О том, почему федеральную программу «Жилье для российской семьи» нельзя считать провальной, а также о главных проблемах застройщиков при комплексном освоении территорий (КОТ) STROY.EXPERT рассказал Станислав Киселев, генеральный директор ГК «КОРТРОС».

---

Как сегодня удается решать вопрос с софинансированием крупных проектов (когда часть затрат берет на себя государство, а часть – застройщик)?

Для решения этого вопроса существует федеральная целевая программа «Жилище». По большому счету, это единственная программа, в рамках которой осуществляется софинансирование в том числе и проектов комплексного освоения территории по части социальной и транспортной инфраструктуры. При этом надо учесть, что обязательным условием реализации ФЦП «Жилище» является поддержка проектов со стороны региона и муниципалитета, поскольку заявка приходит именно оттуда. С текущего года финансирование проектов по программе достигло весьма значительных показателей. До 2020-го года включительно планируется ежегодное выделение средств в размере 20 млрд рублей. Также осуществляется субсидирование процентной ставки по части инженерной инфраструктуры.

Все ли в системе ГЧП сегодня работает безупречно в реализации КОТ?

Здесь стоит отметить, что обсуждаемая программа не является проектоориентированной. Проводится ежегодный отбор проектов, и поэтому нет никаких гарантий, что отобранный в этом году проект также получит поддержку и в следующем. Поскольку комплексное освоение территории происходит на протяжении нескольких лет, для бизнеса существуют большие риски. Ведь по сути государство в любой момент вправе отказаться от того или иного проекта или снизить лимит их финансирования.

Как сегодня можно снизить стоимость строящегося жилья, применяя инструменты ГЧП?

Основная финансовая нагрузка при строительстве жилья приходится на инфраструктуру в широком смысле этого слова. Речь идет о подключении к объектам водоснабжения, электроснабжения, теплоснабжения и канализации. Также значительная часть вложений приходится на объекты транспортной и социальной инфраструктуры. В крупных городах застройщики, как правило, включают данные расходы полностью или частично в стоимость квадратного метра. Если это сделать невозможно, то происходит точечное строительство без сопутствующей инфраструктуры. Именно по этой причине в России реализуется не большое количество проектов комплексного освоения территории. В свою очередь государство, снимая обременение с застройщика по финансированию строительства детских садов, школ и дорог, оказывает прямое воздействие на снижение стоимости жилья в том или ином регионе.

Другим немаловажным фактором, который влияет на конечную цену жилья, является стоимость денежных ресурсов, которые привлекает инвестор. На сегодняшний день мы наблюдаем позитивные сигналы в экономике, такие как снижение ключевой ставки ЦБ. В связи с этим стоимость кредитных средств также должна становиться меньше. Также жилье становится доступнее для населения благодаря долевому строительству и программам «Агентства ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК).

Какие существуют проблемы при комплексном освоении территорий?

Помимо вопроса инфраструктуры, основная проблема на данный момент – это отсутствие земельных участков для новых проектов в центрах экономической активности. Достаточно много доступных территорий представлено в зонах отсутствия высокого спроса. Однако если мы говорим о тех немногих инвестиционно привлекательных площадках, где есть бизнес-активность и платежеспособный спрос, то процедура получения этих земель является сложной и дорогостоящей.

Не менее важным является вопрос привлечения долгосрочного финансирования. Так как на первом этапе в качестве залоговой массы используется только земельный участок, а все остальное держится на доверии кредитной организации. Таким образом, шансы на реализацию крупного проекта КОТ есть у стабильных девелоперов с хорошей репутацией.

Почему, на Ваш взгляд, провалилась федеральная программа «Жилье для российской семьи»? В чем причина того, что многие государственные программы доступного жилья для различных категорий граждан сегодня «буксуют»?

Я бы не сказал, что программа провалилась. В связи с изменением внешней и внутренней конъюнктуры, произошло изменение структуры программы ЖРС. Изначально предполагалось, что отдельным категориям граждан будет предоставляться жилье по минимальной цене. В итоге оказалось, что этот вопрос АИЖК решило за счет ипотечного кредитования и максимального снижения процентных ставок. Часть спроса, который был в рамках этой программы, удалось перекрыть за счет субсидирования, когда применялось пониженная ставка по ипотечным кредитам.

Саму программу ЖРС можно оценить положительно. Основная причина, по которой проект не был реализован в первоначальной идеологии – это проблема, связанная с технологическим присоединением к сетям. В рамках тех механизмов, которые были изначально прописаны, к участию в данной программе не удалось привлечь ресурсоснабжающие организации. Для этих проектов стоимость технологического присоединения осталась достаточно высокой. Если бы государству удалось обеспечить минимальную стоимость технологических присоединений к инженерной системе (вода, водоотведение, тепло и электрика), то, вполне вероятно, все эти проекты были бы реализованы и пролонгированы.