Главное – решить проблему дольщиков, которые появились до запуска Компфонда

Главным героем рубрики «Персоны» в июне стал Александр Сидякин, первый заместитель председателя Комитета Государственной Думы РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству. Специально для STROY.EXPERT он рассказал о том, какие условия сделают возможным перенос программы реновации в российские регионы, а также о новых инициативах Комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ, которые нас ждут в ближайшее время, и своём восхождении на Эверест.

---

Александр Геннадьевич, как начинался Ваш путь, как Вы оказались в политике и стали связаны с темой строительства и ЖКХ?

Политикой я начал заниматься довольно давно, когда мне было 26 лет. Все происходило через обостренное чувство справедливости. Я по образованию юрист, и правозащитная деятельность, касающаяся самых разных социальных групп, стала моей главной работой на долгие годы.

Если говорить про строительство и жилищную политику, в предыдущем созыве Госдумы РФ, когда я впервые избирался в 2011 году, был создан Комитет по жилищной политике и ЖКХ. Комитету были переданы в ведение все вопросы, связанные с жилищно-коммунальным хозяйством, переселением граждан из аварийного жилья, капитальными ремонтами. Уже впоследствии партия («Единая Россия» - ред.) попросила меня заняться обманутыми дольщиками, вместо ушедшего с должности руководителя рабочей группы партии «Единая Россия» по решению проблем дольщиков Александра Хинштейна. Теперь я еще езжу по стране, занимаюсь проблемами, связанными с достройкой объектов жилой недвижимости. Таким образом, тема строительства и ЖКХ стала для меня профильной.

Законопроект о Компенсационном фонде был принят Госдумой в первом чтении. Какие глобальные изменения ждут всех нас в связи с принятием этого закона? А также дайте Ваш прогноз, насколько сильно этот документ в своем окончательном варианте может отличаться от сегодняшнего?

Для нас самое главное сегодня – решить проблему тех дольщиков, которые появились до создания Компенсационного фонда. Есть поручение Президента РФ годовой давности, в нем была поставлена четкая задача – найти механизм защиты дольщиков. На тот момент и наш думский Комитет, и профильные ведомства - все понимали, что страховые компании не гарантируют исполнение обязательств. В результате было принято решение, что государство создает Компенсационный фонд, куда все застройщики будут отчислять денежные средства с каждого договора ДДУ.

Механизм-то мы нашли, а что делать с теми, кто уже оказался в плачевной ситуации до запуска фонда, мы до сих пор не знаем. И это касается огромного количества людей – порядка 130 тыс. человек (иногда с очень непростой жизненной ситуацией), которые отдали свои деньги, зачастую последние, вложили в эти квартиры свои надежды, но ничего не получили взамен. Нам про них никак нельзя сегодня забывать, надо заниматься каждой такой семьей и решать вопросы по их защите на законодательном уровне.

Что касается самого Компфонда, безусловно, есть вопросы по организационно-правовой форме – как фонд перевести в публично-правовую компанию, например. Есть несколько вопросов, касающихся возможности выделения денег в долг жилищно-строительным кооперативам, которые будут созданы самими дольщиками на недостроенных объектах. Как это будет происходить – в виде пожертвования или как-то иначе? Пока нет четких критериев, непонятно, кто будет определять, когда речь идет о пожертвованиях, а когда деньги будут передаваться в займ? Поднимаются вопросы, касающиеся открытости, прозрачности деятельности структуры. Необходимо раскрыть порядок определения размера этой выплаты денежных средств за счет средств компенсационного фонда участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, определив будет ли учитываться индексация с учетом инфляции; будет ли ограничиваться размер возмещения (по принципу АСВ).

Вот, ровно по всем этим пунктам работа и будет вестись до окончательного принятия закона.

На уровне правительства было принято решение о начислении тарифа в 1,2% с каждого договора ДДУ, именно эту сумму застройщик убедит вносить в Компенсационный фонд после того, как закон вступит в силу, по крайней мере до 1 июня 2018 года. Что будет дальше?

