Главное – решить проблему дольщиков, которые появились до запуска Компфонда

Александр Сидякин Первый заместитель председателя Комитета Государственной Думы РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству

Главным героем рубрики «Персоны» в июне стал Александр Сидякин, первый заместитель председателя Комитета Государственной Думы РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству. Специально для STROY.EXPERT он рассказал о том, какие условия сделают возможным перенос программы реновации в российские регионы, а также о новых инициативах Комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ, которые нас ждут в ближайшее время, и своём восхождении на Эверест.


Александр Геннадьевич, как начинался Ваш путь, как Вы оказались в политике и стали связаны с темой строительства и ЖКХ?

Политикой я начал заниматься довольно давно, когда мне было 26 лет. Все происходило через обостренное чувство справедливости. Я по образованию юрист, и правозащитная деятельность, касающаяся самых разных социальных групп, стала моей главной работой на долгие годы.

Если говорить про строительство и жилищную политику, в предыдущем созыве Госдумы РФ, когда я впервые избирался в 2011 году, был создан Комитет по жилищной политике и ЖКХ. Комитету были переданы в ведение все вопросы, связанные с жилищно-коммунальным хозяйством, переселением граждан из аварийного жилья, капитальными ремонтами. Уже впоследствии партия («Единая Россия» - ред.) попросила меня заняться обманутыми дольщиками, вместо ушедшего с должности руководителя рабочей группы партии «Единая Россия» по решению проблем дольщиков Александра Хинштейна. Теперь я еще езжу по стране, занимаюсь проблемами, связанными с достройкой объектов жилой недвижимости. Таким образом, тема строительства и ЖКХ стала для меня профильной.

Законопроект о Компенсационном фонде был принят Госдумой в первом чтении. Какие глобальные изменения ждут всех нас в связи с принятием этого закона? А также дайте Ваш прогноз, насколько сильно этот документ в своем окончательном варианте может отличаться от сегодняшнего?

Для нас самое главное сегодня – решить проблему тех дольщиков, которые появились до создания Компенсационного фонда. Есть поручение Президента РФ годовой давности, в нем была поставлена четкая задача – найти механизм защиты дольщиков. На тот момент и наш думский Комитет, и профильные ведомства - все понимали, что страховые компании не гарантируют исполнение обязательств. В результате было принято решение, что государство создает Компенсационный фонд, куда все застройщики будут отчислять денежные средства с каждого договора ДДУ.

Механизм-то мы нашли, а что делать с теми, кто уже оказался в плачевной ситуации до запуска фонда, мы до сих пор не знаем. И это касается огромного количества людей – порядка 130 тыс. человек (иногда с очень непростой жизненной ситуацией), которые отдали свои деньги, зачастую последние, вложили в эти квартиры свои надежды, но ничего не получили взамен. Нам про них никак нельзя сегодня забывать, надо заниматься каждой такой семьей и решать вопросы по их защите на законодательном уровне.

Что касается самого Компфонда, безусловно, есть вопросы по организационно-правовой форме – как фонд перевести в публично-правовую компанию, например. Есть несколько вопросов, касающихся возможности выделения денег в долг жилищно-строительным кооперативам, которые будут созданы самими дольщиками на недостроенных объектах. Как это будет происходить – в виде пожертвования или как-то иначе? Пока нет четких критериев, непонятно, кто будет определять, когда речь идет о пожертвованиях, а когда деньги будут передаваться в займ? Поднимаются вопросы, касающиеся открытости, прозрачности деятельности структуры. Необходимо раскрыть порядок определения размера этой выплаты денежных средств за счет средств компенсационного фонда участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, определив будет ли учитываться индексация с учетом инфляции; будет ли ограничиваться размер возмещения (по принципу АСВ).

Вот, ровно по всем этим пунктам работа и будет вестись до окончательного принятия закона.

На уровне правительства было принято решение о начислении тарифа в 1,2% с каждого договора ДДУ, именно эту сумму застройщик убедит вносить в Компенсационный фонд после того, как закон вступит в силу, по крайней мере до 1 июня 2018 года. Что будет дальше?

