5 особенностей строительного рынка: от интернет-войн до барьеров в отрасли

По просьбе портала STROY.EXPERT генеральный директор Группы компаний «Доверие» Дмитрий Панов выделил ключевые особенности развития современного строительного рынка на примере Санкт-Петербурга и конгломерации. О том, как местных застройщиков «теснят» строители из Москвы, других российских регионов и ближайшего зарубежья, о борьбе за покупателя в сети, а также о советских антресолях в современных квартирах – читайте наш материал.

---

Высокая конкуренция

Сейчас ситуацию на рынке Санкт-Петербурга можно назвать стабильной. Здесь царит здоровая конкуренция - порядка 20% рынка Санкт-Петербурга уже занимают компании из Москвы, Московской области, других регионов России и ближайшего зарубежья. За последние несколько лет, в течение которых компании из других регионов выходили на наш рынок, их 20-процентная доля на текущий момент в общем объеме составила около 1,5 млн кв метров. Так что местные игроки вынуждены улучшать характеристики своих проектов, чтобы их предложение оставалось конкурентоспособным.

На самом деле рынок покупателя сформировался несколько лет назад и на сегодняшний день эта тенденция только усиливается. Люди становятся более информированными, юридически подкованными, а самое главное, все покупки квартир, которые совершаются, - не носят спонтанный характер.

Покупатели сначала выбирают ряд наиболее понравившихся им застройщиков, начинают сравнивать их по ряду ключевых факторов, которые формируют имидж, обращают внимание на статистику выполнения ими ранее взятых на себя обязательств и, конечно, на отзывы клиентов.

Интернет-война за покупателя

Отныне война за покупателя разворачивается в интернет-пространстве. Просматривать информацию в печатных изданиях не всегда удобно. Когда у тебя под рукой есть интернет, то просто заходишь на выбранный сайт и получаешь весь объем требуемой информации. Очевидно, что в скором будущем печатные издания, билборды останутся крайне незначительной статьей в бюджете на рекламу девелоперских компаний, которые строят жилую недвижимость. Сейчас огромное количество сайтов, которые предоставляют возможность сравнивать застройщиков по тем или иным критериям, к тому же все чаще появляется возможность ознакомиться с большим количеством рейтингов. Клиенту гораздо проще четко сформировать мнение и выбрать самую достойную компанию.

Проблемы инвестиционных квартир

Еще одна особенность сегодняшнего рынка: довольно сложно обстоят дела с инвестиционным интересом покупателей. Спрос на такое жилье в России стабильный, но с другой стороны доходность вложений данного типа заметно снизилась за последние 3 года. Тем не менее, на фоне падения доходности банковских депозитов тренд начал меняться, и частные инвесторы возвращаются на рынок жилой недвижимости. Способствует этому и развитие механизмов жилищного кредитования. С другой стороны, вспомните, совсем недавно, каких-то 6-7 лет назад, первый взнос покупателя при приобретении квартиры составлял не менее 5 %. На сегодняшний день первый взнос четко зафиксировался на среднем уровне 30% (в некоторых банках 15-20 %), поэтому инвестиционные возможности покупателей снизились.

Конечно, требования со стороны банков, предъявляемые к покупателям квартир, – очень важный момент. Но я абсолютно уверен, что государство должно влиять на банковский сектор (особенно на банки с госучастием, в меньшей степени – на коммерческие организации) и способствовать снижению саботирующих факторов, которые не позволяют потребителям получать ипотеку на выгодных для них условиях, а главное с небольшим первым взносом.

Что касается банков, в этом секторе мы тоже наблюдаем жесткую конкуренцию, борьбу за выдаваемые заемщикам кредиты. Формируются альянсы, когда девелоперская компания соединяется с банком и субсидируют банковскую ставку. Результаты подобных совместных действий мы можем видеть на рекламных билбордах – предлагаемая банком ставка составляет 7,5% в отличии от среднерыночной, которая сегодня 10,5%. И это положительный тренд для покупателей, тем более и премьер-министр Медведев заявил, что необходимо стремиться к дополнительному сокращению ипотечной ставки до 6-7%.