После окончания переходного периода (до 1 июля 2018 года) будет введена дифференцированная шкала. У добросовестных застройщиков коэффициент по-прежнему останется базовым (1,2%), для других он может вырасти. К этому времени будут прописаны критерии для добросовестных застройщиков, у которых большие объемы строительства и хорошая деловая репутация. Также Минюст подготовит нормативный акт, где будут прописаны все эти критерии, документ пройдет антикорупционную экспертизу. Далее будет назначен базовый коэффициент (возможно, останутся те же 1,2%), от которого уже будут просчитываться тарифы по специальной дифференцированной шкале. Это как в страховании: если компания надежная и у страховщика не было к ней претензий, то начисления происходят по льготному тарифу, если компания рисковая, только зашла на рынок, набрала много объектов и не имеет положительного опыта, скорее всего, к такой организации будет применен повышающий коэффициент. Их целесообразно устанавливать, поскольку бизнес сегодня беспрепятственно собирает с людей деньги, не предоставляя практически никаких гарантий.

Думаю, в конечном итоге с этим согласится и сам бизнес. Если компания умеет строить и продавать, то для нее вообще не будет проблем. Если застройщик получил земельный участок, убедил покупателя вложиться в проект на этапе фундамента, то он может позволить себе отдать часть денег в Компфонд и работать над своей деловой репутацией.

Конечно, размер компании и количество заказов не должны становится главными критериями добросовестности. Пока есть понимание, и на этом сходятся все разработчики данного законопроекта, что ключевой критерий – это объем привлекаемых средств к закредитованности предприятия. Сначала необходимо понять, насколько велика кредитная нагрузка конкретной компании и уже на основе этого анализа выводить критерии оценки, которые будут объективно отражать рискованность именно этого проекта по отношению к исполнению обязательств перед дольщиками: чем более рисковый проект, тем выше коэффициент и т.д.

К слову, может случиться и так, что в ходе дальнейшего обсуждения законопроекта, будет принято решение не уходить в разную ставку, а оставить одинаковую для всех.

В конечном итоге, как все это отразится на стоимости квадратных метров?

Полагаю, что влияние будет минимальным. К сожалению, в сложившейся ситуации нет других механизмов, кроме ужесточения требований к сбору денег, либо через создание подушки безопасности. В любом случае заплатит потребитель. А иначе мы никогда не исправим ситуацию с обманутыми дольщиками, которые выходят на улицы, митингуют, требуют от властей решить их проблемы. Хотя власть никакого участия во взаимоотношениях дольщика и хозяйствующего субъекта не принимала.

Не все покупатели квадратных метров сегодня еще до конца понимают, что долевое строительство - это когда покупаешь только право требования, а не саму квартиру. В то время как готовый объект всегда стоит в разы дороже, за право требования ты платишь сопутствующими рисками. В данном случае мы предлагаем диверсифицировать эти риски, что несколько увеличит стоимость долевого строительства – это вынужденная, но оправданная мера.

Кстати, в Европе по части создания Компенсационных фондов тоже наблюдаются разные подходы. Великобритания, к примеру, вообще запретила долевое строительство. А в Германии, наоборот, прописали четкую дифференцированную шкалу с повышением стоимости участия дольщиков на каждом этапе строительства объекта. Так, застройщик, только закончивший проектные работы и подготовивший участок, имеет право собрать с дольщиков, допустим, по 12% от суммы договора (здесь я привожу условные цифры). Возведение коробки дает к договору еще плюс 50%. Застройщик оснастил коммуникациями – может собирать с дольщиков еще 15%. Благоустроил территорию, запустил лифты и подвел электричество – можно брать 100% оплаты. Такие механизмы есть, они действуют, но я не уверен, что они правильные. Ведь оставшийся кредитный ресурс застройщики все равно придется искать на рынке, что приведет к удорожанию строительства.

На сегодняшний мы уже сделали максимально прозрачной документацию, а также ввели требования к уставному капиталу в отношении застройщиков. Но каждый раз, когда мы вносили очередные изменения в 214-ФЗ, всегда находились пути обхода. Но мы не останавливаемся, закон все время совершенствуется. Это нормальная цивилизованная практика всех развитых государств – либо запрещать долевое строительство вовсе, либо предъявлять более высокие требования к гарантиям защиты прав граждан.