После окончания переходного периода (до 1 июля 2018 года) будет введена дифференцированная шкала. У добросовестных застройщиков коэффициент по-прежнему останется базовым (1,2%), для других он может вырасти. К этому времени будут прописаны критерии для добросовестных застройщиков, у которых большие объемы строительства и хорошая деловая репутация. Также Минюст подготовит нормативный акт, где будут прописаны все эти критерии, документ пройдет антикорупционную экспертизу. Далее будет назначен базовый коэффициент (возможно, останутся те же 1,2%), от которого уже будут просчитываться тарифы по специальной дифференцированной шкале. Это как в страховании: если компания надежная и у страховщика не было к ней претензий, то начисления происходят по льготному тарифу, если компания рисковая, только зашла на рынок, набрала много объектов и не имеет положительного опыта, скорее всего, к такой организации будет применен повышающий коэффициент. Их целесообразно устанавливать, поскольку бизнес сегодня беспрепятственно собирает с людей деньги, не предоставляя практически никаких гарантий.

Думаю, в конечном итоге с этим согласится и сам бизнес. Если компания умеет строить и продавать, то для нее вообще не будет проблем. Если застройщик получил земельный участок, убедил покупателя вложиться в проект на этапе фундамента, то он может позволить себе отдать часть денег в Компфонд и работать над своей деловой репутацией.

Конечно, размер компании и количество заказов не должны становится главными критериями добросовестности. Пока есть понимание, и на этом сходятся все разработчики данного законопроекта, что ключевой критерий – это объем привлекаемых средств к закредитованности предприятия. Сначала необходимо понять, насколько велика кредитная нагрузка конкретной компании и уже на основе этого анализа выводить критерии оценки, которые будут объективно отражать рискованность именно этого проекта по отношению к исполнению обязательств перед дольщиками: чем более рисковый проект, тем выше коэффициент и т.д.

К слову, может случиться и так, что в ходе дальнейшего обсуждения законопроекта, будет принято решение не уходить в разную ставку, а оставить одинаковую для всех.

В конечном итоге, как все это отразится на стоимости квадратных метров?

Полагаю, что влияние будет минимальным. К сожалению, в сложившейся ситуации нет других механизмов, кроме ужесточения требований к сбору денег, либо через создание подушки безопасности. В любом случае заплатит потребитель. А иначе мы никогда не исправим ситуацию с обманутыми дольщиками, которые выходят на улицы, митингуют, требуют от властей решить их проблемы. Хотя власть никакого участия во взаимоотношениях дольщика и хозяйствующего субъекта не принимала.

Не все покупатели квадратных метров сегодня еще до конца понимают, что долевое строительство - это когда покупаешь только право требования, а не саму квартиру. В то время как готовый объект всегда стоит в разы дороже, за право требования ты платишь сопутствующими рисками. В данном случае мы предлагаем диверсифицировать эти риски, что несколько увеличит стоимость долевого строительства – это вынужденная, но оправданная мера.

Кстати, в Европе по части создания Компенсационных фондов тоже наблюдаются разные подходы. Великобритания, к примеру, вообще запретила долевое строительство. А в Германии, наоборот, прописали четкую дифференцированную шкалу с повышением стоимости участия дольщиков на каждом этапе строительства объекта. Так, застройщик, только закончивший проектные работы и подготовивший участок, имеет право собрать с дольщиков, допустим, по 12% от суммы договора (здесь я привожу условные цифры). Возведение коробки дает к договору еще плюс 50%. Застройщик оснастил коммуникациями – может собирать с дольщиков еще 15%. Благоустроил территорию, запустил лифты и подвел электричество – можно брать 100% оплаты. Такие механизмы есть, они действуют, но я не уверен, что они правильные. Ведь оставшийся кредитный ресурс застройщики все равно придется искать на рынке, что приведет к удорожанию строительства.

На сегодняшний мы уже сделали максимально прозрачной документацию, а также ввели требования к уставному капиталу в отношении застройщиков. Но каждый раз, когда мы вносили очередные изменения в 214-ФЗ, всегда находились пути обхода. Но мы не останавливаемся, закон все время совершенствуется. Это нормальная цивилизованная практика всех развитых государств – либо запрещать долевое строительство вовсе, либо предъявлять более высокие требования к гарантиям защиты прав граждан.

