Доступным жилье в России сделает ипотека, аренда и малоэтажная застройка?

Валерий Казейкин Зампредседатель Экспертного совета по жилищной политике и ЖКХ при Комитете Госдумы, замкоординатор программы Госдумы по развитию малоэтажного строительства «Свой дом», член Общественного совета при Минстрое и ЖКХ РФ, вице-президент НАМИКС и МАИН

В последние годы проблема строительства доступного жилья в России является важнейшей социально-экономической задачей. Хотя некоторые эксперты и уверены в том, что за 9-10 лет жилье стало проще купить (в прошлом году аналитики Sberbank CIB посчитали, что для покупки 2-х комнатной квартиры в новостройке российской семье понадобится порядка 8 средних годовых зарплат, в то время, как в середине 2000-х годов требовалось бы не менее 15), это не снимает с повестки дня вопрос доступности жилья для всех категорий граждан. По словам Валерия Казейкина, зампредседателя Экспертного совета по жилищной политике и ЖКХ при Комитете Госдумы, замкоординатора программы Госдумы по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом», члена Общественного совета при Минстрое и ЖКХ РФ, вице-президента НАМИКС и первого вице-президента МАИФ и МАИН, в нынешних условиях малоэтажное строительство имеет все шансы стать одним из путей выхода на необходимые показатели по обеспеченности российских семей жильем.


Программа «Жилья для российской семьи» была запущена еще в 2014 году в соответствие с президентскими указами по обеспечению жителей страны энергоэффективными квартирами с готовой отделкой стоимостью не выше 35 тыс рублей за кв метр. Планировалось также, что государство возместит застройщикам строительство инженерных сетей и коммуникаций из расчета 4 тыс рублей за кв метр посредством выпуска так называемых инфраструктурных облигаций. Желание поучаствовать в программе изъявили около 70 регионов. По программе за 2014-2017 годы должно было быть построено 25 млн кв метров жилья. В результате выполнение составило не более 3,3% от запланированных площадей (менее 1 млн кв метров), а жилье по программе получили только 5,7% семей.

Причина провального завершения программы – отсутствие механизма, который бы позволил направить деньги на инфраструктуру, сети. По инфраструктурным облигациям это работа ввелась очень сложно, не было комплексных подходов. Сделать из отдельных кусков инженерных труб или сетей залог, по которым впоследствии будут выпущены облигации, оказалось невозможно. В итоге застройщики не получили обещанных государством 4 тыс за квадрат, а строить жилье стоимостью 35 тыс рублей за кв метр с энергоэффективностью класса В и внутренней отделкой в сегодняшних условиях совсем не просто.

В связи с этим было принято решение о переносе ключевых показателей в другие программы и применение новых механизмов для достижения главной цели – повысить доступность жилья для российских граждан. В частности, речь о федеральной программе «Жилище», субсидировании процентных ставок на ипотеку, проекте «Ипотека и арендное жилье», а также программе «Малоэтажное строительство». Кстати, из тех проектов, которые были ранее отобраны по программе «Жилье для российской семьи» две трети были малоэтажными. Если же говорить про новую программу «Ипотека и арендное жилье», по ней планируется выделять ежегодно 20 млрд рублей, в первую очередь - на развитие сетей. И это правильно. Ведь если только мы предоставим возможность строить инженерные коммуникации за счет дополнительных источников финансирования, мы реально снизим стоимость жилья. Придя в магазин за покупками, мы же не платим за вход?! С сетями тоже самое.

Что касается малоэтажного строительства, такие проекты обходятся объективно дороже возведения многоквартирного дома – в среднем на 30-40%. Здесь понятно: чтобы построить 100-квартирный дом нужно 100 соток земли, но чтобы возвести 100 индивидуальных коттеджей или таунхаусов – уже 14 га потребуется. И на все эти 14 га придется тянуть инженерные сети, трубы, дороги, канализацию, газо-водопроводы, заниматься благоустройством, озеленять территорию. Все это требует больших затрат и, естественно, отражается на стоимости жилья. Да и на обслуживание сетей потребуется гораздо больше денег.

Впрочем, сегодня в регионах успешно запущены и работают проекты по антикризисной малоэтажной застройке – в рамках программы «Свой дом». Если до запуска программы в общем объеме ввода жилья доля малоэтажки составляла не более 38%, то сейчас уже 54%. Есть проекты домов на 54 кв метра за 2,5 млн рублей - это уже со всеми коммуникациями, земельным участком. В Подмосковье по Дмитровскому шоссе можно приобрести 2-этажный дом за 3,8 млн рублей. Дома, кстати, реализуются без чистовой отделки, у покупателя есть возможность отремонтировать помещения по своему вкусу. Так что программа работает и жилье по ней, действительно, выходит недорогим и доступным.

Пока дома строятся, управляют территорией и всеми объектами на ней Управляющие Компании, которые принадлежат тому же юрлицу, что и застройщики. Так проще, ведь речь идет об огромных территориях - до 300 га. Причем до 140 га из них зачастую отданы под зеленые насаждения, за ними нужно ухаживать: зимой чистить снег, летом – высаживать растения. Кроме этого, нужно следить за состоянием дорог. Еще и проблемы коммунальных неплатежей приходится решать. Впрочем, на неплательщиков отлично воздействуют методы применения санкций посредством технологических счетчиков с ограничениями. Без нарушения конституционных прав граждан, проживающих в поселках, УК ограничивают подачу электричества, например, таким образом, чтобы свет в квартире был, но ни холодильником, ни плитой, ни чайником уже нельзя было бы воспользоваться.

Стоимость коммунальных услуг, к слову, в таких домах не выше средних по Москве.

Stroy.Expert
56,76 63,67