Какие три ключевые проблемы строительной отрасли вы бы выделили? И как их можно решить?

На самом деле, в строительной отрасли только одна проблема - это снижение спроса. Связан этот процесс с естественным сужением экономики вследствие кризиса. Строителям и банкам приходится искать новые способы привлечения клиентов, занимать неосвоенные ниши. Процентные ставки сейчас, к слову, снижаются, а застройщики придумывают разные акции, позволяющие клиентам приобретать жилье по приемлемым ценам и с комфортными условиями выплат по кредитам.

Давайте вернемся к теме снижения спроса и кризису в отрасли. Кризисные явления мы наблюдаем во всех отраслях отечественной экономики уже несколько лет. Но строители чувствуют негативное влияние особенно сильно. Ведь если у застройщика под определенные объемы взять кредиты, закуплена техника, и при этом, строительная компания не чувствует спроса, это очень плохой сигнал.

Строительную отрасль кризисные явления всегда накрывают позже других сфер. Помните: наступил кризис, в результате – резкое сокращение зарплат, увольнения сотрудников, люди перестали ходить в магазины и торговые центры, спрос начал снижаться. В строительстве же дела обстоят несколько иначе: отрасль продолжала работать по инерции. Поэтому сегодняшнее сокращение объемов (в 2017 году ожидается сокращение объема ввода жилья до 75 млн кв. метров, вместо 80 млн кв. метров в прошлом году – ред.) – это отголоски 2014-2015 годов.

История, связанная с возвращением спроса, - всегда отложенная. Сейчас в экономике уже наметился рост, спрос во всех секторах начинает постепенно оживать, в первую очередь, конечно, на потребительские товары. До строительства тоже доберется, через год-два.

Какие шаги необходимо предпринять, чтобы стабилизировать ситуацию на строительном рынке?

Снижение административных барьеров – вот то, над чем нам постоянно нужно работать, чтобы срок - от момента, когда решение инвестировать в проект принято, до момента, когда строительство началось – был минимальный. Сейчас это 80 дней, надо сокращать!

Еще одно начинание нужно всячески поддерживать - запуск арендного жилья или так называемого некоммерческого найма. Дело в том, что найти крупного инвестора под проект строительства арендного жилья с длительным периодом окупаемости непросто. Сейчас есть возможность возведения такого жилья по аналогии с ПИФами, когда создается пул инвесторов, некий кооператив собственников, которые вкладывают средства в строительство арендных домов.

Кроме этого, Комитет ГД по жилищной политике и ЖКХ продолжает поддерживать ипотечных заемщиков. Для тех, кто оказался в сложной ситуации (и речь сейчас не только о валютных ипотечниках), будем вводить доппрограмму, предполагающая финансирование за счет средств АИЖК. Деньги будут направляться на рефинансирование кредитов. По этой программе уже потрачено порядка 4 млрд рублей. Еще 1,5 млрд планируем потратить по тем заявкам, которые поступили по этой программе, но еще не были отработаны. Нам удалось договориться почти со всеми банками, в которых были оформлены проблемные кредиты, также были прописаны критерии для заемщика, нуждающегося в помощи. Условно говоря, не помогаем тем, кто уже имеет 2 квартиры и решил приобрести третью, не рассчитал силы и не может выплачивать кредит дальше. А вот если квартира единственная и в ней проживает многодетная семья – такие заемщики по программе помощь получат.

Еще одна актуальная история – реновация пятиэтажного жилого фонда. В моей родной Казани тоже всерьез заговорили о программе реновации. Город хочет заявляться на Летние Олимпийские игры 2028 года, в связи с этим планирует начать глобальную реновацию. В целом, сомнений быть не может – программа стране нужна. Осталось решить еще один ключевой вопросы – где взять на это деньги? У Москвы есть такие возможности, у других регионов – не всегда.