Какие три ключевые проблемы строительной отрасли вы бы выделили? И как их можно решить?

На самом деле, в строительной отрасли только одна проблема - это снижение спроса. Связан этот процесс с естественным сужением экономики вследствие кризиса. Строителям и банкам приходится искать новые способы привлечения клиентов, занимать неосвоенные ниши. Процентные ставки сейчас, к слову, снижаются, а застройщики придумывают разные акции, позволяющие клиентам приобретать жилье по приемлемым ценам и с комфортными условиями выплат по кредитам.

Давайте вернемся к теме снижения спроса и кризису в отрасли. Кризисные явления мы наблюдаем во всех отраслях отечественной экономики уже несколько лет. Но строители чувствуют негативное влияние особенно сильно. Ведь если у застройщика под определенные объемы взять кредиты, закуплена техника, и при этом, строительная компания не чувствует спроса, это очень плохой сигнал.

Строительную отрасль кризисные явления всегда накрывают позже других сфер. Помните: наступил кризис, в результате – резкое сокращение зарплат, увольнения сотрудников, люди перестали ходить в магазины и торговые центры, спрос начал снижаться. В строительстве же дела обстоят несколько иначе: отрасль продолжала работать по инерции. Поэтому сегодняшнее сокращение объемов (в 2017 году ожидается сокращение объема ввода жилья до 75 млн кв. метров, вместо 80 млн кв. метров в прошлом году – ред.) – это отголоски 2014-2015 годов.

История, связанная с возвращением спроса, - всегда отложенная. Сейчас в экономике уже наметился рост, спрос во всех секторах начинает постепенно оживать, в первую очередь, конечно, на потребительские товары. До строительства тоже доберется, через год-два.

Какие шаги необходимо предпринять, чтобы стабилизировать ситуацию на строительном рынке?

Снижение административных барьеров – вот то, над чем нам постоянно нужно работать, чтобы срок - от момента, когда решение инвестировать в проект принято, до момента, когда строительство началось – был минимальный. Сейчас это 80 дней, надо сокращать!

Еще одно начинание нужно всячески поддерживать - запуск арендного жилья или так называемого некоммерческого найма. Дело в том, что найти крупного инвестора под проект строительства арендного жилья с длительным периодом окупаемости непросто. Сейчас есть возможность возведения такого жилья по аналогии с ПИФами, когда создается пул инвесторов, некий кооператив собственников, которые вкладывают средства в строительство арендных домов.

Кроме этого, Комитет ГД по жилищной политике и ЖКХ продолжает поддерживать ипотечных заемщиков. Для тех, кто оказался в сложной ситуации (и речь сейчас не только о валютных ипотечниках), будем вводить доппрограмму, предполагающая финансирование за счет средств АИЖК. Деньги будут направляться на рефинансирование кредитов. По этой программе уже потрачено порядка 4 млрд рублей. Еще 1,5 млрд планируем потратить по тем заявкам, которые поступили по этой программе, но еще не были отработаны. Нам удалось договориться почти со всеми банками, в которых были оформлены проблемные кредиты, также были прописаны критерии для заемщика, нуждающегося в помощи. Условно говоря, не помогаем тем, кто уже имеет 2 квартиры и решил приобрести третью, не рассчитал силы и не может выплачивать кредит дальше. А вот если квартира единственная и в ней проживает многодетная семья – такие заемщики по программе помощь получат.

Еще одна актуальная история – реновация пятиэтажного жилого фонда. В моей родной Казани тоже всерьез заговорили о программе реновации. Город хочет заявляться на Летние Олимпийские игры 2028 года, в связи с этим планирует начать глобальную реновацию. В целом, сомнений быть не может – программа стране нужна. Осталось решить еще один ключевой вопросы – где взять на это деньги? У Москвы есть такие возможности, у других регионов – не всегда.

Вы считаете, что перенос этого опыта в российские регионы возможен? И не получится ли как со всем известной федеральной программой «Жилье для российской семьи», которую по данным АИЖК удалось реализовать не более, чем на 3%?

