздух, поскольку она будет иметь значимый социальный эффект. Ведь речь идет о сносе домов, которые отслужили свой 40-50 летний срок, а потому проживания в них сегодня становится потенциально опасным.

К слову, запуск данной программы обеспечит не только положительный социальный эффект, но и экономический - импульс в сфере строительства и развитии смежных отраслей экономики. К сожалению, существующая законодательная база не предполагается привлечение застройщиков к реализации данной программы напрямую, поэтому в качестве строительной компании мы вряд ли будем участвовать. Однако если город рассмотрит варианты привлечение застройщиков - например, какие-то кварталы выставят на торги - то мы рассмотрим возможность участия. Для этого «Лидер Инвест» обладает всеми необходимыми ресурсами и компетенцией, кроме этого, мы всегда готовы стать подспорьем правительству Москвы в реализации таких инициатив. К слову, решение о привлечении застройщиков к программе реновации представляется мне весьма целесообразным, поскольку потенциально ведет к снижению бюджетных затрат.

Есть мнение, что в ходе реализации данной программы на рынок «хлынет» большое количество дешевого жилья, рынок может испытать шок. Вы с этим согласны?

Большого шока я не ожидаю. Исходя из природы таких программ, подавляющее большинство квартир пойдет под цели переселения граждан, правительство Москвы не ставит задачи заработать на этой программе или выступить конкурентом частному строительному бизнесу. Ключевая цель – переселить людей из ветхого пятиэтажного жилья в современные квартиры, которые технологически более комфортны и безопасны.

Однако некоторое усиление конкуренции на рынке все-таки возможно. Впрочем, это скорее полезный, нежели негативный момент. Любая конкуренция идет на пользу как бизнесу, так и потребителю. Могу сказать про нашу компанию. В рамках запускаемой программы реновации «Лидер Инвест» получит дополнительный импульс к дальнейшему развитию, поскольку еще большее внимание сосредоточит на оптимизации необходимых для успешной деятельности процедур, как организационных и производственных, так и финансовых.

Впрочем, вряд ли рынок ощутит на себе изменения, связанные с запуском программой реновации, раньше, чем через 2-3 года.

Могли бы Вы дать прогноз развития строительного рынка на ближайшие несколько лет?

Рынок жилищного строительства еще некоторое время будет находиться под давлением. В связи с большими объемами предложения, для успешного выживания компаниям предстоит сосредоточиться на необходимости постоянного развития собственных девелоперских продуктов. И, конечно, под самым большим давлением будут находиться мелкие компании, так называемые застройщики одного объекта. Те же компании, у которых имеются большие диверсифицированные портфели в разных сегментах, а также разных локациях, имеют больше возможностей для противодействия негативным рыночным воздействиям.

Что будет с ценами на недвижимость?

Последние 1,5-2 года цены на жилье имели тенденцию к снижению. По моему мнению, на сегодняшний день мы достигли ценового дна. Сохраняется небольшая инфляция, плюс к этому, незначительно растет стоимость проектирования и строительства. В ситуации, когда в ряде компаний дальнейшая эластичность к ценам практически исчерпала себя, продавать ниже себестоимости застройщики уже не в состоянии. А значит, есть все предпосылки к росту цен.

Как Вы считаете, какой тип компаний способен выжить в кризисной ситуации?

Самый важный аспект в любом бизнесе – человеческий потенциал. В нашей компании мы стараемся брать только профессионалов рынка. Кроме этого, мы постоянно проводим внутреннюю подготовку и обучение сотрудников, способствуем повышению квалификации. Второе – это совершенствование корпоративных процедур и регламентов, их непрерывная оптимизация. Третье – повышение качества продуктов, чтобы даже в ситуации возрастающей конкуренции можно было всегда привлекать все новых и новых покупателей. В принципе, тут нет особых секретов. Все эти технологии известны и близки многим успешным компаниям в любой сфере деятельности.

Мы всегда стараемся объективно оценивать свои силы и возможности. К принятию решений по запуску тех или иных проектов подходим консервативно, поскольку помним про «финансовые воронки», в которые оказалась затянута добрая половина девелоперских компаний в 2008 и 2014 годах из-за переоценки вложений в будущие проекты.

Какие проекты, помимо реконструкции АТС и КОТ, реализует сегодня Ваша компания?

Помимо этих направлений, в рамках которых возводится жилье комфорт и бизнес класса, мы также присутствуем в премиум и де-люкс сегментах – здесь представлены «Резиденция на Всеволожском», «Резиденция на Покровском бульваре» и ряд других проектов. В плане диверсификации бизнеса строительство мало чем отличается от той же автомобильной промышленности. Возьмем, к примеру, «Мерседес»: значительный объем продаж у них приходится на автомобили А и В-класса, однако компания продает и S-класс, потому что это нужно для развития технологичности, внедрения новых идей, технологий, которые после некой адаптации применяются в массовом сегменте.

Есть ли еще какие-то сферы, которые Вами по каким-то причинам оказались не освоены, но где Вам хотелось бы найти применение своим предпринимательским талантам?

Я для себя не закрываю возможность перехода в предпринимательскую деятельность. Впрочем, вряд ли это произойдет в ближайшие пять лет.