Вы считаете, что перенос этого опыта в российские регионы возможен? И не получится ли как со всем известной федеральной программой «Жилье для российской семьи», которую по данным АИЖК удалось реализовать не более, чем на 3%?

Никто не говорит о том, что реновация будет повсеместной. В то же время, мы все понимаем, что 75% населения страны живет в городах. За последние годы население Москвы увеличилось на 14%, Питера – на 7%, Казани – на 10%. В том, что будущее – за российскими городами – сомнений нет. Однако города будущего должны стать комфортной средой обитания не только для работы и учебы, но также занятия спортом, личного развития, воспитания детей. Все это напрямую связано с реновацией, потому что дома индустриального типа, так называемые хрущевки, ни с каким образом будущего не вяжутся, согласитесь? Разбитые подъезды и коммуникации подчас не выдерживают никакой критики, дома морально устарели, они строились в массовом порядке и были рассчитаны на 25 лет. Сегодня пришло время их снести и построить новые.

Вся сегодняшняя критика закона о реновации пятиэтажного жилого фонда сводится к тому, что некоторые жильцы не настроены переезжать. Если таких «некоторых» - больше одной трети, то собрание жильцов дома принимает коллегиальное решение остаться. Впрочем, реальные голосования жильцов показывают, что подавляющее большинство горожан все же высказываются «за» переезд: новый дом, новый двор, новая жизнь.

Москва – это конкурент мировых столиц, огромный мегаполис, все сюда стремятся, но она не резиновая. Иногда подлетаешь к городу, смотришь сверху и ловишь себя на мысли: что все эти 20 млн человек здесь делают, чем занимаются? Ведь здесь нет ни одного добывающего предприятия, никакой крупной промышленности. Город живет только благодаря своему статусу мегаполиса.

В то же время есть огромные агломерации российских городов, построенные вокруг предприятий. Екатеринбург, Челябинск, Пермь формируют большую агломерацию, общее население этих городов - почти 5 млн человек. Облик этих городов нужно менять, иначе люди будут продолжать уезжать оттуда. Наши российские города должны становится более конкурентными. Партия «Единая Россия», кстати, в целях формирования городской среды в российских городах, выделила почти 30 млрд рублей на благоустройство дворов в этом году. Мы верим в том, что будет появляться все больше небольших компаний, работающих по принципу архитектурных бюро, которым знакомы понятия «эстетика» и «экология глаза». И эти профессионалы будут помогать менять пространство вокруг нас.

А это уже прямой путь к тому, чтобы начать разговор о реновации в других городах.

Александр Геннадьевич, в мае этого года Вы покорили величайшую точку планеты – совершили сложнейшее восхождение на самую высокую и одну из самых опасных гор мира - Эверест. Во-первых, позвольте поздравить Вас с этим грандиозным событием в жизни любого человека, увлекающегося горами и спортом. Только порядка 7,6 тыс жителей нашей планеты за всю 64-летнюю историю восхождений на Эверест могут похвастаться таким результатом. Теперь вы – среди них. Как удается совмещать профессиональную деятельность и жить таким большим увлечением?

Моя мама меня воспитывала так: захочешь – найдешь возможность, не захочешь – причину! Этот простой принцип, известный многим, лег в основу моей жизни. У меня достаточно активная жизненная позиция, я много работаю и занимаюсь спортом. Но горы – это особая история.

Все мы планируем наши отпуска. И если кто-то выберет море и пляжный отдых, то я всегда предпочту горы. Вот и весь секрет.

Есть ли еще сферы, которые по каким-то причинам оказались Вами не освоены? Где вам хотелось бы найти применение своим силам и талантам?

Стоит всегда формировать для себя только глобальные цели. Если отойти от моей профессиональной деятельности, то после Эвереста выше - только космос. Я говорю это абсолютно серьезно. Если когда-нибудь появится доступная программа для космических туристов (и я еще буду не слишком стар), то, пожалуй, покручусь на центрифуге и подготовлюсь к такому полету. По крайне мере, я бы точно пролетел вокруг земной орбиты, посмотрел, как все мы выглядим оттуда, сверху.