Никто не говорит о том, что реновация будет повсеместной. В то же время, мы все понимаем, что 75% населения страны живет в городах. За последние годы население Москвы увеличилось на 14%, Питера – на 7%, Казани – на 10%. В том, что будущее – за российскими городами – сомнений нет. Однако города будущего должны стать комфортной средой обитания не только для работы и учебы, но также занятия спортом, личного развития, воспитания детей. Все это напрямую связано с реновацией, потому что дома индустриального типа, так называемые хрущевки, ни с каким образом будущего не вяжутся, согласитесь? Разбитые подъезды и коммуникации подчас не выдерживают никакой критики, дома морально устарели, они строились в массовом порядке и были рассчитаны на 25 лет. Сегодня пришло время их снести и построить новые.

Вся сегодняшняя критика закона о реновации пятиэтажного жилого фонда сводится к тому, что некоторые жильцы не настроены переезжать. Если таких «некоторых» - больше одной трети, то собрание жильцов дома принимает коллегиальное решение остаться. Впрочем, реальные голосования жильцов показывают, что подавляющее большинство горожан все же высказываются «за» переезд: новый дом, новый двор, новая жизнь.

Москва – это конкурент мировых столиц, огромный мегаполис, все сюда стремятся, но она не резиновая. Иногда подлетаешь к городу, смотришь сверху и ловишь себя на мысли: что все эти 20 млн человек здесь делают, чем занимаются? Ведь здесь нет ни одного добывающего предприятия, никакой крупной промышленности. Город живет только благодаря своему статусу мегаполиса.

В то же время есть огромные агломерации российских городов, построенные вокруг предприятий. Екатеринбург, Челябинск, Пермь формируют большую агломерацию, общее население этих городов - почти 5 млн человек. Облик этих городов нужно менять, иначе люди будут продолжать уезжать оттуда. Наши российские города должны становится более конкурентными. Партия «Единая Россия», кстати, в целях формирования городской среды в российских городах, выделила почти 30 млрд рублей на благоустройство дворов в этом году. Мы верим в том, что будет появляться все больше небольших компаний, работающих по принципу архитектурных бюро, которым знакомы понятия «эстетика» и «экология глаза». И эти профессионалы будут помогать менять пространство вокруг нас.

А это уже прямой путь к тому, чтобы начать разговор о реновации в других городах.

Александр Геннадьевич, в мае этого года Вы покорили величайшую точку планеты – совершили сложнейшее восхождение на самую высокую и одну из самых опасных гор мира - Эверест. Во-первых, позвольте поздравить Вас с этим грандиозным событием в жизни любого человека, увлекающегося горами и спортом. Только порядка 7,6 тыс жителей нашей планеты за всю 64-летнюю историю восхождений на Эверест могут похвастаться таким результатом. Теперь вы – среди них. Как удается совмещать профессиональную деятельность и жить таким большим увлечением?

Моя мама меня воспитывала так: захочешь – найдешь возможность, не захочешь – причину! Этот простой принцип, известный многим, лег в основу моей жизни. У меня достаточно активная жизненная позиция, я много работаю и занимаюсь спортом. Но горы – это особая история.

Все мы планируем наши отпуска. И если кто-то выберет море и пляжный отдых, то я всегда предпочту горы. Вот и весь секрет.

Есть ли еще сферы, которые по каким-то причинам оказались Вами не освоены? Где вам хотелось бы найти применение своим силам и талантам?

Стоит всегда формировать для себя только глобальные цели. Если отойти от моей профессиональной деятельности, то после Эвереста выше - только космос. Я говорю это абсолютно серьезно. Если когда-нибудь появится доступная программа для космических туристов (и я еще буду не слишком стар), то, пожалуй, покручусь на центрифуге и подготовлюсь к такому полету. По крайне мере, я бы точно пролетел вокруг земной орбиты, посмотрел, как все мы выглядим оттуда, сверху.

Москва, Центральный федеральный округ

Читайте также

Владимир Скакун
Генеральный директор АО «Искитимцемент», Новосибирская область

06 июля

Дарья Парамонова
Директор архитектурного бюро Strelka Architects

05 июля

Александр Сидякин
Первый заместитель председателя Комитета Государственной Думы РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству

22 июня

Питер Брейвен (Peter Brewin) и Уилл Кроуфорд (Will Crawfоrd)
Основатели Concrete Canvas Ltd.

22 мая
Stroy.Expert
59,08 68,00