Функциональность квадратных метров

Теперь что касается параметров жилья. В основном сегодня квартиры приобретаются в личных целях. Покупатель очень внимательно смотрит на функциональность квадратных метров. Каждый метр, за который ему приходится платить, должен быть оправдан. Девелоперы, особенно те, которые в своей работе применяют монолитную технологию домостроения, четко выверяют планировочные решения будущих квартир. Это важно, ведь каждый метр жилой площади в буквальном смысле может сыграть ключевую роль с точки зрения будущей продажи объекта. Особенно если речь идет о больших объёмных проектах комплексного освоения территории (КОТ). Площадь в таких многоквартирных домах должна быть максимально функциональной.

Следующий момент - те самые нюансы, отличительные характеристики квартир в строящихся домах, входные группы, благоустройство территории. Эти параметры становятся в прямом смысле краеугольным камнем при принятии решения о покупке жилья. А все потому, что квадратных метров на рынке сейчас немало, гораздо больше, чем предъявляемый на них спрос. Нет дефицита предложения, можно купить уже построенную квартиру за те же деньги что и строящуюся и сразу получить свидетельство о собственности. Если раньше покупатели гнались за тем, чтобы купить квартиру на первом этапе строительства и тем самым сэкономить, то теперь цены фактически стагнируют - остаются на уровне инфляции.

Новые строительные компании, выводящие свои проекты на рынок, должны все эти тенденции учитывать. Сегодня эти факторы зачастую заставляют некоторых девелоперов придерживать свой «товар», особенно, когда речь идет о комплексном освоении территории. Применяя банковское финансирование, когда нельзя остановить «маховик» кредитной линии и процесс строительства и реализации жилья необходимо продолжать. Чтобы решить проблемы, связанные со спросом, многие девелоперские компании предпочитают максимально разбивать свои проекты и привязывают финансирование к каждой конкретной очереди проекта. Это позволяет избежать рисков нереализации или более длительной экспозиции своего товара, нежели заложенной в расчетно-финансовой модели.

«Однушки» против студий

Если говорить про форматы, которые сегодня наиболее востребованы на рынке, хочу отметить еще одну тенденцию, подмеченную мной на примере тех компаний, которых мы консультируем, и на нашем собственном опыте. Мы стараемся делать как можно меньше студий, вместо этого пытаемся выводить на рынок больше однокомнатных полноценных квартир. Этот формат более функционален, комфортен для проживания. Наблюдается смещение тенденции в сторону полноценных квартир, при этом излишки площади убираются. На наших глазах в буквальном смысле выкристаллизовывается идеальный формат квартиры – с максимальной функциональностью, хорошей просторной кухней, полноценной, но не излишней, а просто достаточной, площадью.

В борьбе за покупателя девелоперы включили воображение и стали добавлять различные функциональные решения, типа антресолей или кладовых. Сейчас стараются задействовать максимально больший объем пространства. Девелоперы сейчас используют удачный опыт – не только международный – но и прошлых поколений отечественных, советских строителей. Кроме этого, застройщики предпочитают прибегать к услугам не иностранных, а российских архитектурных бюро, оплачивая работу подрядчиков не в евро, а в рублях. Строительные компании создают целые многофункциональные отделы продаж в своей структуре, тратя огромные деньги на анализ, изучение характеристик строительных проектов по всему миру. А подготовительный этап (перед началом строительства объекта) измеряется достаточно большим временным промежутком. Не так, как раньше: «есть пятно, давайте его быстро застроим, авось все продастся».

Другими словами, в последнее время появилось много факторов, на которые девелоперы обращают внимание, вернее должны обращать, поскольку если не делать этого, можно проиграть в жесткой конкурентной борьбе.

Что касается нашей компании, то стратегия определена давно – у нас нишевые проекты, мы вынуждены детально прогнозировать покупательский спрос. Поэтому выбираем земельные участки в основном с точки зрения гарантированности спроса (подчас даже готовы переплачивать за их стоимость). Мы не можем промахнуться, потому что кредитные линии должны быть обслужены, деньги банкам нужно вернуть вовремя. А отклонение от графика продаж должно быть минимальным.

Если в целом говорить про проблемы строительной отрасли, отмечу одно: сегодня есть саботирующие факторы, так называемые административные барьеры. Однако они имеют вполне четкие и понятные решения. В то же время нет сегодня такой проблемы, что власть не слышит бизнес и профессиональное сообщество. Нас слышат. Более того, мы находимся в постоянной коллаборации с органами власти: если какие-то точки оказались не разъяснены и не поняты стараемся их разобрать разъяснить, устранить путем внесения соответствующих поправок.